Responsabilità amministratore condominio e risarcimento danni. Autore : Redazione. Data: 01/07/2019

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1 Responsabilità amministratore condominio e risarcimento danni Autore : Redazione Data: 01/07/2019 Per poter agire con un azione di responsabilità e risarcimento, il condominio deve dimostrare di aver subito un effettivo danno dalla condotta illecita dell amministratore. La gestione fatta dall amministratore del condominio in cui vivi non ti soddisfa affatto.

2 Ritieni che il professionista, nominato a suo tempo dall assemblea, si sia macchiato di gravi inadempienze, abbia commesso delle irregolarità nella ripartizione e gestione delle quote condominiali, abbia omesso la cura e la manutenzione delle parti comuni dell edificio, si sia disinteressato di attuare le delibere approvate dai condomini, non abbia tenuto una contabilità ordinata e corretta. Tutto ciò, a tuo dire, configura una responsabilità che ne potrebbe determinare l immediata revoca in tronco. È anche tuo interesse, però, chiedergli i danni per la mala gestio e fargli pagare tutti i problemi che, sino ad oggi, avete dovuto sopportare. Numerose però sono le domande che ti poni prima di agire. Innanzitutto: chi deve far valere la responsabilità dell amministratore, il condominio (ossia l assemblea) o anche il singolo condomino? Si tratta di una responsabilità civile, penale o amministrativa? Che possibilità c è di ottenere il risarcimento? A tutte queste domande ha risposto, in svariate occasioni, la giurisprudenza tratteggiando così i limiti e i confini della responsabilità dell amministratore di condominio e il risarcimento danni. Abbiamo cercato di racchiudere, in questa guida, le principali pronunce uscite fuori dalle aule di tribunale, per spiegare in modo semplice e pratico cosa fare nel caso si ravvisino violazioni dei doveri professionali, civili, amministrativi o penali dell amministratore di condominio. Procediamo dunque per gradi. La responsabilità civile dell amministratore di condominio L amministratore ha una responsabilità civile tutte le volte in cui viola i doveri che il Codice civile gli attribuisce. Doveri che riguardano lo svolgimento del proprio incarico di gestione e amministrazione, la tenuta della contabilità, i rapporti con eventuali dipendenti e fornitori del condominio, la tenuta dei bilanci, delle scritture e degli adempimenti fiscali, contributivi e previdenziali, la riscossione e gestione delle quote condominiali, la custodia del conto corrente condominiale. La violazione di tali compiti implica due conseguenze: la revoca in tronco dall incarico (senza ovviamente pagamento di penalità); il risarcimento del danno. Come vedremo a breve, tale effetto non è automatico: per ottenere l indennizzo è necessario dimostrare che il condominio ha subito un danno dalla mala gestio. Ecco un elenco dei compiti dell amministratore la cui violazione implica la responsabilità civile: mancata esecuzione delle delibere dell'assemblea dei condomini;

3 mancata convocazione dell assemblea almeno una volta all anno per l'approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura esercizio; omessa convocazione dell'assemblea ordinaria annualmente e la straordinaria se necessario o su richiesta dei condomini; violazioni nella cura della contabilità condominiale e nella redazione del registro di contabilità; inadempienze nel far rispettare il regolamento di condominio a tutti i condomini; omessa riscossione dei contributi condominiali; omesso pagamento delle spese necessarie alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; inadempienze nel recupero forzoso delle somme dovute dai morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio; omesso compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; disinteresse nella tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore; nella conservazione di tutta la documentazione inerente alla propria gestione; omessa esibizione ai condomini che ne facciano richiesta della documentazione condominiale e delle attestazioni relative allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; omessa esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria urgenti; omissioni fiscali e contributive; violazioni nella tenuta del conto corrente condominiale, commistione di somme e utilizzo delle stesse per spese personali; violazioni sulla privacy dei condomini; mancato esercizio delle azioni legali a tutela dei beni del condominio. La responsabilità dell amministratore non richiede la malafede (dolo): è sufficiente anche un atto commesso per colpa, incuria, distrazione, inerzia. Richiesta risarcimento del danno all amministratore per responsabilità Il principio generale del processo civile è che, anche in presenza di un illecito, è impossibile agire contro il responsabile se non si dimostra, oltre alla condotta illegittima, anche il conseguente danno che è scaturito da questa. In pratica, non è ammessa tutela giudiziale se non c è un effettivo, concreto e attuale pregiudizio economico. Ciò vale anche per il condominio che intende agire contro l amministratore per responsabilità professionale e violazione dei propri doveri.

4 Il tribunale di Roma [1] ha chiarito che «La responsabilità dell amministratore di condominio, convenuto in giudizio per presunti ammanchi e malversazioni nei conti condominiali, non comporta la condanna al risarcimento di un danno di per sé, ma deve necessariamente avere comportato un concreto pregiudizio patrimoniale al condominio stesso». In pratica, il risarcimento è tutt altro che scontato e non scaturisce automaticamente dalla violazione di una norma di legge. Anche in caso di non perfetta esecuzione degli obblighi previsti dal contratto dell amministratore di condominio, infatti, ai fini di ottenere un risarcimento è necessario che l inadempimento si sia tradotto in un pregiudizio a carico del condominio. Quali possono essere i danni che il condomino può invocare per portare avanti l azione di responsabilità contro l amministratore? Ecco alcuni esempi: l interruzione delle somministrazioni di acqua, luce, gas o dei servizi di ascensori o portineria in caso di mancato pagamento delle fatture o di omessa riscossione delle quote condominiali che abbiano comportato ammanchi di cassa; difficoltà nel passaggio di consegne tra il nuovo e il vecchio amministratore se quest ultimo si è rifiutato di consegnare la documentazione e ciò abbia portato a un ritardo nell adempimento degli obblighi condominiali; l addebito di spese legali o interessi da parte dei creditori del condominio al quale l amministratore colpevole non abbia pagato le fatture; ritardi nei versamenti dei contributi al portiere che possano cagionare sanzioni amministrative al condominio; sanzioni di natura tributaria per violazioni fiscali; ammanchi di cassa nel conto corrente a seguito di non corretta gestione degli incassi e delle spese; mancanza di corretta illuminazione delle scale; presenza di ghiaccio o altra insidia nel cortile o nelle zone di passaggio; caduta di neve dal tetto con danni a persone e veicoli; lesioni per cadute dovute alla presenza di acqua sulle scale, durante le pulizie delle parti comuni. La polizza assicurativa dell amministratore è obbligatoria? L amministratore non è tenuto ad avere una polizza professionale che copra da eventuali responsabilità. Tuttavia, il Codice civile stabilisce che l'assemblea può

5 subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. In tal caso l'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se durante l'incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere però inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Chi deve promuovere l azione di responsabilità contro l amministratore? L azione di responsabilità contro l amministratore uscente può essere proposta sia dal condominio, nella veste del nuovo amministratore, oppure dal singolo condomino che ne abbia interesse e che ritiene di aver subito un danno dai comportamenti negligenti o dolosi di quest ultimo. Se però è intervenuta una delibera dell assemblea che abbia approvato l operato dell amministratore stesso, il singolo che abbia dato voto favorevole non può più agire. La responsabilità penale dell amministratore di condominio Esistono una serie di ipotesi in cui l amministratore può essere responsabile della commissione di reati e imputabile in un processo penale. Pensa al caso di: pubblicazione sulla bacheca condominiale di informazioni riservate (come lo stato di morosità di uno dei condomini); violazione di domicilio (ispezioni arbitrarie nelle unità immobiliari private dei vari condomini); interruzione arbitraria dell acqua o del riscaldamento nei confronti di un condomino; appropriazione indebita di somme del condominio; iniziative arbitrarie su beni condominiali con conseguente danneggiamento (rimozione di manufatti; di antenne); diffamazione e minacce, nei confronti soprattutto di singoli condomini, spesso in assemblea; mancata manutenzione, conservazione e vigilanza dell'edificio, con conseguenti situazioni di pericolo e crolli delle strutture condominiali (cornicioni, balconi, facciata, ecc.) che abbiano creato gravi danni o lesioni ai condomini o ai terzi;

6 Powered by TCPDF ( mancata manutenzione o omesso adeguamento degli impianti condominiali (elettrici, ascensoristici, d'automazione, antincendio, ecc.) alla normativa di settore; mancata esecuzione di un ordine di un'autorità amministrativa (ad es. il sindaco); mancata esecuzione di un ordine del giudice (ad esempio l ordine di esibizione della documentazione condominiale al proprietario che ne faccia richiesta). La responsabilità penale comporta sempre l applicazione della pena, come sanzione nei confronti dello Stato, oltre ovviamente all eventuale risarcimento del danno nei confronti del condominio che abbia dimostrato (anche in questo caso) di aver subito un concreto pregiudizio. La responsabilità amministrativa dell amministratore di condominio Eventuali violazioni della normativa lavoristica, fiscale e previdenziale comportano delle sanzioni amministrative in capo all amministratore che, ovviamente, ne risponde in proprio e non certo con le casse del condominio. Note: [1] Trib. Roma, sent. del Autore immagine: 123rf com