Gli oneri condominiali in caso di vendita della casa

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1 Gli oneri condominiali in caso di vendita della casa Autore : Redazione Data: 14/04/2019 Chi paga le spese di condominio e la manutenzione in caso di subentro in un immobile da parte di un nuovo condominio? Nel caso in cui un condomino, moroso nel pagamento delle quote condominiali, venda il proprio appartamento a un altra persona, contro chi il condominio deve rivalersi per recuperare le somme non corrisposte dal primo? Il tema della ripartizione tra venditore e acquirente degli oneri condominiali arretrati in caso di vendita della casa è di

2 frequente affrontato dalla giurisprudenza, da ultimo dalla Cassazione che, con una recente ordinanza [1], ripete il consolidato orientamento in materia. La questione deve essere, più in particolare, affrontata con riferimento sia alle spese della gestione ordinaria del condominio (quali, ad esempio, quelle per la pulizia delle scale, la manutenzione quotidiana, i consumi e le utenze, i fornitori, ecc.), sia alle spese straordinarie (quelle, per esempio, relative ai lavori di ristrutturazione sui balconi, di rifacimento della copertura del lastrico solare, di pulizia della facciata, ecc.). In questo articolo ci soffermeremo, rapidamente, su entrambe le questioni spiegando innanzitutto chi è, in caso di vendita della casa, il debitore per le spese condominiali ordinarie e straordinarie, contro chi va notificato il decreto ingiuntivo e chi, eventualmente, è l oggetto passivo del pignoramento nel caso in cui la morosità si dovesse protrarre. Il problema di fondo, infatti, origina dalla circostanza che, una volta venduto l immobile, si ha uno scollamento tra due soggetti che, di norma, coincidono nella stessa persona: il debitore (ossia colui che non ha pagato il condominio) e colui che ricopre la qualità di condòmino (in quanto proprietario dell appartamento e che, come tale, è legittimato passivo nelle azioni di riscossione del condominio stesso). Ma procediamo con ordine e vediamo, come vanno divisi gli oneri condomini in caso di vendita della casa. Divisione spese ordinarie di condominio tra venditore e acquirente della casa Per le spese ordinarie, la questione è risolta da un articolo del codice civile [2], il quale stabilisce la cosiddetta «responsabilità solidale» tra venditore e compratore per le spese dell anno in corso a quello del rogito e quello precedente. Dobbiamo fare due importanti precisazioni. La prima. Col termine «Responsabilità solidale» si intende la possibilità, per il condominio, di chiedere il pagamento sia al venditore che all acquirente, indistintamente ed a proprio piacimento (senza l obbligo di rivolgersi prima all uno e poi all altro). Quindi ciascuno dei due soggetti può essere passibile della diffida e del successivo decreto ingiuntivo, almeno per quanto riguarda gli arretrati relativi all annualità in corso e a quella anteriore. In verità, secondo alcuni giudici, la norma in commento regola solo i rapporti interni tra venditore e acquirente, mentre il condominio resta obbligato ad agire solo nei confronti di chi è l effettivo condòmino ossia l acquirente [3]. La seconda. Per la Cassazione [4], con il concetto di «anno in corso» si deve far riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, che

3 però non è detto che coincida con l anno anno solare (ossia dal 1 gennaio al 31 dicembre) [5]. A far scattare lo spartiacque dei due anni non è tanto la firma del contratto di compravendita dal notaio (il cosiddetto rogito) ma il momento in cui la copia autentica dell atto di vendita notarile viene comunicata all amministratore (ai fini della compilazione dell anagrafe condominiale). Difatti il codice civile [7] stabilisce che «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto». La conseguenza è abbastanza importante: se anche dopo la sottoscrizione dell'atto di trasferimento il venditore dovesse dimenticare di trasmettere all amministratore di condominio la copia autentica del rogito (o sua certificazione), egli rimarrebbe l unico obbligato per il pagamento dei contributi condominiali in quanto non opererebbe la responsabilità solidale con l acquirente. Solo dal momento in cui l amministratore è reso al corrente che c è stato il trasferimento dell immobile il venditore è responsabile in solido con l acquirente, perdendo definitivamente il suo precedente stato di condomino, che passa in capo al compratore. Come si difende l acquirente? L acquirente non potrà, per evitare di pagare i debiti lasciati dal precedente proprietario, opporre la sua buona fede facendo rilevare che nulla gli era stato in merito detto al momento del rogito. Nel caso infatti in cui l'amministratore tuttavia agisse contro l'attuale condomino per recuperare "vecchie" somme, questi può rivalersi contro il venditore e se il contratto di compravendita contiene la clausola tipo "venduto libero da oneri ecc.", può anche chiedere un congruo risarcimento del danno. Questo però non toglie che, se costretto a pagare arretrati del condominio per conto del precedente proprietario, potrà rivalersi nei confronti di questi e chiedergli la restituzione delle somme versate in conto suo. Per tale motivo, è sempre opportuno che chi intende acquistare un unità immobiliare inserita in un condominio si accerti che il venditore sia in regola con i pagamenti delle spese condominiali, poiché diversamente può essere chiamato dall amministratore al pagamento delle stesse, nella misura vista sopra. A tale scopo, si può agire in due modi:

4 o prima di firmare l atto di vendita o il compromesso, l acquirente chiede al venditore di farsi rilasciare dall amministratore di condominio una certificazione in cui questi dichiara che non vi sono arretrati da corrispondere. Tale documento non può essere richiesto direttamente dal futuro acquirente per ragioni di privacy; oppure, nel preliminare di vendita si inserisce una apposita clausola simile a quella seguente: La parte promittente venditrice dichiara infine che in relazione all unità immobiliare in oggetto: le imposte dirette relative agli immobili in oggetto sono state sempre regolarmente pagate e che non esistono quindi né esisteranno alla stipula del contratto definitivo, privilegi fiscali gravanti sugli immobili stessi; non sussistono alla data del presente atto debiti condominiali relativi agli anni pregressi, e i pagamenti per la gestione in corso sono regolari; a tal fine si conviene che saranno a carico della parte promissaria acquirente solo le spese condominiali deliberate a partire dal..; il promittente venditore si impegna a produrre idonea dichiarazione liberatoria sottoscritta dall amministratore del condominio contestualmente alla stipula del rogito, attestante che tutte le spese condominiali fino alla data di consegna dell immobile sono già state pagate; non sussiste alcun diritto di prelazione, legale o convenzionale, con riferimento all immobile in oggetto (oppure, se esiste un diritto di prelazione: sull immobile in oggetto esiste un diritto di prelazione a favore di.. stante il contratto di locazione attualmente in corso, stipulato in data.. registrato all Agenzia delle Entrate di. in data.). Chi paga gli altri arretrati del condominio? Sicuramente, per tutte le quote successive all anno in corso a quello di vendita l unico debitore resta il condomino, ossia l acquirente, dipendendo la morosità unicamente dal suo comportamento; nulla potrà rischiare quindi il venditore se colui al quale ha ceduto l appartamento non paga le spese condominiali.

5 Il dubbio potrebbe invece porsi per le spese ancora precedenti a quelle dell anno del rogito e al presente, visto che - come abbiamo detto - solo per queste il codice civile prevede una responsabilità solidale. Ebbene, sembra non esserci dubbio che l amministratore di condominio debba agire solo nei confronti del vecchio proprietario, per quanto non sia più condomino. Naturalmente, se il condominio, con un operazione contabile, dovesse portare a nuovo, negli esercizi successivi, i debiti più vecchi, ossia relativi a oltre i due anni antecedenti alla data di trasferimento dell'immobile, questi non potranno essere imputati all'acquirente [6]. Questo meccanismo del subentro dell'acquirente negli debiti condominiali del venditore non riguarda solo il caso di vendita dell immobile ma anche di cessione dell usufrutto o di acquisto all asta. Divisione spese ordinarie di condominio tra venditore e acquirente della casa Passiamo ora a vedere come si dividono le spese straordinarie tra acquirente e venditore. La norma che pone la responsabilità solidale tra venditore e acquirente riguarda, oltre agli oneri di condominio per così dire ordinari, anche quelli relative alle spese di ordinaria manutenzione ossia con riguardo a quella attività di gestione relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi, il cui sostenimento non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea condominiale (ma soltanto l'approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all'amministratore. Dunque l acquirente risponde delle spese di gestione e manutenzione ordinaria materialmente sostenute nell'anno in cui è stato comunicato il contratto di vendita all amministratore ed in quello precedente. Diverso è invece il discorso per quanto attiene alle spese di manutenzione straordinaria (come le innovazioni). A riguardo il criterio di divisione delle spese tra venditore e acquirente è completamente diverso in quanto l esborso non avviene direttamente da parte dell amministratore ma questi necessita sempre di una previa autorizzazione dell assemblea. Pertanto bisogna guardare il momento in cui l assemblea ha deliberato l approvazione dei lavori. Con questa conseguenza:

6 per tutte le spese decise e deliberate dopo l atto di vendita, risponde l acquirente, ossia il nuovo condomino; ciò vale anche se, in precedenza, si erano tenute una serie di riunioni di condominio volte a discutere il problema, ma senza ancora alcun impegno di spesa; per le spese decise anteriormente al rogito risponde sempre e solo il vecchio condomino, ossia il venditore. Alla luce di ciò, la Cassazione ha detto: «in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva». La sentenza della Suprema Corte anticipata in premessa non fa che ribadire questo concetto: non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure con la responsabilità solidale con il venditore, chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente ai lavori. Il vincolo solidale tra il precedente ed attuale proprietario previsto dal codice civile riguarda soltanto le somme dovute al condominio, mentre nei confronti del terzo creditore, trattandosi nella specie di spese di manutenzione straordinaria, doveva ritenersi debitore unicamente chi fosse proprietario al momento della delibera di approvazione dell assemblea. Il regolamento di condominio non può derogare la legge Il regolamento di condominio non può accollare all acquirente di un immobile le morosità arretrate del venditore anteriori al biennio rispetto all atto di acquisto. L estensione, infatti, è illegittima perché amplia oltremodo i margini temporali retroattivi della responsabilità solidale dell acquirente. In sostanza il limite dei due anni previsto dalle disposizioni di attuazione del codice civile è inderogabile e nessun

7 Powered by TCPDF ( regolamento, anche di natura contrattuale (ossia approvato all unanimità), può prevedere disposizioni diverse. Sono queste le importanti conclusioni raggiunte dalla seconda sezione civile della Cassazione in una recente sentenza [7]. Note: [1] Cass. ord. n. 1847/18 del [2] Art. 63 co. 4 disp. att. cod. civ. [3] Cass. sent. n /2008. Di contrario avviso vedi Cass. sent. n. 702/2015 e Cass. sent. n /2008. [4] Cass. sent. n del : «L obbligo di partecipazione ai contributi condominiali da parte dell acquirente che sia subentrato nella proprietà della singola unità immobiliare ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c. per quanto concerne l esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (es. ristrutturazione della facciata dell edificio condominiale) deve computarsi con riferimento al periodo annuale costituito dall esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, coincidente con l anno solare. È il condominio creditore a dover provare l inerenza del credito all anno in corso o a quello precedente al subentro dell acquirente». Il chiarimento importante fornito dalla Cassazione (in passato però anche alcuni giudici di merito erano arrivati alla stessa conclusione) è dunque questo: il vincolo di solidarietà tra acquirente e venditore, per i debiti arretrati con il condominio lasciati dal primo, funziona con riferimento all anno dell esercizio contabile del condominio di riferimento. [5] Cass. sent. n. 7395/2017 Trib. Bolzano sent. del 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio [6] Art. 63 co. 5 disp. att. cod. civ. [7] Cass. ord. n /19 del [7] Trib. Milano, sent. del : «l approvazione del c.d. saldo esercizi precedenti (vale a dire, della posta inserita nell ultimo bilancio per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti a quella oggetto di rendiconto ) non determina uno spostamento temporale del debito, che va sempre riferito all annualità di specifica competenza. In realtà, si tratta di un mero riepilogo contabile». [8] Cass. sent. n /2013.