Condominio: il fondo speciale per le opere straordinarie

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1 Condominio: il fondo speciale per le opere straordinarie Con la riforma del condominio il fondo speciale per fare fronte a futuri interventi di manutenzione straordinaria da facoltà diventa obbligo. Il fondo è una riserva monetaria che l assemblea decide di creare per consentire ai condomini di avere poi la somma necessaria per potere dare inizio a lavori di manutenzione, in previsione di eventuali morosità o ritardi nei pagamenti, che possono dipendere dalle precarie disponibilità economiche dei partecipanti al condominio. La specialità del fondo consiste nel fatto che esso può essere utilizzato solo per la destinazione impressagli dai condomini e deve essere istituito solo per gli specifici interventi di manutenzione straordinaria deliberati dall assemblea, quindi non per future opere non ancora determinate e neppure determinabili. Per manutenzione straordinaria s intende quella al di fuori della normalità e abitualità da eseguirsi sugli impianti e sulle cose comuni e, in genere, quella mirante a conservarne nel tempo o a ricostruirne od innovarne la struttura. Le decisioni che riguardano tale tipologia di opere sull edificio vanno naturalmente sempre assunte con notevole prudenza e, proprio perché di norma impongono al condomino un rilevante sacrificio economico, richiedono un diverso e più elevato quorum: il consenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell edificio. Sino all ormai prossima entrata in vigore della legge di riforma (18 giugno 2013) l assemblea ha dunque la semplice facoltà e non l obbligo di costituire un fondo per l esecuzione di manutenzioni straordinarie, peraltro per un importo liberamente quantificabile dall assemblea stessa. L intervenuta riforma ha però modificato il punto 4 dell art c.c. e ha imposto invece l obbligo per l assemblea, in caso di deliberazioni aventi ad oggetto l approvazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, di costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori da realizzare. Il testo così recita: [...] l assemblea dei condomini provvede [...]4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all ammontare dei lavori. Le ragioni della obbligatorietà della costituzione del fondo speciale: imporre al consesso assembleare una contabilità separata per la realizzazione di opere straordinarie e per il riparto delle relative spese tra i condomini; far dotare in tempo il condominio della necessaria provvista di denaro per affrontare spese che generalmente si palesano assai rilevanti;

2 rafforzare la garanzia di coloro che sono chiamati a realizzare le opere deliberate, mediante la predisposizione e l individuazione di un apposita provvista vincolata alla tacitazione delle loro pretese creditorie. Nonostante l apparente semplicità letterale della nuova disposizione, non è chiaro quale sia in concreto l incombenza richiesta dalla legge all assemblea allorché questa deliberi la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni; soprattutto non è chiaro quale sia il destino delle deliberazioni eventualmente sprovviste della obbligatoria costituzione del fondo. Può ritenersi, da un lato, che la mancata costituzione del fondo contestualmente alla delibera di simili interventi per un importo pari al loro complessivo costo comporti l annullabilità della delibera. Il che porta però di fatto alla paralisi di qualsivoglia decisione collettiva di approvazione di opere di rilevante incidenza economica, essendo infatti ben difficile che i condomini giungano a deliberare opere straordinarie con i fondi necessari già esistenti e accantonati. Più verosimilmente il legislatore, con la previsione della obbligatorietà della costituzione del fondo speciale di importo pari all ammontare dei lavori da eseguire, ha semplicemente voluto richiedere una contabilità separata per tali lavori, attraverso la predisposizione di una provvista speciale ove vanno a confluire i contributi dovuti per lo specifico fine, secondo le cadenze temporali deliberate in assemblea e concordate con l impresa esecutrice dei lavori. Simile previsione va inoltre raccordata con il previsto obbligo dell amministratore, su istanza dei creditori ancora non soddisfatti, di comunicare a loro i dati degli eventuali condomini morosi (nuovo art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile), dati che si possono ricavare proprio dalle risultanze della contabilità separata per le opere intraprese e dai movimenti contabili di dare e di avere dei singoli condomini indicati nel fondo speciale all uopo costituito. Ad evitare vizi di legittimità delle delibere aventi ad oggetto la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni basterà dunque che l assemblea dei condomini preveda, contestualmente all approvazione dei lavori da eseguire, la costituzione del fondo speciale nel quale fare successivamente confluire la provvista, dando mandato all amministratore per l adempimento delle formalità necessarie. Da ultimo, sul presupposto che la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri proporzionali fissati dall art c.c. (Ripartizione delle spese.), non è data possibilità all assemblea di deliberare a maggioranza di ripartire tra i condomini adempienti il debito delle quote condominiali dei morosi, se non dopo avere accertato la definitiva irrecuperabilità del credito. L impiego del residuo attivo della gestione. Quando la gestione annuale del condomino si conclude con un residuo attivo, spetta all assemblea decidere la destinazione del denaro comune rimasto in eccedenza.

3 I condomini possono liberamente decidere di ridistribuire tra di loro il residuo in ragione dei rispettivi millesimi, oppure di destinarlo alle opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva o ad interventi straordinari. Sussiste in tal caso una piena discrezionalità dell assemblea, in quanto le somme residue appartengono alla collettività condominiale e non già ai singoli condomini, talché la maggioranza, nell ambito dei propri poteri gestionali, può destinarle ad un determinato fine, escludendone in tal modo la rivendicazione immediata da parte dei singoli partecipanti. L impiego di eventuali residui attivi per scopi comuni costituisce comunque una facoltà dell assemblea, al punto che, nel caso ometta di decidere, è sufficiente che questi vengano anche implicitamente desunti dal rendiconto perché debbano poi essere conteggiati nei conti individuali dei singoli condomini, con la conseguente riduzione, per compensazione, delle quote di anticipazione da loro dovute per l anno successivo. L utilizzo del residuo della gestione per istituire un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni non va a pregiudicare l interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio e nemmeno il loro diritto patrimoniale all accredito della proporzionale somma perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio. La relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, qualora esso sia desumibile dal rendiconto depositato prima dell assemblea convocata per la sua approvazione, ove l accantonamento di un entrata condominiale (tipica è l ipotesi del canone versato per la locazione dell appartamento dell ex portiere) risulti destinato alle spese di ordinaria manutenzione. Devono invece intendersi vietati i comportamenti vessatori, quali l aumentare per questa via le spese da richiedersi, magari per creare intenzionalmente difficoltà a questo o quel condomino, a corto di liquidità: siffatti comportamenti possono configurare eccessi di potere. L art n. 3) c.c., d altro canto, parla di un residuo, così indicando che deve trattarsi di una piccola frazione residuale della gestione e non di una somma importante. La norma stessa chiama l assemblea a deciderne la destinazione, lasciando pacificamente intendere che si possa semplicemente deliberare di tenere queste somme senza destinazione, a titolo di previdenza su future esigenze di spesa. Segue con altro argomento :

4 Affitti in Italia: saldi e cedolare secca per combattere la crisi La crisi economica spinge gli affitti verso il basso in Italia: sempre più proprietari, infatti, concedono uno sconto sul canone prima della scadenza del contratto di locazione per agevolare il rinnovo e venire incontro all inquilino. Lo rivela Solo Affitti, franchising immobiliare dedito alla locazione, che ha effettuato una ricerca attraverso il proprio network. Un agente su 4 ha incontrato oltre 10 casi di riduzione negli ultimi sei mesi e il 90% degli affiliati, comunque, hanno rilevato almeno un caso di abbassamento del canone d affitto prima della scadenza naturale del contratto. La leva prezzo importante elemento del marketing mix immobiliare si fa sentire quindi anche nel caso delle locazioni Nelle grandi città questo fenomeno è ancora più evidente: quasi 1 agente Solo Affitti su 3 ha rilevato un numero elevato (oltre 10) di riduzioni del canone di affitto prima della scadenza. La tendenza è accentuata anche nel Centro Italia, dove quasi 4 affiliati su 10 segnalano numerose riduzioni del canone concordate tra proprietari e inquilini mentre risulta meno marcato nel Nord-Est (15% di casi di sconto), nel Sud e nelle Isole (19%). Nelle aree dove sono più frequenti le riduzioni dei canoni di locazione prima della scadenza del contratto spiega a Immobiliare.com Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti i proprietari, evidentemente, si sono resi conto della difficile condizione economica degli inquilini e preferiscono un prezzo affitto più basso al rischio di morosità. Sono soprattutto i locatori toscani, lombardi e umbri che hanno dimostrato questa particolare sensibilità. Anche sul fronte dei nuovi contratti di locazione la crisi si fa sentire, soprattutto durante la contrattazione: l 88% degli agenti Solo Affitti interpellati ha registrato in questa fase sconti entro 70 euro sui canoni di locazione. Gli episodi di riduzione fra 30 e 70 euro sono più numerosi al Sud e nelle Isole (81%) e nel Nord-Est (76%). In alcune zone d Italia i ribassi sul prezzo d affitto sono anche più consistenti: nel Centro, ad esempio, il 23% degli agenti rileva tagli del canone anche tra 70 e 100 euro. Lo stesso dicasi per le città metropolitane dove 1 agente su 4 (25%) registra questo trend mentre sono meno numerosi i casi di riduzioni sopra i 100 euro nel Sud-Isole (6%) e nel Centro (4%). Casi di sconti medi inferiori a 30 euro prosegue Spronelli si sono verificati soprattutto nelle zone dove i canoni di locazione sono già particolarmente bassi. Nei grossi centri come Roma, invece, ci sono state riduzioni piuttosto elevate, tra 70 e 100 euro, a testimonianza di prezzi d affitto evidentemente troppo elevati rispetto alla capacità di spesa dei locatari. Pochissimi, in generale, gli episodi di sconti superiori a 100 euro al mese registrati dai nostri affiliati. Fra le tendenze registrate dalle oltre 300 agenzie Solo Affitti in Italia c è l aumento del numero di proprietari di casa che scelgono la tassazione della cedolare secca utilizzata nel 64% dei casi (a fronte del 36% di locatori che preferisce la tassazione Irpef). Abbiamo registrato conclude Spronelli un vero e proprio boom d impiego della nuova tassa nel Sud e nelle Isole (73% dei casi) e nel Centro (70%). Nel Nord-Ovest i proprietari che la scelgono sono più di 6 su 10 mentre nel Nord-Est sono poco più di 5 su 10. In linea con il trend nazionale il dato che abbiamo rilevato sia nelle città metropolitane (66% dei casi) sia in quelle medie e piccole (64%). Ci sono stati picchi di preferenza per la cedolare secca a Roma e Firenze, rispettivamente con l 85% e l 83% delle preferenze. A Bologna, invece, dove il canone concordato rende ancora sufficientemente conveniente il regime Irpef, la cedolare viene scelta da meno proprietari, poco più di 4 su 10. Segue con altro argomento :

5 Mutui prima casa: è ancora possibile sospendere le rate Il decreto Salva Italia ha rifinanziato il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa del Mef mediante lo stanziamento di 20 milioni di euro. Dal prossimo 27 aprile sarà di nuovo possibile sospendere, per un massimo di 18 mesi e senza interessi, l intera rata del mutuo per l acquisto dell abitazione principale. Grazie agli stanziamenti, infatti, il Fondo pagherà alla banca i costi e gli interessi maturati per il rinvio. Escluso, però, lo spread. Lo ha comunicato il ministero dell Economia e delle Finanze. Con il decreto 37 del 22 febbraio 2013 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 12 aprile, vengono così introdotte nuove regole per l applicazione della misura. L agevolazione è riservata ai mutui non superiori a 250mila euro, in ammortamento almeno da un anno, se l Isee (Indicatore della situazione economica equivalente) del titolare del contratto di mutuo non supera i 30mila euro. Inoltre, l agevolazione non prevede l applicazione di commissioni, spese o garanzie, e non è incompatibile con altri tipi di sospensione, a condizione che la sospensione non superi 18 mesi complessivi. Per poterne fruire, l intestatario, o uno dei cointestatari del mutuo, deve essere attualmente in stato di disoccupazione e deve aver perduto il lavoro per le motivazioni indicate nel Regolamento stesso, oppure essere invalido o essere affetto da handicap grave dopo la stipula del contratto e nei tre anni precedenti alla richiesta dell aiuto al Fondo. Sono esclusi dall agevolazione i seguenti casi: ritardo nei pagamenti superiore a novanta giorni consecutivi al momento della presentazione della domanda di accesso all agevolazione; presenza di agevolazioni pubbliche; un assicurazione che copra il rischio degli eventi citati, purché l assicurazione stessa garantisca il rimborso almeno degli importi delle rate oggetto della sospensione e sia efficace anche nel periodo di sospensione. Gli interessati possono presentare la domanda dal 27 aprile direttamente alla banca o all intermediario finanziario della concessione del mutuo, che provvederà ad inoltrarla alla Consap Spa, la società del Mef che gestisce il Fondo e che rilascerà il benestare alla sospensione, dopo opportuna verifica dei presupposti. I moduli per la presentazione della domanda saranno disponibili sul sito del Ministero dell Economia e delle Finanze e della Consap.