La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico attraverso le energie rinnovabili

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Virginio Buono
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1 La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico attraverso le energie rinnovabili Forum PA Roma, 13 maggio 2009 Claudio Giannotti Direttore del Laboratorio di Finanza Immobiliare Docente Master MEGIM Università di Roma Tor Vergata 1

2 Agenda Una strategia comune La bancabilità dei progetti Conclusioni 2

3 Una strategia comune Valorizzazione degli immobili non strategici e con le caratteristiche adatte (boschi e terreni, ma non solo) censimento dei beni e costituzione di cluster con caratteristiche omogenee vincoli ambientali e paesaggistici!!! Sviluppo dell intera filiera delle energie rinnovabili (le potenzialità variano da regione a regione) 3

4 La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico DISMISSIONE alienazione diretta fondi immobiliari cartolarizzazione GESTIONE global service società immobiliari SVILUPPO project finance STU leasing immobiliare 4

5 Il settore delle energie rinnovabili Il fatturato dei principali comparti del settore (in mln di euro) Fonte: Nomisma energia 5

6 I benefici per l Ente Benefici economici legati alla produzione di energia rinnovabile: tariffa incentivante conto energia ricavi vendita di energia o certificati verdi altri contributi (regionali, ecc.) Risparmi di costi per energia e riduzione dei problemi di approvvigionamento energetico Sviluppo di un settore produttivo ad elevato valore aggiunto Valorizzazione del territorio 6

7 Il valore del bene pubblico aumenta? La fase di utilizzo dell impianto e la fase successiva all ammortamento dell impianto: la logica dei flussi di cassa Il valore del bene aumenta nel periodo di ammortamento dell impianto (base imponibile?) Il valore dell impianto alla fine del periodo di ammortamento dipende dal grado di obsolescenza della tecnologia utilizzata e dal potenziale utilizzo futuro 7

8 Il valore del bene pubblico aumenta? Il grado di obsolescenza e il potenziale utilizzo dell impianto devono essere valutati caso per caso (ad esempio fotovoltaico versus biomasse) La manutenzione dell impianto (a cura del privato) è un fattore cruciale per il mantenimento del valore Certificazioni energetiche 8

9 Agenda Una strategia comune La bancabilità dei progetti Conclusioni 9

10 Le caratteristiche degli impianti Un recente studio ( rileva che: I ritorni sono rilevanti solamente per investimenti rilevanti ( necessario l intervento pubblico) I tempi medi di ritorno sono elevati, anche di 10/15 anni I rendimenti (e i rischi) sono elevati se l investimento viene effettuato prima del rilascio dell autorizzazione alla costruzione degli impianti da parte delle autorità (anche 20-30%) I rendimenti (e i rischi) sono più bassi (simili a un obbligazione) se l investimento ha luogo dopo il rilascio dell autorizzazione 10

11 Quale modello di banking? Verso il corporate e investment banking!!! relationship banking: prodotti poco standardizzati con forte orientamento alle relazioni wholesale banking ma non solo corporate e investment banking: finanziamento tradizionale e consulenza 11

12 Alcuni fattori critici per il finanziamento Le tecnologie utilizzate: quelle sperimentate con successo hanno più possibilità di ottenere le autorizzazioni e i finanziamenti (l obsolescenza?) Le risorse energetiche impiegate: ad es. il vento non inquina, non costa, non comporta problemi di approvvigionamento ma non è costante nel tempo Gli aspetti ambientali: ad es. nei progetti di energia eolica si deve valutare l occupazione del suolo, l impatto visivo, il rumore, le interferenze, ecc. Gli aspetti amministrativi: complessità, durata, ecc. 12

13 La bancabilità dei progetti I flussi di cassa operativi del progetto sono determinanti per la valutazione della sostenibilità finanziaria dell iniziativa Debt Service Cover Ratio (cash flow / servizio debito) Ma sono operazioni cash flow based pure? Ma quale è il grado di dipendenza dalla presenza di incentivi (fotovoltaico)? Finanziamenti della CDP 13

14 Il contenuto della consulenza Studio di fattibilità accurato Business Plan rigoroso Valutazione di convenienza tra i vari strumenti di finanziamento disponibili Analisi dei profili normativi e fiscali Concorrenza sul valore dei servizi (no tasso)

15 Il leasing Sono operazioni di leasing finanziario (rischio) La maggior parte sono leasing in costruendo Forti aspettative sul leasing eolico e soprattutto sul leasing fotovoltaico Per autoproduzione e/o per la vendita al mercato Lo strumento sembra adattarsi bene per i classici vantaggi del leasing pubblico (flessibilità, ecc.) La contabilizzazione con il metodo patrimoniale (spesa corrente) non impatta sul Patto di Stabilità 15

16 Il leasing alcuni problemi aperti Ma è un leasing immobiliare o un leasing strumentale? Importanza dell ubicazione (quanto è integrato con il bene immobile) e delle finalità (autoconsumo o vendita sul mercato) La differenza è sostanziale per il pagamento dell ICI, che impatta in modo significativo sulla sostenibilità finanziaria dell operazione Quali flussi finanziari consentiranno la copertura dei canoni (solo le tariffe)? La valutazione del merito di credito appare difficoltosa anche per il pubblico 16

17 Agenda Una strategia comune La bancabilità dei progetti Conclusioni 17

18 La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico attraverso le energie rinnovabili? Per gli Enti Locali, la collettività e il sistema finanziario Paion traversie e sono opportunità (Gian Battista Vico) 18

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