INDICE. 1. OPERAZIONE PERITALE.. pag. 4

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1 INDICE 1. OPERAZIONE PERITALE.. pag RISPOSTA AI QUESITI b1) Dati Catastali e Confini. pag. 5 b2) Formazione del Lotto pag. 5 c1) Individuazione dei beni componenti i Lotti. pag. 6 d1) Rispondenza tra L Atto di Pignoramento e le Risultanze catastali. pag. 7 e1) Atto di Proprietà pag. 8 e2) Frazionamenti precedenti e Variazioni catastali.. pag. 8 f1) Regolarità Edilizia, Urbanistica ed Agibilità. pag. 8 f2) Destinazione Urbanistica.. pag. 9 f3) Condono Edilizio e Domanda di Sanatoria pag. 9 g1) Stato di possesso degli Immobili e Regime Patrimoniale pag. 9 h1) Oneri e Vincoli a carico dell Acquirente. pag. 10 h2) Oneri e Vincoli non a carico dell Acquirente pag. 10 i1) Beni su suolo Demaniale.. pag. 10 j1) Beni gravanti da censo, livello, etc... pag. 11 k1) Spese condominiali pag. 11 l1) Valutazione complessiva dei beni.. pag. 12 m1) Quota indivisa... pag. 14 1

2 ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 81/03 ISTANZA OMISSIS S.p.a. CONTRO SIG.RI OMISSIS ATTO DI PIGNORAMENTO DEL 22/11/2003 Il G.E. DOTT. NICOLA GRAZIANO nomina, con il mandato del 01/04/09 l Ing. Vincenzo Antonio Guerra, Esperto nella procedura n. 81/03 (Vedi All.to n. 1). Quesiti per la redazione della Perizia di Stima a. Verificare, preliminarmente, la completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c., segnalando tempestivamente al giudice i documenti mancanti o inidonei (anche in evasione al quesito sub e); b. Identificare precisamente i beni oggetto del pignoramento con indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, ove necessario e previa autorizzazione del giudice, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; c. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia, l altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale medesima, l esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali, nonchè le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e per gli impianti la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; d. Identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove 2

3 mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; e. Ricostruzione di tutti i passaggi di proprietà, anche acquisendo gli atti necessari presso la conservatoria, relativi ai beni pignorati intervenuti fra la trascrizione del pignoramento e, a ritroso, il primo passaggio di proprietà anteriore al ventennio che precede la stessa, segnalando anche tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti e specificando altresì, esattamente, su quale ex particella di terreno insistano i manufatti subastati; f. Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, e segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità e modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, l esperto verificherà l eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono, precisando lo stato della procedura, e valuterà la conformità del fabbricato al progetto proposto, segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità. Verificherà, inoltre, ai fini della domanda in sanatoria che l aggiudicatario potrà eventualmente presentare, se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall art. 40 comma 6 o dall art. 17 comma 5 della legge n. 47/1985 e successive modifiche, e chiarirà, quindi, se i cespiti medesimi siano o meno sanabili, indicando, previa assunzione delle opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti, i relativi costi. Ove l abuso non sia in alcun modo sanabile, ne terrà conto ai fini della determinazione del valore del bene; verificherà, inoltre, l esistenza della dichiarazione di agibilità, previa acquisizione dell aggiornato certificato di destinazione urbanistica; g. Indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore o da terzi, e, in quest ultimo caso, a che titolo. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; h. Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura. In particolare restano a carico dell acquirente:domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni; 1. Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; 2. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; 3. Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, ecc.) anche di natura condominiale. Saranno, invece, cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: 1. Iscrizioni; 3

4 2. Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; 3. Difformità urbanistico edilizie; 4. Difformità Catastali; i. Verifica se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale, precisando se vi sia stato provvedimento di declassamento o se sia in corso la pratica per lo stesso; j. Verifica se i beni pignorati siano gravanti da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà o di natura concessoria in virtù di alcuno degli istituti richiamati; k. Fornire ogni informazione concernente: 1) L importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); 2) Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; 3) Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; 4) Eventuali cause in corso; l. Valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, con esplicita specificazione delle fonti delle informazioni utilizzate per la stima ed il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione della superficie commerciale, del valore al mq. del valore totale; esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura (domande giudiziali, convenzioni matrimoniali o atti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni d uso), nonchè per eventuali spese condominiali insolute; indichi, quindi, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; m. Nel caso si tratti di quota indivisa, alla valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura e redigendo se del caso un primo progetto di divisione. Il G.E. rinvia la procedura per l ulteriore corso all udienza del 18/11/ OPERAZIONI DI PERIZIA Per l espletamento delle operazioni di perizia sono stati fissati n. 2 accessi in date 25/05/2009 e 10/06/

5 2. RISPOSTA AI QUESITI b. Identificare precisamente i beni oggetto del pignoramento con indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, ove necessario e previa autorizzazione del giudice, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; b.1 Dati Catastali e confini Il bene Pignorato, è ubicato nel Comune di Casalvelino (SA), località San Chirico e iscritto all Ufficio del Territorio di Salerno con i seguenti dati identificativi (Vedi All.to n. 2): - Catasto Fabbricati al Fg. 29, part.lla 194, p. T-1, categoria A/4, classe 2, vani 4, Rendita 227,24 confinanate ad Nord, a Est, a Sud e ad Ovest con il terreno di proprietà dei sig.ri OMISSIS. - Catasto Terreni al Fg. 29, part.lla 194, seminativo, classe 4, are R.D. 0,58, R.A riportato al catasto terreni alla partita 2462, giusta frazionamento n in atti dal 12/05/1989, confinanate ad Nord, a Est e a Sud con la part.lla 18 ad Ovest con strada interpoderale. - Formazione del Lotto L Esperto, ha provveduto alla formazione del seguente LOTTO: LOTTO Unico: costituito dall immobile ubicato nel Comune di Casalvelino (SA), località San Chirico ed iscritti all Ufficio del Territorio di Salerno, Catasto Fabbricati e Terreni, con i seguenti dati identificativi: - Catasto Fabbricati al Fg. 29, part.lla 194, p. T-1, categoria A/4, classe 2, vani 4, Rendita 227,24 confinanate ad Nord, a Est, a Sud e ad Ovest con il terreno di proprietà dei sig.ri OMISSIS. - Catasto Terreni al Fg. 29, part.lla 194, seminativo, classe 4, are R.D. 0,58, R.A riportato al catasto terreni alla partita 2462, giusta frazionamento n in atti dal 12/05/1989, confinanate ad Nord, a Est e a Sud con la part.lla 18 ad Ovest con strada interpoderale. 5

6 c. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia, l altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale medesima, l esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali, nonchè le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; c.1 Individuazione dei beni componenti il Lotto LOTTO Unico: costituito dall immobile ubicato nel Comune di Casalvelino (SA), località San Chirico ed iscritti all Ufficio del Territorio di Salerno, Catasto Fabbricati eterreni, con i seguenti dati identificativi: - Catasto Fabbricati al Fg. 29, part.lla 194, p. T-1, categoria A/4, classe 2, vani 4, Rendita 227,24 confinanate ad Nord, a Est, a Sud e ad Ovest con il terreno di proprietà dei sig.ri OMISSIS. - Catasto Terreni al Fg. 29, part.lla 194, seminativo, classe 4, are R.D. 0,58, R.A riportato al catasto terreni alla partita 2462, giusta frazionamento n in atti dal 12/05/1989, confinanate ad Nord, a Est e a Sud con la part.lla 18 ad Ovest con strada interpoderale. Il fabbricato a due livelli, con annesso terreno, è stato realizzato in quota parte in blocchi cementizi e in quota parte in c.a. Il piano terra è composto da: n. 2 vani, n. 4 letto e n. 2 w.c. Lo stato di conservazione si presenta discreto. Il piano superiore che si accede con scala a pioli ha destinazione di deposito. Il piano di cui innanzi si presenta allo stato grezzo. L immobile è corredato al piano terra di n. due logge. Il Piano Terra è dotato di impanti idrico, sanitario, in discreto stato di manutenzione. 6

7 d. Identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; d.1 Rispondenza tra L Atto di Pignoramento e le Risultanze Catastali L Esperto ha effettuato il confronto tra: a) L Atto di Pignoramento promosso dalla OMISSIS S.p.a.(Vedi All.to n. 3) b) Le visure Catastali (Vedi Allegato n. 2); riportando i risultati nel quadro che segue: QUADRO RIEPILOGATIVO ATTO DI PIGNORAMENTO VISURA CATASTALE (individ. proprietà) COMUNE DI CASALVELINO (SA), LOCALITA SAN CHIRICO a) Fabbricato al N.C.E.U. Fg. 29, part.lla 194, composto da 7 vani, piano T-1 ; IN DITTA A: - OMISSIS b) Terreno al N.C.T. foglio 29, part.lla 194; IN DITTA A: - OMISSIS COMUNE DI CASALVELINO (SA), LOCALITA SAN CHIRICO a) Catasto Fabbricati al N.C.E.U. Fg. 29, part.lla 194,T-1, cat. A/4, clas. 2, cons. 4 vani, R. 227,24 IN DITTA A: - OMISSIS b) Catasto Terreni al Fg. 29, part.lla 194, seminativo, classe 4, are R.D. 0,58, R.A riportato al catasto terreni alla partita 2462, giusta frazionamento n in atti dal 12/05/1989. IN DITTA A: - OMISSIS. Pertanto c è corrispondenza tra l Atto di pignoramento e le visure catastali. e. Ricostruzione di tutti i passaggi di proprietà, anche acquisendo gli atti necessari presso la conservatoria, relativi ai beni pignorati intervenuti fra la trascrizione del pignoramento e, a ritroso, il primo passaggio di proprietà anteriore al ventennio che precede la stessa, segnalando anche tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti e specificando altresì, esattamente, su quale ex particella di terreno insistano i manufatti subastati; e.1 Atto di Proprietà 7

8 L Esperto, per la definizione del titolo di proprietà, ha effettuato le seguenti ricerche presso l ufficio delle entrate (ex RR.II.) e ha tenuto conto del certificato notarile del 15/3/2004: TITOLO DI PROPRIETA COMUNE DI CASALVELINO Località San Chirico (SA) a) Atto di Compravendita, del 16/03/1995, rep per notaio OMISSIS, trascritto a Salerno il 23/03/1995 a1 nn. 8592/6802, (Part.lla 194, fg. 29) (Vedi All.to n. 4). IN DITTA A: OMISSIS e.2 Frazionamenti Precedenti e Variazioni Catastali Allo stato attuale non c è alcun frazionamento. f. Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, e segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità e modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, l esperto verificherà l eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono, precisando lo stato della procedura, e valuterà la conformità del fabbricato al progetto proposto, segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità. Verificherà, inoltre, ai fini della domanda in sanatoria che l aggiudicatario potrà eventualmente presentare, se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall art. 40 comma 6 o dall art. 17 comma 5 della legge n. 47/1985 e successive modifiche, e chiarirà, quindi, se i cespiti medesimi siano o meno sanabili, indicando, previa assunzione delle opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti, i relativi costi. Ove l abuso non sia in alcun modo sanabile, ne terrà conto ai fini della determinazione del valore del bene; verificherà, inoltre, l esistenza della dichiarazione di agibilità, previa acquisizione dell aggiornato certificato di destinazione urbanistica; f.1 Regolarità Edilizia, Urbanistica ed Agibilità L immobile è stato ampliato, rispetto allo stato preesistente, senza autorizzazione Concessoria. Su detto immobile esistono n. 2 Ordinanze di Demolizione del e del (Vedi All.to 5). f.2 Destinazione urbanistica del terreno 8

9 I beni pignorati, e cioè la Part.lla 194 fg. 29, ricadono in zona E - Zona Agricola. f.3 Condono Edilizio e Domanda di Sanatoria. Allo stato attuale, presso l Ufficio Tecnico del Comune di Casalvelino (SA), sono state presentate n. 2 domanda di Condono Edilizio rispettivamente in date prot. n e prot. n a nome del sig. omissis. In data 05/02/2004 viene inoltrata domanda di annullamento della pratica di Condono del (Vedi All.to n. 6). g. Indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore o da terzi, e, in quest ultimo caso, a che titolo. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; g.1 Stato di possesso degli Immobili e Regime Patrimoniale I beni pignorati e cioè: - Catasto Fabbricati al Fg. 29, part.lla 194, p. T-1, categoria A/4, classe 2, vani 4, Rendita 227,24 confinanate ad Nord, a Est, a Sud e ad Ovest con il terreno di proprietà dei sig.ri omissis. - Catasto Terreni al Fg. 29, part.lla 194, seminativo, classe 4, are R.D. 0,58, R.A riportato al catasto terreni alla partita 2462, giusta frazionamento n in atti dal 12/05/1989, confinanate ad Nord, a Est e a Sud con la part.lla 18 ad Ovest con strada interpoderale. Sono posseduti e condotti dai coniugi Sig. OMISSIS h. Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura. In particolare restano a carico dell acquirente: 9

10 1) Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni; 2) Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; 3) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; 4) Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, ecc.) anche di natura condominiale. Saranno, invece, cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: 1) Iscrizioni; 2) Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; 3) Difformità urbanistico edilizie; 4) Difformità Catastali; h.1 Oneri e Vincoli a Carico dell Acquirente Le formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente consistono in: Vincoli Edificatori. I Sigg.ri OMISSIS, non hanno proceduto alla consegna delle utenze. h.2 Oneri e Vincoli non a Carico dell Acquirente Le formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene, che non resteranno a carico dell acquirente e che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spesa della procedura consistono in: Pignoramento ed altre trascrizioni pregiudizievoli. i. Verifica se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale, precisando se vi sia stato provvedimento di declassamento o se sia in corso la pratica per lo stesso; i.1 Beni su suolo Demaniale I beni pignorati, di proprietà del Sig. OMISSIS cioè: - Catasto Fabbricati al Fg. 29, part.lla 194, p. T-1, categoria A/4, classe 2, vani 4, Rendita 227,24 confinanate ad Nord, a Est, a Sud e ad Ovest con il terreno di proprietà dei sig.ri OMISSIS. - Catasto Terreni al Fg. 29, part.lla 194, seminativo, classe 4, are R.D. 0,58, R.A riportato al catasto terreni alla partita 2462, giusta frazionamento n in atti dal 12/05/1989, confinanate ad Nord, a Est e a Sud con la part.lla 18 ad Ovest con strada interpoderale. non ricadono su suolo demaniale. j. Verifica se i beni pignorati siano gravanti da censo, livello o uso civico 10

11 e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà o di natura concessoria in virtù di alcuno degli istituti richiamati; j.1 Beni gravati da censo, livello, etc. I beni pignorati di comproprietà dei Coniugi OMISSIS e cioè: - Catasto Fabbricati al Fg. 29, part.lla 194, p. T-1, categoria A/4, classe 2, vani 4, Rendita 227,24 confinanate ad Nord, a Est, a Sud e ad Ovest con il terreno di proprietà dei sig.ri OMISSIS. - Catasto Terreni al Fg. 29, part.lla 194, seminativo, classe 4, are R.D. 0,58, R.A riportato al catasto terreni alla partita 2462, giusta frazionamento n in atti dal 12/05/1989, confinanate ad Nord, a Est e a Sud con la part.lla 18 ad Ovest con strada interpoderale. non sono gravati da censo, livello o uso civico. k. Fornire ogni informazione concernente: 1) L importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); 2) Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; 3) Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; 4) Eventuali cause in corso; k.1 Spese Condominiali Sul bene pignorato, non gravano spese condominiali. l. Valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, con esplicita specificazione delle fonti delle informazioni utilizzate per la stima ed il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione della superficie commerciale, del valore al mq. del valore totale; esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura (domande giudiziali, convenzioni matrimoniali o atti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni 11

12 d uso), nonchè per eventuali spese condominiali insolute; indichi, quindi, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; l.1 Valutazione Complessiva del Bene L Esperto ha formato LOTTO Unico e precisamente: LOTTO Unico costituito da : - Catasto Fabbricati al Fg. 29, part.lla 194, p. T-1, categoria A/4, classe 2, vani 4, Rendita 227,24 confinanate ad Nord, a Est, a Sud e ad Ovest con il terreno di proprietà dei sig.ri OMISSIS. - Catasto Terreni al Fg. 29, part.lla 194, seminativo, classe 4, are R.D. 0,58, R.A riportato al catasto terreni alla partita 2462, giusta frazionamento n in atti dal 12/05/1989, confinanate ad Nord, a Est e a Sud con la part.lla 18 ad Ovest con strada interpoderale. Il fabbricato a due livelli, con annesso terreno, è stato realizzato in quota parte in blocchi cementizi e in quota parte in c.a. Il piano terra è composto da: n. 2 vani, n. 4 letto e n. 2 w.c. Lo stato di conservazione si presenta discreto. Il piano superiore che si accede con scala a pioli ha destinazione a deposito. Il piano di cui innanzi si presenta allo stato grezzo. L immobile è corredato al piano terra di n. due logge. Il Piano Terra è dotato di impanti idrico, sanitario, in discreto stato di manutenzione. Il Fabbricato gode di una buona panoramicità. L immobile risulta recintato con accesso privato. In seguito a misurazioni effettuate dal sottoscritto, sono state riscontrate le seguenti superfici (Vedi All.to n. 7): DESTINAZIONE SUPERFICIE UTILE Piano Terra Vano Corridoio 7.30 Letto Letto w.c Vano SUPERFICIE NON RESID. Al 60 % SUPERFICIE NON RESID. Al 25 % 12

13 Letto Letto w.c Garage Loggia Loggia Piano Primo Sottotetto Terrazzo Totale Mq Mq Mq Per la determinazione del valore ai fini del prezzo base di vendita del lotto, precedentemente individuato e descritto, si è proceduto nel seguente modo: 1. L Esperto ha assunto in zona numerose informazioni su libere e recenti contrattazioni di vendita, di locazione di immobili analoghi per ubicazione, tipologia costruttiva, epoca di edificazione. 2. L Esperto ha altresì consultato il Manuale di Consulenza Immobiliare, pubblicato dal IL Sole 24 Ore. 3. L Esperto ha consultato la Banca dati delle quotazioni Immobiliari dell Agenzia del Territorio e pertanto, le considerazioni di cui sopra portano ad attribuire un valore unitario, a) per il fabbricato /mq ,00 (diconsi Euro Milleduecento/00 al mq.); b) per il terreno residuo ( ) = 1079 mq. /mq. 20,00 (diconsi Euro venti/00 al mq.) La procedura estimativa adottata, nella presente perizia si basa sulla determinazione del Valore Attuale del bene, ottenuto moltiplicando il Valore di Mercato, come sopra individuato, per la Superficie Convenzionale dell immobile, corretto degli opportuni coefficienti riduttivi e/o amplificativi che tengono, in debita considerazione, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile oggetto di stima al fine di una più calibrata determinazione del relativo valore. Per l applicazione del criterio estimativo, di cui innanzi, si è determinata: a) Per il fabbricato la Superficie Utile (S.U.), la Superficie Non Residenziale (S.N.R.) e da queste ultime la Superficie Convenzionale (S.C.) e cioè: S.C. = S.U. + 60% S.N.R +25% S.N.R. S.C. = mq x mq x mq = MQ il Valore di Mercato risulta essere dato da: Val.Merc. = S.C.mq x Val.Unit. /mq. Val.Merc. = mq x 1.000,00 /mq. = ,00 Al valore di cui innanzi vengono applicate le seguenti riduzioni percentuali: 1. del 35 % per tener conto della regolarità urbanistica; 2. del 5 % per le utenze e stato manutentivo. Pertanto il Valore Ultimo di mercato del fabbricato risulta essere: V. U.L.F. = ,00 (40% di ,00) = ,00 (diconsi. Centoottomiladuecentocinquantadue/00). 13

14 b) Per terreno residuo Val di mercato Terr. = x /mq. 15,00 = ,00 (diconsi. Sedicimilacentottantacinque/00) Pertanto si ha che il Valore totale del Lotto Unico ammonta a: a) Per il fabbricato = ,00 b) Per il terreno = , Totale = ,00 VALORE TOTALE DEL LOTTO UNICO ,00 (diconsi. Centoventiquattromilaquattrocentotrentasette/00). m. Nel caso si tratti di quota indivisa, alla valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura e redigendo se del caso un primo progetto di divisione; m.1 Quota Il Lotto è definito e Unico. La presente perizia è corredata di Documentazione fotografica (Vedi Documentazione fotografica) ed altresì riportata anche su supporto informatico, di riepilogo finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, viene indicato: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di interno); Tanto il sottoscritto doveva relazionare per adempiere al mandato ricevuto. Salerno lì, /08/09 L Esperto Dott. Ing. Vincenzo Guerra 14

15 Allega alla presente: VERBALE di Accesso ALLEGATI: All.to 1 Nomina e Quesiti; All.to 2 Visure Catastali; All.to 3 Atto di Pignoramento del 22/11/2003; All.to 4 Certificato Notarile del 15/03/2004; All.to 5 Ordinanze di Demolizione del 07/10/98 e del 01/02/99; All.to 6 Comunicazione Condono; All.to 7 Rilievo di Stato di Fatto part.lla 194; Documentazione Fotografica. Allega altresì: N. 2 C.D. rom N. 1 foglio separato Riepilogo del Lotto. L Esperto Ing. Vincenzo Antonio Guerra 15