Libera circolazione delle persone e mercato dell alloggio. Ticino

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1 Libera circolazione delle persone e mercato dell alloggio Ticino Evoluzione nel 2012

2 Introduzione Dalla metà dell ultimo decennio l introduzione della libera circolazione delle persone incide sul tasso di immigrazione in Svizzera. I flussi migratori subiscono cambiamenti strutturali, sia per quanto riguarda la provenienza degli stranieri sia per quanto riguarda il loro grado di specializzazione. Sempre più immigrati provengono infatti da Paesi dell Unione europea e sono più qualificati rispetto al passato. Ciò si ripercuote anche sul mercato degli immobili abitativi. L obiettivo del presente rapporto consiste nel monitorare l evoluzione delle famiglie straniere e nell illustrare la loro incidenza sul mercato dell alloggio. A tale proposito viene confrontata la situazione attuale del mercato con il tasso di crescita delle famiglie e la struttura del loro reddito. A questo scopo, il mercato dell alloggio è suddiviso in due sezioni: affitto e proprietà. A loro volta esse sono ulteriormente suddivise in tre segmenti di prezzo: basso, medio e alto. Evoluzione del mercato Cartina 1: andamento dei prezzi (nominale) e incidenza dei nuclei familiari svizzeri e stranieri sull aumento del numero delle famiglie* in Ticino nel periodo * Aumento delle famiglie svizzere e straniere nel periodo diviso per l effettivo di tutti i nuclei familiari nel 2005 UST: RIFOS, STATPOP; Meta-Sys: Adscan; calcoli propri La cartina indica gli aumenti dei prezzi sul mercato dell alloggio (proprietà e affitto) nel periodo nelle singole regioni MS e l incidenza delle economie domestiche sulla crescita nello stesso periodo, suddivisa per famiglie straniere e svizzere. Quanto più scuro è il colore tanto più forte è stato l aumento dei prezzi nel corso degli ultimi sette anni. Per quanto riguarda le colonne, l altezza indica l entità dell aumento delle economie domestiche. La colonna con un altezza del 20% funge da riferimento per valutare gli ordini di grandezza nella cartina. Per il periodo in Ticino la cartina indica un aumento dei prezzi del 20,1%, valore che si situa di stretta misura nella media svizzera. Il contributo della popolazione straniera all aumento del numero delle economie domestiche raggiunge, in particolare negli 1

3 agglomerati di Lugano e Chiasso/Mendrisio, proporzioni tali da far prevedere un influsso sull evoluzione del mercato. La cartina aggrega l andamento dei prezzi nel mercato degli affitti e in quello delle abitazioni di proprietà. L immigrazione in corso dal 2005 ha avuto un forte impatto strutturale sul mercato dell alloggio. Ciò è dovuto all aumento del numero delle famiglie straniere, ma anche alla mutata struttura del loro reddito (figura 1). Figura 1: variazione dei redditi delle famiglie nel mercato dell alloggio nel periodo per fascia di reddito degli intervistati Affitto Proprietà UST: RIFOS, STATPOP; calcoli propri Chiave di lettura: il numero delle famiglie svizzere in affitto in cui il componente intervistato guadagna almeno franchi è scesa di 300 unità. Contemporaneamente, nella stessa fascia di reddito, il numero delle famiglie straniere è aumentato di 200 unità. Queste cifre sono indizio di un mutamento della struttura dei redditi dovuto ai flussi migratori. Dal 2005 il numero delle famiglie straniere, soprattutto nel settore delle abitazioni locative, è sensibilmente cresciuto in quasi tutte le fasce di reddito. In questo settore, il tasso di crescita è superiore a quello delle famiglie svizzere, sia nella fascia di reddito più alta sia in quella più bassa. L aumento è più modesto nel mercato delle abitazioni di proprietà e si colloca nettamente al di sotto dei valori relativi alle famiglie svizzere. Analogamente al resto della Svizzera, nel mercato delle abitazioni di proprietà anche in Ticino predominano le economie domestiche svizzere mentre la domanda delle famiglie straniere esercita un influenza maggiore sul settore delle abitazioni in affitto. Evoluzione nel 2012: il mercato dell alloggio nel suo complesso Rispetto all anno precedente, nel 2012 la situazione del mercato in Ticino è rimasta invariata: complessivamente il mercato dell alloggio (affitto e proprietà aggregati) appare equilibrato. La distensione dello scorso anno persiste e nel frattempo ha incluso anche Bellinzona, dove finora si era registrata una certa contrazione del mercato dell alloggio. Di conseguenza anche l andamento dei prezzi si colloca nella media svizzera. A livello nazionale la situazione ticinese rappresenta, insieme a quella della Svizzera nord-occidentale, un eccezione. La cartina 2 illustra questa situazione eccezionale nella parte di territorio colorata in verde. Si tratta di un evoluzione particolarmente sorprendente poiché in Ticino il numero di nuclei familiari è aumentato quasi del doppio rispetto alla media svizzera, mentre l attività edilizia è avanzata di pari passo con quella del resto del Paese. 2

4 Tabella 1: andamento della contrazione quantitativa* nel mercato dell alloggio in Ticino (mercato degli affitti e mercato della proprietà) nel periodo Contrazione quantitativa* Andamento dei prezzi (2004 = 100) Incremento 2012 Incremento dal 2005 Svizzera Svizzera % 22.0% Ticino Distensione Ticino % 20.1% Bellinzona Distensione Lugano (CH) Distensione Chiasso-Mendrisio (CH) Distensione Altri agglomerati Distensione Zone rurali Bellinzona % 14.7% Lugano (CH) % 22.8% Chiasso-Mendrisio (CH) % 19.1% Altri agglomerati % 22.9% Zone rurali % 12.1% *vedi spiegazioni alla fine del testo Meta-Sys: Adscan; calcoli propri Da un lato, il motivo risiede nel fatto che nell anno precedente il mercato dell alloggio, relativamente disteso ha potuto assorbire senza problemi il forte aumento dei nuclei familiari. Dall altro, i singoli segmenti di prezzo si sono uniformati ossia la divergenza è calata sia riguardo alle abitazioni in affitto sia alle abitazioni di proprietà. Questa situazione può ripercuotersi positivamente sul mercato aggregato. Cartina 2: contrazione quantitativa nel mercato dell alloggio ticinese (mercato degli affitti e mercato della proprietà) nel 2012 Meta-Sys: Adscan, calcoli e raffigurazione propri La cartina indica la contrazione sul mercato dell alloggio (affitto e proprietà) nel 2012 nelle singole regioni MS. Quanto più scuro è il colore tanto più forte è stata la contrazione. Le aree tratteggiate indicano un mercato più disteso. 3

5 Evoluzione nel 2012: il mercato degli affitti L andamento del mercato degli affitti in Ticino diverge rispetto alla tendenza nazionale. Infatti, la situazione già equilibrata si è ulteriormente distesa mentre nel resto del Paese si osserva una contrazione sempre dovuta a una certa scarsità di alloggi. Solo a Bellinzona il mercato degli affitti mostra una sensibile tendenza alla contrazione poiché l'aumento delle famiglie rimane notevolmente superiore all aumento dell offerta. Tabella 2: panoramica sull evoluzione del mercato degli affitti in Ticino nel periodo Contrazione quantitativa* Andamento dei prezzi (2004 = 100) Incremento 2012 Incremento dal 2005 Svizzera Ticino Distensione Svizzera % 16.1% Ticino % 12.4% Bellinzona forte contrazione Lugano (CH) Distensione Chiasso-Mendrisio (CH) Distensione Altri agglomerati Distensione Zone rurali Distensione Contrazione strutturale* Bellinzona % 8.1% Lugano (CH) % 14.5% Chiasso-Mendrisio (CH) % 18.1% Altri agglomerati % 8.7% Zone rurali % 6.2% Svizzera Ticino divergenza in forte ribasso Bellinzona divergenza in forte ribasso Lugano (CH) Chiasso-Mendrisio (CH) divergenza in forte ribasso Altri agglomerati divergenza in forte ribasso Zone rurali divergenza in forte ribasso Evoluzione dei nuclei familiari* Aumento 2012 Provenienza Svizzera Svizzera 1'521'122 1'631'257 1'609' % Svizzera Estero 448' ' ' % Ticino Svizzera 59'936 58'080 56' % Ticino Estero 23'169 27'737 27' % Bellinzona Svizzera 8'788 8'012 8' % Bellinzona Estero 3'562 4'215 3' % Lugano (CH) Svizzera 24'043 23'912 24' % Lugano (CH) Estero 10'186 12'726 13' % Chiasso-Mendrisio (CH) Svizzera 9'675 8'976 8' % Chiasso-Mendrisio (CH) Estero 2'954 3'520 3' % Altri agglomerati Svizzera 11'993 12'114 10' % Altri agglomerati Estero 4'148 4'388 4' % Zone rurali Svizzera 5'438 5'066 4' % Zone rurali Estero 2'318 2'888 2' % *vedi spiegazioni alla fine del testo UST: RIFOS, STATPOP; Meta-Sys: Adscan; calcoli propri In questo segmento l attività edilizia sembra essersi completamente interrotta. D altronde, ciò non vale soltanto per Bellinzona ma per l intero Ticino. 4

6 Nelle città l aumento dei prezzi è inferiore alla media nonostante la stagnazione dell offerta. La pressione della domanda si è allentata in tutti i segmenti di prezzo, e maggiormente in quelli inferiori, aumentando così il divario tra i segmenti. Anche in questo campo Bellinzona, dove il segmento medio si è notevolmente ridotto, rappresenta un eccezione senza peraltro influire sensibilmente sull aumento dei prezzi. Se nell'anno precedente si è parlato di un rapidissimo effetto dei nuclei familiari stranieri sul mercato degli alloggi in affitto, quest anno la situazione si è capovolta: le famiglie straniere preferiscono stabilirsi a Locarno, Lugano e Chiasso/Mendrisio. Cartina 3: contrazione quantitativa nel mercato degli affitti e incidenza dell aumento dei nuclei familiari* svizzeri e stranieri sulla situazione nel 2012 * Aumento delle famiglie svizzere e straniere in affitto nel 2012 diviso per l effettivo di tutti i nuclei familiari in affitto nel 2011 Meta-Sys: Adscan; calcoli propri La cartina indica la contrazione sul mercato degli alloggi in affitto nel 2012 nelle singole regioni MS e l incidenza della popolazione sulla crescita nello stesso periodo, suddivisa per famiglie straniere e svizzere. Quanto più scuro è il colore tanto più forte è stata la contrazione. Per quanto riguarda le colonne, l altezza indica l entità dell aumento delle economie domestiche. Una colonna di altezza 3 rappresenta un contributo superiore al 4 per cento. Le colonne possono essere anche di altezza 2 (da 2 a 4%), 1 (da 0 a 2%), -1 (da 0 a -2%), -2 (da -2 a -4%) e -3 (contributo inferiore al -4%). Il divario superiore alla media tra i vari segmenti di prezzo in Ticino osservato l anno scorso si è colmato. Sul mercato sono di nuovo disponibili anche abitazioni a prezzi più convenienti, per cui si è verificata un equiparazione con gli immobili più cari. L attività edilizia nel settore delle abitazioni in affitto, apparentemente stagnante, dovrebbe essere in parte compensata dalla locazione di proprietà per piani. Un fattore interessante è costituito dall evoluzione del reddito (si veda la figura 2). Se l anno scorso nelle classi di reddito più basse si registrava ancora un forte calo dei nuclei familiari svizzeri, nell anno in rassegna il fenomeno è stato meno marcato. Il calo delle famiglie 5

7 straniere nella classe di reddito più basso sarà compensato dall aumento nella classe immediatamente superiore. Figura 2: variazione dei redditi dei nuclei familiari in affitto in Ticino nel periodo per fascia di reddito degli intervistati UST: RIFOS, STATPOP; calcoli propri Chiave di lettura: il numero delle famiglie svizzere in affitto in cui il componente intervistato guadagna almeno franchi è scesa di 300 unità. Contemporaneamente il numero di famiglie straniere in cui il componente intervistato guadagna almeno franchi è aumentato di circa 50 unità. Queste cifre indicano un mutamento della struttura dei redditi dei flussi migratori. Evoluzione nel 2012: il mercato delle abitazioni di proprietà Dal 2005 il Ticino registra un aumento dei prezzi inferiore alla media svizzera, il che indica una distensione della situazione. Con una percentuale pari all 8.9% del totale dei proprietari, la quota delle famiglie straniere residenti in abitazioni di proprietà rimane superiore alla media svizzera, senza però aver subito un aumento significativo. Nel 2011 si è registrato un buon livello di approvvigionamento del mercato, che continua ad essere percepibile. Nel 2012, in questo contesto anche la crescita relativamente marcata dei nuclei familiari, sia svizzeri sia stranieri, è stata assorbita molto bene, soprattutto perché l'attività edilizia ha tenuto il passo. A Bellinzona la scarsità di alloggi dell anno scorso è stata addirittura eliminata, non da ultimo grazie al calo dei nuclei familiari stranieri nella regione. A Chiasso/Mendrisio la forte diminuzione delle famiglie svizzere è stata totalmente compensata da quelle straniere, fenomeno che ha avuto un effetto stabilizzante sul mercato. A Lugano le crescenti divergenze mostrano che nello scorso periodo sono stati messi sul mercato molti immobili del segmento inferiore, con conseguenze sull andamento dei prezzi in tutti i segmenti, caratterizzato da un certo equilibrio. L impressione che si ricava osservando il mercato ticinese delle abitazioni di proprietà nel 2012 è quella di un mercato in espansione. Escludendo i rimanenti agglomerati e le aree rurali, in tutte le regioni i prezzi sono aumentati in misura inferiore rispetto alla media svizzera. La situazione dello scorso anno, caratterizzata dalla scarsità di alloggi nel segmento inferiore, nell anno in rassegna è migliorata permettendo così di colmare il divario 6

8 esistente negli agglomerati più grandi e in tutto il Cantone. Il divario è aumentato solo nelle zone rurali e negli altri agglomerati poiché nel segmento inferiore la domanda si è fatta relativamente più forte, provocando aumenti dei prezzi superiori alla media in questo segmento. Tabella 3: panoramica sull evoluzione del mercato delle abitazioni di proprietà in Ticino nel periodo Contrazione quantitativa* Andamento dei prezzi (2004 = 100) Incremento 2012 Incremento dal 2005 Svizzera forte contrazione Ticino contrazione Bellinzona Distensione Lugano (CH) forte contrazione Chiasso-Mendrisio (CH) forte contrazione Altri agglomerati forte contrazione Zone rurali forte contrazione Svizzera % 32.0% Ticino % 29.4% Bellinzona % 23.1% Lugano (CH) % 34.4% Chiasso-Mendrisio (CH) % 19.4% Altri agglomerati % 42.2% Zone rurali % 15.9% Contrazione strutturale* Svizzera Ticino divergenza in forte ribasso Bellinzona Lugano (CH) divergenza in forte ribasso Chiasso-Mendrisio (CH) Altri agglomerati divergenza in forte aumento Zone rurali divergenza in forte aumento Evoluzione dei nuclei familiari* Aumento 2012 Provenienza Svizzera Svizzera 1'211'210 1'179'740 1'227' % Svizzera Estero 83'561 80'718 84' % Ticino Svizzera 54'713 58'466 59' % Ticino Estero 6'113 5'213 5' % Bellinzona Svizzera 7'887 8'421 8' % Bellinzona Estero % Lugano (CH) Svizzera 18'701 21'102 21' % Lugano (CH) Estero 2'643 2'314 2' % Chiasso-Mendrisio (CH) Svizzera 7'702 9'087 8' % Chiasso-Mendrisio (CH) Estero ' % Altri agglomerati Svizzera 8'874 8'329 10' % Altri agglomerati Estero 1' % Zone rurali Svizzera 11'549 11'528 10' % Zone rurali Estero *vedi spiegazioni alla fine del testo 7.6% UST: RIFOS, STATPOP; Meta-Sys: Adscan; calcoli propri Poiché nel 2012 l aumento dei redditi dei nuclei familiari stranieri residenti in abitazioni di proprietà è stato modesto quanto quello dell anno precedente, l effetto degli stranieri sul mercato delle abitazioni di proprietà è stato pressoché nullo (figura 3). La forte crescita dei 7

9 nuclei familiari svizzeri è sorprendente, soprattutto nella classe di reddito inferiore. Probabilmente ciò spiega anche la forte domanda nel segmento inferiore descritta in precedenza. Ora si pone la questione del finanziamento a lungo termine di tali investimenti. Cartina 4: contrazione sul mercato ticinese delle abitazioni di proprietà e incidenza dell aumento dei nuclei familiari svizzeri e stranieri* sulla situazione nel 2012 * Aumento delle famiglie svizzere e straniere in residenti in abitazioni di proprietà nel 2012 diviso per l effettivo di tutti i nuclei familiari in abitazioni di proprietà nel 2011 Meta-Sys: Adscan; calcoli propri La cartina indica la contrazione sul mercato delle abitazioni di proprietà nel 2012 nelle singole regioni MS e l incidenza della popolazione sulla crescita nello stesso periodo, suddivisi per famiglie straniere e svizzere. Quanto più scuro è il colore tanto più forte è stata la contrazione. Le aree tratteggiate indicano un mercato più disteso. Per quanto riguarda le colonne, l altezza indica l entità dell aumento delle economie domestiche. Una colonna di altezza 3 rappresenta un contributo superiore al 4 per cento. Le colonne possono essere anche di altezza 2 (da 2 a 4%), 1 (da 0 a 2%), -1 (da 0 a -2%), -2 (da -2 a -4%) e -3 (contributo inferiore al -4%). 8

10 Figura 3: variazione dei redditi dei nuclei familiari residenti in abitazioni di proprietà in Ticino nel periodo per fascia di reddito degli intervistati Chiave di lettura: il numero delle famiglie svizzere residenti in abitazioni di proprietà in cui il componente intervistato guadagna almeno franchi è aumentato di 200 unità. Contemporaneamente, nella stessa fascia di reddito, il numero delle famiglie straniere è leggermente aumentato. Queste cifre indicano un mutamento della struttura dei redditi dovuta ai flussi migratori. Conclusione Diversamente da quanto è avvenuto a livello nazionale, nel 2012 la situazione del mercato dell alloggio in Ticino si è ulteriormente distesa. Solo a Bellinzona si è osservata una scarsità di alloggi sul mercato degli alloggi in affitto. Attualmente occorre concentrarsi sui segmenti di prezzo inferiori delle abitazioni di proprietà nelle zone rurali e nei piccoli agglomerati che suscitano ovviamente una forte domanda da parte delle famiglie svizzere con un reddito basso. Va anche rilevato che per la seconda volta consecutiva il tasso di crescita dell offerta di abitazioni in affitto è vicino allo zero, il che in caso di un più forte aumento della domanda potrebbe causare una situazione di scarsità di alloggi. Dopo il marcato calo dell interesse degli stranieri residenti per le abitazioni di proprietà registrato l anno scorso, nel 2012 si è avuto di nuovo un aumento significativo in tal senso. Sulla scia della già forte crescita dell anno precedente anche nel 2012 l offerta nel settore delle abitazioni di proprietà è aumentata senza registrare alcuna scarsità di alloggi. Nonostante la distensione, nel 2013 non si può ancora prevedere un effetto frenante sull evoluzione dei prezzi. 9

11 Spiegazioni relative agli indicatori contenuti nelle tabelle, nelle figure e nelle cartine Indicatore quantitativo La situazione del mercato viene valutata in base alla differenza tra la durata effettiva di pubblicazione degli annunci e il valore d equilibrio regionale ( = periodo in cui non si verifica alcun aumento di prezzo). Un valore > 1 è indice di espansione, un valore < -1 di una contrazione. All'interno delle cartine e delle tabelle la scarsità è suddivisa in quintili: il rosso più scuro indica le regioni la cui percentuale rientra nel 20% delle situazioni regionali di maggiore scarsità del mercato degli ultimi 7 anni. Analogamente, il verde più scuro indica il 20% delle regioni in maggiore espansione. Indicatore strutturale Un valore pari a 0 riflette una contrazione equilibrata distribuita su tutti e tre i segmenti. Un incremento di tale valore per quanto riguarda i settori di mercato suddivisi in base ai segmenti di prezzo (superiore, medio e inferiore) è indice di un disequilibrio della domanda (in cui p. es. un segmento di mercato è fortemente contratto e un altro in piena espansione). Il valore è calcolato come deviazione standard dell'indicatore quantitativo a seconda delle regioni e dei segmenti considerati. Evoluzione dei nuclei familiari L evoluzione del numero delle famiglie viene calcolata basandosi sulle rilevazioni per campionatura della RIFOS (si veda qui di seguito). Nel calcolo dei tassi di crescita possono risultare forti oscillazioni a causa di un errore di campionamento, in particolare per i segmenti caratterizzati da quote esigue (soprattutto nel caso delle abitazioni di proprietà di famiglie straniere). Osservazioni metodologiche La valutazione della situazione dei singoli mercati avviene in base ai dati relativi alla durata degli annunci e all andamento dei prezzi forniti dal sistema informativo Adscan. A tal fine il mercato degli affitti e quello della proprietà immobiliare sono suddivisi in tre segmenti di mercato (inferiore, medio e superiore), contenenti ognuno un terzo dell offerta. Se un segmento di mercato si contrae e quindi i prezzi salgono, la soglia del segmento si sposta verso l alto. Per misurare la scarsità attuale si osserva la durata degli annunci in una regione e la si confronta con la durata che corrisponde al valore d equilibrio, mentre per misurare la scarsità su periodi più lunghi ci si basa soprattutto sull andamento dei prezzi. Tuttavia un mercato potrebbe anche non essere in contrazione al momento, in quanto in passato gli aumenti di prezzi gli hanno consentito di raggiungere un equilibrio. Tale equilibrio non deve dunque lasciar pensare che la situazione sia rimasta immutata nel corso del tempo. Gli indicatori relativi al mercato degli affitti, a quello della proprietà e alla suddivisione regionale sono ponderati con il numero dei nuclei familiari e successivamente aggregati all interno di indicatori complessivi. Per monitorare l evoluzione dei dati relativi ai nuclei familiari, ai redditi e allo status di proprietario si fa riferimento alla RIFOS e alla statistica demografica STATPOP. In mancanza delle statistiche dell UST la stima dell evoluzione della popolazione regionale per l anno precedente viene eseguita sulla base del Registro centrale degli stranieri. La RIFOS fornisce 10

12 anche dati sulla frequenza dei traslochi, sulla dimensione dei nuclei familiari, ecc. Dato che nel 2010 vi è stata la revisione della RIFOS il confronto proprietà / affitto con dati sui nuclei familiari precedenti al 2010 è problematico. È possibile trovare informazioni sull evoluzione del parco alloggi nella statistica sull edilizia abitativa dell UST nonché nel «Baublatt» pubblicato da DocuMedia (fornitore svizzero d informazioni per il settore edilizio). Tuttavia può essere necessario fare alcune stime o conversioni, in quanto ad esempio, lo status di proprietario non figura nella statistica sull edilizia abitativa. La superficie degli alloggi non è analizzata separatamente dal sistema di controllo. Tuttavia, per calcolare l indice si tiene conto della struttura della superficie: un monolocale costoso, ad esempio, rientra nel segmento superiore, mentre un appartamento a buon mercato di 5 locali in quello inferiore. La modalità di calcolo degli indicatori implica di anno in anno lievi revisioni dei valori in tutti i settori; tali revisioni comunque non influiscono sull interpretazione. 11