Al Dott. G.E. NICOLA GRAZIANO PROCEDURA ESECUTIVA N 32/99 R.E. INIZIATA del Omissis CONTRO il Sig. Omissis, CON ATTO DI PIGNORAMENTO DEL 03/02/1999.

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1 Al Dott. G.E. NICOLA GRAZIANO PROCEDURA ESECUTIVA N 32/99 R.E. INIZIATA del Omissis CONTRO il Sig. Omissis, CON ATTO DI PIGNORAMENTO DEL 03/02/1999. MANDATO DEL 27/02/2008 Al sottoscritto Ing. Vincenzo Antonio Guerra, nominato Esperto nella procedura esecutiva n. 32/99 di R.E., con Verbale di Udienza del 27 Febbraio 2008, sono stati posti i seguenti quesiti, previa verifica della completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c., segnalando tempestivamente al giudice i documenti mancanti o inidonei (anche in evasione al quesito sub. e). Quesiti per la redazione della Perizia di Stima b. Identificare precisamente i beni oggetto del pignoramento con indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, ove necessario e previa autorizzazione del giudice, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; c. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia, l altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale medesima, l esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali, nonchè le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e per gli impianti la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; d. Identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; e. Ricostruzione di tutti i passaggi di proprietà, anche acquisendo gli atti necessari presso la conservatoria, relativi ai beni pignorati intervenuti fra la trascrizione del pignoramento e, a ritroso, il primo passaggio di proprietà anteriore al ventennio che precede la stessa, segnalando anche tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti e specificando altresì, esattamente, su quale ex particella di terreno insistano i manufatti subastati; f. Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, e segnalando, anche graficamente, le eventuali 1

2 difformità e modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, l esperto verificherà l eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono, precisando lo stato della procedura, e valuterà la conformità del fabbricato al progetto proposto, segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità. Verificherà, inoltre, ai fini della domanda in sanatoria che l aggiudicatario potrà eventualmente presentare, se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall art. 40 comma 6 o dall art. 17 comma 5 della legge n. 47/1985 e successive modifiche, e chiarirà, quindi, se i cespiti medesimi siano o meno sanabili, indicando, previa assunzione delle opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti, i relativi costi. Ove l abuso non sia in alcun modo sanabile, ne terrà conto ai fini della determinazione del valore del bene; verificherà, inoltre, l esistenza della dichiarazione di agibilità, previa acquisizione dell aggiornato certificato di destinazione urbanistica; g. Indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore o da terzi, e, in quest ultimo caso, a che titolo. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; h. Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura. In particolare restano a carico dell acquirente: 1) Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni; 2) Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; 3) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; 4) Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, ecc.) anche di natura condominiale. Saranno, invece, cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: 1) Iscrizioni; 2) Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; 3) Difformità urbanistico edilizie; 4) Difformità Catastali; i. Verifica se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale, precisando se vi sia stato provvedimento di declassamento o se sia in corso la pratica per lo stesso; j. Verifica se i beni pignorati siano gravanti da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà o di natura concessoria in virtù di alcuno degli istituti richiamati; k. Fornire ogni informazione concernente: 1) L importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); 2) Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; 2

3 3) Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; 4) Eventuali cause in corso; l. Valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, con esplicita specificazione delle fonti delle informazioni utilizzate per la stima ed il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione della superficie commerciale, del valore al mq. del valore totale; esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura (domande giudiziali, convenzioni matrimoniali o atti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni d uso), nonchè per eventuali spese condominiali insolute; indichi, quindi, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; m. Nel caso si tratti di quota indivisa, alla valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura e redigendo se del caso un primo progetto di divisione. Il G.E. rinvia la procedura per l ulteriore corso all udienza del 24/09/ OPERAZIONI DI PERIZIA Per l espletamento delle operazioni di perizia sono stati fissati due accessi: uno in data 12/03/2008 e l altro in data 07/04/ RISPOSTA AI QUESITI b. Identificare precisamente i beni oggetto del pignoramento con indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, ove necessario e previa autorizzazione del giudice, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; b.1 Dati Catastali e confini Il bene Pignorato, è ubicato nel Comune di Centola (Sa), via Santa Maria, ed è iscritto all Agenzia del Territorio di Salerno con i seguenti dati identificativi: - Catasto Fabbricati Fg. 23, part.lla 361, sub. 2, la quale risulta confinante a nord con la part.lla 360, a sud con altra ditta, a ovest con strada Comunale e ad est con strada Santa Maria. b.2 Formazione dei Lotti 3

4 L Esperto, ha provveduto alla formazione del seguente LOTTO: LOTTO UNICO: costituito dall immobile ubicato nel Comune di Centola (Sa), alla via Santa Maria, piano seminterrato, iscritto all Agenzia del Territorio di Salerno, Catasto Fabbricati, con i seguenti dati identificativi: - foglio 44, part.lla 361, sub. 2 locale commerciale. c. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia, l altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale medesima, l esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali, nonchè le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e per gli impianti la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; c.1 Individuazione del bene componente il Lotto LOTTO UNICO: costituito dall unità commerciale, identificata all Agenzia del Territorio di Salerno, Catasto Fabbricati al foglio 44, particella 361, sub. 2. L Unità, confina a nord con la part.lla 360, a sud con altra ditta, a ovest con strada Comunale e ad est con la strada Santa Maria. Il bene, oggetto di esecuzione immobiliare, è un locale commerciale, ubicato nel Comune di Centola (Sa) frazione Palinuro, viene utilizzato in parte come laboratorio di pasticceria, bar e gelateria ed in parte adibito alla vendita al pubblico. Il locale, gode di buona posizione commerciale, in quanto è ubicato nel centro di Palinuro, zona con vocazione prevalentemente turistica e commerciale, conseguentemente il negozio in questione, usufruisce di tutti i servizi e di tutte le comodità infrastrutturali presenti nella zona. L edificio, in cui è inserita l unità immobiliare di cui trattasi, è stato realizzato con strutture portanti in cemento armato e muratura a chiusura. L unità, si compone di un unico ampio locale, della superficie di mq. 380, suddiviso in due zone: 1) la prima con funzione di pasticceria, bar, gelateria, per la vendita al pubblico; 2) l altra con funzione di laboratorio artigianale, celle, depositi ed ufficio. L immobile si presenta in buone condizioni di manutenzione. Inoltre, il locale, è dotato di impianto elettrico, idrico, telefonico, di condizionamento regolarmente funzionanti. 4

5 d. Identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; d.1 Rispondenza tra L Atto di Pignoramento e le Risultanze Catastali L Esperto ha effettuato il confronto tra: a) L Atto di Pignoramento promosso dal Omissis (Vedi Allegato n. 1) b) Le visure Catastali (Vedi Allegato n. 2); riportando i risultati nel quadro che segue: QUADRO RIEPILOGATIVO ATTO DI PIGNORAMENTO COMUNE DI CENTOLA (SA) Locale in piano seminterrato con due porte di ingresso dalla via Santa Maria, avente la superficie di mq. 400 circa sito nel Comune di Centola Fraz. Palinuro, riportato nel N.C.E.U. al fg. 44, mappale n. 361, sub. 2; IN DITTA A: sig. Omissis. VISURA CATASTALE (individuazione proprietà) COMUNE DI CENTOLA (SA) Locale identificato al N.C.E.U. al fg. 44, part.lla 361, sub. 2, zona cens. 1, Cat. C/1, Cl. 2, Consistenza 233 mq, Rendita 1.925,35. IN DITTA A: sig. Omissis. Pertanto c è corrispondenza tra l Atto di pignoramento e i dati Catastali, ad eccezione dei mq. indicati nell atto di pignoramento e nella visura catastale. e. Ricostruzione di tutti i passaggi di proprietà, anche acquisendo gli atti necessari presso la conservatoria, relativi ai beni pignorati intervenuti fra la trascrizione del pignoramento e, a ritroso, il primo passaggio di proprietà anteriore al ventennio che precede la stessa, segnalando anche tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti e specificando altresì, esattamente, su quale ex particella di terreno insistano i manufatti subastati; e.1 Atti di Proprietà L Esperto, per la definizione dei titoli di proprietà, ha effettuato le seguenti ricerche presso l ufficio delle entrate (ex RR.II.): 5

6 TITOLO DI PROPRIETA COMUNE DI CENTOLA (SA) FRAZ. PALINURO b) Compravendita del 26/06/1990, per notaio Ermanno Buonocore, repertorio n , raccolta n. 5289; c) Nota di Trascrizione del 27/06/1990, N. d ordine 17695, N. part (Vedi All.to n. 3). IN DITTA A: sig. Omissis. e.2 Frazionamenti Precedenti e Variazioni Catastali A tutt oggi, presso l Agenzia del Territorio di Salerno, su richiesta del sig Omissis, non sono stati presentati frazionamenti o richieste di variazioni catastali. Non risulta riportato in mappa l immobile oggetto di esecuzione immobiliare (Vedi All.to n. 2). f. Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, e segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità e modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, l esperto verificherà l eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono, precisando lo stato della procedura, e valuterà la conformità del fabbricato al progetto proposto, segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità. Verificherà, inoltre, ai fini della domanda in sanatoria che l aggiudicatario potrà eventualmente presentare, se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall art. 40 comma 6 o dall art. 17 comma 5 della legge n. 47/1985 e successive modifiche, e chiarirà, quindi, se i cespiti medesimi siano o meno sanabili, indicando, previa assunzione delle opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti, i relativi costi. Ove l abuso non sia in alcun modo sanabile, ne terrà conto ai fini della determinazione del valore del bene; verificherà, inoltre, l esistenza della dichiarazione di agibilità, previa acquisizione dell aggiornato certificato di destinazione urbanistica; f.1 Regolarità Edilizia, Urbanistica ed Agibilità L immobile è stato edificato con Licenza di Costruzione n. 310/1969 del 16/10/1969 (Vedi Allegato n. 4), rilasciata dal Comune di Centola (SA) a nome dei sigg. Omissis. In data 16/06/1972, è stato rilasciato dal Comune di Centola (SA), a nome dei sigg. Omissis, certificato di Abitabilità (Vedi Allegato n. 5). f.2 Destinazione urbanistica del terreno 6

7 La destinazione urbanistica del bene pignorato, risultava ricadere in zona Aree private turistiche ricettive alberghiere e/o completamento al turismo del Piano Regolatore Generale del Comune di Centola (SA). f.3 Condono Edilizio e Domanda di Sanatoria In data 01/07/1986 è stata presentata istanza di Condono Edilizio con prot. gen. N 4382 a nome di Omissis, ai sensi della Legge 47/85. In particolare viene chiesto il condono relativamente al cambio di destinazione d uso da Garage a Laboratorio di Pasticceria (Vedi Allegato n. 6). In data 27/11/1998, prot. n 89, Reg. Costr. N 32/99 è stata presentata domanda di Concessione Edilizia, a nome del sig. Omissis, per: - lavori di adeguamento funzionale ingresso attività commerciale (Vedi Allegato n. 7). g. Indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore o da terzi, e, in quest ultimo caso, a che titolo. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; g.1 Stato di possesso degli Immobili e Regime Patrimoniale Il bene pignorato e cioè: - Locale Commerciale, iscritto all Agenzia del Territorio di Salerno, Catasto Fabbricati, fg. 44, part.lla 361, sub. 2 è posseduto e condotto dal sig. Omissis in qualità di proprietario. Il nucleo familiare del sig. Omissis, è composto da n. 4 persone. Non esistono contratti di affitto o di locazione. Il sig. Omissis, è divorziato dal 2002 ed inoltre già separato dal 1987, così come dichiarato nel verbale di sopralluogo del 07/04/2008. h. Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura. In particolare restano a carico dell acquirente: 1) Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni; 2) Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; 3) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; 4) Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, ecc.) anche di natura condominiale. 7

8 Saranno, invece, cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: 1) Iscrizioni; 2) Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; 3) Difformità urbanistico edilizie; 4) Difformità Catastali; h.1 Oneri e Vincoli a Carico dell Acquirente Le formalità, i vincoli o oneri gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente consistono in: - Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; - Altri pesi o limitazioni d uso anche di natura condominiale Attualmente, il sig. Omissis, risulta aver versato le somme delle quote di acqua potabile, ICI e spazzatura come da copie delle ricevute dei versamenti (Vedi Allegato n. 8). - Vincoli Edificatori I vincoli di natura Edificatoria che resteranno a carico dell acquirente sono quelli contemplati nella Licenza di Costruzione n. 310/1969 del 16/10/1969 (Vedi Allegato n. 4), rilasciata dal Comune di Centola (SA) a nome dei sigg. Omissis e sue variazioni e modifiche. h.2 Oneri e Vincoli non a Carico dell Acquirente Le formalità, i vincoli o oneri gravanti sul bene, che non resteranno a carico dell acquirente e che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spesa della procedura consistono in: - Iscrizioni ipotecarie; - Pignoramento del 03/02/1999; - Difformità urbanistico edilizie; - Inserimento in mappa del manufatto. i. Verifica se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale, precisando se vi sia stato provvedimento di declassamento o se sia in corso la pratica per lo stesso; i.1 Beni su suolo Demaniale Il bene esecutato, di proprietà del sig. Omissis e cioé: 8

9 Locale Commerciale, iscritto all Agenzia del Territorio di Salerno, Catasto Fabbricati, fg. 44, part.lla 361, sub. 2; non ricade su suolo demaniale. j. Verifica se i beni pignorati siano gravanti da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà o di natura concessoria in virtù di alcuno degli istituti richiamati; j.1 Beni gravati da censo, livello, etc. Il bene esecutato, di proprietà del sig. Omissis e cioé: Locale Commerciale, iscritto all Agenzia del Territorio di Salerno, Catasto Fabbricati, fg. 44, part.lla 361, sub. 2; non è gravato da censo, livello o uso civico. k. Fornire ogni informazione concernente: 1. L importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); 2. Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; 3. Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; 4. Eventuali cause in corso; k.1 Spese Condominiali Sul bene pignorato, di proprietà del sig. Omissis, non grava spesa condominiale. l. Valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, con esplicita specificazione delle fonti delle informazioni utilizzate per la stima ed il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione della superficie commerciale, del valore al mq. del valore totale; esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura (domande giudiziali, convenzioni matrimoniali o atti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni d uso), nonchè per eventuali spese condominiali insolute; indichi, quindi, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; l.1 Valutazione Complessiva del Bene L Esperto, ha procededuto alla formazione del seguente LOTTO UNICO: 9

10 Locale Commerciale, ubicato nel Comune di Centola (Sa), frazione Palinuro, identificato all Agenzia del Territorio di Salerno, Catasto Fabbricati al foglio 44, particella 361, sub. 2. Il locale, gode di buona posizione commerciale, in quanto è ubicato nel centro di Palinuro, zona con vocazione prevalentemente turistica e commerciale, conseguentemente il negozio in questione, usufruisce di tutti i servizi e di tutte le comodità infrastrutturali presenti nella zona. L unità, si compone di un unico ampio locale al piano seminterrato, suddiviso in due zone: La prima con funzione di pasticceria, bar, gelateria, per la vendita al pubblico; L altra con funzione di laboratorio artigianale, celle, depositi ed ufficio; In seguito a misurazioni effettuate dal sottoscritto, è stata riscontrata le seguente superficie (Vedi Allegato n. 9): DESTINAZIONE SUPERFICIE UTILE LOCALE COMMERCIALE MQ. 380,00 SUPERFICIE NON RESID. TOTALI MQ. 380,00 MQ. 00,00 Per la determinazione del valore ai fini del prezzo base di vendita del lotto, precedentemente individuato e descritto, si è proceduto nel seguente modo: 1. L Esperto ha assunto in zona numerose informazioni su libere e recenti contrattazioni di vendita, di locazione di immobili analoghi per ubicazione, tipologia costruttiva, epoca di edificazione e per terreni aventi simili caratteristiche che individuano per la zona in esame, un valore di /mq ,00/2.500,00; 2. L Esperto ha altresì consultato il Manuale di Consulenza Immobiliare, pubblicato dal IL Sole 24 Ore. Pertanto, le considerazioni di cui sopra portano ad attribuire un valore unitario, per l immobile pignorato, di /mq ,00 (diconsi Euro duemila/00 al mq.). La procedura estimativa adottata, nella presente perizia si basa sulla determinazione del Valore Attuale del bene, ottenuto moltiplicando il Valore di Mercato, come sopra individuato, per la Superficie Convenzionale dell immobile, corretto degli opportuni coefficienti riduttivi e/o amplificativi che tengono, in debita considerazione, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile oggetto di stima al fine di una più calibrata determinazione del relativo valore. Per l applicazione del criterio estimativo, di cui innanzi, si è determinata la Superficie Utile (S.U.), la Superficie Non Residenziale (S.N.R.) e da queste ultime la Superficie Convenzionale (S.C.) e cioè: S.C. = S.U. + 60% S.N.R +25% S.N.R. S.C. = mq. 380,00 = MQ. 380,00 il Valore di Mercato risulta essere dato da: Val.Merc. = S.C.mq x Val.Unit. /mq. Val.Merc. = mq. 380,00 x 2.000,00 /mq. = ,00 10

11 Al valore di cui innanzi viengono applicate le seguenti riduzioni percentuali: 1. Del 15% per tener conto della regolarità urbanistica (Condono). Pertanto il Valore Ultimo di mercato risulta essere: Val. L.U. = ,00 (15% di ,00) = ,00 (diconsi seicentoquarantaseimila/00). m. Nel caso si tratti di quota indivisa, alla valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura e redigendo se del caso un primo progetto di divisione; m.1 Quota L Esperto, dai documenti in atti ha rilevato che la quota spettante all esecutato è unica. La presente perizia, è altresì riportata anche su supporto informatico, di riepilogo finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, viene indicato: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di interno); Tanto il sottoscritto doveva relazionare per adempiere al mandato ricevuto. Salerno lì,../07/08 L Esperto Dott. Ing. Vincenzo Guerra 11

12 Riepilogo e Descrizione Sintetica Finale LOTTO UNICO Immobile, sito nel Comune di Centola (Sa), frazione Palinuro. Riportato al N.C.E.U. al fg. 44, part.lla 361, sub. 2, zona Censuaria 1, Cat. C/1, Cl. 2, Consist. 233,00 mq., Rendita 1.925,35. L unità, si compone, allo stato attuale, di un unico ampio locale al piano seminterrato, della superficie di circa mq. 380,00, suddiviso in due zone: a) la prima con funzione di pasticceria, bar, gelateria, per la vendita al pubblico; b) l altra con funzione di laboratorio artigianale, celle, depositi ed ufficio. Si presenta ben arredato e le condizioni di manutenzione risultano essere buone. L immobile, confina a nord con la part.lla 360, a sud con altra ditta, a ovest con strada Comunale e ad est con la strada Santa Maria. L Immobile è posseduto e condotto dal Sig. Omissis in qualità di proprietario. L immobile è stato edificato con Licenza di Costruzione n. 310/1969 del 16/10/1969, rilasciata dal Comune di Centola (SA) ai Sigg. Omissis. In data 16/06/1972, è stato rilasciato dal Comune di Centola (SA), certificato di Abitabilità. In data 01/07/1986 è stata presentata domanda di Condono Edilizio prot. gen. n 4382, a nome del Sig. Omissis, ai sensi della Legge 47/85. Valore del Lotto Unico ,00 (diconsi euro seicentoquarantaseimila/00). L immobile viene posto in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive inerenti, accessori e pertinenze anche se non esplicitamente indicate nella Relazione dell Esperto, a corpo e non a misura. L Esperto Dott. Ing. Vincenzo Guerra 12

13 Allega alla presente: VERBALI di Accesso ALLEGATI: 1. Atto di Pignoramento; 2. Visure Catastali e Wegis; 3. Atto di Compravendita e Nota di Trascrizione; 4. Concessione Edilizia n. 310/69; 5. Certificato di Abitabilità; 6. Condono Edilizio; 7. Concessione Edilizia n. 89/98; 8. Ricevute dei versamenti delle utenze; 9. Rilievo Stato di Fatto; 10. Documentazione Fotografica. Allega altresì: N. 1 C.D. rom N. 1 foglio separato Riepilogo del Lotto. L Esperto Ing. Vincenzo Antonio Guerra 13