TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Proc. n.437/010 r.g. PERIZIA ESTIMATIVA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Proc. n.437/010 r.g. Promosso da ITALFONDIARIO S.p.A (Avv. Cesare Sabbadini Sodi) Contro: G.E. Dr. Domenico Ammirati C.T.U. Geom. Umberto Stefanelli PERIZIA ESTIMATIVA Ill.mo Sig. Giudice Esecutore, il sottoscritto Geom. Umberto Stefanelli con studio in Firenze Via Stradone di Rovezzano n 8, iscritto al Collegio dei Periti della Toscana al n 239 e nell elenco del Tribunale di Firenze, incaricato dalla S.V.I. con provvedimento del 30/11/2011, di rispondere ai quesiti posti sulla procedura in calce, ad espletamento dell incarico ricevuto dirà quanto segue: QUESITI 1) provveda a identificare il bene oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento; ove occorra deve essere provveduto all aggiornamento anche mediante le necessarie denunce catastali; sottoscrivendole anche surrogandosi alla proprietà, anche nel caso di comproprietà; riporti gli estremi dell atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); indichi inoltre quali siano gli estremi dell atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2) a fornire una sommaria descrizione del bene; 3) provveda a riferire sullo stato di possesso dell immobile con indicazione se occupato da terzi-del titolo in base al quale avvenga l occupazione con specifica attenzione all esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; (1)

2 4) a verificare l esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ovvero, in particolare: a) Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni b) Debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 d.att.civ. c) Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all edificabilità o diritti di prelazione d) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione e) altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione 5) a verificare l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura. 6) A verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità allo stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l esistenza di opere abusive, si pronunci sulla eventuale sanabilità ai sensi delle leggi 47/85 e n 724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di cui all art. 40 della L. 47/85 ed all art. 46 del D.Lvo 378/01;indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre ) Ad indicare il valore dell immobile sia libero che occupato indicando a) il valore di mercato b) il prezzo a base d asta 8) Ad indicare, in caso di pignoramento di quota /e di bene indiviso: a) il valore come al punto 7che precede sia dell intero che della quota pignorata b) se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura 9) Ad indicare il regime impositivo della vendita 10) A provvedere, ove necessario, ai sensi dell art. 6 d.lgs 192/05 come modificato dal d-lgs 311/06, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica prevista dalla norma suindicata. Laddove mancante, detrarre, dal prezzo base asta, la somma di 3.000,00 euro, ponendo all acquirente l onere di dotare l immobile acquistato dell attestato di qualificazione energetica; 11) Di effettuare un riepilogo in caso di più lotti. (2)

3 Il giorno 07/12/2012 il sottoscritto C.T.U. alla presenza del Sig. ( ), procedeva al sopralluogo del bene pignorato dando così inizio alle operazioni peritali, nello stesso giorno allo scopo di procedere compiutamente all incarico affidatomi ho ritirato tutta la documentazione necessaria, gentilmente fornita dal suddetto esecutato. IDENTIFICAZIONE DEL BENE Intero fabbricato formato da due appartamenti oltre resede, situato nel Comune di Barberino di Mugello (Fi), Via Nazionle n.c. 63 frazione Montecarelli, località San Martino. Proprietà, nata a Firenze il giorno c.f. titolare del diritto di piena ad esclusiva proprietà. I beni risultano censiti all Ufficio del Territorio del Comune di Barberino di Mugello Catasto Fabbricati e rappresentati in giusto conto nel foglio di mappa 66, particella 141: Subalterno 1, Via Nazionale n 63 piano T , categoria A/3 classe 3, consistenza vani 8,5, rendita catastale. 614,58. Subalterno 2, Via Nazionale n 63 piano T. - 1, categoria A/3 classe 3, consistenza vani 6,5, rendita catastale. 469,98. Subalterno 3, Via Nazionale n 63 piano T, bene comune non censibile, privo di rendita (resede a comune). FORMALITA GRAVANTI: - Ipoteca volontaria per la complessiva somma di (trecentomilioni) - pari ad Euro ,07 - (centocinquantaquattromilanovecentotrentasette/07) di cui Lire (duecentomilioni) pari ad Euro ,38 (centotremiladuecentonovantuno/38) in linea capitale, a favore di INTESABCI S.P.A. con sede in Milano (codice fiscale ) contro (3)

4 nata a Firenze il codice fiscale, in ordine ad atto di mutuo fondiario ai rogiti Notaio Gaspare Navetta di Firenze in data 24 ottobre 2001 repertorio n fascicolo n , formalità iscritta a Firenze il giorno 31 ottobre 2001 registro particolare n Trattasi di mutuo concesso ai Signori nato a Firenze il e nata a, con garanzia ipotecaria prestata dalla predetta Signora, quale terza datrice d ipoteca. - A margine della predetta formalità si rileva l avvenuta annotazione dell atto ricognitivo e variazione dell ammortamento ai rogiti Notaio Aldo Zetti di Firenze in data 27 settembre 2006 repertorio n fascicolo n , formalità eseguita il giorno 16 aprile 2007 registro Particolare n Il predetto Istituto di Credito ha eletto domicilio c/o la propria sede in Milano Via Paolo Ferrari n Pignoramento immobiliare a favore di INTESA SANPAOLO s.p.a. con sede in Torino (codice fiscale ) e contro nata a (codice fiscale ), giusto atto debitamente notificato in data 07 giugno 2010 Cron. 7652, formalità trascritta a Firenze il giorno 30 giugno 2010 Registro Particolare n Precetto notificato in data marzo 2010 per la complessiva somma di Euro ,70 (novantamila ottocentonovanta/70) oltre interessi e spese occorrende. (4)

5 DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE Intero fabbricato formato da due appartamenti oltre resede, situato nel Comune di Barberino di Mugello (Fi), Via Nazionle n.c. 63 frazione Montecarelli, località San Martino. Villetta bifamiliare formata da due appartamenti e resede a comune di seguito meglio descritta: FABBRICATO a Appartamento principale (sub. 1) si sviluppa su tre piani fuori terra, terreno primo secondo. Il piano terreno è adibito a loggiato da cui si accede tramite una scala interna al piano primo. Il piano primo è così composto: ingresso, salotto, cucina tinello, bagno e scala interna di comunicazione al piano secondo. Il piano secondo si compone di quattro camere e bagno. Il tutto si presenta in stato di semiabbandono e necessita di completa manutenzione. FABBRICATO b Appartamento secondario (sub. 2) si sviluppa su due piani fuori terra e interrato, interrato terreno e primo. Al piano terreno tramite un ampio portale in ferro e vetro si accede alla zona destinata a soggiorno e angolo cottura con piano primo rialzato dove si trovano due camere e bagno. Al piano seminterrato si trova un soggiorno, bagno e locali tecnici. Il tutto si presenta in stato di semiabbandono e necessita di completa manutenzione. Questa unità immobiliare si presenta con inizio parziale di ristrutturazione interna, mentre per l esterno necessita di forte manutenzione in toto. (5)

6 DESCRIZIONE CATASTALE Al Catasto Fabbricati del Comune di Barberino di Mugello detto bene è così rappresentato: UNITA IMMOBILIARE a foglio di mappa 66, particella 141, sub. 1, categoria A/3, classe 3, consistenza vani 8,5, rendita. 614,58. UNITA IMMOBILIARE b foglio di mappa 66, particella 141, sub. 2, categoria A/3, classe 3, consistenza vani 6,5, rendita. 469,98. Per il resede sub.3 bene comune non censibile, privo di rendita. Ai fini di una corretta cronistoria catastale si precisa che la particella 141 del foglio di mappa 66 deriva dalla fusione e soppressione degli originali mappali , a seguito della presentazione al competente Ufficio del Territorio di Firenze del tipo mappale n /2001 in data 11 settembre 2001 (protocollo n ) REGOLARITA EDILIZIA e URBANISTICA Ai sensi e per gli effetti della legge 47/1985 e sue successive modificazioni il bene risulta Edificato in epoca ante 01/09/1966 CORRISPONDENZA CON IL PIGNORAMENTO I atto di pignoramento è riferito alla piena proprietà, nel Comune di Barberino di Mugello (Fi), Via Nazionale 63, Frazione Montecarelli, località San Martino. FABBRICATO a Appartamento principale (sub. 1) che si sviluppa su tre piani fuori terra, terreno primo secondo. UNITA IMMOBILIARE b foglio di mappa 66, particella 141, sub. 2, categoria A/3, classe 3, consistenza vani 6,5, rendita. 469,98. Per il resede sub.3 bene comune non censibile, privo di rendita. (6)

7 EVENTUALI OCCUPAZIONI Il bene risulta occupato dagli esecutati. DIVISIBILITA Il bene può essere frazionato in due lotti, come di seguito meglio specificato. FORMAZIONE DI EVENTUALI LOTTI FABBRICATO A Appartamento principale (sub. 1) che si sviluppa su tre piani fuori terra, terreno primo secondo. UNITA IMMOBILIARE B foglio di mappa 66, particella 141, (sub. 2), categoria A/3, classe 3, consistenza vani 6,5, rendita. 469,98. Per il resede sub.3 bene comune non censibile, privo di rendita. VALORE DELL IMMOBILE Stima sintetica su parametri economici ( /mq. di immobili similari compravenduti nella zona). Da indagini di mercato e sulla scorta delle quotazioni immobiliari, pubblicate dalla banca dati dell Ufficio del Territorio per gli edifici di questa tipologia, è da ritenere congruo il valore di./mq ,00 (se fosse in buono stato di manutenzione) ma dovremmo opportunamente tener conto delle spese necessarie per rendere le due abitazioni usufruibili all uso proprio e quindi dovremmo valutare la spesa di ristrutturazione totale che può essere stimata (tenendo conto del trasporto, la reperibilità dei materiali, mano d opera, ecc.) in circa./mq.1.100,00 per cui si avrà un valore di stima reale di./mq ,00 al quale verrà applicato il coefficiente di riduzione per gli accessori, e quindi si avrà: (7)

8 1 LOTTO (SUB. 1) sup. reale coeff. Sup virtuale Piano terra - mq. 35,00 X 0,80 = mq. 28,00 Piano primo - mq. 70,00 X 1,00 = mq. 70,00 Piano secondo - mq. 70,00 X 1,00 = mq. 70, Tot. mq. 168,00 2 LOTTO (SUB. 2) sup. reale coeff. Sup virtuale Piano terra - mq. 99,00 X 1,00 = mq. 99,00 Piano primo - mq. 63,00 X 1,00 = mq. 63, Tot. mq. 162,00 Resede a comune - mq. 800,00 X 0,70 = mq. 560,00 VALORE 1 LOTTO (SUB. 1) Mq. 168,00 x 1.300,00 = ,00 valore stimato. VALORE 2 LOTTO (SUB. 2) Mq. 162,00 x 1.300,00 = ,00 valore stimato. VALORE Resede a comune A corpo mq. 560,00 = ,00 valore stimato. Totale valore stimato ,00 (quattrocentocinquantanovemila,00) (8)

9 PREZZO A BASE D ASTA Considerando i meccanismi d asta e in particolare la difficoltà di visita del bene e l occupazione dello stesso da parte dell esecutato, stante che la liberazione, seppure in tempi relativamente brevi, può essere forzosa o onerosa è parere del C.T.U. di applicare una diminuzione di valore del 20% sul valore stimato per cui si avrà: 20% di ,00 = , , ,00 = ,00 da cui dovremmo detrarre ulteriori ,00 per la mancata documentazione energetica e quindi il valore ultimo sarà ,00. prezzo a base d asta ,00 (trecentosessantaquattromiladuecento/00). (9)

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