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Flaviana Spina
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1 Gli esempi di seguito rappresentati hanno il solo scopo di rendere più chiaro l utilizzo dei prontuari, non si riferiscono a casi reali né è opportuno che i valori indicati siano presi a riferimento per il calcolo della rendita di unità immobiliari reali dovendosi, nel caso, riferire ai valori indicati nei rispettivi prontuari. In merito ai costi C4-C5-C6 e P, considerata la natura dell elaborato sopra specificata, si sono presi i valori suggeriti dalla circolare 6/202. Nello specifico si tratta di due esempi che si differenziano, essenzialmente, per la metodologia di calcolo del valore del lotto (C), nel primo caso si è ipotizzato di avere valori di mercato riferiti al biennio 988/89 nel secondo caso detto valore è stato determinato indirettamente tramite il valore dell incidenza dell area che si suppone nota.

Metodo Diretto CATEGORIA D/8 Il complesso in esame è costituito da un supermercato, suddiviso in una area vendita ed una porzione adibita a magazzino, nonché da un area posta al piano primo adibita

2 Metodo Diretto CATEGORIA D/8 Il complesso in esame è costituito da un supermercato, suddiviso in una area vendita ed una porzione adibita a magazzino, nonché da un area posta al piano primo adibita ad uffici. Il complesso è stato realizzato nel 979. Comune: CTTT Zona OMI: ZZ Destinazione: commerciale Valori unitari variabili del + / - 20% Epoca censuaria 988/89 Comune VU area VU area VU area Comune Zona OMI Tipologia (codice) minimo( /mq) massimo( /mq) medio( /mq) CTTT YYYY ZZ commerciale 4,00 3,00 22,50 Considerata la particolare ubicazione dell immobile si adotta il VU medio di 22,50 /mq. Calcolo del valore del lotto con stima diretta C Valore dell area Valore unitario Superficie C 22,50 mq ,50 C ,50 Calcolo del costo Strutture ed Elementi Connessi C2 e C3 Calcolo del costo a nuovo complessivo Costi di realizzazione Prezzo unitario Superficie Totale Area vendita PT 50,00 mq ,00 Magazzino PT 260,00 mq ,00 Uffici P 400,00 mq ,00 Servizi 260,00 mq , ,00 Quota costo strutture C2 = ( x 0,80) = ,00 Quota costo elementi connessi C3 = ( x 0.20) = ,00

3 Ulteriori elementi specifici della UIU Costi di realizzazione delle opere esterne Prezzo unitario Superficie a nuovo Parcheggio in conglomerato bituminoso 35,00 mq ,00 C2 Area a prato inglese 0,00 mq ,00 Recinzione in blocchetti prefabbricati 50,00 ml ,00 C3 di costruzione a nuovo della UIU C2 = ,00 C3 = ,00 Deprezzamento (Δ) di realizzazion e a nuovo strutture di realizzazion e a nuovo elementi connessi Valore a nuovo Vendita, Magazzini, Impianto elettrico, idrico - sanitario, (*) calcolo effettuato sommando 5 anni alla VTE Epoca di costr. VTE In definitiva i valori determinati per il calcolo della rendita sono: C2 = ,60 C3 = 5.55,50 VTE/ VR C ,00 C3 0,00 D (%) Valore deprezzato ,3 0% 88% ,60 C , ,6 (*) 0% 55% 5.55,50 C3 5.55,50 Calcolo delle spese tecniche C4 e degli oneri concessori e di urbanizzazione C5 2 Oneri concessori e di urbanizzazione spese tecniche Tasso o aliquota % Valori determinati C4 Spese tecniche 5% , ,06 C5 Oneri concessori e di urbanizzazione 5% , ,06 C4 + C ,2 Vedi Allegato Tecnico II, Circolare 6/202 2 Vedi Allegato Tecnico II, Circolare 6/202

4 Calcolo degli oneri finanziari C6 Oneri finanziari Costi Tasso r % Tempi Totale Oneri finanziari area = (C) ,50 3% ,03 Oneri finanziari = (C2+C3+C4) ,5 3% ,95 fabbricato Calcolo del profitto P = (C5) ,06 3% ,24 C ,00 Utile del promotore Costi Oneri Aliquota p finanziari % Totale Sul costo Area e relativi oneri finanziari ,50 2,44% 3.663,89 Sul costo Fabbricato e relativi oneri finanziari , ,26 2,44% ,3 P ,02 Determinazione della rendita catastale Valore di riproduzione deprezzato (C+C2+C3+C4+C5+C6+P) ,50 Saggio di fruttuosità 2,00% Rendita catastale 4.943,3 Rendita Catastale in cifra tonda 4.940,00

Metodo Indiretto CATEGORIA D/5 Trattasi di edificio adibito a banca ubicato in zona centrale costituito da 3 piani fuori terra e da un piano al seminterrato.

5 Metodo Indiretto CATEGORIA D/5 Trattasi di edificio adibito a banca ubicato in zona centrale costituito da 3 piani fuori terra e da un piano al seminterrato. Edificato nel 950, risulta essere stato ristrutturato nel Impiantistica completa Calcolo del valore dell area con stima indiretta - C Calcolo del costo di costruzione Costi di realizzazione Prezzo unitario Superficie Totale Salone PT 630 mq ,00 complessivo Uffici PT 630 mq ,00 Uffici P 630 mq ,00 Archivi PS 330 mq ,00 Caveau 680 mq , ,00 Ulteriori elementi specifici della UIU Costi di realizzazione delle opere Prezzo unitario Superficie a nuovo esterne Area a prato e piante 5,00 mq ,00 C2 C3 Parcheggio in gres 50,00 mq ,00 C ,00 Incidenza Area: Ia min = 4 % Ia max = 8 % Rapporto di complementarietà: c min. = 0, c max = 0,220 considerato la particolare ubicazione dell immobile si adotta il valore max ; C: valore del lotto; C2: costo di realizzazione a nuovo delle strutture; C = c max x C2 = 0,220 x C2 Valore dell area Localizzazione OMI Comune zona Destinazione Incidenza area Rapporto di complementari età (P) C3 0,00 costruzione complessivo C EXXX B/ Terziaria 8,00% 0, , ,20 C ,20

6 Calcolo del costo Strutture ed Elementi Connessi C2 e C3 Quota costo strutture C2 = ( ,00 x 0,75) = ,50 Quota costo elementi connessi C3 = ( ,00 x 0.25) = ,50 di costruzione a nuovo della UIU C2 = ,50 C3 = ,50 Deprezzamento (Δ) di realizzazione a nuovo strutture di realizzazione a nuovo elementi connessi Valore a nuovo Salone, Uffici, archivi, Impianto elettrico, idrico - sanitario, Epoca di costr. VTE VTE/ VR D (%) Valore deprezzato , ,50 C , , % ,00 C ,00 In definitiva i valori determinati per il calcolo della rendita sono: C2 = ,50 C3 = ,00 Calcolo delle spese tecniche C4 e degli oneri concessori e di urbanizzazione C5 Oneri concessori e di urbanizzazione spese tecniche Tasso o aliquota % Valori determinati C4 Oneri professionali 0% , ,95 C5 Oneri concessori di urbanizzazione 5% , ,48 Calcolo degli oneri finanziari C6 Oneri finanziari Costi Tasso r % Tempi Totale Oneri finanziari = (C) ,20 3% ,60 Oneri finanziari fabbricato = (C2+C3+C4) ,40 3% ,82 = (C5) 54.6,48 3% ,92 C ,34

7 Calcolo del profitto P Utile del promotore Costi Oneri Aliquota finanziari p % Totale Sul costo Area e relativi oneri finanziari ,20 2,44% 3.392,74 Sul costo Fabbricato e relativi oneri finanziari , ,74 2,44% ,06 P ,80 Determinazione della rendita catastale Valore di riproduzione deprezzato ,26 Saggio di fruttuosità 2,00% Rendita catastale , Rendita Catastale in cifra tonda ,00

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