Provveda l Esperto ad esaminare la documentazione ipotecaria e catastale depositata ai sensi dell art. 567 c.p.c., segnalando tempestivamente gli

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2 Provveda l Esperto ad esaminare la documentazione ipotecaria e catastale depositata ai sensi dell art. 567 c.p.c., segnalando tempestivamente gli atti mancanti o inidonei ed acquisendo, se non prodotta, copia del titolo di provenienza in capo al debitore del compendio pignorato; provveda quindi, previa comunicazione scritta dell incarico ricevuto, da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al /i debitore/i all indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), al creditore procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore e ai comproprietari di consentire la visita dell immobile: 1. ad avvertire immediatamente il Giudice dell esecuzione in caso di perdurante impossibilità di accesso all immobile, allegando copie della comunicazione inviata al/i debitore/i e dopo essersi comunque recato sui luoghi, richiedendo la nomina di un custode perché si possa provvedere alla sostituzione del custode; 2. a identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali; riporti gli estremi dell atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); indichi inoltre quali siano gli estremi dell atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti ereditari non trascritti; 3. a fornire una sommaria descrizione del/i bene/i, corredata da rilievo fotografico, del bene/i e del relativo stato di manutenzione e ciò sia all esterno sia, soprattutto, all interno; 4. a riferire sullo stato di possesso dell /gli immobile/i, con indicazione se occupato/i da terzi - del titolo in base al quale avvenga l occupazione, con specifica attenzione all esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di 2

3 rilascio fissato, o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, anche inoltrando apposita e tempestiva richiesta di informazioni al competente ufficio dell Agenzia delle Entrate; 5. a verificare l esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ovvero in particolare: - domande giudiziali, sequestri e altre trascrizioni diverse dal/i pignoramento/i - atti di asservimenti urbanistici, eventuali limiti alla edificabilità o diritti di prelazione - convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione in tal caso provvedendo ad acquisire copia del relativo titolo (atto notarile, decreto di omologazione della separazione, sentenza di separazione o di divorzio); - altri pesi o limitazioni d uso (esempio oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); in particolare, qualora si tratti di immobile in condominio, l esperto dovrà richiedere all amministratore l indicazione delle eventuali morosità accumulate dal/i debitore/i e del periodo alle quali le stessi si riferiscono, allegando alla relazione la risposta ricevuta; 6. a verificare l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altri trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all acquirente al momento della vendita; 7. a verificare anche mediante specifiche istanze ai competenti uffici tecnici comunali circa l esistenza di pratiche edilizie in ordine all immobile da periziare, la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità 3

4 urbanistiche, edilizie e catastali; ove risultino opere abusive, si pronunci sull eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 oltre che sui presumibili costi delle relative pratiche; fornisca, in ogni caso, le notizie di cui all art. 40 della legge n. 47/85 ed all art. 46 del decreto legislativo 378/01, indicando, in particolare, gli estremi del titolo abilitativo edilizio e dell eventuale concessione/permesso in sanatoria, da acquisire presso i competenti uffici tecnici comunali; dichiari, diversamente che la costruzione è iniziata prima del 01/09/1967; 8. a fornire indicazioni, acquisendo copia delle documentazione eventualmente esistente, circa la presenza o meno: a) della certificazione energetica di cui al decreto legislativo 192 del 19/08/2005 attuativa della direttiva CE n. 2002/91, nonché della legge della Regione Lombardia n. 24/2006 come modificata dalla Legge Regionale n. 10/2009 e successive deliberazioni attuative di giunta; b) della documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione di impianti all interno degli edifici di cui al D.M. Ministro Sviluppo Economico del 22/01/2008 n. 37; 9. a indicare il più probabile valore di mercato dell immobile sia libero che occupato e, nel caso si tratti di quota indivisa, a fornire la valutazione anche della sola quota. ALLEGHI inoltre alla relazione: a) le fotografie esterne ed interne del/i bene/i, e la relativa planimetria; b) gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 1 (avvisi di inizio operazioni peritali) c) una copia semplice ed una copia su supporto informatico della relazione stessa e deglli allegati. Provveda, almeno 45 giorni prima della data fissata per l udienza, a depositare la relazione scritta in Cancelleria, e a inviarne copia ai creditori procedenti, ai creditori intervenuti, e al/ 4

5 debitore/i, anche se non costituito/i, a mezzo posta elettronica certificata o, se non disponibile, a mezzo posta ordinaria, allegando all originale della relazione l attestazione di aver proceduto ai suddetti invii. Si autorizza sin d ora l esperto ad accedere presso gli uffici pubblici competenti al fine di acquisire i documenti mancanti necessari ed utili per l espletamento dell incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento al titolo di provenienza, ai titoli abilitativi edilizi, a certificati e planimetrie catastali, ai contratti di locazione o di affitto registrati. Si avverte l esperto che le parti hanno facoltà di formulare note alla relazione inviandogliene copia almeno 15 giorni prima dell udienza, nel qual caso egli dovrà intervenire all udienza stessa per fornire i chiarimenti necessari Esaminata la documentazione in atti e riscontrata regolarità e completezza, svolti i dovuti accertamenti c/o i competenti uffici, reperita copia dell atto di provenienza del bene, comunicato al creditore procedente con del 14/06/2012 ore 18.24, ai debitori esecutati con raccomandata r.r. del 14/06/ e n , data ora e luogo dell inizio delle operazioni peritali, in ottemperanza all incarico ricevuto ed in risposta al quesito ricevuto rassegna la seguente relazione. **************** 1. ACCESSO AL BENE Il giorno 22/06/2012 alle ore 15.30, giorno ed ora fissati per l inizio delle operazioni peritali, l immobile pignorato è risultato accessibile, potendo pertanto prenderne visione e scattare le fotografie allegate alla presente. 2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE L immobile è ubicato nel Comune di Pioltello, Via Cilea n. 6, e consiste in un appartamento ad uso abitazione posto al piano ottavo e composto da ingresso, due locali, cucina, bagno e balcone. 5

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11 9. VALUTAZIONE DEL BENE Calcolo superficie commerciale Dal rilievo effettuato in loco sono state riscontrate le seguenti superfici lorde: - abitazione mq 55,70 - balcone mq 13,30 Pertanto la superficie commerciale dell immobile risulta pari a mq 60,00 c.a. applicando un coefficiente di ponderazione del 30% per il balcone. Per la valutazione del bene si è proceduto ad una stima a confronto. Stima a confronto Il metodo di stima a confronto, considera le vendite di immobili simili o sostituibili ed i relativi dati di mercato, e stabilisce un valore di stima per mezzo di un procedimento che utilizza il confronto. In generale, un singolo immobile da valutare è confrontato con le vendite di immobili simili che siano stati scambiati sul mercato. Di ogni immobile di confronto vengono considerate le caratteristiche, ossia gli elementi che ne determinano il prezzo pagato. Nell applicazione del metodo si determinano gli aggiustamenti dei prezzi dei confronti, sulla base di fattori di correzione dipendenti dalle differenze tra le caratteristiche dei confronti stessi e le caratteristiche del bene. Pertanto, preso atto: delle quotazioni immobiliari della banca dati dell Agenzia del Territorio relative al secondo semestre anno 2011 per la zona D3/Periferica (Padana Superiore, C.na Croce, C.na Vismara;cimitero), del Comune di Pioltello, microzona catastale n. 2 riferita ad abitazioni di tipo economico con stato conservativo normale (euro/mq 1.100,00.=/1.300,00.=); delle quotazioni della Borsa immobiliare di Milano, pubblicazione n. 39, rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia per il primo semestre 2011 relative ad appartamenti in zona centrale del Comune di Pioltello (euro/mq 1.200,00.=/1.600,00.=). 11

12 Tenuto conto delle quotazioni di cui sopra, dello stato dell edificio e dell immobile, si assume un valore medio e perequativo di euro/mq 1.350,00.= Pertanto il valore di mercato é pari a: MQ 60,00 (sup. commerciale) x (euro/mq) 1.350,00 = Euro ,00.= CONCLUSIONI Per quanto esposto si ritiene che l immobile oggetto di esecuzione, identificato al catasto fabbricati del Comune di Pioltello al foglio al foglio 2, mappale 298, subalterno 29, Via Francesco Cilea n. 6, piano 8, scala C (appartamento), sia di piena proprietà degli esecutati per la quota di ½ ciascuno e a loro correttamente intestato, sia occupato in assenza di un regolare contratto di locazione, sia stato edificato in data anteriore al 01/09/1967, disponga di certificato di agibilità, sia regolare sotto il profilo edilizio, urbanistico e catastale, non disponga di attestato di certificazione energetica. In data attuale l immobile ha un valore commerciale di euro ,00.= (euro ottantunomila/00.=) se libero, e di euro ,00.= (euro sessantaquattromila ottocento/00.=) se occupato considerando un deprezzamento del 20%. Milano, 21 luglio 2012 L Esperto nominato Arch. Antonio Papaccio 12

13 Allegati e parte integrante della presente Relazione 1. Rilievo fotografico (n. 6 fotografie su n. 3 fogli) 2. Planimetria catastale (n. 1 foglio) 3. Atto di provenienza del bene (n. 5 fogli) 4. Visura catastale storica dell unità immobiliare (n. 2 fogli) 5. Aggiornamento ispezione ipotecaria del 20/0/2012 (n. 2 fogli) 6. Situazione contabile nei confronti del Condominio (n. 1 foglio) 7. Certificato di abitabilità e licenza edilizia (n. 2 fogli) 8. Estratto di mappa (n. 1 foglio) 9. Verifica esistenza contratti di locazione (n. 2 fogli) 10. Avvisi di ricevimento delle raccomandate e/o dei fax (avvisi di inizio operazioni peritali) (n. 6 fogli) 11. Attestazione di avvenuto invio della perizia al creditore procedente e al debitore esecutato Milano, 21 luglio

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