TRIBUNALE DI FROSINONE ESECUZIONE IMMOBILIARE N.323/12 PROMOSSA DA BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A. CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO SOMMARIO

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1 TRIBUNALE DI FROSINONE ESECUZIONE IMMOBILIARE N.323/12 PROMOSSA DA BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A. CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO SOMMARIO QUESITI... 2 A- ACCERTAMENTI ESEGUITI... 5 B- IMMOBILI PIGNORATI... 5 C- RISPOSTA AI QUESITI... 6 C1- BENE COSTITUENTE IL LOTTO N ) Descrizione del bene ) Conformità dei dati catastali al pignoramento ) Necessità di accatastamento ) Necessità di frazionamento ) Titolarità del diritto pignorato ) Completezza della documentazione bis) Utilizzazione del bene ) Regolarità urbanistica ) Formazione dei lotti ) Beni indivisi ) Stato di occupazione del bene ) Valore locativo del bene ) Oneri gravanti sul bene ) Valore del bene... 9 D- RIEPILOGO E- ELENCO ALLEGATI... 11

2 TRIBUNALE DI FROSINONE ESECUZIONE IMMOBILIARE N.323/12 PROMOSSA DA BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A. RELAZIONE TECNICA DEL C.T.U. Ill.mo Signor Giudice delle Esecuzioni Immobiliari, il sottoscritto dott. ing. TURRIZIANI COLONNA Federico è stato convocato dalla S.V. per il giorno ed è stato nominato C.T.U. nell'esecuzione immobiliare emarginata. Al sottoscritto, dopo aver prestato il prescritto giuramento, sono stati rivolti i seguenti QUESITI 1) descrizione del bene: descriva, previo esame della documentazione in atti (che verrà estratta in copia) e dello stato dei luoghi (mediante accesso effettivo nell immobile), l immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, eventuale stato di interclusione, superficie in mq netta e commerciale), confini e dati catastali attuali, le condizioni di manutenzione (ivi compresa la rispondenza all attuale normativa degli impianti), eventuali pertinenze, accessori e dotazioni condominiali, eventuali millesimi di parti comuni, eventuali oneri condominiali (importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione, eventuali spese straordinarie già deliberate e non scadute, eventuali spese condominiali non pagate ed eventuali cause in corso), accertando la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi e la completezza della documentazione prodotta; 2) conformità dei dati catastali al pignoramento: accerti la conformità tra i dati catastali riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione prodotta, curando di depositare, in caso di difformità dovute a modificazioni successive al pignoramento, una visura catastale storica che dia conto dell evoluzione catastale del bene pignorato; indichi, in caso di difformità non dovute a modificazioni successive al pignoramento, il tipo di difformità e se gli ulteriori dati riportati nel pignoramento identificano correttamente il bene consentendone l'individuazione; 3) necessità di accatastamento: proceda, se l immobile non risulta accatastato, all accatastamento ovvero esegua le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto e provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 2

3 4) necessità di frazionamento: proceda, qualora rilevi variazioni colturali o cambi d uso, a presentare la domanda di variazione catastale, procedendo, ove necessario e previa autorizzazione del giudice (che il C.T.U. chiederà sollecitamente con istanza depositata in Cancelleria), all eventuale frazionamento ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 5) titolarità del diritto pignorato: accerti la conformità tra la titolarità del diritto sul bene come riportata nel pignoramento e quella risultante dalla conservatoria, riportando l elenco, acquisito dalla competente conservatoria dei registri immobiliari e non dal fascicolo prodotto dal creditore, delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni di pignoramenti e di sequestri conservativi gravanti sull immobile (nonché, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali, precisando lo stato del relativo giudizio) a partire dal ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento e sino alla data odierna; acquisisca l'atto di provenienza al debitore del compendio pignorato (anche se ultraventennale) ove non risultante dalla documentazione in atti; 6) completezza della documentazione: verifichi la completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c. dal creditore procedente, la quale deve comprendere l estratto di mappa, il certificato catastale, il certificato di destinazione urbanistica (in caso di terreni) e il certificato della conservatoria: in particolare, tale ultima documentazione è completa se viene prodotta la certificazione della conservatoria a partire dalla trascrizione dell atto di trasferimento del bene anteriore al ventennio dalla trascrizione del pignoramento (i cui estremi in difetto dovranno essere indicati dal C.T.U.) ovvero se il notaio ha certificato la provenienza al debitore od al suo dante causa in forza di titoli anteriori al ventennio; 6-bis) utilizzazione del bene: indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 7) regolarità urbanistica: indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85, indichi il presumibile costo della sanatoria ed indichi, altresì, se sono pendenti procedure amministrative e sanzionatorie; indichi, in caso di abuso insanabile, il valore del solo terreno; Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 3

4 8) formazione di lotti: dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 9) beni indivisi: dica se gli eventuali beni indivisi siano agevolmente divisibili ed a quale costo, determinando il valore della quota pignorata; 10) stato di occupazione del bene: stabilisca se l immobile è libero o occupato, precisando se è occupato da terzi ed a che titolo ovvero se è occupato dal debitore; ove sia occupato in base ad un contratto, indichi l eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data fissata per il rilascio o l esistenza e lo stato dell eventuale giudizio in corso per il rilascio; ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (tenendo conto che l'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento; sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); ove non sia occupato in base ad un contratto registrato, acquisisca dall occupante la documentazione volta a datare anteriormente al pignoramento la detenzione (quali ad esempio le bollette per la fornitura di servizi o il certificato di residenza storico), avvisando l occupante che in difetto potrebbe essere disposta l immediata liberazione dell immobile; 11) valore locativo del bene: ove il bene sia occupato dal debitore per lo svolgimento di attività economiche ovvero sia occupato da terzi senza titolo o con titolo non opponibile al pignoramento, indichi il valore locativo del bene pignorato; 12) oneri gravanti sul bene: indichi o escluda espressamente l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, di eventuali diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche), di usi civici, dell eventuale assegnazione dell abitazione al coniuge, di vincoli od oneri condominiali che rimarranno a carico dell aggiudicatario, di atti di asservimento urbanistici o cessioni di cubatura; Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 4

5 13) valore del bene: determini il valore dell immobile con indicazione del criterio di stima usato e riporti sia il valore del bene al lordo che il valore del bene al netto di eventuali decurtazioni di stima per cattivo stato di manutenzione, occupazione del bene in forza di titolo opponibile al pignoramento, oneri gravanti sul bene, oneri condominiali, oneri da sostenere per la sanatoria degli abusi (specificando la causa, la misura ed il criterio di valutazione della decurtazione). Il C.T.U. ha preso visione degli atti consegnatigli e quindi ha svolto le operazioni peritali, arrivando ai risultati che sono riportati nella presente relazione, articolata nei seguenti capitoli: A- Accertamenti eseguiti; B- Immobili pignorati; C- Risposta ai quesiti; D- Riepilogo; E- Elenco allegati. A- ACCERTAMENTI ESEGUITI Il C.T.U. ha iniziato le operazioni peritali con l'esame dei documenti agli atti ed ha effettuato ricerche presso l Agenzia del Territorio - Uffici Provinciali di Frosinone del Servizio di Pubblicità Immobiliare e del Catasto Terreni e Fabbricati e l'ufficio Tecnico del Comune di Trevi nel Lazio. Ha svolto quindi visite sopralluogo ai beni pignorati, di cui la prima il giorno , dietro comunicazione a mezzo lettera raccomandata e congiuntamente al Custode Giudiziario Dott. Turriziani Marco; sul posto, dopo aver illustrato alla parte il mandato ricevuto e comunicato la data della prossima udienza, ha eseguito una ricognizione degli immobili ed ha effettuato il rilievo planimetrico e fotografico degli stessi, annotando dati e notizie su fogli per appunti (vedasi allegato N.1). B- IMMOBILI PIGNORATI Nel pignoramento immobiliare trascritto il al N è indicato il seguente Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 5

6 immobile, con i relativi diritti, sito in Trevi nel Lazio: 1. piena proprietà dell'appartamento sito in Via Armando Diaz 48, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio MU Particelle n.348 Sub.5, n.349 Sub.2 e n.350 Sub.1. C- RISPOSTA AI QUESITI Risulta possibile vendere il bene pignorato in un unico lotto. C1- BENE COSTITUENTE IL LOTTO N.1 1) Descrizione del bene L'immobile pignorato consiste in un appartamento sito nel centro storico del Comune di Trevi nel Lazio (vedasi stralcio mappa catastale - allegato N.2). Confina con Via A. Diaz, particelle nn , salvo altro. L'unità immobiliare è distinta in Catasto Fabbricati del Comune di Trevi nel Lazio al Foglio MU Particelle n.348 Sub.5, n.349 Sub.2 e 350 Sub.1 (graffate) - Categoria A/2 - Classe 1 - Consistenza 7 vani - Rendita Euro 289,22 - Indirizzo: Via Armando Diaz n.48 piano T-2 (vedasi visura catastale - allegato N.3). L appartamento si trova al secondo piano di un palazzo di vecchissima costruzione, in muratura, ed ha accesso dalla via mediante una scala interna ad uso esclusivo. Si compone di quattro camere, cucina, bagno e corridoi, per una superficie residenziale lorda di mq.133 circa; vi sono anche due balconi per un totale di mq.9 circa. Annesso all appartamento è un locale uso garage-cantina posto al piano terra, avente ingresso carrabile direttamente dalla strada pubblica ed altro ingresso dalla scala interna dell appartamento; il locale sviluppa una superficie di mq.51 circa (vedasi planimetria catastale - allegato N.4). L appartamento ha rifiniture di qualità appena sufficiente (pavimenti in marmette di cemento nelle camere, in marmo nel corridoio, porte e finestre in legno, con vetri semplici, tinteg- Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 6

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8 sull immobile, nonché della trascrizione delle domande giudiziali, è il seguente: - Iscrizione di ipoteca art.4019 del a favore di Banca Toscana S.p.a.; - Iscrizione di ipoteca art.423 del a favore di Banca Popolare di Bergamo S.p.a.; - Trascrizione di pignoramento art del a favore di Banca Popolare di Bergamo S.p.a.. 6) Completezza della documentazione La documentazione depositata consiste in: - estratto di mappa; - certificato storico catastale; - certificato notarile ove è riportata la provenienza al debitore e a suoi dante causa in forza di titoli anteriori al ventennio. Nella documentazione depositata manca la planimetria catastale dell'immobile. 6 bis) Utilizzazione del bene L'immobile, considerata la sua tipologia, non potrà cambiare la sua attuale destinazione (abitazione). 7) Regolarità urbanistica Il fabbricato è regolare in quanto di vecchissima costruzione (ante 1967). 8) Formazione dei lotti Considerati lo stato attuale degli immobili, la situazione del mercato immobiliare e i vincoli urbanistici esistenti è possibile vendere il bene pignorato in esame in un unico lotto, come di seguito descritto: Lotto N.1: piena proprietà della porzione di fabbricato sito nel Comune di Trevi nel Lazio in via Armando Diaz n.48 consistente in un appartamento per abitazione po- Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 8

9 sto al piano secondo, in normale stato di conservazione, e in un garage-cantina al piano terra, distinti in Catasto Fabbricati al Foglio MU Particelle n.348 Sub.5, n.349 Sub.2 e n.350 Sub.1 (graffate) - Categoria A/2 - Classe 1 - Consistenza 7 vani - Rendita Euro 289,22, confinante con via Armando Diaz, particelle nn , salvo altro. 9) Beni indivisi Non trattasi di un bene indiviso. 10) Stato di occupazione del bene Il bene è abitato dai debitori. 11) Valore locativo del bene Il valore locativo del bene non viene calcolato poiché esso è utilizzato dai debitori. 12) Oneri gravanti sul bene Non vi sono vincoli. 13) Valore del bene Il valore dell'immobile è stato determinato ricercando il più probabile valore di mercato, approssimato del 5-10%. A questo fine è stata utilizzata la procedura sintetica, che prevede la comparazione del bene da stimare ad altri ad esso analoghi per caratteristiche estrinseche (ubicazione, posizione, ecc.) ed intrinseche (destinazione, conservazione, ecc.), di cui un'indagine di mercato ha permesso di conoscere il valore stabilito in trattative di poco anteriori. Tale valore è riferito ad un parametro, che può essere per i fabbricati il metro quadrato o il metro cubo o il vano o il lotto; per i terreni il metro quadrato o il lotto. La stima viene eseguita prendendo come parametro di riferimento il metro quadrato. Pertanto considerato che: Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 9

10 le superfici, come riportate in dettaglio al precedente punto 1, sono le seguenti: - superficie residenziale: mq 133; - balconi: mq 9; - superficie non residenziale: mq 51; per la piena proprietà si ritiene equo il valore di Euro 800,00 al metro quadrato; si ricava che il più probabile valore di mercato del bene è pari a: mq 133 x 800,00 Euro/mq = Euro ,00 25 % x mq 9 x 800,00 Euro/mq = Euro 1.800,00 50 % x mq 51 x 800,00 Euro/mq = Euro ,00 Totale Euro ,00 che, vista l'approssimazione del metodo, viene arrotondato ad Euro ,00. In sintesi il più probabile effettivo valore di mercato del lotto N.1 è di Euro ,00 (diconsi Euro centoventinovemila//00). D- RIEPILOGO Di seguito è riepilogato il lotto che è stato possibile formare con il valore stimato. LOTTO N.1 Piena proprietà della porzione di fabbricato sito nel Comune di Trevi nel Lazio in via Armando Diaz n.48 consistente in un appartamento per abitazione posto al piano secondo, in normale stato di conservazione, e in un garage-cantina al piano terra, distinti in Catasto Fabbricati al Foglio MU Particelle n.348 Sub.5, n.349 Sub.2 e n.350 Sub.1 (graffate) - Categoria A/2 - Classe 1 - Consistenza 7 vani - Rendita Euro 289,22, confinante con via Armando Diaz, particelle nn , salvo altro: STIMA LOTTO N.1 - Euro ,00 Tanto si doveva per l'incarico ricevuto, restando a disposizione per ogni ulteriori necessità e chiarimenti. Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 10

11 E- ELENCO ALLEGATI Si allega: N.1 - Verbale di sopralluogo; N.2 - Mappa catastale (stralcio): Foglio MU del Comune di Trevi nel Lazio; N.3 - Visura catastale del bene pignorato; N.4 -Planimetria catastale; N.5 - Nota di trascrizione di compravendita art.8021 del (provenienza del bene pignorato ai debitori); N.6 Atto di compravendita trascritto all art.2959 del (provenienze al venditore dei beni pignorati); N.7 - Visura catastale storica del bene pignorato; N.8 - Scheda con la descrizione degli immobili; N.9 - Documentazione fotografica; N.10- Istanza di liquidazione del compenso completa di: copia della sola relazione; documentazione delle spese sostenute; N.11 - N.1 cd-rom con registrati: un file contenente il testo dell elaborato peritale, le fotografie e le planimetrie allegate in formato.pdf; un file in formato word contenente il modulo di verifica ; un file in formato word contenente la sola descrizione dell immobile. Frosinone, lì 02/05/2013 IL C.T.U. (Dott.Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA) Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA 11

12 TRIBUNALE DI FROSINONE ESECUZIONE IMMOBILIARE N.323/12 PROMOSSA DA BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A. CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO DATI CATASTALI DIRITTI E DESCRIZIONE CONFINI STATO DI OCCUPAZIONE DEL BENE DIRITTI REALI O PERSONALI SULL'IMMOBILE CHE SONO TRASCRITTI ABUSI EDILIZI E IMPORTO NECESSARIO PER IL CONDONO LOTTO N.1 Piena proprietà della porzione di fabbricato sito nel Comune di Trevi nel Lazio in via Armando Diaz n.48 consistente in un appartamento per abitazione posto al piano secondo, in normale stato di conservazione, e in un garage-cantina al piano terra, distinti in Catasto Fabbricati al Foglio MU Particelle n.348 Sub.5, n.349 Sub.2 e n.350 Sub.1 (graffate) - Categoria A/2 - Classe 1 - Consistenza 7 vani - Rendita Euro 289,22, via Armando Diaz, particelle nn , salvo altro Il bene è abitato dai debitori. - Iscrizione di ipoteca art.4019 del a favore di Banca Toscana S.p.a.; - Iscrizione di ipoteca art.423 del a favore di Banca Popolare di Bergamo S.p.a.; - Trascrizione di pignoramento art del a favore di Banca Popolare di Bergamo S.p.a.. Non ci sono abusi edilizi. STIMA LOTTO Euro ,00 Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA