TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI. Procedura Esecutiva Immobiliare. contro

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1 TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI R.G.E. 789/10 G.E. Dott.ssa S. TERNI Procedura Esecutiva Immobiliare 45 contro S.R.L. R.G.E 789/10 1

2 TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI R.G.E. 789/10 G.E. Dott.ssa Susanna TERNI Procedura Esecutiva Immobiliare promossa da: contro S.R.L. *************** La sottoscritta Architetto Barbara Bedogni residente a Milano Viale Col di Lana 6 iscritta all ordine degli architetti di Milano al n ed all albo dei Consulenti tecnici del Giudice presso il Tribunale di Milano al n ha ricevuto incarico per la stima e per la verifica della regolarità dei documenti ipocatastali riguardo l immobile sito in San Vittore Olona Via Alessandro Manzoni, 45 distinto al N.C.E.U. al Foglio 4 particella 162 sub 1; ************** 1) Identificare il bene oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali: riporti gli estremi dell atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); indichi inoltre quali siano gli estremi dell atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; ATTO DI PIGNORAMENTO del 15/02/2010 rep con nota di trascrizione del 21/04/2010 Reg. Gen Reg. Part a favore di contro per la quota totale di proprietà. Il pignoramento avviene per la quota di ,85. R.G.E 789/10 2

3 - ATTO DI COMPRAVENDITA con scrittura privata del 28/01/1983 n di rep. con nota di trascrizione del 23/02/1983 reg. part reg. gen notaio Dott. Lainati Milano a favore di con sede in. La acquistava la piena proprietà di un ufficio al piano terra (rialzato rispetto ai boxes, e ribassato rispetto al piano stradale) distinto col n. 20 composto da due locali e servizi. L unità immobiliare confina: a Nord con corridoio comune ascensore e scale comuni, a Est con corridoio comune e porticato a Sud con porticato, a Ovest con porticato, è identificato al N.C.E.U.: foglio 4 particella 162 subalterno 1 categoria A/10 Classe 1 Consistenza 4,5 vani Rendita ,17 piano T ************** 2) Fornire una sommaria descrizione del bene. L immobile si colloca nel comune di San Vittore Olona nella zona sud nelle vicinanze della Strada Statale del Sempione (SS33). La zona dove si trova l immobile è a carattere residenziale con numerose palazzine, la palazzina stessa è in ottime condizioni ha quattro piani fuori terra più il piano terra in cui vi è l unità oggetto di procedura e l atrio condominiale, il piano terra è ubicato ad una quota sotto il livello stradale; tutto l edificio è contornato da un portico e da zone destinate a giardino. Al piano interrato ci sono i box. La palazzina nelle parti comuni ha un aspetto curato e non necessitano di interventi di manutenzione straordinari. R.G.E 789/10 3

4 I due locali destinati ad ufficio sono abbandonati da parecchio tempo, sopra al pavimento originale in piastrelle di ceramica di scarso valore è stata posata la moquette, le pareti sono in tinta chiara. Tutti i locali sono illuminati da finestre a nastro di varie altezze tutte in alluminio con vetro singolo, il riscaldamento era assicurato da un certo numero di fan coil. Nei due locali sono presenti due piccoli bagni uno fornito di vaso e lavabo (1.50x1.70) e l altro (1.50x1.70) fornito di doccia e lavabo entrambi hanno la finestra e sono rivestite alle pareti da piastrelle in ceramica decorata fino ad un altezza di metri 2,40. I locali hanno un altezza di metri 2,50 Ai locali si accede tramite due porte in legno con normali serrature poste a triangolo e al termine del corridoio condominiale. Il riscaldamento è centralizzato così come la fornitura di acqua calda, lo stabile è fornito di impianto videocitofonico, e di antenna TV centralizzata. *************** 3) Riferire sullo stato di possesso dell immobile, con indicazione se occupato da terzi- del titolo in base al quale avvenga l occupazione con specifica attenzione all esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; L unità immobiliare è libera. **************** 4) Verificare l esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ovvero, in particolare: R.G.E 789/10 4

5 Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all edificabilità o diritti di prelazione Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione Altri pesi o limitazioni d uso (oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, ecc.) L amministratore dello stabile è : Amministratore tel./fax mail: Ci sono spese condominiali insolute che ammontano a ,70 a titolo di oneri condominiali di ordinaria amministrazione, nonché di ,06 a titolo di oneri condominiali per lavori straordinari, già deliberati oltre spese legali, nonché spese professionali per l amministrazione. Tra le attività di straordinaria manutenzione è contemplata la pratica amministrativa S.C.I.A. (ex certificato prevenzione incendi) già depositata presso il competente Comando dei V.V. F. di Milano. *************** 5) Verificare l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli),che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura. Indichi i costi a ciò necessari. Non esistono ulteriori formalità. *************** R.G.E 789/10 5

6 6) Verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l esistenza di opere abusive, si pronunci sull eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di cui all art. 40 della L. 47/85 ed all articolo 46 del D.Lvo 378/01; indichi in particolare gli estremi della Concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 01 settembre Da ricerche svolte presso l Ufficio Tecnico del comune di San Vittore Olona è risultato che l immobile è stato edificato in seguito a Licenza edilizia rilasciata il 21/12/1972 n. 40/71. Per l immobile oggetto della Procedura è stata fatta una Domanda di Sanatoria il 06/07/1987 n La domanda per abuso edilizio di cui alla legge 28/02/85 n. 47 veniva fatta per opere realizzate in difformità alla Licenza Edilizia che non comportavano aumenti della superficie utile o del volume assentito. La domanda di condono è stata accolta presso gli uffici del comune di San Vittore Olona è presente il certificato di agibilità n. 210/87 per il cui ritiro devono essere ancora pagati gli oneri relativi che ammontano ad oggi a. 360,00 come diritti di segreteria e due marche da bollo da. 14,62 ciascuna per il ritiro definitivo della pratica. La scheda catastale riporta lo stato dei luoghi conformi allo stato attuale. *************** 7) Fornire indicazioni con riferimento all immobile pignorato circa la presenza o meno: R.G.E 789/10 6

7 a) della certificazione energetica di cui al decreto legislativo n. 192 del 19/08/2005 attuativo della direttiva CE n. 2002/91 nonché della legge regionale n. 24/2006 come modificata dalla legge regionale n.10/2009; b) della documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti all interno degli edifici di cui al D.M. Ministero sviluppo economico del 22/01/2008 n. 37. Acquisendo copia della documentazione eventualmente esistente. Per l unità è stata da me predisposta la Certificazione Energetica che viene fornita in allegato alla presente relazione, non esiste certificazione degli impianti elettrici. *************** 8) Indicare il valore dell immobile sia libero che occupato: nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione anche della sola quota. La superficie lorda calcolata sulla base dei dati catastali risulta essere di mq. 107,00 circa. Si ritiene pertanto che alla data della presente consulenza l unità immobiliare si possa stimare con un probabile valore di mercato, considerata libera da vincoli, di ,00 Il più probabile valore di mercato dell unità immobiliare considerata occupata risulta pari a ,00 30% = ,00 CRITERI DI VALUTAZIONE Trattandosi di immobile destinato ad uso commerciale per la determinazione del valore di mercato sono stati presi come riferimento i valori di mercato della zona e tenute in considerazione la consistenza dell unità immobiliare, la qualità generale del complesso, la vetustà, lo stato di conservazione, l ubicazione, la possibilità di parcheggio, le eventuali pertinenze, le caratteristiche tecniche, la R.G.E 789/10 7

8 commerciabilità del bene gli eventuali interventi da attuare e le condizioni di mercato. La sottoscritta in relazione all incarico ricevuto, tenuto conto dello scopo per cui detto incarico è stato conferito, effettuati i dovuti accertamenti ed espletate le necessarie indagini, determina il più probabile valore di mercato dell unità immobiliare, considerata libera da vincoli, attraverso informazioni raccolte, analizzate ed interpretate che sono state utilizzate al fine di poter stimare il valore del bene alla data odierna. Al fine di poter effettuare la stima dell immobile si sono assunte indagini condotte in zona e comparate con i dati espressi sulle pubblicazioni del settore. La valutazione è stata condotta prendendo come riferimento i valori indicati su: Rilevazione dei prezzi degli Immobili a cura di Borsa Immobiliare della Camera di Commercio di Milano 1 semestre 2011 n. 39 Osservatorio dei valori immobiliari a cura dell Agenzia del Territorio anno semestre Osservatorio Immobiliare Tecnocasa 2010 Come richiesto dal quesito del Giudice è stato in ogni caso indicato il valore dell immobile sia libero che occupato. Il valore di mercato degli immobili vincolati da contratto di locazione è generalmente determinato tenendo conto: Della durata del periodo durante cui sussiste l impossibilità per il futuro proprietario di pienamente disporre del bene e cioè della scadenza del contratto di locazione Della redditività lorda prodotta dall immobile Considerati i predetti fattori e considerato che sul libero mercato gli immobili locati sono generalmente quotati con valori mediamente inferiore del 20-30% R.G.E 789/10 8

9 rispetto al valore da libero, la sottoscritta determina di applicare una riduzione pari al 30% sui valori espressi per l immobile libero da persone e cose. ************** Certa di aver adempiuto all incarico con competenza e serena coscienza Milano, 10/04/2012 Architetto Barbara Bedogni Allegati: Certificazione Energetica Iscrizioni, trascrizioni, sequestri conservativi gravanti sul bene. Documentazione catastale. Visure, visure storiche, planimetrie catastali, mappa catastale Documentazione comunale Documentazione fotografica Corrispondenza R.G.E 789/10 9

10 ELENCO TRASCRIZIONI PIGNORAMENTI, SEQUESTRI CONSERVATIVI E ISCRIZIONI IPOTECARIE ATTO DI PIGNORAMENTO del 15/02/2010 rep con nota di trascrizione del 21/04/2010 Reg. Gen Reg. Part a favore di contro per la quota totale di proprietà. Il pignoramento avviene per la quota di ,85. R.G.E 789/10 10

11 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L immobile si colloca nel comune di San Vittore Olona nella zona sud nelle vicinanze della Strada Statale del Sempione (SS33). La zona dove si trova l immobile è a carattere residenziale con numerose palazzine, la palazzina stessa è in ottime condizioni ha quattro piani fuori terra più il piano terra in cui vi è l unità oggetto di procedura e l atrio condominiale, il piano terra è ubicato ad una quota sotto il livello stradale; tutto l edificio è contornato da un portico e da zone destinate a giardino. Al piano interrato ci sono i box. La palazzina nelle parti comuni ha un aspetto curato e non necessitano di interventi di manutenzione straordinari. I due locali destinati ad ufficio sono abbandonati da parecchio tempo, sopra al pavimento originale in piastrelle di ceramica di scarso valore è stata posata la moquette, le pareti sono in tinta chiara. Tutti i locali sono illuminati da finestre a nastro di varie altezze tutte in alluminio con vetro singolo, il riscaldamento era assicurato da un certo numero di fan coil. Nei due locali sono presenti due piccoli bagni uno fornito di vaso e lavabo (1.50x1.70) e l altro (1.50x1.70) fornito di doccia e lavabo entrambi hanno la finestra e sono rivestite alle pareti da piastrelle in ceramica decorata fino ad un altezza di metri 2,40. I locali hanno un altezza di metri 2,50 Ai locali si accede tramite due porte in legno con normali serrature poste a triangolo e al termine del corridoio condominiale. Il riscaldamento è centralizzato così come la fornitura di acqua calda, lo stabile è fornito di impianto videocitofonico, e di antenna TV centralizzata. R.G.E 789/10 11

12 PLANIMETRIA R.G.E 789/10 12

13 RIASSUNTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI R.G.E. 789/10 G.E. Dott.ssa Susanna TERNI Procedura Esecutiva Immobiliare promossa da: contro foglio 4 particella 162 subalterno 1 categoria A/10 Classe 1 Consistenza 4,5 vani Rendita ,17 piano T Comune di San Vittore Olona Via Alessandro Manzoni, 45 Valore di vendita stimato libero: ,00 per mq. 170,00 R.G.E 789/10 13