- Patrimonio Immobiliare del Fondo Pensioni per il Personale della Banca Commerciale Italiana -

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2 DOCUMENTO INFORMATIVO PER CONSOB Acquisizione da parte di B.S. Immobiliare 1 S.r.l. (società del gruppo Beni Stabili) di Immobiliare Commerciale Prima S.r.l. e di Immobiliare Fortezza S.r.l. - Patrimonio Immobiliare del Fondo Pensioni per il Personale della Banca Commerciale Italiana - Data perfezionamento Operazione 13 LUGLIO

3 Documento informativo per operazioni significative di acquisizione o di cessione di partecipazioni, rami di azienda, cespiti e per conferimenti in natura redatto ai sensi del regolamento n di attuazione del D. Lgs. 24 febbraio 1998 n. 58 2

4 SINTESI DEI DATI PATRIMONIALI ED ECONOMICI CONSOLIDATI DEL GRUPPO BENI STABILI AL 31 DICEMBRE 2005 E SINTESI DEI DATI PATRIMONIALI ED ECONOMICI CONSOLIDATI PRO FORMA DEL GRUPPO BENI STABILI AL 31 DICEMBRE DICEMBRE 2005 (Migliaia di Euro) DATI PATRIMONIALI Consolidato Gruppo Beni Stabili Consolidato pro forma Gruppo Beni Stabili Immobili di investimento e strumentali Immobili destinati alla commercializzazione Immobilizzazioni immateriali Immobilizzazioni materiali e crediti non correnti Titoli e partecipazioni Capitale circolante netto ( ) ( ) Capitale investito netto Finanziato da: - fondi e accantonamenti per strumenti derivati imposte differite passive (attive) nette (50.005) (48.704) - debiti finanziari netti patrimonio netto di terzi patrimonio netto del Gruppo Totale a pareggio DATI ECONOMICI Margine di contribuzione delle locazioni Margine di contribuzione delle vendite di immobili Margine di contribuzione delle prestazioni di servizi Costi di funzionamento (23.878) (24.347) Altri ricavi e proventi netti (2.377) (2.377) Rivalutazioni/(Svalutazioni) di immobili Reddito operativo Proventi/(oneri) finanziari netti ( ) ( ) Proventi/(oneri) da partecipazioni (1.876) (1.876) Risultato ante imposte Imposte di competenza del periodo (Utile)/Perdita di competenza di terzi (1.015) (1.015) Risultato netto di competenza del Gruppo DATI PER AZIONE Situazione al (a) Situazione al pro-forma (b) Variazione (b) - (a) Reddito operativo 0,16 0,17 0,01 Risultato netto di compertenza del Gruppo 0,20 0,19 (0,01) Numero di azioni Beni Stabili SpA (migliaia) (*) (*) Si precisa che i dati per azione sopra riportati sono relativi al numero delle azioni ordinarie in circolazione nell esercizio Non sono stati riportati gli stessi dati diluiti. Infatti non vi sono effetti diluitivi significativi conseguenti all eventuale emissione di azioni legate al piano di stock option approvato nel

5 INDICE Premesse pag Avvertenze pag Rischi connessi all Acquisizione pag Rischi connessi all andamento del mercato immobiliare pag Rischi connessi alla concentrazione geografica del patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo pag Rischi derivanti dalla concentrazione dei canoni di locazione su un numero limitato di conduttori pag Rischi connessi alla concorrenza nel settore immobiliare pag Rischi connessi all evoluzione normativa e regolamentare pag Rischi connessi alla normativa in materia ambientale pag Rischi connessi alle fonti di finanziamento pag Rischi connessi all andamento dei tassi di interesse pag Informazioni relative all operazione pag Descrizione sintetica delle modalità e dei termini dell operazione pag Descrizione dei soggetti coinvolti nell acquisizione pag Modalità, condizioni e termini dell operazione e relative forme e tempi di pagamento pag Fonti di finanziamento pag Motivazioni e finalità dell operazione pag Motivazioni dell operazione con particolare riguardo agli obiettivi gestionali e programmi dell Emittente pag Rapporti con il Venditore e le società acquisite pag Rapporti e/o accordi significativi tra l Emittente, le proprie controllate, i dirigenti e i componenti dell organo di amministrazione dell Emittente ed il Fondo Pensioni pag Documenti a disposizione del pubblico pag Documenti a disposizione del pubblico e luoghi di consultazione pag. 19 4

6 3. Effetti significativi dell operazione pag Descrizione degli effetti significativi dell operazione sui fattori chiave che influenzano e caratterizzano l attività dell Emittente pag Implicazioni dell operazione sulle linee strategiche del Gruppo pag Dati economici, patrimoniali e finanziari relativi alle attività acquisite pag Dati economici, patrimoniali e finanziari relativi alle partecipazioni acquisite pag Dati economici, patrimoniali e finanziari relativi ad Immobiliare Fortezza pag Dati economici, patrimoniali e finanziari Pro Forma del Gruppo pag Criteri di redazione dei Prospetti Consolidati Pro Forma relativi all esercizio chiuso al 31 dicembre 2005 pag Stato Patrimoniale Consolidato Pro Forma al 31 dicembre 2005 di Beni Stabili pag Conto Economico Consolidato Pro Forma per l esercizio 2005 di Beni Stabili pag Prospettive dell Emittente e del Gruppo ad esso facente capo pag Indicazioni generali sull andamento degli affari dell Emittente dalla chiusura dell esercizio al 31 dicembre 2005 pag. 39 Allegati pag. 40 5

7 PREMESSE Il presente Documento Informativo (il Documento Informativo ) è stato redatto da Beni Stabili S.p.A. (l Emittente o Beni Stabili ) ai sensi dell art. 71 della Delibera Consob n del 14 maggio 1999 (come successivamente emendata) e contiene le informazioni relative all operazione di acquisto (l Acquisizione ) effettuata da parte di B.S. Immobiliare 1 S.r.l. (società appartenente al gruppo Beni Stabili, qui di seguito definita l Acquirente ) delle partecipazioni rappresentanti l intero capitale sociale delle società Immobiliare Fortezza S.r.l. e Immobiliare Commerciale Prima S.r.l. (le Partecipazioni o le Società). Tale Acquisizione è stata resa nota al mercato: i) in data 13 aprile 2006 a seguito dell aggiudicazione della gara competitiva indetta dal Fondo Pensioni, ii) in data 19 aprile 2006 a seguito della stipula del contratto preliminare di compravendita e, infine, iii) in data 13 luglio 2006 a seguito del perfezionamento dell Acquisizione. Natura delle dichiarazioni. Il presente Documento Informativo contiene dichiarazioni, descrizioni di scenari economici o rappresentazioni di prospettive gestionali, che sono state formulate sulla base di ragionevoli previsioni e di ponderate valutazioni dell Emittente: ciononostante, non è possibile garantire che tali previsioni trovino concreta realizzazione. Pertanto, i risultati dell Emittente e l andamento nei settori citati potrebbero risultare differenti da quelli ipotizzati nel presente Documento Informativo. 6

8 1. AVVERTENZE 1.1 Rischi connessi all Acquisizione Non si ravvisano rischi specifici che possano condizionare in maniera significativa l attività dell Emittente, a seguito della conclusione dell Acquisizione. Essa, per le caratteristiche dei beni acquistati e per le modalità tecniche con cui è stata condotta, rientra nelle tipologie di acquisizioni societarie usualmente effettuate dall Emittente e dalle società del gruppo dell Emittente (collettivamente Il Gruppo ) nel mercato immobiliare. Al fine di limitare possibili insussistenze o minusvalenze patrimoniali delle Società e del patrimonio immobiliare di proprietà delle stesse, l Acquirente ha inoltre ricevuto, come d uso in operazioni analoghe, specifiche garanzie patrimoniali, quali, a titolo meramente esemplificativo, l assenza di procedure di liquidazione o insolvenza in capo alle Società, la piena regolarità degli adempimenti lavoristici, l assenza di contratti diversi da quelli espressamente dichiarati, la piena regolarità degli adempimenti fiscali e dei relativi pagamenti. Il venditore ha inoltre garantito la piena ed esclusiva proprietà degli immobili da parte delle Società, l assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o di altri vincoli o gravami sugli immobili, la conformità tra l uso effettivo e l uso autorizzato, la validità dei contratti di locazione vigente e l assenza di contenziosi di qualsiasi tipo. I rischi connessi all Acquisizione pertanto non si differenziano da quelli tipici dell attività caratteristica svolta dal Gruppo, che si riepilogano di seguito per completezza di informazione. 1.2 Rischi connessi all andamento del mercato immobiliare Il mercato immobiliare sia nazionale che internazionale presenta un andamento ciclico ed è condizionato da una serie di variabili quali le condizioni generali dell economia, le variazioni dei tassi di interesse, l andamento dell inflazione, la normativa fiscale, la liquidità presente sul mercato e la presenza di investimenti alternativi remunerativi. Il mercato immobiliare nazionale, inoltre, è stato caratterizzato nell ultimo quinquennio da un elevata dinamicità, legata alle aspettative di ripresa dell economia nazionale ed al permanere di bassi tassi di interesse. Sebbene il Gruppo persegua una politica degli investimenti finalizzata a minimizzare gli effetti delle diverse fasi del ciclo immobiliare, non si può escludere che eventuali variazioni dei trend di crescita del settore o il verificarsi di altri fattori che potrebbero incidere sul valore degli immobili, possano avere effetti negativi sulla redditività del Gruppo, con possibili effetti pregiudizievoli sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria del Gruppo stesso. 1.3 Rischi connessi alla concentrazione geografica del patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Il Gruppo svolge principalmente la propria attività nel mercato italiano. Il patrimonio immobiliare di proprietà è inoltre concentrato prevalentemente a Milano, Roma e Torino. Gli immobili di 7

9 proprietà delle Società sono situati per l 80% circa in termini di superficie nel Comune di Milano. Tale concentrazione fa sì che l andamento dell economia locale o del mercato immobiliare dell area geografica di riferimento possa incidere sul valore degli immobili del Gruppo che si trovano in tale area e, conseguentemente, sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria del Gruppo stesso. 1.4 Rischi derivanti dalla concentrazione dei canoni di locazione su un numero limitato di conduttori Al 31 dicembre 2005, il 90% dei canoni di locazione annui del Gruppo si riferiva a sei principali conduttori (i Gruppi Telecom Italia, Banca Intesa, Prada, Ferrovie dello Stato, Fiat e Sanpaolo IMI). In particolare, Telecom Italia S.p.A. ha corrisposto nell esercizio 2005 circa il 60% dei canoni di locazione annui complessivamente percepiti dal Gruppo. Una variazione nell affidabilità creditizia di tali conduttori e della loro capacità a far fronte al pagamento dei canoni di locazione potrebbe pertanto comportare effetti pregiudizievoli sulle attività e/o sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria del Gruppo. Il management di Beni Stabili S.p.A. in virtù dell affidabilità creditizia dei citati conduttori, la cui situazione economico-finanziaria viene costantemente monitorata, ritiene comunque che il Gruppo non sia soggetto a significativi rischi di credito legati alla suddetta concentrazione. A tale proposito si segnala che il patrimonio immobiliare di proprietà delle Società non presenta fenomeni apprezzabili di concentrazione in termini di conduttori e che, pertanto, l Acquisizione contribuirà a mitigare il rischio in precedenza descritto. 1.5 Rischi connessi alla concorrenza nel settore immobiliare Negli ultimi anni l ingresso nel mercato di riferimento del Gruppo di operatori internazionali ha generato una maggiore liquidità di tale mercato, ma ha altresì causato un aumento della concorrenza nel settore delle acquisizioni e un aumento dei prezzi degli immobili offerti in vendita, riducendo le opportunità di investimento. Il permanere di prezzi elevati degli immobili, se da un lato potrebbe rendere difficile l acquisizione di ulteriori portafogli immobiliari destinati alla commercializzazione nel breve periodo, con possibili effetti sulla redditività del Gruppo, dall altro potrebbe favorire la commercializzazione a prezzi convenienti ed in tempi brevi degli immobili di proprietà delle Società destinati ad essere venduti nel medio periodo. 8

10 1.6 Rischi connessi all evoluzione normativa e regolamentare Le attività del Gruppo sono soggette ai regolamenti ed alla normativa italiana e dei paesi stranieri in cui sono localizzati gli investimenti effettuati all estero, nonché alla normativa ed ai regolamenti comunitari in materia di ambiente, urbanistica, sicurezza, manutenzione degli immobili e dei relativi impianti, rapporti tra locatori e conduttori, fiscalità. Non è possibile fornire alcuna assicurazione che non si verifichino in futuro cambiamenti nella normativa e nei regolamenti esistenti, anche a livello interpretativo, tali da generare un aggravio dei costi, degli oneri o dei livelli di responsabilità del Gruppo e da influenzare negativamente le attività dello stesso, con possibili effetti pregiudizievoli sulle sue attività e/o sulla sua situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria. A tale proposito si segnala che il Decreto Legge n. 223 del 4 luglio 2006, pubblicato in Gazzetta Ufficiale nella medesima data ( Il Decreto ), ha introdotto una serie di disposizioni che interessano i soggetti che operano nel settore immobiliare italiano. Il Decreto dovrà essere convertito in legge entro 60 giorni dalla sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e, fino a quella data, potrà essere soggetto a modifiche, peraltro già annunciate dal Governo. Le disposizioni introdotte dal Decreto, nella sua versione originaria attualmente in vigore, riguardano principalmente: (i) (ii) la tassazione delle operazioni di compravendita e locazione poste in essere da società immobiliari che vengono trattate come operazioni esenti ai fini IVA e, quindi, assoggettate ad imposta di registro nonché, limitatamente alle compravendite, anche alle imposte ipotecarie e catastali; modifiche al regime di deducibilità degli ammortamenti degli immobili strumentali. Viene infatti eliminata la facoltà di dedurre le quote di ammortamento degli immobili per la parte riferibile al terreno su cui insiste l immobile ed alle aree pertinenziali. Sulla base dell attuale formulazione del Decreto, pertanto, i principali effetti che tali modifiche normative potrebbero esercitare sull Emittente e sulle sue controllate sono così sintetizzabili: (a) (b) (c) (d) la necessità di operare una rettifica dell IVA detratta dal 1998 all entrata in vigore del Decreto relativa agli acquisti ed ai costi incrementativi degli immobili ancora di proprietà delle società ai sensi dell art. 19-bis-2 del DPR 633/72; la necessità di assoggettare a registrazione tutti i contratti di locazione con il pagamento di un imposta di registro pari al 2% da applicarsi sul corrispettivo annuo. Tale onere resterà a carico dell Emittente e delle sue controllate per la quota parte non riaddebitabile al conduttore ai sensi dei singoli contratti di locazione e rappresenterà un costo deducibile ai fini del calcolo delle imposte sul reddito; un incremento dei costi della gestione immobiliare e dei costi di struttura, in corrispondenza dell IVA assolta sugli acquisti di beni e di servizi non più detraibile; la riduzione della quota di ammortamento deducibile ai fini fiscali in proporzione alla parte di costo attribuito ai terreni, che non potrà comunque essere inferiore al 20% (30% per gli immobili industriali). 9

11 Come già segnalato, il Decreto sarà soggetto a modifiche prima o in sede di conversione. Pertanto, una previsione ragionevole degli effetti dello stesso sulla redditività e sulla situazione patrimoniale del Gruppo potrà essere effettuata solo dopo la predetta conversione. Esiste, comunque, il rischio che le modifiche legislative in corso di introduzione esercitino un effetto negativo sul valore di mercato degli immobili, la cui entità dipenderà dalle reazioni degli operatori immobiliari una volta superata la fase di assestamento iniziale e dalla capacità del mercato di assorbire eventuali incrementi dei costi delle transazioni. Si segnala, peraltro, che l entrata in vigore del Decreto non ha avuto alcun effetto sui termini economici dell Acquisizione, che era stata strutturata fin dall inizio come acquisizione di partecipazioni e che, pertanto, ha esclusivamente scontato l imposta sui contratti di borsa che non rientra nel campo di applicazione del Decreto. 1.7 Rischi connessi alla normativa in materia ambientale In ogni paese in cui opera, il Gruppo deve svolgere la propria attività in conformità alle leggi ed ai regolamenti in materia di tutela dell ambiente e della salute. Il mancato adempimento da parte del Gruppo a quanto previsto da dette normative o il verificarsi di eventi che abbiano l effetto di rendere gli immobili di proprietà non conformi a quanto previsto dalle stesse potrebbe avere un effetto sul valore di tali immobili, ovvero generare un aggravio dei costi e degli oneri a carico del Gruppo, con possibili effetti negativi sulla sua situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria. 1.8 Rischi connessi alle fonti di finanziamento Il Gruppo reperisce le risorse finanziarie necessarie per effettuare i suoi investimenti principalmente con il ricorso al sistema bancario (linee di credito a breve e medio termine, finanziamenti ipotecari a lungo termine e sotto forma di prestiti sindacati) e ad operazioni di cartolarizzazione, con una strategia di allineamento dei profili temporali della provvista e degli impieghi. I finanziamenti stipulati per l acquisizione degli immobili sono infatti strutturati in funzione dei flussi di cassa che si prevede verranno generati dagli immobili stessi, tenendo conto dei costi di gestione contrattualmente di competenza del proprietario. L indebitamento finanziario netto risultante dalla situazione patrimoniale consolidata del Gruppo al 31 dicembre 2005 era pari a Euro 1.351,3 milioni a fronte di un valore contabile degli immobili complessivamente pari a Euro 3.224,0 milioni. Come evidenziato nella situazione patrimoniale consolidata pro forma al 31 dicembre 2005 inclusa nel presente Documento Informativo, a seguito dell Acquisizione l indebitamento finanziario netto pro forma risulterebbe pari a Euro 2.463,5 milioni, a fronte di un valore contabile degli immobili complessivamente pari a Euro 4.338,1 milioni. Non vi è garanzia che in futuro il Gruppo possa negoziare e ottenere i finanziamenti necessari per lo sviluppo della propria attività o per il rifinanziamento di quelli che verranno a scadenza nei prossimi anni con le modalità, i termini e le condizioni ottenute fino alla data del presente Documento Informativo. 10

12 Conseguentemente, gli eventuali aggravi in termini di condizioni economiche dei finanziamenti che verranno accesi in futuro e/o un eventuale riduzione della capacità di credito nei confronti del sistema bancario, potrebbero avere effetti negativi sulla situazione economica e finanziaria del Gruppo e/o limitarne la capacità di crescita. 1.9 Rischi connessi all andamento dei tassi di interesse Il ricorso all indebitamento per finanziare gli investimenti comporta che l attività del Gruppo sia soggetta al rischio di oscillazione dei tassi di interesse. Il Gruppo persegue una politica finalizzata a minimizzare gli effetti derivanti da tale oscillazione. La situazione patrimoniale consolidata del Gruppo alla data del 31 dicembre 2005 evidenzia un indebitamento finanziario complessivo pari a milioni di Euro. Tale indebitamento è composto per 1.067,3 milioni di Euro da titoli obbligazionari, le cui tranche a tasso variabile sono state assoggettate ad operazioni di Interest Rate Swap per il 100% del loro importo, per tutta la durata del prestito. Il residuo indebitamento è composto per 58 milioni di Euro da debiti a tasso fisso e per 563,7 milioni di Euro da debiti regolati a tasso variabile. A fronte dei suddetti debiti a tasso variabile, risultano in essere operazioni di copertura (Interest Rate Swap, Cap e Zerocost Collar) sulle fluttuazioni dei tassi di interesse della durata media residua di circa 3 anni, corrispondenti a circa l 80% di tale indebitamento. Gli ulteriori finanziamenti accesi in connessione all Acquisizione sono inoltre regolati a tasso variabile e, al momento, non sono state poste in essere in relazione agli stessi operazioni di copertura. Il Gruppo risulta pertanto soggetto alle fluttuazioni dei tassi di interesse limitatamente alla parte d indebitamento non oggetto di operazioni di copertura, nonché alla quota di indebitamento di durata superiore a quella delle coperture in essere. Conseguentemente, un aumento dei tassi di interesse potrebbe avere un effetto negativo sulla redditività del Gruppo, in funzione della parte d indebitamento non oggetto di copertura. 11

13 2. INFORMAZIONI RELATIVE ALL'OPERAZIONE 2.1. Descrizione sintetica delle modalità e dei termini dell'operazione Procedura di gara competitiva. Con procedura di gara avviata dal Fondo Pensioni per il Personale della Banca Commerciale Italiana (il Fondo Pensioni o il Venditore ) mediante Invito a manifestare interesse pubblicato sul quotidiano Il Sole 24 Ore in data 23 novembre 2005, il Fondo Pensioni ha promosso la dismissione del proprio patrimonio immobiliare, come di seguito descritto, attraverso una procedura competitiva volta alla selezione di uno o più investitori. A conclusione della procedura di gara competitiva, il Fondo Pensioni, in data 12 aprile 2006, ha selezionato Beni Stabili quale società aggiudicataria del proprio patrimonio immobiliare. Contratto preliminare del 19 aprile A seguito di detta aggiudicazione, il Fondo Pensioni, quale venditore, e Beni Stabili, quale acquirente, con diritto di designare una propria controllata per l acquisizione definitiva, hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita in data 19 aprile 2006 in virtù del quale le Parti hanno assunto gli obblighi di seguito sinteticamente riassunti: (a) (b) Beni Stabili (o società dalla stessa designata) si è impegnata ad acquistare la quota rappresentante l intero capitale sociale di Immobiliare Commerciale Prima S.r.l. (qui di seguito Commerciale Prima ), con sede in Milano via dell Unione 1, società proprietaria dell immobile ad uso commerciale da cielo a terra, sito in Nerviano, Strada Statale 33 del Sempione, destinato a centro commerciale ed attualmente locato ad Auchan S.p.A., il tutto come meglio descritto in Appendice A; Beni Stabili (o società dalla stessa designata) si è impegnata ad acquistare la quota rappresentante l intero capitale sociale di Immobiliare Fortezza S.r.l. (qui di seguito Immobiliare Fortezza ), con sede legale in Milano via dell Unione 1, una volta che la stessa sia divenuta beneficiaria del Patrimonio Immobiliare conferito dal Fondo Pensioni; il Patrimonio Immobiliare è composto da n 70 immobili il tutto come meglio descritto in Appendice A. Prezzo. Il corrispettivo complessivo dovuto dall Acquirente al Venditore per l acquisto delle Partecipazioni è pari ad Euro ,00 ripartito come meglio precisato al paragrafo Descrizione delle operazioni societarie propedeutiche. Al fine di giungere all acquisto delle quote pari al 100% del capitale sociale delle Società, nel periodo intermedio intercorrente tra la firma del contratto preliminare e la firma dei contratti definitivi, sono state avviate da parte del Venditore, alcune operazioni interne, preparatorie e propedeutiche all acquisizione delle Partecipazioni. Si forniscono qui di seguito sintesi dei citati atti interni: 1. costituzione, in data 2 maggio 2006, da parte del Fondo Pensioni di Immobiliare Fortezza, mediante sottoscrizione della quota rappresentante il capitale sociale minimo di euro ,00; 2. conferimento, da parte del Fondo Pensioni, a Immobiliare Fortezza del patrimonio immobiliare, a seguito di aumento di capitale, con conseguente emissione di una quota a servizio del conferimento medesimo, riservata in sottoscrizione al Venditore medesimo; il conferimento è 12

14 stato perfezionato in data 10 luglio 2006, con efficacia dal 13 luglio 2006 (Rep 2091, Racc. 990, Notaio Carlo Marchetti di Milano); 3. adozione da parte dell Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato con provvedimento n (deliberato nell adunanza del 31 maggio 2006) di nulla osta all acquisizione, da parte di Beni Stabili o società sue controllate, delle Partecipazioni, a seguito di comunicazione di concentrazione depositata da Beni Stabili presso l Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato in data 10 maggio 2006, Protocollo 21188/06; 4. rinuncia a titolo di versamento soci da parte del Fondo Pensioni del finanziamento fruttifero erogato a Commerciale Prima di ammontare pari ad Euro ,02; 5. designazione da parte di Beni Stabili, con lettera in data 7 luglio 2006, di B.S. Immobiliare 1 S.r.l. (di seguito BS 1 ), società interamente controllata al 100%, con sede legale in Roma, via Piemonte n 38, Roma, capitale sociale ,00 int. vers., cod. fisc. e registro imprese di Roma n , Part. IVA , R.E.A. di Roma n , quale acquirente delle quote di Immobiliare Fortezza (ridenominata Milano Zerosei S.r.l.) e di Commerciale Prima. Atti definitivi del 13 luglio In data 13 luglio 2006, in esecuzione del Contratto Preliminare del 19 aprile 2006, sono stati conclusi i seguenti contratti definitivi: 1) acquisto da parte di BS 1 del 100% del capitale sociale di Immobiliare Fortezza al prezzo di Euro ,00; ai fini di tale compravendita societaria, la Immobiliare Fortezza in virtù dell atto di conferimento sottoscritto in data 10 luglio 2006 avente efficacia dal 13 luglio 2006 era già divenuta proprietaria del patrimonio immobiliare alla stessa conferito dal Fondo Pensioni, composto da n. 70 immobili; 2) acquisto da parte di BS 1 del 100% del capitale sociale di Commerciale Prima, al prezzo di Euro ,00; 3) contratto di escrow tra Banca Intesa, quale depositaria, BS 1, quale acquirente, e Fondo Pensioni, quale venditrice, con cui sono state disciplinate le modalità di pagamento a Immobiliare Fortezza ovvero al Fondo Pensioni, in funzione del verificarsi o meno della condizione sospensiva rappresentata dall esercizio della prelazione da parte dello Stato, della somma di Euro ,00 depositata sul Conto Vincolato relativamente ai n 5 immobili vincolati (Pontedera, via Provinciale Pisana; Milano via Mazzini n 18; Milano via Cossa 5/Piazza Duse 2; Milano via Amedei n 8; Milano largo Crocetta 2); 4) contratto di comodato tra il Fondo Pensioni e Immobiliare Fortezza avente ad oggetto la concessione in godimento gratuito a favore del Fondo Pensioni delle porzioni immobiliari site in Milano via dell Unione n. 1, fino alla data del 30 giugno 2007 e delle porzioni immobiliari site in Milano via Amedei n. 8 fino alla data del 31 dicembre In pari data, si sono tenute le assemblee ordinarie di Immobiliare Fortezza e di Commerciale Prima, le quali hanno deliberato, su istruzioni di BS 1: 13

15 (i) (ii) (iii) la nomina dell architetto Dario Tresoldi quale Amministratore Unico; la nomina della dottoressa Marilena Rosato quale responsabile del servizio di prevenzione e protezione dei luoghi di lavoro; la nomina dell avvocatessa Antonella Gerani quale responsabile della Privacy. Si sono altresì tenute le assemblee straordinarie delle medesime società che hanno deliberato su istruzioni di BS 1: (i) l adozione di un nuovo Statuto sociale (che prevede, tra l altro, per Immobiliare Fortezza la nuova denominazione sociale di Milano Zerosei S.r.l.); (ii) il trasferimento della sede legale da Milano via dell Unione 1 a Milano via Senato n Descrizione dei soggetti coinvolti nell Acquisizione Venditrice: Fondo Pensioni per il Personale della Banca Commerciale Italiana. Il Fondo Pensioni per il Personale della Banca Commerciale Italiana è un ente morale in virtù di R.D. N 1201 datato 11 agosto 1921, iscritto al n 68 del Registro delle persone giuridiche della Prefettura di Milano e all Albo dei Fondi Pensione, I Sezione Speciale n Il Fondo Pensioni ha inteso procedere alla dismissione del proprio patrimonio immobiliare nell ambito di un più generale riassetto della propria struttura patrimoniale, come precisato nel Bando di Gara pubblicato sul quotidiano Il Sole 24 Ore del 23 novembre Promissaria Acquirente: Beni Stabili S.p.A. Beni Stabili è una società quotata in Borsa che opera, direttamente o attraverso società controllate, nel settore immobiliare, in particolare attraverso attività di compravendita, gestione e locazione di beni immobili prevalentemente ad uso commerciale e ad uso ufficio, nonché attraverso l acquisto, la vendita e la permuta di terreni e fabbricati e la ristrutturazione di fabbricati civili e industriali. Acquirente: B.S. Immobiliare 1 S.r.l. BS 1, società designata da Beni Stabili con lettera in data 7 luglio 2006, è indirettamente controllata al 100% da Beni Stabili, tramite Sviluppi Immobiliari S.p.A. BS 1 ha sede legale in Roma, via Piemonte n 38, Roma, capitale sociale ,00 int. vers., cod. fisc. e registro imprese di Roma n , Part. IVA , R.E.A. di Roma n Società acquisita. Immobiliare Fortezza, sede legale in Milano, via dell Unione n 1, Milano, capitale sociale deliberato Euro ,00, sottoscritto e versato per Euro ,00 all atto della costituzione e successivamente per Euro ,00 liberato tramite conferimento in natura, cod. fisc. e registro delle imprese di Milano n , R.E.A. di Milano n Società acquisita. Commerciale Prima, sede legale in Milano, via dell Unione n. 1, Milano, capitale sociale ,00 interamente versato, cod. fisc. n , R.E.A. di Milano n Patrimonio immobiliare. L intero portafoglio immobiliare delle società acquisite è composto come segue: 14

16 a. Sub-Portafoglio con destinazione terziario commerciale, che include 23 immobili cieloterra localizzati in prevalenza a Milano e 27 porzioni immobiliari, in prevalenza ad uso ufficio localizzate in diverse regioni italiane; l intero Sub-Portafoglio ha una superficie lorda complessiva di circa mq; tale sub-portafoglio corrisponde a circa l 82% dell intero Portafoglio in termini di superficie; b. Sub-Portafoglio con destinazione residenziale, che include 5 immobili cielo terra e 15 porzioni di immobili; tale Sub-Portafoglio ha una superficie complessiva di circa mq.; tale sub-portafoglio corrisponde a circa il 18% dell intero Portafoglio in termini di superficie; L 81% (in termini di superficie) dell intero Portafoglio è localizzato a Milano, di cui il 25% nella parte centrale della città. L Appendice A contiene una descrizione dettagliata del Patrimonio Immobiliare. Dipendenti. Alla data del 13 luglio 2006, Immobiliare Fortezza, ha rapporti di lavoro con n 18 dipendenti, tutti adibiti a mansioni di portieri di immobili o pulitori. Tale numero, una volta che saranno state perfezionate le acquisizioni degli immobili soggetti a prelazione da parte del Ministero dei Beni Culturali, subirà un incremento di n. 2 unità ed il totale dei dipendenti salirà, pertanto, complessivamente a n. 20 unità Modalità, condizioni e termini dell'operazione e relative forme e tempi di pagamento Valore dell operazione e dettaglio del prezzo complessivo. Il valore della transazione è di Euro ,00 (fatte salve le procedure di aggiustamento del prezzo previste dal contratto preliminare di compravendita, di seguito menzionate), ripartiti come segue. (a) (b) Euro ,00 a titolo di corrispettivo per la quota rappresentante il 100% del capitale sociale di Immobiliare Fortezza; Euro ,00 a titolo di corrispettivo per la quota rappresentante il 100% del capitale sociale di Commerciale Prima. Modalità di pagamento. Il prezzo complessivo di Euro ,00 è stato corrisposto come segue: (a) l importo complessivo di Euro ,00 a titolo di acconto prezzo per l acquisto sia di Immobiliare Fortezza che di Commerciale Prima, è stato corrisposto il 19 aprile 2006, alla sottoscrizione del Contratto Preliminare. Tale somma è stata ripartita come segue: (i) Euro ,00 a titolo di acconto sul prezzo di Immobiliare Fortezza e (ii) Euro ,00 a titolo di acconto sul prezzo di Commerciale Prima; (b) l importo di Euro ,00 a titolo di saldo prezzo per l acquisto sia di Immobiliare Fortezza che di Commerciale Prima, è stato corrisposto il 13 luglio Tale somma è stata allocata come segue: Euro ,00 a titolo di saldo prezzo per la quota di 15

17 Immobiliare Fortezza; Euro ,00 a titolo di saldo prezzo per la quota di Commerciale Prima. Aggiustamento prezzo per l acquisto di Commerciale Prima. Il prezzo complessivo per l acquisto di Commerciale Prima è soggetto ad un aggiustamento pari all utile o alla perdita (voce n. 23 dello schema di conto economico di cui all art c.c., tenuto conto, pertanto, delle imposte di competenza, anche se differite e/o anticipate) registrati da Commerciale Prima per competenza, nel periodo compreso tra la data del 1 gennaio 2006 e la data del 13 luglio 2006 (di seguito l Aggiustamento del Prezzo Prima ) non si procederà a nessun Aggiustamento del Prezzo Prima nel caso in cui l importo dovuto a titolo di Aggiustamento del Prezzo Prima sia inferiore o pari, in valore assoluto, all importo di Euro ,00. Aggiustamento prezzo per l acquisto di Immobiliare Fortezza. L acquisizione di Immobiliare Fortezza non darà luogo ad alcun aggiustamento prezzo. Criteri seguiti per la determinazione del prezzo. Il valore complessivo delle due Partecipazioni è stato determinato sulla base del valore degli immobili delle rispettive società. La stima del valore corrente di mercato degli immobili è stato determinata da Beni Stabili a seguito di uno studio approfondito degli immobili stessi, del mercato di riferimento e delle recenti transazioni avvenute su immobili con caratteristiche simili. A tale lavoro hanno collaborato oltre all insieme delle funzioni e delle professionalità interne del Gruppo anche degli advisor esterni (tra cui REAG S.p.A., Ecomag S.p.A. ed altri operatori immobiliari). Ai fini del conferimento da parte del Fondo Pensioni a Immobiliare Fortezza del patrimonio immobiliare, il Fondo Pensioni ha incaricato la società Deloitte & Touche S.p.A. quale esperto indipendente per effettuare la relazione di stima richiesta dall art c.c.. Tale relazione di stima datata 16 giugno 2006 e riportata nell allegato 1, contiene, ai sensi dell art c.c. la descrizione degli immobili conferiti, l indicazione dei criteri di valutazione adottati e l attestazione che il loro valore è almeno pari a quello ad essi attribuito ai fini della determinazione del capitale sociale e dell eventuale sovrapprezzo. La relazione di stima datata 16 giugno 2006 ha confermato che il valore degli immobili conferiti dal Fondo Pensioni a Immobiliare Fortezza è pari ad Euro , Fonti di finanziamento L operazione di acquisizione è stata finanziata come segue: - per Euro ,00 attraverso l erogazione a favore di BS 1 di un finanziamento Bridge della durata di 6 mesi (estendibile per ulteriori 6 mesi) messo a disposizione da un pool di banche con Sanpaolo IMI S.p.A. in qualità di banca agente, Banca IMI S.p.A. in qualità di Mandated lead arranger e Banca Antonveneta S.p.A. in qualità di Joint mandated arranger ; - per l importo residuo attraverso l utilizzo di linee di credito a breve termine in capo alla capogruppo Beni Stabili. È stato, inoltre, già negoziato con le medesime banche un finanziamento ipotecario Senior della durata di 7 anni che verrà erogato a BS 1 per sostituire il finanziamento Bridge una volta che sarà perfezionata la fusione per incorporazione di BS 1 e delle due Società. 16

18 Il finanziamento Bridge non prevede il ricorso sui soci di BS 1, né il rilascio di particolari garanzie, ad eccezione di: - un impegno da parte di Beni Stabili a fornire a BS 1, in caso di necessità, le risorse finanziarie da utilizzare per il pagamento degli interessi sul debito, fino ad un importo massimo complessivo di Euro ,00 per tutta la durata del finanziamento; - pegno da parte di Sviluppi Immobiliari S.p.A. sulle quote di BS 1 e pegno da parte di BS 1 sulle quote delle Società. Il finanziamento Senior, oltre alle suddette garanzie, verrà inoltre garantito da BS 1 con le modalità usuali per finanziamenti di questo tipo e, principalmente, attraverso concessione di ipoteca sugli immobili. Il finanziamento Bridge matura interessi al tasso Euribor aumentato di uno spread pari a 120 basis point. In sede di erogazione è stata inoltre corrisposta alle banche una commissione di organizzazione di 30 basis point sull importo deliberato. La durata originaria di 6 mesi del finanziamento Bridge può essere estesa, a discrezione di BS 1, di altri 6 mesi; nel caso di esercizio dell opzione di estensione, lo spread sarà incrementato di ulteriori 10 basis point e sarà riconosciuta alle banche un ulteriore commissione una tantum di 7,5 basis point. Il finanziamento ipotecario Senior sarà anch esso regolato a tasso variabile Euribor, incrementato di uno spread. Lo spread varierà in funzione del rapporto Loan to value (LTV), corrispondente al rapporto tra importo del debito e valore di mercato degli immobili, nel modo seguente: - per LTV superiore/uguale al 70% lo spread sarà pari a 90 basis point; - per LTV inferiore al 70% ma superiore al 65% lo spread sarà pari a 80 basis point; - per LTV inferiore al 65% ma superiore al 55% lo spread sarà pari a 70 basis point; - per LTV inferiori al 55% lo spread sarà pari a 60 basis point. In sede di erogazione del finanziamento Senior sarà corrisposta alle banche una ulteriore commissione di organizzazione di 30 basis point sull importo effettivamente erogato. La commissione dovuta semestralmente alla banca agente Sanpaolo IMI è pari a Euro ,00 sia per il Bridge che per il Senior. Il finanziamento Bridge non prevede obbligo di copertura dal rischio di oscillazione dei tassi di interesse. Il finanziamento Senior prevede invece l obbligo di copertura per almeno il 75% del suo importo. L unico covenant di tipo finanziario previsto dal contratto Bridge, che sarà riportato anche nel contratto Senior, è rappresentato dal rapporto Loan to value (Debito residuo/valore di mercato degli immobili) che non deve essere mai superiore all 80%. 17

19 2.2 Motivazioni e finalità dell'operazione Motivazioni dell'operazione con particolare riguardo agli obiettivi gestionali e programmi dell'emittente La logica gestionale dell Emittente prevede che l attività di investimento del Gruppo sia indirizzata verso l acquisizione di due tipologie di portafogli immobiliari, con l obiettivo di creare valore attraverso una gestione attiva: - Portafoglio Investment costituito da immobili a prevalente destinazione direzionale e commerciale ubicati nelle principali città del centro-nord Italia, non destinati alla vendita nel medio periodo e concessi in locazione a conduttori primari che assicurano flussi di cassa costanti e duraturi nel tempo; - Portafoglio Trading costituito da immobili a destinazione mista prevalentemente non locati e destinati alla vendita nel medio periodo, ad esito di un processo di valorizzazione ed eventualmente di messa a reddito. Il portafoglio di proprietà delle Società rientra quindi nella logica gestionale del Gruppo, essendo costituito in parte da immobili suscettibili di incrementare la dimensione del Portafoglio Investment complessivo del Gruppo e in parte da immobili idonei ad essere inseriti nel Portafoglio Trading. La tipologia degli immobili in termini di localizzazione e di caratteristiche architettoniche e costruttive, infatti, rende l investimento assolutamente coerente con i portafogli già di proprietà del Gruppo, consentendo allo stesso di realizzare con un unica acquisizione una importante crescita dimensionale, in linea con le politiche di investimento normalmente seguite. In particolare la componente Investment consentirà, una volta allineati i canoni di locazione con quelli attualmente prevalenti sul mercato per tipologie di immobili simili, di incrementare in misura significativa il flusso annuale di canoni di locazione del Gruppo. Le caratteristiche degli immobili destinati al comparto Investment, inoltre sono tali da far prevedere un assetto locativo a regime omogeneo con quello degli altri immobili già di proprietà Gruppo. La componente Trading del portafoglio acquisito andrà invece ad incrementare il portafoglio di immobili destinati alla commercializzazione, che si era significativamente ridotto dopo le vendite effettuate negli esercizi 2004 e 2005, conferendo nuovo stimolo all attività di valorizzazione e rivendita. La decisione di procedere all Acquisizione è stata assunta sulla base di un business plan che prevede la vendita degli immobili del comparto Trading nell arco di cinque/sette anni, nonché la messa a reddito delle porzioni immobiliari non locate e la totale rinegoziazione dei contratti di locazione in essere del portafoglio Investment nell arco di circa 5 anni. 2.3 Rapporti con il Venditore e le società acquisite Alla data di redazione del presente Documento Informativo non esiste tra il Gruppo, il Fondo Pensioni e le società acquisite alcun rapporto significativo di natura societaria o contrattuale, fatta salva l acquisizione descritta nel presente documento ed i rapporti che ne conseguono. 18

20 2.3.1 Rapporti e/o accordi significativi tra l'emittente, le proprie controllate, i dirigenti e i componenti dell organo di amministrazione dell'emittente ed il Fondo Pensioni Nessun rapporto o accordo significativo è in essere, alla data di redazione del presente Documento Informativo, tra Beni Stabili (ovvero società controllate), i dirigenti e i componenti dell organo amministrativo di Beni Stabili con il Fondo Pensioni. 2.4 Documenti a disposizione del pubblico Documenti a disposizione del pubblico e luoghi di consultazione Il presente Documento Informativo, corredato dei relativi allegati, è disponibile presso: (i) la sede legale di Beni Stabili S.p.A. in Roma, via Piemonte 38 presso il Servizio Societario; (ii) la Consob (iii) la Borsa Italiana S.p.A. Inoltre, i menzionati documenti saranno parimenti disponibili presso il sito internet 19

21 3. EFFETTI SIGNIFICATIVI DELL'OPERAZIONE 3.1 Descrizione degli effetti significativi dell'operazione sui fattori chiave che influenzano e caratterizzano l'attività dell'emittente Come in precedenza già illustrato, l Acquisizione rientra nella tipologia di operazioni usualmente effettuate dal Gruppo ed è in linea con i suoi obiettivi di investimento e gestionali. L Acquisizione ha consentito al Gruppo di accrescere in misura significativa, con un unica operazione avente per oggetto immobili di elevato livello qualitativo, le dimensioni complessive del proprio patrimonio immobiliare, conseguendo l obiettivo strategico di rafforzarne il posizionamento competitivo nel mercato degli immobili ad uso terziario commerciale nel centro-nord d Italia. Dal punto di vista finanziario, l acquisizione ha inoltre comportato un incremento dei debiti finanziari netti del Gruppo, pur rimanendo nell ambito di limiti di utilizzo della leva finanziaria ritenuti dagli amministratori dell Emittente accettabili in termini di sostenibilità e di rischio. 3.2 Implicazioni dell'operazione sulle linee strategiche del Gruppo L operazione non comporta alcuna particolare implicazione sulle linee strategiche afferenti i rapporti commerciali, finanziari e di prestazioni delle società del Gruppo, né si prevede che la stessa possa avere effetti significativi sotto il profilo organizzativo e societario. 20

22 4. DATI ECONOMICI, PATRIMONIALI E FINANZIARI RELATIVI ALLE ATTIVITÀ ACQUISITE 4.1 Dati economici, patrimoniali e finanziari relativi alle partecipazioni acquisite Nel presente paragrafo sono riportati gli stati patrimoniali ed i conti economici riclassificati della società acquisita Commerciale Prima relativi agli esercizi chiusi al 31 dicembre 2004 e Le informazioni necessarie per predisporre i suddetti schemi di bilancio riclassificati sono state estratte dai bilanci d esercizio chiusi al 31 dicembre 2004 e 2005, approvati dall assemblea dei soci rispettivamente in data 19 giugno 2005 e 28 giugno A tale proposito, occorre segnalare che Commerciale Prima predispone il proprio bilancio in conformità alle norme di legge vigenti in Italia che disciplinano i criteri di redazione dei bilanci. Pertanto, al fine di consentire una comparazione con i bilanci di Beni Stabili nonché al fine di semplificare il processo di elaborazione delle informazioni pro forma, di cui al successivo capitolo 5, lo stato patrimoniale ed il conto economico della società acquisita sono stati riclassificati utilizzando gli schemi adottati da Beni Stabili per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre Tale riclassificazione non ha comportato alcun effetto sulle voci di patrimonio netto di Commerciale Prima. In ultimo, si evidenzia che i bilanci di Commerciale Prima al 31 dicembre 2004 e 2005 non sono stati assoggettati a revisione contabile. 21

23 Stati patrimoniali riclassificati di Commerciale Prima al 31 dicembre 2005 e 2004 (Migliaia di Euro) Stato Patrimoniale Commerciale Prima 31/12/2005 Stato Patrimoniale Commerciale Prima 31/12/2004 Attività Immobili di investimento Immobili strumentali e altri beni 0 0 Immobilizzazioni immateriali 0 0 Partecipazioni: - in controllate in collegate in altre imprese 0 0 Titoli 0 0 Crediti commerciali e altri crediti 0 1 Attività per strumenti derivati 0 0 Imposte differite attive 3 0 Totale attività non correnti Immobili destinati alla commercializzazione 0 0 Crediti commerciali e altri crediti 0 0 Disponibilità liquide Totale attività correnti Totale attività Patrimonio Netto Capitale sociale Riserva sovrapprezzo 0 0 Riserva di rivalutazione Altre riserve Utili non distribuiti Totale patrimonio netto di Gruppo Patrimonio netto di terzi 0 0 Totale patrimonio netto consolidato Passività Debiti finanziari Passività per strumenti derivati 0 0 Trattamento di fine rapporto 0 0 Imposte differite passive 0 0 Totale passività non correnti Debiti finanziari 0 0 Debiti commerciali e altri debiti Fondi rischi e oneri 0 0 Totale passività correnti Totale passività Totale patrimonio netto consolidato e totale passività Il portafoglio di Commerciale Prima è costituito da un unico centro commerciale totalmente locato ad un canone annuo di circa migliaia di Euro, con contratto di locazione avente ultima scadenza nel Si precisa che il bilancio al 31 dicembre 2005 sopra riportato in forma riclassificata riflette la rivalutazione dell immobile di proprietà ai sensi delle disposizioni di cui all art. 1, comma 469 e ss. della Legge 23 dicembre 2005 n 266. Conseguentemente il costo storico dell immobile è stato incrementato per un ammontare pari a migliaia di Euro ed è stato iscritto il debito relativo all imposta sostitutiva del 12% (4.083 migliaia di Euro) da versare nei termini di legge. 22

24 Conti economici riclassificati di Commerciale Prima per gli esercizi 2005 e 2004 (Migliaia di Euro) Conto Economico Commerciale Prima 31/12/2005 Conto Economico Commerciale Prima 31/12/2004 Ricavi di locazioni Costi inerenti il patrimonio immobiliare (111) (120) Ricavi netti di locazione Ricavi di vendita di immobili destinati alla commercializzazione 0 Costo del venduto 0 Utile/(Perdita) di vendita di immobili destinati alla commercializzazione 0 0 Ricavi per servizi 0 Costi relativi 0 Ricavi netti per servizi 0 0 Costi del personale 0 Costi generali (24) (5) Totale costi di funzionamento (24) (5) Altri ricavi e proventi 0 Altri costi e oneri (806) (806) Ricavi di vendita di immobili di investimento 0 Costo del venduto 0 Utile/(Perdita) di vendita di immobili di investimento (806) (806) Rivalutazione di immobili 0 Svalutazione di immobili 0 Rivalutazioni/(Svalutazioni) di immobili 0 0 Reddito operativo Proventi/(oneri) finanziari netti (1.075) (1.145) Proventi/(oneri) da collegate 0 Proventi/(oneri) da altre imprese 0 Risultato ante imposte Imposte di competenza dell'esercizio (460) (423) Risultato netto dell'esercizio (Utile)/Perdita di competenza di terzi 0 0 Risultato netto di competenza del Gruppo Dati economici, patrimoniali e finanziari relativi ad Immobiliare Fortezza Come dettagliatamente descritto in altre parti del presente Documento Informativo, Immobiliare Fortezza, è stata costituita in data 2 maggio 2006 unicamente quale veicolo destinatario del conferimento del portafoglio immobiliare del Fondo Pensioni. Tale conferimento del valore di migliaia di Euro, è avvenuto con efficacia a decorrere dal 13 luglio 2006, data di acquisizione della società da parte del Gruppo. Conseguentemente, Immobiliare Fortezza non ha ancora chiuso il primo esercizio sociale (che chiuderà il ) e, pertanto, non risulta disponibile uno stato patrimoniale ed un conto economico derivabili da un bilancio approvato. Al 23

25 fine di fornire un informativa sulle caratteristiche patrimoniali e finanziarie del portafoglio immobiliare acquisito, di seguito viene fornito lo stato patrimoniale di apertura di Immobiliare Fortezza, rettificato per tener conto dei principali effetti del conferimento del patrimonio immobiliare. (Migliaia di Euro) Immobiliare Fortezza Attività Immobili di investimento Immobili strumentali e altri beni 0 Immobilizzazioni immateriali 0 Partecipazioni: - in controllate 0 - in collegate 0 - in altre imprese 0 Titoli 0 Crediti commerciali e altri crediti 0 Attività per strumenti derivati 0 Imposte differite attive 0 Totale attività non correnti Immobili destinati alla commercializzazione Crediti commerciali e altri crediti 0 Disponibilità liquide 10 Totale attività correnti Totale attività Patrimonio Netto Capitale sociale 110 Riserva sovrapprezzo Riserva di rivalutazione 0 Altre riserve 0 Utili non distribuiti 0 Totale patrimonio netto di Gruppo Patrimonio netto di terzi 0 Totale patrimonio netto consolidato Passività Debiti finanziari 0 Passività per strumenti derivati 0 Trattamento di fine rapporto 0 Imposte differite passive 0 Totale passività non correnti 0 Debiti finanziari 0 Debiti commerciali e altri debiti 0 Fondi rischi e oneri 0 Totale passività correnti 0 Totale passività 0 Totale patrimonio netto consolidato e totale passività