TRIBUNALE DI MILANO Sezione Esecuzioni Immobiliari R.G.E. 4069/2012 e 965/2012 G.E. Dott.ssa Maria Gabriella Mennuni

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1 TRIBUNALE DI MILANO Sezione Esecuzioni Immobiliari R.G.E. 4069/2012 e 965/2012 G.E. Dott.ssa Maria Gabriella Mennuni Creditore procedente: Capital Mortgage Srl con sede in Roma, Via Mario Bianchini n. 42 partita iva Creditore intervenuto: Condominio Arquà,Via Arquà n. 10 codice fiscale contro Debitore esecutato: Majid Rachid nato in Marocco il 01/01/1974, codice fiscale MJDRHD74A01Z330Z Indice 1. Accesso al bene 2. Identificazione del bene 3. Descrizione del bene 4. Stato di possesso dell immobile 5. Formalità vincoli ed oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente 6. Formalità vincoli e oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene da cancellarsi a cura e spese della procedura 7. Regolarità edilizia, urbanistica e catastale 8. Certificazione energetica e documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti 9. Valutazione del bene 10. Conclusioni 1

2 Riepilogo sintetico - L immobile è censito al catasto fabbricati del Comune di Milano al foglio 236, mappale 44, subalterno 62, Via Arquà n. 10, piano 2- S1, categoria A/4, classe 6, vani 1,5, rendita catastale euro 209,17 - Trattasi di proprietà esclusiva - L immobile si deve ritenere libero - Il più probabile valore di mercato dell immobile é pari a: Euro ,00.= (euro cinquantaquattromila/00.=) nel caso di immobile libero, se occupato il valore è pari ad euro ,00 (euro quarantatremila duecento/00.=) considerando un deprezzamento del 20% - L immobile non è regolare sotto il profilo edilizio ma può essere sanato (vedi p.to 7) **************** RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA DELL ESPERTO Il sottoscritto Architetto Antonio Papaccio con studio in Milano Via Cottolengo 5, ed iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Milano con il numero 16275, ed all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano con il numero 11569, premesso che: - con provvedimento del 06/03/2013 il G.E. Dott.ssa Maria Gabriella Mennuni lo ha nominato esperto nella procedura esecutiva in oggetto - in data 04/04/2013 ha accettato l incarico e prestato il giuramento di rito ricevuto dal G.E. il quesito Esaminata la documentazione in atti e riscontrata regolarità e completezza, svolti i dovuti accertamenti c/o i competenti uffici, reperita copia dell atto di provenienza del bene, comunicato al creditore procedente con del 29/05/2013 ore 9.50, al debitore esecutato con raccomandata r.r. del 20/05/2013 n data, ora e luogo dell inizio delle 2

3 operazioni peritali, in ottemperanza all incarico ricevuto ed in risposta al quesito ricevuto rassegna la seguente relazione. **************** 1. ACCESSO AL BENE Il giorno 24/05/2013 alle ore 15.30, giorno ed ora fissati per l inizio delle operazioni peritali, l immobile pignorato è risultato accessibile, potendo pertanto prenderne visione e scattare le fotografie allegate alla presente. 2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE L immobile è ubicato nel Comune di Milano, Via Arquà n. 10, e consiste in un appartamento ad uso abitazione posto al piano secondo e composto da un locale con servizio, con annesso un vano cantina al piano seminterrato. L immobile è censito al catasto fabbricati del Comune di Milano al foglio 236, mappale 44, subalterno 62, Via Arquà n. 10, piano 2-S1, cat. A4, classe 6, vani 1,5, zona censuaria 2, rendita euro 209,17 con la seguente intestazione: Majid Rachid nato in Marocco il 01/01/1974, codice fiscale MJDRHD74A01Z330Z, proprietà per 1/1. Coerenze dell appartamento da nord in senso orario: proprietà di terzi, parti comuni, affaccio su cortile, proprietà di terzi Coerenze della cantina da nord in senso orario: proprietà di terzi, parti comuni, proprietà di terzi, parti comuni. L atto di pignoramento del 27/09/2012 n. rep di euro ,02.= oltre interessi legali maturandi è stato trascritto a Milano 1 in data 31/ ai nn /39871 a favore di Capital Mortgage Srl, con sede in Roma, codice fiscale , a carico di Majid Rachid nato in Marocco il 01/01/1974, codice fiscale MJDRHD74A01Z330Z. Il pignoramento colpisce la piena proprietà dell immobile. 3

4 La piena proprietà del bene è pervenuta all attuale intestatario, Majid Rachid nato in Marocco il 01/01/1974, codice fiscale MJDRHD74A01Z330Z, con atto di compravendita del 18/07/2006 n /38009 di repertorio del Notaio Giovanni Averoldi di Milano, trascritto all Agenzia del Territorio di Milano 1 in data 21/07/2006 ai nn / DESCRIZIONE DEL BENE L unità immobiliare oggetto di perizia è ubicata a Milano, nella Via Arquà n. 10, e fa parte di un fabbricato con tipologia a ballatoio di edilizia popolare, che insieme ad altri fabbricati formano una corte comune chiusa. Lo stabile, costruito prima del 1967 di cinque piani fuori terra, ha una destinazione residenziale. L accesso dalla strada avviene dall androne carraio pavimentato con lastre in pietra serizzo, dall androne si accede al cortile condominiale pavimentato in porfido e beola, dal quale poi sia accede ai vari corpi scala dei vari fabbricati. Il quartiere di riferimento è quello di Via Padova, compresa tra la Via Leoncavallo, Via Sire Raul e la stessa Via Padova. La zona, completamente urbanizzata, è servita da tutte le infrastrutture primarie e secondarie ed è caratterizzata da insediamenti di edilizia civile e popolare. Lo stabile presenta le seguenti caratteristiche costruttive: strutture verticali portanti in muratura di mattoni, tramezzature in tavolati e solai in legno, tetto con orditura in legno e copertura in tegole marsigliesi, scale in pietra, facciate intonacate a civile e tinteggiate. Le facciate esterne sono state oggetto di ristrutturazione mentre quelle interne sono in condizioni manutentive scarse. L edificio è privo di ascensore, ma dispone di servizio di portineria e nel suo complesso si presenta in scarso stato conservativo. L alloggio oggetto di esecuzione è posto al piano secondo (terzo fuori terra) ed è composto da un unico locale con servizio igienico privo di finestra e di disimpegno, ha un altezza di metri 3,15, dispone di un unico affaccio sul cortile comune e l accesso avviene dal ballatoio comune. La cantina è posta nel fabbricato ove è ubicata la portineria. L appartamento è dotato di: - riscaldamento autonomo con termosifoni in ghisa e d arredo in acciaio 4

5 - impianto elettrico sottotraccia da sottoporre a verifica - serramento interno in alluminio con doppi vetri e persiana in legno - porta interna in legno di tipo commerciale - porta d ingresso in legno non di sicurezza - impianto gas metano per uso domestico e acqua calda - caldaia murale turbo da sottoporre a verifica normativa e di funzionamento - tutte le pareti dei locali sono intonacate a civile - pavimentazione e rivestimento in ceramica nel bagno - pavimentazione in ceramica nell unico locale L appartamento si presenta in scadente stato conservativo. 4. STATO DI POSSESSO DELL IMMOBILE L immobile al momento del sopralluogo (24/05/2013) era occupato dall esecutato, le indagini effettuate preso l agenzia del territorio per verificare se vi fossero contratti locazione stipulati per l immobile oggetto di perizia hanno avuto esito negativo, come da allegata ispezione. 5. FORMALITA VINCOLI ED ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE Debito pregresso alla data del 29/05/2013 di Majid Rachid nato in Marocco il 01/01/1974, codice fiscale MJDRHD74A01Z330Z nei confronti del Condominio di Via Arquà n. 10 Milano come da seguente dettaglio: - euro 6.222,75 conguaglio per rate ordinarie gestioni precedenti - euro 844,33 per rate ordinarie gestione euro 1.440,00 per rate straordinarie gestione 2003/2004/ euro 160,00 per rata straordinaria gestione 2002 Si precisa che è stata richiesta una specifica per anno di competenza del conguaglio gestioni precedenti, ma l Amministratore non ha fornito alcun dettaglio. 5

6 6. FORMALITA VINCOLI ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE GRAVANTI SUL BENE DA CANCELLARSI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA Sul bene gravano le sotto elencate formalità pregiudizievoli iscritte e trascritte presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Milano Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 1, come da visure effettuate fino al 21/06/2013: pignoramento del 27/09/2012 n. rep di euro ,02.= oltre interessi legali maturandi trascritto a Milano 1 in data 31/10/2012 ai nn /39871 a favore di Capital Mortgage Srl, con sede in Roma, codice fiscale , a carico di Majid Rachid nato in Marocco il 01/01/1974, codice fiscale MJDRHD74A01Z330Z. Il pignoramento colpisce la piena proprietà dell immobile ipoteca volontaria iscritta a Milano 1 il 21/07/2006 ai nn /13397, di euro ,00 di cui euro ,00 per capitale a seguito di atto di mutuo del 18/07/2006 n /38010 di repertorio Notaio Averoldi Giovanni a favore della Banca di Roma Spa, con sede in Roma, codice fiscale , a carico di Majid Rachid nato in Marocco il 01/01/1974, codice fiscale MJDRHD74A01Z330Z Oneri professionali esclusi, il costo per la cancellazione delle formalità iscritte e trascritte, dalle informazioni ricevute dall Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Milano Servizio di Pubblicità immobiliare, con le dovute riserve, dovrebbe corrispondere a : - pignoramento immobiliare trascritto il 31/10/2012 euro 262,00.= - ipoteca volontaria iscritta il 21/07/2006 euro 35,00.= Totale euro 297,00.= 6

7 7. REGOLARITA EDILIZIA URBANISTICA CATASTALE Ai fini della verifica della regolarità edilizia lo scrivente ha protocollato in data la richiesta di accesso agli atti presso il Comune di Milano per la visura del fascicolo edilizio del fabbricato, dell agibilità e delle modifiche interne dell alloggio rinvenute nella visura catastale. In data 4 giugno 2013 lo sportello unico del comune di Milano comunicava che il fascicolo edilizio e gli atti sono irreperibili e riguardo alle modifiche interne nulla figura (vedi allegati). Non avendo rinvenuto alcun permesso edilizio per il bagno realizzato presumibilmente poco prima del 2006 in base a quanto riportato nella visura catastale, l intervento deve essere sanato mediante la richiesta di permesso di costruire in sanatoria in deroga per l assenza dell antibagno e quale miglioramento delle condizioni igieniche preesistenti (locale bagno prima assente), previo versamento di una sanzione prevista da un minimo di euro 512,00 sino ad un massimo di euro 5.160,00.=, oltre ad oneri professionali per la redazione della pratica pari ad euro 1.000,00 oltre iva e accessori. Qualora la deroga non venisse accolta si renderà necessario realizzare l antibagno con costi che si stimano in euro 2.000,00. La scheda catastale corrisponde allo stato di fatto ed è quindi regolare. Nel caso si debba realizzare l antibagno occorrerà aggiornare la scheda catastale con costi stimati in euro 600,00 più iva. Seppure la facciata esterna dello stabile presenti caratteri edilizi degli anni 30, nessun elemento probante in tal senso è stato rinvenuto, lo scrivente si limita quindi a citare come unica fonte quanto dichiarato nell atto di compravendita del 18 luglio 2006 a firma Notaio Averoldi, ovvero che lo stabile e quindi l immobile oggetto di perizia sono stati edificati in data antecedente al 1 settembre CERTIFICAZIONE ENERGETICA E DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA IN MATERIA DI INSTALLAZIONE IMPIANTI Circa la presenza o meno della certificazione energetica di cui alla legge n. 10/91 e successivi decreti legislativi n. 192/05 e n. 311/06 a cui ha fatto seguito il D.M Ministero dell Economia e delle Finanze del 19/02/2007 (Gazzetta Ufficiale 27/02/2007 n. 47) come 7

8 modificato dal decreto 26/10/2007 e coordinato con il decreto 27/04/2008, si segnala di non aver rinvenuto alcuna certificazione e pertanto si è provveduto a redigerla ed allegarla alla presente perizia. Circa la documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione di impianti all interno degli edifici di cui al D.M Ministro dello Sviluppo Economico del 22/01/2008 n. 37, l Amministratore in carica non ha fornito alcuna certificazione. Per l alloggio, in riferimento agli impianti, non è stata rinvenuta alcuna certificazione. 9. VALUTAZIONE DEL BENE Calcolo superficie commerciale Dal rilievo effettuato in loco sono state riscontrate le seguenti superfici lorde: - abitazione mq 25,80 - cantina mq 5,00 Pertanto la superficie commerciale dell immobile risulta pari a mq 27,00 c.a. applicando un coefficiente di ponderazione del 25% per la cantina. Per la valutazione del bene si è proceduto ad una stima a confronto Il metodo di stima a confronto considera le vendite di immobili simili o sostituibili ed i relativi dati di mercato, e stabilisce un valore di stima per mezzo di un procedimento che utilizza il confronto. In generale, un singolo immobile da valutare è confrontato con le vendite di immobili simili che siano stati scambiati sul mercato. Di ogni immobile di confronto vengono considerate le caratteristiche, ossia gli elementi che ne determinano il prezzo pagato. Nell applicazione del metodo si determinano gli aggiustamenti dei prezzi dei confronti, sulla base di fattori di correzione dipendenti dalle differenze tra le caratteristiche dei confronti stessi e le caratteristiche del bene. Pertanto, preso atto: 8

9 delle quotazioni immobiliari della banca dati dell Agenzia del Territorio relative al secondo semestre anno 2012 per la zona D09, Periferica/Loreto, Turro, Padova, del Comune di Milano, microzona catastale n. 31 riferita ad abitazioni di tipo civile con stato conservativo scadente (euro/mq 1.700,00.=/2.000,00.=) delle quotazioni della Borsa immobiliare di Milano, pubblicazione n. 41, rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia per il primo semestre 2012 relative ad appartamenti vecchi (oltre 40 anni o da ristrutturare), per la zona n. 20, Padova - Palmanova (euro/mq 1.500,00.=/2.200,00.=). Tenuto conto delle quotazioni di cui sopra, dello stato dell edificio e dell immobile, si assume un valore medio e perequativo di euro/mq 2.000,00.= Pertanto il più probabile valore di valore di mercato dell immobile é pari a: MQ 27,00 (sup. commerciale) x (euro/mq) 2.000,00 = Euro ,00.= (euro cinquantaquattromila/00) nel caso di immobile libero, se occupato il valore è pari ad euro ,00.= (euro quarantatremila duecento/00.=) considerando un deprezzamento del 20%. CONCLUSIONI Per quanto esposto si ritiene che l immobile oggetto di esecuzione, identificato al catasto fabbricati del Comune di Milano al foglio 236, particella 44, subalterno 62, Via Arquà n. 10, sia di proprietà dell esecutato per la quota di 1/1 e dallo stesso occupato, sia stato edificato in data anteriore al 01/09/1967, non disponga di certificato di agibilità, non sia regolare sotto il profilo edilizio ma possa essere sanato, sia regolare sotto il profilo urbanistico e catastale, ed essendo sprovvisto di A.C.E. lo stesso sia stato redatto ed allegato alla presente. Il più probabile valore di mercato dell immobile per la quota di proprietà dell esecutato pari ad 1/1 é pari a Euro ,00.= (euro 9

10 cinquantaquattromila/00.=) se libero, e di Euro duecento/00.=) se occupato considerando un deprezzamento del 20% ,00.= (euro quarantatremila Milano, 2 luglio 2013 L Esperto nominato Arch. Antonio Papaccio Allegati e parte integrante della presente Relazione 1. Elenco delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene (1 foglio) 2. Descrizione del bene con dati catastali e coerenze (1 foglio) 3. Rilievo fotografico (n. 6 fotografie su n. 3 fogli) 4. Planimetria catastale (n. 1 foglio) 5. Atto di provenienza del bene (n. 4 fogli) 6. Visura catastale storica dell unità immobiliare (n. 3 fogli) 7. Aggiornamento ispezione ipotecaria del 21/06/2013 (n. 2 fogli) 8. Situazione contabile nei confronti del Condominio (n. 3 fogli) 10

11 9. Esito verifica presso Ufficio Visure del Comune di Milano per modifiche interne (n. 1 foglio) 10. Esito verifica presso Ufficio Visure del Comune di Milano per fascicolo edilizio (n. 1 foglio) 11. Esito verifica contratti di locazione c/o Agenzia delle Entrate (n. 1 foglio) 12. Attestato certificazione energetica (n. 4 fogli) 13. Avvisi di ricevimento delle raccomandate e/o dei fax (avvisi di inizio operazioni peritali) (n. 3 fogli) 14. Attestazione di avvenuto invio della perizia al creditore procedente e al debitore esecutato Milano, 2 luglio