NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE

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2 NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE ACCORDO DI PROGRAMMA RIQUALIFICAZIONE AMBITO PORTUALE P1 CON DELOCALIZZAZIONE DI VOLUME IN C.DA LAMALUNGA. DISPOSIZIONI GENERALI Articolo 1 NORME APPLICABILI Le presenti Norme Tecniche di Attuazione regolamentano gli interventi di riqualificazione dell Area dell ex-cementeria nell Ambito Portuale P1 con delocalizzazione di volume in C.da Lamalunga. Tutti gli interventi programmati con il presente Accordo di Programma sono regolamentati dalle Norme Tecniche di Attuazione del PUG/S, PUG/P nonché da quanto integrato dalle presenti Norme Tecniche di Attuazione. Articolo 2 DEFINIZIONI INDICI E PARAMETRI URBANISTICI Tutte le definizioni, gli indici ed i parametri edilizi ed urbanistici per l Ambito Portuale P1 si riferiscono a quanto contenuto negli articoli 7/P, 19/P e 26/P delle N.T.A. del P.U.G. di Monopoli. Tutti gli indici, i parametri edilizi ed urbanistici per l area in C.da Lamalunga oggetto di delocalizzazione volumetrica sono quelli delle presenti N.T.A.. Articolo 3 NORME GENERALI Per l ambito di Riqualificazione Portuale P1 gli obiettivi, modalità attuative, destinazioni, indici e parametri sono definiti nell art. 26/P delle N.T.A. del P.U.G. con espresso riferimento ai Contesti del sistema portuale (Sottoambiti per le attività portuali e di Riqualificazione urbana). L articolazione dei contenuti normativi viene dal P.U.G. delineata nel modo che segue: Pagina 1 di 14

3 Obiettivi - Garantire lo sviluppo delle attività commerciali e turistiche del porto di Monopoli - Realizzazione di un nuovo spazio urbano pubblico integrato da funzioni commerciali, culturali e pubbliche - Riqualificazione dell ex sistema produttivo industriale a Nord del porto Modalità di attuazione - Intervento urbanistico preventivo (PUE) esteso ad ogni proprietà compresa nell ambito attuativo P1 individuato nell elaborato AMBITO URBANO in scala 1:5.000; i vari PUE dovranno essere coordinati da un unico Schema di Assetto di cui al precedente punto 7.03/P, predisposto dal Comune o dai proprietari e approvato dalla Giunta Comunale. Con riferimento agli interventi nel sottoambito per le attività portuali contenuto nell ambito attuativo P1 occorre verificare la coerenza degli interventi previsti con il Piano Regolatore Portuale (PRP) - Intervento urbanistico preventivo (PUE) esteso ad ogni ambito e subambito attuativo P2-1 ( Riqualificazione urbana e attività portuali ), P2-2 ( Riqualificazione urbana e attività portuali ), P3-1 e P3-2 individuati nell elaborato AMBITO URBANO in scala 1: Intervento diretto convenzionato mediante convenzione registrato e trascritto esteso a lotti minimi di estensione pari ad 1Ha per l ambito attuativo P4 individuato nell elaborato AMBITO URBANO in scala 1: L ambito attuativo P1 è dedicato al potenziamento del porto commerciale, l ambito attuativo P2 al porto turistico e gli ambiti attuativi P3 e P4 alla cantieristica - Gli interventi nell ambito P1 sottoambito per le attività portuali dovranno essere concordati con l Autorità Marittima e/o Portuale territorialmente competente e con gli Enti responsabili del Demanio Marittimo - Gli interventi negli ambiti P2, P3 e P4 sottoambito per le attività portuali sono soggetti ai pareri degli enti competenti alla gestione del Demanio Marittimo previsti dalle norme vigenti - Gli interventi del Sottoambito Riqualificazione urbana sono di esclusiva competenza dei promotori Pagina 2 di 14

4 - SC minima = 50% St dell intero ambito da individuarsi preferibilmente nel Sottoambito per le attività portuali Modalità di intervento - RE2 per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente - TU per gli interventi di trasformazione urbana - Modalità di intervento previste dall art.9 del T.U.E. per gli edifici esistenti Destinazioni d uso (Sottoambito Riqualificazione urbana ) - Funzioni residenziali: U1/1, U1/2 - Funzioni commerciali: U2/1, U2/4 - Funzioni terziarie: U3/2, U3/3, U3/5, U3/6, U3/7, U3/9 - Funzioni turistiche: U5/1 Destinazioni d uso (Sottoambito per le attività portuali ) - Funzioni commerciali: U2/1, U2/4 - Funzioni terziarie: U3/2, U3/3, U3/5, U3/6, U3/7, U3/9 - Funzioni produttive: U4/3 Indici (Ambito P1 Sottoambito Riqualificazione urbana ) - Et = 0,70 mq/mq o pari alla Sul virtuale (Volume esistente/3) esistente in entrambi i sottoambiti, se superiore - Sul residenziale = max 40% della Sul complessiva - Ip = 20% - Da = 1 albero/200 mq, DAr 1 arbusto ogni 100 mq - H = 30 m Indici (Ambito P1 Sottoambito per le attività portuali ) - Et = 0,20 mq/mq. - Ip = 40% - Da = 1 albero/200 mq, DAr 1 arbusto ogni 100 mq - P = 5 Pagina 3 di 14

5 Indici (Sottoambiti Riqualificazione urbana P2-1, P2-2) - Et = 0,70 mq/mq o pari alla Sul virtuale esistente (Volume esistente/3), in entrambi i sottoambiti, se superiore - Sul residenziale = max 40% della Sul complessiva - Ip = 40% - Da = 1 albero/200 mq, DAr 1 arbusto ogni 100 mq - H = 30 m Indici (Sottoambiti per le attività portuali P2-1, P2-2 e P3-1) - Et = 0,20 mq/mq o pari alla Sul virtuale esistente (Volume esistente/3), se superiore. - Ip = 40% - Da = 1 albero/200 mq, DAr 1 arbusto ogni 100 mq - P = 5 Indici (Ambito P3-2 Sottoambito Riqualificazione urbana ) - Et = 0,10 mq/mq calcolato sulla intera St (comprensiva dei Sottoambiti per le attività portuali e di Riqualificazione urbana ) - Sul residenziale = max 40% della Sul complessiva - Ip = 40% - Da = 1 albero/200 mq, DAr 1 arbusto ogni 100 mq - H = 30 m Indici (Ambito P3-2 Sottoambito per le attività portuali ) - Et = 0,10 mq/mq, calcolato sulla intera St (comprensiva dei Sottoambiti per le attività portuali e di Riqualificazione urbana ) - Ip = 40% - Da = 1 albero/200 mq, DAr 1 arbusto ogni 100 mq - P = 5 Indici (Ambito P4 Sottoambito per le attività portuali ) - Et = 0,08 mq/mq, calcolato sulla intera St Pagina 4 di 14

6 - Ip = 20% - Da = 1 albero/150 mq, DAr 1 arbusto ogni 100 mq - P = 2 Per la delocalizzazione dei volumi nell area di Contrada Lamalunga gli obiettivi, le modalità attuative, le destinazioni, indici e parametri sono di seguito definiti: Obiettivi - Garantire lo sviluppo economico della città e del territorio; - Riqualificazione del territorio costiero e sviluppo sostenibile delle attività di balneazione Modalità di attuazione - Accordo di Programma esteso all area di cui al foglio di mappa n.126 particella n.843 superficie catastale 40637,00 e particella n.159 superficie catastale 31851,00 Destinazioni d uso - Funzioni commerciali: U2/1, U2/4 - Funzioni commerciali: U3/2, U3/6, U3/7, U3/8 - Funzioni commerciali: U5/1, U5/2, U5/3, U5/4 Indici - SUL Turistica =????? mq - Ip = 50% - SC minima 80 mq/100mq SUL =???? (50% parcheggi e 50% verde) - Da = 1 albero/50 mq, DAr 1 arbusto ogni 30 mq - H= = 15 m Prescrizioni specifiche - In alternativa alla immediata cessione della SC Superficie di Compensazione, la stessa può essere temporaneamente mantenuta in proprietà, con la garanzia dell uso pubblico gratuito e la manutenzione a carico della proprietà disciplinate dalla convenzione, che fissi inoltre i tempi di cessione della superficie stessa. Pagina 5 di 14

7 SCHEMA DI ASSETTO GENERALE Articolo 4 IPOTESI DI ASSETTO GENERALE DELL AMBITO ATTUATIVO P1 Alla proposta di Accordo di Programma per l area ex Cementeria si allega anche uno schema di Assetto Generale Ambito in C.da Lamalunga, al fine di conferire carattere di unitarietà all intera organizzazione insediativa anche a seguito della riperimetrazione dei sottoambiti per Riqualificazione Urbana e per Attività Portuale. Articolo 5 SUPERFICI PUBBLICHE Nello schema di Assetto Generale riferito all intero Ambito Attuativo P1 sono definite le Superficie Territoriale, le Superficie di Compensazione e le Superfici Fondiarie. Il calcolo del riparto tra le Superfici di Compensazione e le Superfici fondiarie dovrà essere effettuato distintamente per l area ex-cementeria e per l area degli Oleifici Marasciulo. Nelle Superfici di Compensazione saranno comprese le sedi stradali (carrabili e ciclopedonali), i parcheggi P2 secondo il mix di destinazione d uso e le superfici destinate a spazi pubblici (verde, arena, ecc.). Le Superfici Fondiarie sono destinate a residenza residenze private, attività terziarie ed attività portuali ed ai relativi parcheggi privati P1 di cui è possibile prevedere una parte all interno delle aree esterne in aggiunta a quelli previsti al piano interrato degli edifici stessi. Il tutto nei limiti quantitativi imposti dal P.U.G. ed al netto della SUL oggetto di delocalizzazione in Contrada Lamalunga. La suddivisione fra Superfici di Compensazione e Superfici Fondiarie è da considerarsi come possibile soluzione dell assetto insediativo complessivo partendo senza modificare la configurazione nella redazione dei PUE estesi alle varie aree, il tutto nel rispetto delle N.T.A. del P.U.G. e delle prescrizioni indicate nell art. 6. Pagina 6 di 14

8 Articolo 6 ORGANIZZAZIONE FUNZIONALE Nello schema di Assetto Generale l organizzazione funzionale riporta la suddivisione della Superficie di compensazione articolata in più parti. In essa è compresa l intera rete stradale, primaria e secondaria, sono compresi i parcheggi pubblici nella misura minima stabilita dalle N.T.A. del P.U.G.. Il tutto per le due aree che costituiscono l Ambito P1. Sono comprese altresì le aree destinate a verde pubblico e/o di uso pubblico e le aree destinate ad arena. Le strade definite nello Schema di Assetto Generale, principali e secondarie, sono da considerarsi prescrittive, per configurazione planimetrica e per caratteristiche geometriche della sezione stradale, ivi compresi i parcheggi pubblici ove previsti. La viabilità principale definita negli elaborati progettuali, pur di caratteristiche geometriche diverse rispetto a quelle suggerite dal P.U.G., è da considerarsi afferente alla medesima tipologia di strada urbana ivi prevista. La nuova configurazione stradale della viabilità principale (via Nazario Sauro) non si discosta dalle previsioni del P.U.G./S. Articolo 7 TESSITURA INSEDIATIVA Nello Schema di Assetto Generale sono individuate anche le aree entro cui realizzare gli edifici, sia che si tratti di edilizia privata, che si tratti di edilizia portuale. Queste aree si configurano come fasce con andamento lineare, coerenti con l intelaiatura stradale, ed hanno uno spessore adeguato a contenere corpi di fabbrica ipotizzati. Definiscono una possibile organizzazione della tessitura insediativa anche in relazione al rispetto dei coni visuali. Nelle successive proposte di PUE per gli ambiti interessati dallo Schema di Assetto Generale vanno comunque rispettati gli allineamenti degli edifici lungo le strade primarie. Pagina 7 di 14

9 ACCORDO DI PROGRAMMA Articolo 8 COERENZA CON LO SCHEMA DI ASSETTO GENERALE AREA EX CEMENTERIA Nell Accordo di Programma dell area ex Cementeria è stata mantenuta l individuazione delle Superfici di Compensazione e delle Superfici Fondiarie definita nello Schema di Assetto Generale. L Accordo di Programma relativo all Ambito dell ex Cementeria definisce la tessitura insediativa e le tipologie edilizie in linea, contenendone l altezza entro 30 m (art. 26/P delle N.T.A. del P.U.G.) e comunque non superando il alcun punto i 6 piani fuori terra per le tipologie residenziali e terziarie e dei due piani fuori terra per le tipologie portuali. Le superfici di compensazione sono state destinate in totale conformità allo schema di assetto. Articolo 9 SUPERFICIE UTILE LORDA (SUL) La superficie utile lorda (SUL) è stata calcolata a partire dalla SUL virtuale esistente diviso tre (art N.T.A. del P.U.G.). La SUL così determinata è stata suddivisa nelle quote percentuali stabilite dalle N.T.A. per edilizia residenziale 40% (art N.T.A. del P.U.G.) e 60% le altre funzioni (terziario, commerciale, ecc.). Questa ultima quota (60%) è stata parzialmente oggetto di delocalizzazione volumetrica nell area in Contrada Lamalunga secondo l Accordo di Programma. Articolo 10 UNITA MINIMA DI INTERVENTO In conformità agli schemi distributivi sono state individuate le unità minime di intervento corrispondenti ai lotti per l edilizia residenziale e terziaria in ambito P1 (1A, 1B, 1C, 2D, 2E) ai lotti per attività portuali in ambito P1 (3, 4, 5,6, 7, 8) ed al lotto unico per l area in C.da Lamalunga (albergo). Pagina 8 di 14

10 L Accordo di Programma contiene già i progetti edilizi suddivisi per i vari lotti per i quali verrà rilasciata a semplice richiesta e dietro pagamento degli oneri autonomo permesso di costruire. Articolo 11 PARAMETRI URBANISTICI PER OGNI UNITA MINIMA DI INTERVENTO Le verifiche generali sono state effettuate attribuendo a ciascun lotto la SUL destinata a edilizia privata e terziaria. Per ogni lotto sono stati definiti i prospetti edilizi in termini di ingombri planovolumetrici, di unità immobiliari, di distanze minime necessarie, di allineamenti lungo le strade e soprattutto di SUL edificabile all interno di ciascuna di esse. La SUL definita per ciascuna unità minima di intervento è un dato prescrittivo, mentre tutti gli altri parametri vanno intesi con margini di flessibilità, secondo quanto stabilito nel successivo art. 13. Articolo 12 BONUS PER EDILIZIA SOSTENIBILE Nel calcolo della Superficie Utile Lorda totale non si è ipotizzato un incremento percentuale pari al 10% (parte 4.6 Edilizia Sostenibile del Regolamento Edilizio) della SUL generata quale bonus concedibile bel caso di realizzazione di edilizia sostenibile, secondo i criteri progettuali di cui al vigente Regolamento Edilizio. L incremento del 10% può essere aggiunto per la quota destinata a edilizia residenziale. Tale bonus, come già detto, interamente destinato a residenza deve eventualmente essere previsto sotto forma di unità abitative indipendenti come richiesto dal vigente Regolamento Edilizio ( Condizione necessaria affinchè si possa usufruire delle agevolazioni sopra riportate è che le porzioni di edificio realizzate mediante incremento di superficie devono costituire unità immobiliari autonome e ne deve essere fornita esplicita indicazione negli elaborati progettuali ). Il bonus concedibile per edilizia sostenibile deve inoltre essere localizzato in ogni unità minima di intervento. L incremento percentuale è rigorosamente proporzionale alle quantità previste in ciascuna unità minima di intervento. La localizzazione delle unità abitative previste come bonus può anche essere modificata nella fase esecutiva di progettazione. Pagina 9 di 14

11 Articolo 13 VARIANTI AI PROGETTI EDILIZI Le varianti devono essere contenute in modifiche planimetriche che non alterino lo spessore dei corpi di fabbrica e la lunghezza degli stessi corpi di fabbrica. Debbono comunque essere mantenuti gli allineamenti stradali e devono essere rispettate le distanze dalle strade principali. Nel rispetto di tali condizioni possono essere proposte inoltre variazioni planimetriche nella disposizione degli edifici purché vengano ancora osservate le distanze minime fra gli edifici e dai confini dei lotti edificabili. Analogamente possono essere progettati corpi e/o superfici aggettanti nel rispetto della SUL realizzabile e delle distanze minime stabilite. Le destinazioni a carattere commerciale previste al piano terra degli edifici privati posti nelle relative unità minime di intervento possono essere dislocate anche in maniera diversa rispetto a ciò che viene proposto nell Accordo di Programma, purché le quantità rimangono invariate all interno delle stesse unità minime di intervento. Per il progetto dell albergo in C.da Lamalunga invece sono ammissibili varianti nel rispetto della SUL massima consentita e dell altezza massima. Articolo 14 MATERIALI, ELEMENTI DI ARREDO URBANO Per quanto attiene ai materiali da utilizzare nella realizzazione degli edifici, si ritiene debbano essere impiegati rivestimenti in materiali naturali dalle tonalità cromatiche tenui. Le eventuali rifiniture esterne effettuate con intonaci plastificati, dovranno essere esse stesse di tonalità cromatiche tenui e coerenti con quelle dei materiali utilizzati per il rivestimento esterno. Tutte le recinzioni sono definite attraverso la piantumazione di cespugliature ed essenze arbustive. I percorsi pedonali lineari lungo le strade sono stati definiti con pavimentazione in materiali naturali così come gli spazi pedonali contigui ai marciapiedi. I percorsi cicli-pedonali sono stati previsti in manto bituminoso con rivestimento colorato del tipo drenante. Le superfici destinate a parcheggio pubblico lungo le strade sono state previste con la posa in opera di pavimentazione permeabile a mattoncini autobloccanti e inserti di terreno con erbetta interposta. Particolare attenzione è stata posta inoltre sulla scelta e sulla predisposizione degli organi Pagina 10 di 14

12 illuminanti, laddove sono stati pervisti organi illuminanti su palo di differente altezza lungo le strade principali e secondarie e lungo la passeggiata e la pista ciclabile. Per quanto attiene, invece, l area di C.da Lamalunga, tutti i materiali prescelti sono stati finalizzati alla massima integrazione con il contesto rurale circostante. A tal fine si prevede il ripristino e la ricostruzione (dove necessaria) dei muri con pietre a secco lungo il confine. Le aree a verde saranno realizzate con un parco di ulivi. Articolo 15 RADIAZIONI SOLARI, SCHERMATURE Le misure di controllo della radiazione solare sono definite in funzione dell orientamento degli edifici. In relazione all esposizione delle facciate è stato determinato il posizionamento delle aperture dei vani di porta e finestra, nonché il posizionamento e la profondità degli eventuali aggetti. Particolare attenzione è stata posta nel garantire l illuminamento naturale degli edifici. Articolo 16 PARCHEGGI I parcheggi sono suddivisi in parcheggi pubblici e parcheggi privati e la dotazione minima è rapportata al carico urbanistico dell insediamento cui si fa riferimento (art. 6/P delle N.T.A. del P.U.G.). Per l area della ex Cementeria la dotazione minima dei parcheggi pubblici P2 (così definita nelle N.T.A. del P.U.G.) è riferita alla destinazione residenziale e a quella commerciale. La dotazione minima dei parcheggi privati P1 (così definita nelle N.T.A. del P.U.G.) è invece da reperire all interno dei lotti di intervento, sia che si tratti di edilizia privata, sia che si tratti di edilizia portuale. Per gli edifici residenziali i parcheggi privati P1 sono previsti di norma nel piano interrato degli edifici e per raggiungere le quantità minime stabilite si può destinare a parcheggio privato parte dell area di pertinenza degli edifici stessi. Per gli edifici portuali i parcheggi P1 sono previsti in apposita area e nelle aree pertinenziali. La sistemazione delle aree a parcheggio, in particolare, dovrà essere realizzata con tecniche, materiali e modalità di esecuzione tali da assicurare una percentuale di permeabilità pari almeno al 60% della superficie destinata a parcheggio. Pagina 11 di 14

13 Nel caso dell area di Lamalunga tale permeabilità sarà portata fino al 100% dell intera superficie. Articolo 17 AREE A VERDE. ESSENZE ARBOREE ED ARBUSTIVE Le aree a verde sono suddivise in aree a verde pubblico a aree a verde pertinenziale di edilizia privata. Per le aree a verde pertinenziale di edilizia privata dovranno essere utilizzate essenze arboree ed arbustive autoctone. Le essenze individuate nell Accordo di Programma (si veda in particolare la Tav. ) ripropongono certamente l ulivo e il carrubo; in aggiunta e ad integrazione si propone l impiego del leccio, del prunus e dell olivastro. Le cespugliature prevedono l impiego di ginepro, lavanda e biancospino. Fra le aree a verde sono incluse anche quelle disposte lungo le strade, definite secondo funzionalità ecologiche e di arredo urbano, per le quali si prevede l impiego di essenze arboree autoctone evidenziate e descritte nei relativi elaborati grafici progettuali (si veda in particolare la Tav. ). Le aree a verde pubblico localizzate nell area di Contrada Lamalunga si configura come un parco olivetato caratterizzato dalla presenza di ulivi derivanti dall espianto degli stessi nell area dell intervento. Articolo 18 AREE CICLO-PEDONALI Tutte le aree a marciapiedi ed in genere tutte le aree ciclo-pedonali dovranno avere elementi caratterizzanti unitari (pavimentazioni, organi illuminanti, sedili ed ulteriori elementi di arredo urbano) in modo tale che si possa chiaramente percepire l unitarietà delle soluzioni progettuali adottate. I dettagli progettuali sono evidenziati e descritti nei corrispondenti elaborati grafici. Articolo 19 URBANIZZAZIONI PRIMARIE Tutte le opere di urbanizzazione primaria sono rappresentate e descritte con le loro caratteristiche costruttive e dimensionali nei relativi elaborati grafici progettuali. Pagina 12 di 14

14 Gli elaborati progettuali evidenziano in dettaglio i materiali per la pavimentazione della viabilità pubblica (strade, marciapiedi, percorsi pedonali), il tipo di cespugli e specie vegetali da inserire lungo le strade, il tipo e il modello degli apparecchi di illuminazione pubblica e gli altri elementi di arredo urbano. Articolo 20 STANDARDS URBANISTICI Gli standards urbanistici sono costituiti da tutte le aree per Verde e servizi pubblico e di uso pubblico e sono localizzati nelle Superfici di Compensazione (art. 38/P delle N.T.A. del P.U.G.). Per l area di delocalizzazione in C.da Lamalunga è stata effettuata anche la verifica degli standards ai sensi del Dl. n.1444/1968, computando le aree a verde pubblico e quelle destinate a parcheggi pubblici ( Superfici di Compensazione ) le cui quantità risultano maggiori di quelle minime richieste. Articolo 21 RECINZIONI I confini fra proprietà pubblica e privata e tutti i limiti fra aree con differenti destinazioni d uso e/o con diversa appartenenza a singole proprietà dovranno essere definiti con modalità esecutive che mirino all integrazione fra le parti piuttosto che alla separazione fra le stesse. Le recinzioni fra lotti confinanti dovranno essere definite attraverso la piantumazione di essenze arbustive. Anche il confine verso lo spazio pedonale e/o ciclabile lungo le strade dovrà essere definito attraverso essenze arbustive e in maniera continuativa con i materiali impiegati nella realizzazione dello stesso spazio pubblico. Per l area in Contrada Lamalunga dovranno essere ripristinate le murature con pietrame a secco lungo il perimetro del parco olivetato e del parcheggio pubblico. Articolo 22 ATTUAZIONE DELL ACCORDO DI PROGRAMMA Il proprietario delle aree ricadenti nell Accordo di programma dovrà stipulare la convenzione con il Comune di Monopoli, obbligandosi alla cessione delle aree Pagina 13 di 14

15 necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria e a corrispondere i relativi oneri nelle misure fissate dall Amministrazione Comunale in sede di convenzione. Pagina 14 di 14