RATING di VALUTAZIONE dell EFFICIENZA IMMOBILIARE.VE

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1 POLITECNICO di MILANO DIPARTIMENTO BEST LABORATORIO GESTI.TEC RATING di VALUTAZIONE dell EFFICIENZA IMMOBILIARE B.RA.V.VE BUILDING RATING VALUE SISTEMA DI VALUTAZIONE DELLA QUALITA GLOBALE DEGLI ASSET E DELLE RISORSE IMMOBILIARI BEST Dipartimento di Scienza e Tecnologia dell Ambiente Costruito Laboratorio Gesti.Tec BY Innovation Enrico Rainero & Partners S.r.l.

2 Il Progetto BRaVe e Mission Il Laboratorio Gesti.Tec del Dipartimento di Scienza e Tecnologie dell Ambiente Costruito del Politecnico di Milano BEST Building Environment Scienze and Technology ha realizzato su commissione di alcuni operatori leader del mercato immobiliare il Rating di Valorizzazione ed Efficienza Immobiliare B.Ra.Ve ed ha siglato un accordo di collaborazione con BY Innovation per il suo sviluppo marketing Scopo del progetto è convincere gli operatori e gli imprenditori proprietari di immobili a passare dalla gestione attuale del proprio patrimonio immobiliare, prevalentemente passiva, all attivazione di nuovi modelli pro-attivi di efficientamento. BRaVe permette di valutare le condizioni qualitative delle caratteristiche globali dell immobile ed offre le indicazioni più dirette ed operative per attuare una politica di efficienza complessiva e scegliere gli interventi di miglioramento più efficaci. BRaVe misura la QUALITA come caratteristica oggettiva dell efficienza globale dell immobile La QUALITA viene utilizzata come standard di riferimento per definire il valore immobiliare

3 BRaVe valuta l edificio come Sistema Integrato ACQUA INVOLUCRO EDILIZIO ISOLAMENTO ACUSTICO INTERNO IMPIANTI DI SOLLEVAMENTO ENERGIA LOCALIZZAZIONE RATING CLIMATIZZAZIONE FINITURE INTERNE ILLUMINAZIONE IMPIANTI DI SICUREZZA EFFICIENZA DELLE SUPERFICI GESTIONE CABLAGGIO

4 Aree di Valutazione Esempio: Climatizzazione Checklist 4.1 Impianto di climatizzazione (generale) Punti Note Quali parametri termoigrometrici l'impianto consente di controllare (riscaldamento/raffrescamento, umidità, ricambio e filtrazione aria)? Permette la regolazione per singolo ambiente? Riscaldamento Raffrescamento Umidità Ricambio e filtrazione dell'aria L'impianto consente contemporaneamente il riscaldamento e il raffrescamento di diverse aree dell'edificio? L'impianto consente di sfruttare la diversa esposizione delle facciate o la differenza di carichi termici? Il generatore di calore è del tipo ad alto rendimento? La caldaia è del tipo a tre giri di fumo a ridotta emissione di NOx (ossidi di azoto)? L'edificio si avvale di un sistema di teleriscaldamento (cogenerazione/trigenerazione)? TOTALE

5 Aree di Valutazione Esempio: Efficienza delle Superfici Checklist 6.2 Efficienza delle superfici (indicatori di performance) Owner Efficiency: NRA/GIA Il rapporto percentuale tra l'area netta affittabile (NRA o NLA) e l'area interna lorda (GIA) dell'intero edificio è superiore all'8% compresa tra il 75% e l'8% compresa tra il 7% e il 75% inferiore al 7% Tenant Efficiency: NUA/NRA Il rapporto percentuale tra l'area netta utilizzabile (NUA o NOA) e l'area netta affittabile (NRA o NLA) dell'intero edificio è superiore all'85% compresa tra l'8% e l'85% compresa tra il 75% e l'8% inferiore al 75% Productive Efficiency: NPA/GIA Il rapporto percentuale tra l'area netta produttiva (NPA o NOA) e l'area interna lorda (GIA) dell'intero edificio è superiore al 75% compresa tra il 7% e il 75% compresa tra il 65% e il 7% inferiore al 65% Punti subtot Note TOTALE

6 Aree di Valutazione Esempio: Gestione / Utilizzo Checklist 8.1 Modello di gestione/utilizzo Punti Note L'attività di gestione si avvale di sistemi CAFM (Computer Aided Facilities Management) L'edificio è gestito con un contratto che prevede il mantenimento di specifici livelli di servizio, misurati da indicatori prestazionali? L'edificio è gestito con un contratto che prevede la manutenzione programmata? L'edificio è gestito con un contratto che prevede interventi su guasto, ad occorrenza? E' possibile conoscere il tasso di guasto dei principali sistemi e sub-sistemi? I costi di gestione sono noti e organizzati in data base o archivi che consentono di verificarne l'andamento (es.: parametri /mq lordi, /mq utili, /postazione)? Nel caso di nuova costruzione, sono preventivabili i costi di gestione? Sono noti o possono essere ricostruiti attraverso specifica analisi i costi di gestione E' possibile conoscere il conto economico dell'edificio? Esiste un manuale d'uso e manutenzione dell'edificio? TOTALE degli ultimi 3 anni solo dell'ultimo anno non sono noti e non possono essere ricostruiti

7 Le aree di valutazione ed i relativi pesi Gestione Energia Involucro edilizio Efficienza delle superfici Climatizzazione Impianti di sollevamento Acqua Isolamento acustico Finiture interne Cablaggio Impianti di sicurezza Illuminazione Localizzazione Il Sistema prevede e comprende l inserimento, fra i 13 ambiti di Valutazione, dei dati derivanti dalle certificazioni di carattere energetico, anche precedentemente ed indipendentemente accertate

8 Il Sistema BRaVe al servizio degli Operatori Immobiliari Vantaggi Competitivi 1- indicazione oggettiva e trasparente dei parametri che caratterizzano le prestazioni degli edifici terziari 2- identificazione puntuale e valutazione dei punti di forza e debolezza 3- utilizzo di standard qualitativi e di efficienza oggettivi di riferimento per le decisioni di riqualificazione o per le dismissioni 4- indicazione di quali aree hanno potenziali di miglioramento e quale rapporto costi/benefici negli interventi di ristrutturazione 5- valutazione oggettiva dell efficienza globale con parametri standard per quantificare i costi di gestione operativa nel tempo 6- disponibilità dei parametri standard più efficaci per redigere capitolati ottimizzati nelle performance e nei costi Gli utilizzatori - Proprietari immobiliari ed investitori nel Real Estate - Produttori di tecnologie e soluzioni innovative per il settore immobiliare - Servizi immobiliari: progettisti, società di intermediazione, system integrator

9 Esempio di applicazione del Rating BRaVe L edificio di Milano in Via Vittor Pisani 31 è un classico palazzo uffici ultimato negli anni 6 e prospiciente la stazione centrale di Milano. E di proprietà di Generali Immobiliare Italia SGR E locato alla società di consulenza KPMG che ha espresso l esigenza di migliorare sia le prestazioni complessive dell edificio che la sua immagine architettonica. ATTRIBUZIONE DEL PUNTEGGIO DI RATING IMMOBILIARE Schede compilate da: Generali Immobiliare Italia SGR Punteggio conseguito: 68,2 Schede consegnate il: 26 maggio 28 Rating AAA AA A BBB BB B CCC CC C D Punti totali < 2

10 Rappresentazione grafica del Rating BRaVe Il grafico a radar rappresenta il punteggio conseguito per ogni ambito di analisi, riportato in valori percentuali, fatto 1 il massimo punteggio conseguibile per ogni ambito di valutazione. Il grafico ad istogrammi rappresenta, in valore assoluto, il massimo punteggio conseguibile per ogni ambito di valutazione (colonna rossa) e il punteggio effettivamente conseguito (colonna blu). Impianti di sollevamento Localizzazione Finiture interne Comunicazione/Cablaggio Acqua Gestione Involucro edilizio Isolamento acustico interno Energia Climatizzazione Illuminazione Efficienza delle superfici Impianti di sicurezza ,4 Involucro edilizio 1,6 1,1,4 Isolamento acustico interno Energia 1, 18, 15 Climatizzazione 6,7 8, 12, 1,9 Illuminazione Efficienza delle superfici Impianti di sicurezza 8, 99, Gestione Comunicazione/Cablaggio 9, 7,3 66, 4,95, Finiture interne Localizzazione 2 2 Impianti di sollevamento 1, Acqua

11 I risultati della Valutazione Qualitativa BRaVe: le linee guida per il progetto di riqualificazione AS IS - L edificio è rappresentato da un livello qualitativo BB medio/buono Punti di forza: - CLIMATIZZAZIONE, ILLUMINAZIONE e IMPIANTI DI SOLLEVAMENTO - GESTIONE: attività manutentive e monitoraggio continuo dei costi di gestione dell edificio. - LOCALIZZAZIONE / SERVIZI ESTERNI: buona disponibilità di servizi intorno all edificio. - EFFICIENZA DELLE SUPERFICI: ottimo rapporto tra le diverse tipologie di area. Tutti gli indicatori di performance sono sui livelli massimi. Punti di debolezza: - INVOLUCRO EDILIZIO: poco performante (valori di trasmittanza superiori ai limiti di legge). - ENERGIA: scarsa efficienza energetica in relazione con le scarse prestazioni dell involucro edilizio. - IMPIANTI DI SICUREZZA / SPECIALI: la dotazione di impianti di sicurezza e speciali risulta inesistente. - ACQUA: non sono previsti sistemi di recupero e/o di trattamento delle acque. TO BE - I potenziali miglioramenti conseguibili dall intervento di riqualificazione possono elevare l edificio dal livello qualitativo medio/buono (BB) a un livello elevato (A). Involucro edilizio: Il progetto prevede di riportare i valori di trasmittanza delle superfici all interno dei limiti di legge. Energia: Una maggiore efficienza energetica dovrebbe garantire minori fabbisogni energetici (pari a 1,7 kw m3a). Illuminazione: la proposta progettuale prevede delle protezioni esterne (fasce di alluminio) che dovrebbero avere benefici effetti nel migliorare l illuminazione naturale, riflettendo la luce all interno. Impianti di Sicurezza / Speciali: sebbene non esplicitamente previsto dal progetto, si ipotizza una dotazione impiantistica standard.

12 Rappresentazione grafica del NUOVO Rating BRaVe Le aree gialle rappresentano le aree di miglioramento ottenibili con interventi mirati su indicazione del Rating (azzurro). Impianti di sollevamento Localizzazione Finiture interne Comunicazione/Cablaggio Acqua Gestione Involucro edilizio Isolamento acustico interno Energia Climatizzazione Illuminazione Efficienza delle superfici Impianti di sicurezza ,4 7,9 Involucro edilizio Le colonne gialle rappresentano le aree di miglioramento ottenibili con interventi mirati su indicazione del Rating (azzurro) e confrontate con il massimo ottenibile (rosso) 1,6 1 Isolamento acustico interno 11,4 Energia ,5 6,7 Climatizzazione 7 Illuminazione 12 1,9 1,9 8 Efficienza delle superfici 4,1 Impianti di sicurezza Gestione Comunicazione/Cablaggio 6 4,9 Finiture interne 4,9 7,3 5 Localizzazione 7,3 9 2 Impianti di sollevamento 2 2 Acqua 1 Attribuzione del nuovo punteggio di Rating Immobiliare nel caso di intervento di riqualificazione Rating AAA AA A BBB BB B CCC CC C D Punti totali < 2