REVISIONE DEL CODICE DELLE OBBLIGAZIONI. 1. Adattamento della pigione in corso di locazione libertà di scelta della parti

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1 REVISIONE DEL CODICE DELLE OBBLIGAZIONI Il progetto di legge panoramica La proposta di legge presentata dal Consiglio Federale, pur denotando importanti similitudini con il testo presentato quale controprogetto all iniziativa per delle pigioni corrette, presenta alcuni punti innovativi. Le modifiche più importanti rispetto al sistema attuale concernono in particolare: - la definizione di pigione abusiva ad inizio locazione - la definizione e controllo della pigione abusiva durante la locazione - la definizione dei motivi di aumento durante la locazione 1. Adattamento della pigione in corso di locazione libertà di scelta della parti Le parti possono scegliere al momento della stipulazione del contratto uno dei seguenti modi per adattare la pigione in corso di locazione: - adattamento della pigione in base all evoluzione dell INPC - adattamento in base all evoluzione delle variabili di costo In assenza di accordo esplicito tra le parti sarà possibile solo un adattamento in base all evoluzione dell INPC. 2. Contestazione della pigione iniziale (art. 269 CO) La possibilità di contestare la pigione iniziale rimane garantita, ma i metodi di valutazione dell abusività differiscono a dipendenza del sistema di adattamento della pigione che le parti hanno scelto, per cui la pigione sarà abusiva se: - supererà più del 10% la pigione calcolata statisticamente (il metodo di calcolo della pigione statistica non è ancora stato scelto ndr), nel caso in cui le parti abbiano scelto un adattamento in base all INPC (+ 15% per immobili che hanno più di 30 anni) - supererà il reddito appropriato (= reddito lordo in funzione del valore d investimento), nel caso in cui le parti abbiano scelto un adattamento in base all evoluzione dei costi Nel caso in cui le parti abbiano scelto un adattamento in base all evoluzione dei costi, la pigione appropriata sarà stabilita mediante un calcolo del reddito lordo Il progetto di legge prevede un solo metodo di calcolo: il calcolo del reddito lordo. Quest ultimo differisce però fortemente da quanto s intende oggigiorno con questa nozione. Con la nuova legge cambia soprattutto la nozione di abusività, essendo stata proposta una soluzione che si distacca da quella odierna (tasso ipotecario + 2%). Gli elementi che saranno presi in considerazione sono i seguenti: - valore dell immobile. Questo corrisponde al costo della costruzione e del terreno, più i costi per l acquisto. A questi si aggiunge il valore dei lavori di miglioria e l adattamento al rincaro del capitale proprio investito. Tendenzialmente si considera ancora valido il modello 40% capitale proprio e 60% capitale terzi, ma i rappresentanti dei locatori hanno proposto in maniera discreta di controllarne l adeguatezza in funzione delle odierne possibilità di finanziamento.

2 Definizione di reddito ammissibile (= reddito lordo) (art. 269c CO) Il tasso di reddito lordo è composto dai seguenti elementi: tasso ipotecario medio delle ipoteche di primo rango applicate sul mercato + una percentuale per i costi di manutenzione (a dipendenza dell età dell immobile: da 0,2% a 2%) + una percentuale per le spese accessorie (l entità di questa percentuale sarà tanto minore quanto maggiori saranno costi di gestione già remunerati tramite il pagamento delle spese accessorie: da 0,2% a 0,6%) + una percentuale per la remunerazione del capitale proprio nell ordine dello 0,3% Con il tasso ipotecario medio attuale del 3,1% si otterrebbe una rendita ammissibile che varia da un 3,8% ad un 6%, da calcolare sul valore dell immobile (cfr. definizione di cui sopra). Problema specifico: valore di costruzione dell immobile in assenza di giustificativi (art. 269d cpv. 2 CO) La ricostruzione del valore di costruzione si farà in base al valore assicurativo tenendo in considerazione il deprezzamento/età dell immobile. Si dovrà inoltre aggiungere il valore del terreno e l attualizzazione del capitale proprio (massimo 40% del valore totale). Osservazioni: Il fatto che non tutti i Cantoni prevedono l obbligatorietà di assicurare l immobile non è un problema, poiché di fatto la maggior parte degli immobili sono comunque assicurati. Per le poche eccezioni si dovrà ricorrere ad una perizia. Nemmeno il fatto che in alcuni cantoni l assicurazione incendio è regolata da organi cantonali e in altri (GUSTAVO) da organismi privati è atto a modificare le valutazioni del valore assicurativo. In effetti tutte le assicurazioni (pubbliche o private) utilizzano tabelle e metodi di valutazione tra di loro molto simili o addirittura identici. Più problematica è la stima del valore (storico) del terreno. L Uff.Fed. delle abitazioni ha sottolineato che fino al 1985 il valore del terreno rappresenta circa il 20% del valore totale. Una simile percentuale è evidentemente approssimativa, ma studi dell Ufficio federale di statistica dimostrano che i valori si situano intorno alla suddetta percentuale. A partire dal 1985, con l inizio della speculazione immobiliare, anche i prezzi dei terreni sono fortemente aumentati, oltretutto in maniera eterogenea a dipendenza dell ubicazione del bene immobile. In definitiva si è deciso che la stima del valore (storico) del terreno si dovrà fare secondo tabelle che tengano in considerazione le seguenti variabili: - anno di costruzione, rispettivamente d acquisto dell immobile - tipo di utilizzo del terreno - posizione - correzioni in base alla statistica dei comuni. Questo tipo di documento, utilizzato per es. dagli analisti di Wuest & partners, permette di distinguere in 5 tipi di comuni, con attrattività finanziaria differente, e dunque con una diversa evoluzione dei prezzi. 3. Aumenti di pigione in corso di locazione (art. 269e segg. CO) I motivi d aumento saranno enumerati in maniera esaustiva. In caso d indicizzazione all INPC (art. 269f CO), il Consiglio Federale ha proposto un adattamento in ragione dell 80% per i locali abitativi e per i piccoli locali commerciali. Una definizione dettagliata della nozione piccoli locali commerciali non è eseguita. Si è proposto una distinzione in base alla superficie dei locali locati e/o in base alla cifra d affari. L adattamento all INPC per i locali commerciali avverrà in ragione del 100%. In caso di pigioni basate sull evoluzione dei costi (art. 269g CO) i motivi relativi d aumento saranno i seguenti tre: - evoluzione del costo del denaro - la compensazione del rincaro sul capitale proprio (sempre secondo le regole dell art. 16 OLAL) - evoluzione dei costi di gestione

3 Altri motivi d aumento sono possibili: - in caso di contratti indicizzati (art. 269f CO) - in caso di pigioni indicizzate (art. 269h CO) - in caso di prestazioni supplementari del locatore (art. 269i CO) - per i locali commerciali, se è stata pattuita una pigione proporzionale alla cifra d affari, all utile o altre variabili finanziarie - in caso di cambiamento di proprietà (art. 269j CO) Riguardo all evoluzione del costo del denaro: Quale termine di riferimento il Consiglio Federale ha introdotto una novità interessante, l utilizzo di un indice pubblicato trimestralmente dalla banca nazionale che tiene in considerazione tutti i tassi ipotecari applicati sul mercato finanziario (tabella 53 BNS). L aumento sarà possibile solo in caso di una variazione di almeno ¼ di punto percentuale. In caso di accettazione del progetto di legge, la commissione ha espresso il desiderio di chiedere alla BNS l elaborazione di una tabella mensile (simile a quella dell INPC). Riguardo alle pigioni indicizzate (art. 269f CO) Non è più richiesta una durata minima di tre anni, ma solamente il rispetto delle seguenti due condizioni: - al massimo un adattamento all anno - l importo in franchi di ogni aumento (adattamento) dovre esser stabilito a priori Riguardo all evoluzione dei costi di gestione (art. 269g cpv. 2 e 3 CO) Il testo presentato in tedesco parla più precisamente di Unterhalts- und Betriebskosten, ovvero costi di manutenzione e gestione. Il principio, comunemente accettato, secondo cui la remunerazione per la manutenzione è già compresa nel prezzo della pigione dovrà valere anche in futuro. Nonostante ciò si è discusso della possibilità di introdurre un aumento forfetario annuo (un tasso percentuale da definire). L idea (tecnica) di introdurre un tasso d aumento non è da bocciare a priori, a patto che - condizione fondamentale - negli anni precedenti l aumento il locatore non abbia tralasciato negligentemente l ordinaria manutenzione. Evidentemente gli aumenti e la loro regolarità dovranno presentare anche un minimo di coerenza con l effettivo andamento dell INPC (cpv. 2) L aumento sarà fatto in base ad una tabella elaborata dal Consiglio federale o in base all aumento effettivo dei costi (cpv. 3) Riguardo alle prestazioni supplementari del locatore (art. 269i CO) Oltre a tale articolo si prevede di aggiungere - sull ordinanza federale concernente la locazione e l affitto di locali d abitazione e commerciali - una lista (non esaustiva) di modifiche da considerare come miglioramento ecologico. Rimane da chiarire in che misura simili miglioramenti possano esser addebitati all inquilino. In particolare si fa notare che: - i miglioramenti ecologici sono tendenzialmente favorevoli alla comunità, piuttosto che direttamente e semplicemente all inquilino dell immobile oggetto di simili migliorie. Per creare un incentivo supplementare per i locatori ad investire in miglioramenti ecologici è importante garantire almeno un rimborso parziale delle spese sostenute. - il semplice progresso tecnologico implica un miglioramento dell efficienza ecologica dei materiali e delle attrezzature utilizzate. Si deve in ogni caso evitare che con la scusa dell ecologia, si faccia sopportare all inquilino costi che dovrebbero sostenere i locatori, poiché sono il risultato di una ordinaria manutenzione. - è da considerare plus valore quella parte di costo che, a parità di prestazione, garantiscono un efficienza ecologica maggiore. In altre parole se il locatore sostituisce un impianto di riscaldamento con una termopompa, solo la differenza di prezzo tra quest ultima ed un normale impianto ad olio combustibile è da considerare plus valore. Riguardo alla questione di introdurre una clausola relativa all aumento scaglionato delle pigioni in caso d importanti lavori di ristrutturazione non si è trovato un accordo. In ogni caso, più che di una questione tecnica si tratta di una questione politica, motivo per cui si è rinunciato ad una discussione approfondita. Riguardo agli aumenti in caso di cambiamento di proprietà (art. 269j CO) Aumenti di pigione in seguito al cambiamento di proprietario saranno ammissibili se la nuova pigione non supererà il montante delle pigioni statistiche del 10% (nel caso in cui le parti si siano accordate per il modello

4 che si fonda sulle pigioni statistiche) o se ottiene un reddito insufficiente (=non abusivo) a patto che il prezzo d acquisto dell edificio non sia manifestamente esagerato. Riguardo agli aumenti di pigione in base alle disposizioni di un contratto quadro (art. 269e cpv. 1 lett. d CO) e riguardo alle pigioni proporzionali alla cifra d affari o altri elementi economici (art. 269e cpv. 1 lett. e CO) Nessuna osservazione particolare. 4. Contestazione degli aumenti di pigione in corso di locazione (art. 270a CO) La contestazione degli aumenti sarà tuttora possibile. Le numerose modifiche espresse con i nuovi art. 269 segg. CO hanno avuto un evidente impatto anche sulla redazione del art. 270a CO. Il nuovo art. 267k CO prevede la possibilità per il locatore di controllare e adattare la pigione in base ad una valutazione secondo il metodo assoluto trascorso un periodo di 7 anni (dalla prima fissazione della pigione o dall ultimo controllo). Il gemello di tale norma è l art. 270c CO, che permette all inquilino di verificare il livello della pigione (controllarne l abusività o meno) ogni 7 anni. 5. Richiesta di riduzione in corso di locazione (art. 270b CO) Motivi e modalità sono identiche a quelli espressi al punto 3. e Pigioni statistiche (pigioni di riferimento) La proposta del Consiglio Federale prevede riguardo alle possibilità di aumento durante la locazione un sistema dualista. Questa possibilità non è inaccettabile a priori, pur rimanendo aperte le questioni sulla reale libertà di scelta del sistema, in particolare per gli inquilini. Preoccupa invece il fatto che, a dipendenza del sistema scelto il metodo di calcolo delle pigioni abusive cambia. In particolare agli art. 269, 269a e 269b CO si fa riferimento alle pigioni comparabili, purtroppo (ma non è purtroppo una prassi del legislatore9 non si specifica quale sarà il metodo utilizzato per stabilire le pigioni di riferimento (pigioni statistiche). Esistono diversi modelli statistici e di calcolo, ne presentiamo alcuni: - pigioni statistiche del Canton Ginevra - pigioni statistiche del Canton Basilea Città (Mietzinsraster) - modello edonista Riguardo alle pigioni statistiche del Canton Ginevra Le statistiche delle pigioni applicate nel Cantone Ginevra sono pubblicate dall Ufficio Cantonale di statistica. Le statistiche si fondano sul parco immobiliare degli appartamenti (non mobiliati) di almeno 3 locali situati in 16 comuni di riferimento. Questi 16 comuni (su 45) rappresentano il 90% del parco immobiliare cantonale. Il campione di riferimento di 18'000 unità abitative rappresenta 1/8 delle abitazioni sul suolo cantonale, esso è pertanto particolarmente ampio. Viene fatto un rilevamento annuale (in maggio) su tutti i 18'000 campioni e 3 rilevamenti trimestrali (agosto, novembre e febbraio) su un campione di 3'000 appartamenti. Le distinzioni applicate sono le seguenti: - indirizzo - data di costruzione - modalità di sovvenzionamento - statuto d occupazione (abitazione, locale commerciale, abitazione di servizio, ecc.) - numero dei locali e superficie dell appartamento - data dell ultimo cambiamento di proprietario

5 - lavori di ristrutturazione: epoca di costruzione evolutiva Le statistiche ginevrine sono bene accettate nella pratica giuridica cantonale, sia da parte dei rappresentanti dei locatori che da parte degli inquilini. Pur essendo particolarmente dettagliate e rappresentative il TF non riconosce la loro applicazione in relazione all art. 269a lett. a CO. Nondimeno gli Uffici di Conciliazione e i Tribunali le utilizzano quale indizio per valutare l esistenza di una pigione abusiva. Riguardo alle pigioni statistiche del Canton Basilea Città (Mietzinsraster) Il modello basilese si fonda sui dati del 1990 (!) relativi al censimento degli immobili e delle abitazioni. La creazione di un simile modello è nata a seguito di una richiesta da parte degli Uffici di Conciliazione, i quali lo utilizzano per valutare (e non per stabilire!) la pigione in uso in una località o quartiere. La città di Basilea è stata suddivisa in 21 quartieri, e all interno d essi gli appartamenti sono stati suddivisi in base ai seguenti criteri: - numero di locali (1 69) - età (suddivisione in 7 periodi di riferimento) - lavori di rinnovo (sì/no) Questi dati permettono di ottenere 84 distinte categorie di appartamenti, ai quali si aggiunge un ultimo elemento distintivo: il quartiere stesso. Si otterranno pertanto 1'764 categorie diverse di appartamenti. Grazie alle informazioni riguardanti i prezzi delle pigioni contenute nel censimento degli immobili e delle abitazioni del 1990 si è cercato di ricostruire la pigione di riferimento. A questo valore assoluto si applicheranno i criteri regressivi esposti sopra, al fine di ottenere la pigione di riferimento in un quartiere o località. Il modello basilese è pertanto un tipo semplice di modello edonista. Riguardo al modello edonista I modelli edonisti si caratterizzano dal fatto che essi cercano di estrapolare, partendo da una pigione di riferimento, tutti gli elementi che partecipano alla creazione del prezzo della pigione. I modelli statistici classici si limitano ad un osservazione della realtà e da essa estrapolano la pigione media (o di riferimento) per determinate categorie di appartamenti. Sia la suddivisione in categorie che soprattutto la definizione di pigione di riferimento è il risultato di una valutazione politica e non solamente matematica. In tal senso i modelli edonisti non si differenziano sostanzialmente da quelli statistici, poiché anch essi necessitano di una raccolta sistematica di dati (= statistiche). La differenza fondamentale risiede nel fatto che una volta trovati gli elementi che concorrono alla creazione del prezzo della pigione e una volta ponderati questi elementi, si possono usare questi fattori regressivi per stabilire il prezzo corretto/ottimale di una pigione. Gli elementi che influiscono sul prezzo della pigione sono per natura simili a quelli esposti durante le osservazioni al modello zurighese dell evoluzione del prezzo dei terreni (sopra punto 2.) e si possono suddividere in tre categorie: - elementi legati all ubicazione del terreno - elementi legati alla possibilità d utilizzo dell ente locato - elementi qualitativi dell ente locato Conclusioni e osservazioni Le seguenti osservazioni non hanno una valenza politica, esse si limitano ad analizzare superficialmente i vantaggi e svantaggi dei modelli illustrati. I modelli statistici hanno un vantaggio importante che è quello di riferirsi ad una realtà locale precisa e reale. Non si fa affidamento a nessuna sistema di calcolo super-territoriale. In ogni caso, oltre al fatto che la nozione di pigione appropriata (in funzione dell analisi delle pigioni statistiche) rimarrà sempre un processo giuridico e non matematico, il problema delle statistiche è e rimane sempre la loro attendibilità ed esattezza in relazione ad un caso specifico. In altre parole un modello fondato sui costi permette sempre di avere una giustizia maggiore per il caso singolo (Einzelfallgerechtigkeit) Maggiore vorrà essere la precisione per il caso concreto più elaborate dovranno essere le statistiche. Quanto alla fattibilità di modelli statistici applicabili a tutto il suolo elvetico l Ufficio delle abitazioni stesso ha espresso un serio dubbio non tanto in relazione alla sua fattibilità, ma piuttosto in relazione all ingente impegno finanziario, umano e temporale necessario all elaborazione di simili statistiche Il problema maggiore dei modelli edonisti non risiede nel principio di fondo che li caratterizza, ovvero l esistenza di elementi particolareggiati che determinano il prezzo d offerta di un bene locato, bensì nella loro

6 corretta individuazione e valutazione. Partendo da un sistema edonista funzionante si potrà facilmente valutare la correttezza di una pigione applicando i fattori regressivi. I sistemi edonisti, a differenza dei semplici modelli statistici, permettono una corretta valutazione dei casi singoli (Einzelfallgerechtigkeit). Nondimeno anche simili sistemi hanno un problema intrinseco di fondo: ovvero quello di doversi appoggiare su una pigione di riferimento (alla quale saranno appunto applicati i fattori regressivi) la quale si presta alle critiche esposte in precedenza riguardo ai modelli statistici. 8. Locali commerciali Le disposizioni sulla protezione delle pigioni abusive non saranno applicabili ai locali commerciali, se le parti avranno concordato tale esclusione (art. 253b cpv. 2 lett. a) Tale norma è assolutamente insufficiente per garantire, in particolare alle piccole e medie aziende (quelle che più di altre avrebbero bisogno di una protezione adeguata, anche a tutela della loro attività finanziaria). l motivo è dato dal fatto che, una vera libertà di scelta e dunque una libertà di concordare o meno l esclusione di una simile protezione è una chimera. nella realtà dei fatti saranno i locatori che (con contratti prestampati) potranno scegliere se negare sistematicamente tale protezione. Una proposta più equilibrata sarebbe stata quella usare dei criteri di valutazione oggettivi per accordare o escludere la protezione contro le pigioni abusive per i locali commerciali, basandosi per esempio su elementi come la superficie dell ente locato in aggiunta ad altri fattori cumulativi, quali per esempio la cifra d affari o il numero di dipendenti. 9. Disposizioni transitorie Il diritto transitorio riveste un ruolo fondamentale quando si tratta di introdurre un cambiamento di sistema di tale natura come quello proposto con il nuovo progetto di legge. Purtroppo il Consiglio federale ha omesso di stabilire un obbligo di ripercuotere tutti gli adattamenti del tasso ipotecario sulla pigione, dunque anche quelli verso il basso a seguito del calo dei tassi ipotecari di riferimento. Omettendo di affermare chiaramente questa volontà politica, il Consiglio federale dimostra una volta ancora che sinceramente non è il suo scopo primario quello di tutelare gli interessi degli inquilini. Oltretutto un simile modus operandi garantisce che le pigioni di riferimento siano eccessivamente elevate fondandosi su una situazione di fatto che da più parti è ritenuta essere ingiusta (e non illegale ). Il Consiglio federale non ha potuto e voluto negare completamente l esistenza di questa situazione di fatto, è ha così accordato l obbligo di ripercuotere gli abbassamenti dei tassi ipotecari sul prezzo delle pigioni ma solamente in rapporto a: - un tasso ipotecario che il Consiglio Federale dovrà stabilire (attorno al 4% 4,5%). Ricordiamo che nemmeno non più di 10 anni fa il tasso ipotecario di riferimento era del 5,25% - l obbligo di ripercuotere questi cambiamenti non sarà beninteso generalizzato a tutti i locatori, ma solamente a quelli che (la minoranza ) vorranno aumentare la pigione (di un contratto stipulato prima di un eventuale entrata in vigore della nuova legge) in base all evoluzione dell INPC. Che un simile diritto transitorio non sia garante di equità o cosa auspicabile per tutto il sistema economico di prezzi abbordabile per i beni abitativi è cosa ovvia. per ASI FSI lic. iur. D. Battisti