TRIBUNALE CIVILE DI AREZZO

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1 TRIBUNALE CIVILE DI AREZZO ILL.MO SIG. GIUDICE DELL ESECUZIONE IMMOBILIARE Dott. Crolla Cosmo OGGETTO:ESECUZIONE IMMOBILIARE N 377/12 R.E. (incarico del 1/10/2013) PER IMMOBILI SITI IN COMUNE DI CAPRESE MICHELANGELO, PROVINCIA DI AREZZO. *********** PERIZIA TECNICA anno 2013 LOTTO N.4 Dott. Ing. Claudio Simoni - 1 -

2 TRIBUNALE CIVILE DI AREZZO ILL.MO SIG. GIUDICE DELL ESECUZIONE IMMOBILIARE Dott. Crolla Cosmo OGGETTO:ESECUZIONE IMMOBILIARE N 377/12 R.E., PER IMMOBILI SITI IN COMUNE DI CAPRESE MICHELANGELO,PROVINCIA DI AREZZO. Il sottoscritto Ing. Claudio Simoni avendo ricevuto l incarico in data 01/10/2013 quale esperto nella E.I. in oggetto si appresta a rispondere con la presente relazione tecnica ai quesiti postimi. Si premette che per gli immobili individuati nell E.I. 377/12, di cui all incarico del 1/10/2013 si individuano i seguenti 5 lotti perché trattasi di beni non omogenei e posti in luoghi distanti fra di loro: il LOTTO N. 1 è costituito da un appartamento di civile abitazione ubicato nel capoluogo di Caprese Michelangelo in localita Caroni e distinto in catasto fabbricati del Comune in foglio n. 59 p.lla n. 155 sub.2 e foglio N. 59 p.lla154 e da un lastrico solare di mq. 22 (accessorio dell abitazione) e distinto in catasto fabbricati del Comune omonimo in foglio 59 p.lla 156 sub.14. il LOTTO N. 2 è costituito da un magazzino (già negozio di macelleria) e ubicato nel capoluogo di Caprese Michelangelo in localita Caroni, a confine con l appartamento di civile abitazione di cui al lotto n.1,foglio 59 p.lla 155 sub.1. il LOTTO N. 3 è costituito dalla quota di 1/15 e di 1/5 di un terreno parzialmente fabbricativo ubicato nel capoluogo di Caprese Michelangelo in localita Caroni, Foglio n. 59, p.lla 147, di mq il LOTTO N. 4 è costituito da varie quote su n. 3 appezzamenti di terreno agricolo ubicati nel Comune di Caprese Michelangelo censiti al Catasto Terreni del relativo Comune: Foglio n. 24 p.lla n. 10, - Pascolo Cespugliato classe 2 mq Reddito Dominicale 0,46 - Reddito Agrario 0,23 Quota del 100% Atto di divisione Notaio Gambacorta Carmelo n. rep del 29/07/1994. Foglio n. 52 p.lla n.253, - Bosco misto - classe 4 mq Reddito Dominicale 5,98 - Reddito Agrario 5,98 Quota di 1/3 + Quota di 1/3 fraz. Catastale del 26/07/2002 n di prot - 2 -

3 Foglio n. 58 p.lla n.81, - Castagneto da frutto - classe 2 mq Reddito Dominicale 7,41 - Reddito Agrario 2,54 Quota di 1/15 e di 1/5 denuncia di successione - UU. Sansepolcro volume 9990 n. 110 del 7/4/2010. il LOTTO N. 5 è costituito dalla quota di ½ di un appartamento di civile abitazione ubicato in Arezzo,località San Leo, via Claudio Monteverdi n. 9, detto appartamento è distinto in catasto fabbricati del Comune di Arezzo in sezione A, Foglio n. 103 p.lla 590 sub. 8 oltre alla quota di ½ di un garage, detto garage è distinto in catasto fabbricati del Comune di Arezzo in sezione A, Foglio n. 103 p.lla 590 sub. 29. PERIZIA LOTTO N.4 QUESITO N.1: - Verifichi,prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art.567 c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice e al Creditore procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei. R. 1) Si conferma la completezza della documentazione ex art.567 c.p.c. QUESITO N.2 : - Provveda quindi all integrazione; in particolare acquisisca,ove non depositati: 1) planimetria catastale e planimetria allegata all ultimo progetto approvato o alla concessione in sanatoria; 2) anche se anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore dell immobile pignorato; R. 2) Si è provveduto ad integrare la documentazione catastale perché quella presente negli atti del Tribunale non era completa. Si allega il titolo di provenienza al debitore del bene relativamente alle quote di proprietà dei terreni sottostanti: Foglio n. 24 p.lla n. 10, - Pascolo Cespugliato classe 2 mq Reddito Dominicale 0,46 - Reddito Agrario 0,23 Quota del 100% ESECUTATA Atto di divisione Notaio Gambacorta Carmelo n. rep del 29/07/1994. Foglio n. 52 p.lla n.253, - Bosco misto - classe 4 mq Reddito Dominicale 5,98 - Reddito Agrario 5,98 Quota di 1/3 ESECUTATO fraz. Catastale del 26/07/2002 n di prot Quota di 1/3 ESECUTATO. Foglio n. 58 p.lla n.81, - Castagneto da frutto - classe 2 mq Reddito Dominicale 7,41 - Reddito Agrario 2,54-3 -

4 Quota di 1/15 ESECUTATA, Quota di 1/5 ESECUTATO denuncia di successione - UU. Sansepolcro volume 9990 n. 110 del 7/4/2010. QUESITO N.3 : - Predisponga l elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti,sequestri, domande giudiziali) gravanti sul bene, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o limitazioni d uso (oneri reali, servitu, uso, abitazione, obbligazioni, propter rem ecc.) R. 3) Si è predisposto l elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ipoteche, pignoramenti; per il resto non risultano ulteriori vincoli. QUESITO N.4 :- Accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali spese condominiali insolute relative all ultimo biennio (stante il disposto dell art. 63 secondo comma disp. att. c.c.); R. 4) Non risultano vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali spese condominiali insolute relative all ultimo biennio (stante il disposto dell art. 63 secondo comma disp. att. c.c.) QUESITO N.5 :- Rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitu pubbliche) o usi civici,evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. R. 5) Non risultano diritti demaniali (di superficie o servitu pubbliche) o usi civici. QUESITO N.6 :- Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli) indicando i costi a ciò necessari. R. 6) Non risultano esistenti formalità, vincoli o oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli) QUESITO N.7 :- Descriva, previo necessario accesso all interno, l immobile pignorato indicando: comune,località,via,numero civico,scala,piano interno ; caratteristiche interne ed esterne; superficie commerciale in mq; altezza interna utile; esposizione; condizioni di manutenzione; confini (nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali pertinenze; accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di piu immobili pignorati,fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento, capannone, ecc.) R. 7) :- Foglio n. 24 p.lla n. 10, - Pascolo Cespugliato classe 2 mq

5 Reddito Dominicale 0,46 - Reddito Agrario 0,23 Quota del 100% ESECUTATA Atto di divisione Notaio Gambacorta Carmelo n. rep del 29/07/1994. Foglio n. 52 p.lla n.253, - Bosco misto - classe 4 mq Reddito Dominicale 5,98 - Reddito Agrario 5,98 Quota di 1/3 ESECUTATA fraz. Catastale del 26/07/2002 n di prot Quota di 1/3 ESECUTATO. Foglio n. 58 p.lla n.81, - Castagneto da frutto - classe 2 mq Reddito Dominicale 7,41 - Reddito Agrario 2,54 Quota di 1/15 ESECUTATATA, Quota di 1/5 ESECUTATO denuncia di successione - UU. Sansepolcro volume 9990 n. 110 del 7/4/2010. Gli immobili in oggetto sono costituiti dalle quote sopra riportate di tre terreni ubicati nel Comune di Caprese Michelangelo in varie località delle quali il bosco misto di mq , trovasi in località Alpe Faggeta in prossimità dell Hotel ristorante Fonte della Galletta e confinante con la relativa strada comunale, per gli altri due appezzamenti di terreno relativi al pascolo cespugliato di mq ed il castagneto da rutto di mq , l individuazione avviene per mezzo dei fogli catastali non rilevando riferimenti toponomastici degni di rilievo. QUESITO N.8 :- Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentano la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentano l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile; in quest ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato. R. 8) :- Risulta esserci conformità fra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento. QUESITO N.9 :- Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità non regolarmente accatastate,anche senza il consenso del proprietario; R. 9 :- Le mappe catastali esistenti individuano con la situazione reale dei terreni

6 QUESITO N.10 :- Indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale, acquisendo nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica. R. 10 :- Come indicato nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Caprese Michelangelo si hanno i seguenti dati: -Foglio n. 24 p.lla n. 10, - Pascolo Cespugliato classe 2 mq Reddito Dominicale 0,46 - Reddito Agrario 0,23. ZONE AGRICOLE E -Foglio n. 52 p.lla n.253, - Bosco misto - classe 4 mq Reddito Dominicale 5,98 - Reddito Agrario 5,98. ZONE AGRICOLE E ; su questa particella si ha una piccola striscia di 690 mq lungo la strada comunale della Faggeta facente parte di una lottizzazione di villette già realizzate e pertanto non significativa da un punto di vista fabbricativo anche se classificata RU AREE DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA. -Foglio n. 58 p.lla n.81, - Castagneto da frutto - classe 2 mq Reddito Dominicale 7,41 - Reddito Agrario 2,54 ZONE AGRICOLE E QUESITO N.11 :- Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile ed i relativi costi, assumendo informazioni presso gli uffici comunali competenti. R. 11:- Il bene in oggetto non rientra nella casistica della domanda QUESITO N.12 :- Accerti lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto di affitto o locazione,verifichi la data di registrazione, la scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura agricola e comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni presso il debitore, il terzo occupante, i vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso l Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte. R. 12:- Il terreno risulta nella disponibilità dell esecutato per la porzione di cui è proprietario, per il resto non risulta occupato da nessuno.. QUESITO N.13 :- Alleghi,avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile, il certificato di stato libero o l estratto per riassunto dell atto di matrimonio degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in cui non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza); in caso di convenzioni matrimoniali particolari (non - 6 -

7 di semplice convenzione di separazione dei beni acquisisca copia dello stesso presso i competenti uffici- R. 13:- Si allega l estratto dell atto di matrimonio dal quale risulta il regime della separazione dei beni con atto Notaio dott. Guglielmo Veltroni in data 28/11/1988 n. rep e la cessazione degli effetti civili del matrimonio con sentenza del Tribunale di Arezzo n.381/06. QUESITO N.14 :- Ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge assegnatario). R. 14:- Come detto al quesito 12 il terreno risulta nella disponibilità delgli esecutati. QUESITO N.15:- Precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento. R. 15:- Il bene in oggetto non rientra nella casistica della domanda QUESITO N.16:- Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o piu lotti. Provveda in quest ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta ecc.) e comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita di valore del compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio pedonale e/o carraio sugli altri, o su beni di terzi ) evitando la formazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa. R. 16:- Il bene pignorato ovviamente viene venduto in unico lotto: LOTTO N. 4 pienamente rappresentato dalle planimetrie catastali QUESITO N.17:- Determini il valore dell immobile, considerando lo stato di conservazione dello stesso e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai provvedimenti di assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà venduto tenendo conto che l immobile resterà nel godimento dell ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento dell indipendenza economica presumibilmente 28 anni dell ultimo dei figli) ed applicando, dopo aver determinato il valore del bene, un abbattimento forfettario (indicativamente del 15-20%) in considerazione dell assenza di garanzia per vizi, della differenza fra oneri tributari su base catastale e reale, e di quanto suggerito dalla comune esperienza circa le differenze fra libero mercato e vendite coattive

8 R Si determina il valore dei terreni dalle tabelle dei valori agricoli medi emesse dall Ufficio del Territorio di Arezzo del 2013 e dopo aver assunto informazioni all Ufficio Tecnico del Comune di Caprese Michelangelo e condotto indagini di mercato comparative per immobili dello stesso tipo, tenuto conto della posizione e tenuto conto inoltre della situazione attuale del mercato immobiliare. Inoltre la particella n. 253 del foglio 52 viene considerata tutta agricola in quanto la piccola striscia classificata RU non ha alcun significato dal punto di vista fabbricativo.( cfr. risposta quesito n.10) CALCOLO DEL VALORE DEI TERRENI -Pascolo Cespugliato : valore ad ettaro 2600,00 /ha Valore totale mq x0,26 = 582,40 Valore quota del 100% ESECUTATA = 582,40 -Bosco misto mq : valore ad ettaro 4000,00 /ha Valore totale mq x0,40 = 9264 Valore quota di 1/3 di ESECUTATA = 3088,00 Quota di 1/3 ESECUTATO = 3088,00 -Castagneto da frutto mq : valore ad ettaro 5800,00 /ha Valore totale mq.4100 x0,58 = 2378 Valore quota di 1/15di ESECUTATATA = 158,53 Quota di 1/5 ESECUTATO= 475,60 TOTALE QUOTE 7392,53 VALORE ARROTONDATO circa 7.400,00 QUESITO N.18:- Se l immobile è pignorato solo pro-quota: dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, in questo caso alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro.in tal caso l esperto dovrà verificare ed analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote non pignorate: in caso di terreni proponga in allegato alla perizia un ipotesi di frazionamento e solo una volta intervenuta l approvazione da parte del Giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall Ufficio competente; proceda in caso contrario alla stima dell intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per l intero immobile. R. 18 L immobile in oggetto non è divisibile e pertanto il VALORE DELLE QUOTE È PARI AD EURO 7400,00-8 -

9 QUESITO N.19:- Nel caso del pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore stimato dell intero.. R. 19 La situazione dell immobile in oggetto non rientra nella casistica del quesito. QUESITO N. 20:- Nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno. R. 20 La situazione dell immobile in oggetto non rientra nella casistica del quesito. San Giovanni Valdarno lì 18/03/2014 L ESPERTO Dott. Ing. Claudio Simoni - 9 -