CIRCA IL PIÙ' PROBABILE VALORE DI MERCATO SONDRIO FRA LE VIE A. MORO - TORELLI - SCAMOZZI, SEDE DELL1

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1 Geometra Sondrio -Via A. Moro n.24 -tel.0342/ fax. 0342/ n.697 Albo Geometri Sondrio - n.126 Albo Consulenti Tecnici Tribunale di Sondrio mardicl(a!tin.it cod. fise: DCL MCL 58S06 A883T - p.i.v.a. : PERIZIA ESTIMATIVA CIRCA IL PIÙ' PROBABILE VALORE DI MERCATO NELL1 IPOTESI DI TRASFORMAZIONE URBANISTICA DELL1 AREA DI PROPRIETÀ1 DEL COMUNE DI SONDRIO, UBICATA IN SONDRIO FRA LE VIE A. MORO - TORELLI - SCAMOZZI, SEDE DELL1 EX ISTITUTO SCOLASTICO I.P.S.I.A. - F. FOSSATI Data perizia : novembre 2009

2 PREMESSE : Con la presente, il sottoscritto geom. Marcello Di Clemente iscritto all'albo dei Geometri della Provincia di Sondrio con il n. 697 ed all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Sondrio al n. 126, con studio in Sondrio Via A. Moro n. 24, a seguito di incarico ricevuto con Determinazione Dirigenziale in data 09/11/2009 n. 414 prot. R.G dal Dirigente del Settore Servizi Tecnici del comune di Sondrio, formula la seguente relazione finalizzata alla determinazione del più probabile valore di mercato del compendio immobiliare appresso descritto, nell'ipotesi di un futuro cambio di destinazione urbanistica a carattere residenziale e terziario / commerciale. UBICAZIONE, DESCRIZIONE E IDENTIFICAZIONE CATASTALE : II compendio immobiliare oggetto della presente stima risulta essere ubicato nel comune di Sondrio, zona semiperiferica, all'incrocio fra le vie A. Moro, Torelli e Scamozzi. Sul lotto in questione, attualmente, insistono alcuni edifici in disuso destinati originariamente ad istituto scolastico professionale di scuola superiore denominato I.P.S.I.A. - F. Fossati. Nel dettaglio, il complesso immobiliare è costituito da un corpo principale che si affaccia sulle vie Torelli e Scamozzi di quattro piani fuori terra ed un piano interrato; un corpo destinato a palestra scolastica e due corpi in edifici staccati adibiti ad aule, laboratori ed officina. A margine di tale complesso, in fregio alla via A. Moro, esternamente alla recinzione che cinge l'area scolastica, vi sono alcune particene di terreno, attualmente destinate a prato. L' intero edificio, I' area pertinenziale ed i terreni risultano essere censiti catastalmente nel comune di Sondrio come segue : - area scolastica - Catasto Terreni : FG. 51 N. 207 ente urbano mq Catasto Fabbricati : FG. 51 N. 207 cat. B/5 ci. 2^ me r.c ,22 2

3 - terreni - Catasto Terreni : FG. 51 N. 3 prato irriguo 3A mq. 420 r.d.. 1,89 r.a.. 2,39 FG. 51 N. 168 prato irriguo 3A mq. 375 r.d.. 1,69 r.a.. 2,13 FG. 51 N. 169 prato irriguo 3A mq. 250 r.d.. 1,13 r.a.. 1,42 FG. 51 N. 418 prato irriguo 3A mq. 125 r.d.. 0,56 r.a.. 0,71 FG. 51 N. 422 prato irriguo 3A mq. 15 r.d.. 0,07 r.a.. 0,09 II tutto in ditta catastale a Comune di Sondrio con sede in Sondrio. Coerenze da nord in senso orario dell'intero lotto formato dalle particene nn. 207, 3, 168, 169, 418 e 422 : via A. Moro, n. 601, n. 602, n. 167, n. 639, n. 12, via Scamozzi, via Torelli. DESTINAZIONE URBANISTICA : Preliminarmente pare utile precisare che l'ipotesi estimativa che verrà sviluppata nella presente relazione parte dal presupposto ( fondamentale ) che la destinazione dell'area in questione venga urbanisticamente variata, tramite apposita variante di P.R.G. / P.G.T., dall'attuale destinazione di tipo scolastico a futuro comparto residenziale, commerciale e terziario. Lo strumento, in ipotesi, previsto per tale variante urbanistica potrebbe essere quello del Piano Integrato di Intervento disciplinato dati' art. 87 e segg. della L.R. 12/005 e s.m.i., il tutto finalizzato ( come norma prevede ) alla "... riqualificazione del tessuto urbanistico, edilizio ed ambientale... ". Allo stato, il comparto edilizio in questione, in base ali1 attuale P.R.G., risulta essere inserito urbanisticamente in via principale in zona " Fi - Istruzione Superiore -" ed in maniera marginale ( terreni ) in zona 'Vps - verde pubblico per gioco e sport -". Il contesto urbano entro cui è ubicato il lotto analizzato è principalmente di tipo residenziale, con presenza di varie tipologie edilizie, principalmente di incidenza volumetrica media e medio alta nella zona più a sud ( via Maffei, Via Gramsci ).

4 I 11! La zona risulta essere completamente urbanizzata, con una buona dotazione di aree a verde e strutture sportive ( campo da calcio in via Maffei e Gramsci, area ricreativa di via Maffei, bocciodromo ). Nell'immediato futuro, la zona in questione, assumerà una maggior valenza urbanistica ed una miglior importanza territoriale grazie alla costruzione del nuovo (settimo) ponte sul Torrente Mallero che collegherà le due porzioni di quartiere sud / ovest attualmente separate dal Torrente in questione, creando altresì il collegamento con P area destinata a Parco Mallero - Adda, al Parco Ovest ed al Polo Tecnologico. CONSIDERAZIONI ED ANALISI ESTIMATIVE: L'ipotesi estimativa che segue, si basa obbligatoriamente, sui seguenti, fondamentali, presupposti : - P area oggetto di perizia verrà trasformata urbanisticamente in zona edificabile; - il giudizio di stima viene eseguito ( in previsione del futuro cambio di destinazione urbanistica ) nel contesto di mercato attuale, per cui nel momento di congiuntura economica in corso. In particolare è utile evidenziare che l'attuale momento economico, soprattutto in campo immobiliare, è di stallo con tendenza alla recessione. In ambito locale, allo stato, si palesa un' importante offerta di iniziative già in corso che immettono ed immetteranno sul mercato grosse quantità di vani e volumetrie edilizie, che andranno ad appesantire una situazione locale già caratterizzata da una importante presenza di vani invenduti. Ciò ha determinato, nell'ultimo anno, uno stallo dei prezzi di vendita di immobili nuovi, mentre i tempi di vendita risultano essersi notevolmente dilatati rispetto ai precedenti periodi, attestandosi mediamente intorno ai 10/12 mesi dalla fine lavori. Nel caso specifico in ipotesi, la tempistica di approvazione dell' eventuale variante di P.R.G. / P.G.T., i tempi di progettazione, approvazione, di realizzazione e, come detto, di vendita possono essere stimati in circa 4 anni da oggi. 4

5 li i I 1 i i i I i M li m Tale tempistica, apparentemente penalizzante per l'operatore immobiliare, potrebbe risultare positiva nella previsione di una ripresa economica e di un cambio generazionale dei futuri acquirenti. Indubbiamente il ricorso allo strumento urbanistico del Piano Integrato di Intervento, con la conseguente riqualificazione dell'area ( non ultimo anche sotto il profilo commerciale / direzionale ), nonché le iniziative riqualificanti in itinere, aumentano ed aumenteranno I' appetibilita di mercato afferente una eventuale nuova iniziativa immobiliare. Circa il metodo estimativo da adottare, lo scrivente ritiene corretto valutare l'immobile in questione, in via principale ed analiticamente, in base al " valore di trasformazione ", con successiva verifica del risultato ottenuto con il metodo sintetico comparativo. Il metodo detto del " valore di trasformazione " prevede, ai fini estimativi, la vantazione attuale del compendio immobiliare ( che in buona sostanza, di fatto, si traduce nella stima del lotto edificabile ) quale differenza tra il valore a nuovo dell'ipotetico/i fabbricato/i da realizzarsi in base alle previsioni del P.I.L e i costi derivanti da tale trasformazione, il tutto rapportato ali' attualità, in base alla formula: Va = Vf x (1-U) - ( Cc+Ou+Occ+Sv) Va = valore attuale dell' area ( con destinazione edificabile ) Vf = valore di mercato dell' ipotetica costruzione da realizzarsi sull' area U = utile del promotore immobiliare = 18% Cc = Costo di costruzione dell' ipotetica costruzione comprese spese tecniche Piani fuori terra /mc ( Fonte - II Consulente Imm.re de II Sole 24 Ore su elaborazione dati ISTAT) Piani entro terra /mc

6 m Ou = Oneri comunali di urbanizzazione ( così come stabilito da normativa comunale ) e/mr ppr residenza e g/mg c^r rnmmercio e direzionale Occ = Oneri comunali sul costo teorico di costruzione ( così come stabilito da normativa ) = in*. ««ma. 360 relativamente alla parte residenziale e_10%j>uicc -140/0^ per la parte non residenziale Sv = spese varie, imposte, oneri finanziari = variabile da 8 % a 10% su Costo di P costruzione (Cc) r= saggio annuo di anticipazione dell'investimento immobiliare = variabile fra il 6% ed j 70/0 ( Fonte - II Consulente Imm.re de II Sole 24 Ore ) n = anni previsti di durata dell'operazione immobiliare = 4 anni Parametri tecnico economici inerenti la stima : - Superficie totale del lotto = mq catastali - Indice medio di edificabilità ipotizzato ( medio / intensivo ) = me. 3 / mq. - Destinazioni previste : 50% residenziale, 25% terziario e 25% commerciale, oltre un piano interrato destinato a box e locali pertinenziale alla residenza e al terziario. - media dei valori unitari medi di vendita di unità immobiliari nuove in Sondrio, via Torelli, Via Scamozzi, Via Maffei, via A. Moro ( Fonte - Osservatorio Mercato Immobiliare Agenzia del Territorio, II Sole 24 Ore, Scenari Immobiliari, F.I.A.I.P. ) : Residenza = /mq Terziario = /mq Commercio = /mq Superfici accessorie = /mq Box = /cad

7 Il li m P.I.I. : Parametri dimensionali di massima del teorico edificio previsto da Volume fuori terra = mq x 3 mc/mq = me di cui : me per residenza, pari a mq di SLP (superfìcie lorda di pavimento) me per terziario, pari a mq di SLP me per commercio, pari a mq di SLP Superficie piano interrato = mq ( pari alla superficie del mappale 207 ) di cui : mq per cantine, depositi e spazi comuni mq per autorimesse, corselli, rampe e spazi di manovra Totale di volumetria interrata = me Superfici commerciali venhihili residenza = mq x l,10*x0,90** terziario = mq x 0,90** commercio = mq x 0,90** locali interrati = mq x 0,80** box = mq x 0,65** = mq = mq = mq = mq. 995 = mq = a n. 135 box singoli * - correzione in aumento per superfici accessorie quali soffitte e balconi ** - correzione in diminuzione per spazi comuni quali corselli, rampe, spazi dimanovra, vani scala, vani ascensore, ecc.) Calcolo valore finale nuovo ediffrin (vf). residenza mq x /mq terziario mq x /mq commercio mq x /mq = = = locali interrati mq. 995 x /mq n. 135 box x /cad = = TOTALE VALORE FINALE - Vf

8 Calcolo Costo di Costruzione nuovo edificio fccì : Porzione fuori terra = me x /mc. 302 = Porzione interrata = me x /mc. 150 = TOTALE COSTO DI COSTRUZIONE- Cc - = Calcolo Oneri comi Porzione residenziale = me x /mc. 12,85 = Porzione terziario / commercio = mq x /mq. 68,90 = TOTALE Oneri di Urbanizzazione - Ou - = Calcolo Oneri comunali sul costo di cosbruzione (Occì : per residenziale mq x /mq. 360 = x 10 % = per non residenziale me x ( /mc. 302,00-14%) x 10% = TOTALE Oneri sul Costo di costruzione - Occ - = Spese Varie fsvì : x 10% = x 8% =

9 Calcolo Valore attuale area (Va) : 1* IPOTESI VALUTATIVA PRUDENZIALE (sittminn* recessiva di mercato ) Metodo analitico in base al Valore di trasformazione x (1-0,18) - ( ) ( 1 + 0,07 ) 4 = ,00 Metodo sintetico comparativo : - Volume edifìcabile me x /mc. 180,00 ( valore minimo di mercato per aree edificabili in Sondrio ) = ,00 - Valore di vendita finale (Vf) del teorico edificio previsto x 22% ( incidenza percentuale dell1 area sul valore finale in zona periferica - Fonte "II Consulente Imm.re de II Sole 24 Ore ) = ,00 MEDIA DEI VALORI OTTENUTI con arrotondamento : = * IPOTESI VALUTATIVA ( situazione normalizzata di mercato ) Metodo analitico in base al Valore di trasformazione x (1-0,18) - ( ) ( 1 + 0,06 ) 4 = ,00 Metodo sintetico comparativo - Volume edifìcabile me x /mc. 200,00 ( valore medio di mercato per aree edificabili in Sondrio ) =g, ,00 - Valore di vendita finale (Vf) del teorico edificio previsto x 22% ( incidenza percentuale dell' area sul valore finale in zona semiperiferica - Fonte "II Consulente Imm.re de II Sole 24 Ore ) = f ,00 MEDIA DEI VALORI OTTENUTI con arrotondamento : =

10 I I I I il a 3* IPOTESI VALUTATIVA ( situazione di ripresa del mercato ipotizzando un aumento dei valori intorno al 15% rispetto a quelli attuali) Metodo analitico in base al Valore di trasformazione x1,15 x(l-0,18) - ( ) = ,00 ( 1 + 0,06 ) 4 Metodo sintetico comparativo - Volume edificabilc me x /mc. 230,00 ( valore medio di mercato per aree li edificabili in Sondrio ) = ,00 - Valore di vendita finale (Vf) del teorico edificio previsto xl,15x 23% ( incidenza percentuale dell' area sul valore finale - Fonte "II Consulente Imm.re de II Sole 24 Ore ) = ,00 r r MEDIA DEI VALORI OTTENUTI con arrotondamento : = CONCLUSIONI : Come sopra specificato, la presente stima valuta l'attuale compendio immobiliare nell' ipotesi di trasformazione della attuale destinazione urbanistica É dell'area; per cui la stima eseguita può essere definita di tipo " previsionale ". L'indice di edificabilità ipotizzato ( 3 mc/mq. ) diminuisce sensibilmente il peso urbanistico attualmente gravante sul lotto. Infatti le attuali costruzioni insistenti e costituenti il complesso immobiliare in questione risultano di volumetria molto r maggiore rispetto all'ipotetica nuova edificazione prevista. E' parere dello scrivente che una scelta quale quella ipotizzata, ovvero il prevedere un'indice di edificabilità medio e la previsione di opere di riqualificazione dell'intero quartiere, possano far ben sperare circa una futura appetibilità di mercato sia dell'area in questione da parte degli operatori immobiliari, sia ( di conseguenza ) dei futuri acquirenti del prodotto finito. Diversamente, non deve trarre in inganno il fatto io

11 che con ìndici di edificabilità maggiore ( oltre quello ipotizzato ) corrispondano maggiori entrate, per cui di conseguenza un maggior valore dell'attuale area. Una tipologia edilizia di tipo intensivo, con ogni probabilità, farebbe scendere il valore medio di vendita dei futuri vani residenziali e farebbe, altresì, calare sensibilmente I' appetibilità dei futuri acquirenti con conseguente dilatazione della tempistica di vendita a cui farebbe seguito, come conseguenza, un' aumento degli oneri finanziari ì legati all'invenduto. Tali fattori graverebbero e si ripercuoterebbero conseguentemente sul valore attuale dell'area. La richiesta immobiliare del committente / consumatore oggi è orientata su edifici di media volumetria, a prezzi contenuti, con disponibilità di ampi spazi destinati a verde. Nell'ipotesi in progetto, la previsione di spazi commerciali e direzionali sembra giustificata dall'assenza, nella zona in questione, di negozi di media distribuzione, soprattutto in previsione del futuro collegamento con la restante porzione sud / ovest della città. Così pure la previsione di spazi destinati alle attività terziarie trova giustificazione nella tendenza delle aziende locali di abbandonare il centro cittadino ( destinato agli uffici di rappresentanza ) a favore di zone con ampia dotazione di parcheggi, in un contesto ambientale preferìbilmente aperto e vicino ai collegamenti stradali; elementi, questi, che trovano riscontro nell'area oggetto di vantazione. In buona sostanza, appare ragionevole teorizzare che, nonostante I' attuale periodo economico recessivo, il consumatore / acquirente finale possa ben orientarsi ali' acquisto / investimento di unità immobiliari ubicate nel contesto urbano quale quello oggetto della presente relazione. A seguito dell'analisi effettuata nel corso della presente perizia, si può affermare che il più probabile valore di mercato del compendio immobiliare individuato e descritto, costituito dall'area sulla quale oggi sorgono gli edifìci destinati ali' ex Istituto Scolastico I.P.S.I.A. - F. Fossati di Sondrio, nell'ipotesi di un futuro cambio dell'attuale destinazione urbanistica in area edificabilc, in rapporto ai vari scenari di 11

12 mercato che nell'arco dei prossimi quattro anni possono configurarsi, può variare da un minimo di ,00 ad un massimo di ,00 Tanto giudica il sottoscritto a completa evasione dell1 incarico ricevuto. Sondrio li, 25 novembre 2009 geom. Marcello Di Cleri» All.ti - documentazione fotografica - estratto mappa catastale - visure catastali - estratto rilievo aereo - fotogrammetrico - estratto P.R.G. e N.T.A. attuali 12

13 I I I i vista da incrocio fra via A. Moro e via Torelli vista terreni limitrofi all'area scolastica 13

14 I I 1 I I I vista frontale dell' entrata dell' attuale edificio scolastico É É I vista da via Torelli in direzione nord 14

15 vista verso via Scamozzi Ij ì I I I vista da via Scamozzi É 15

16 I vista edificio interno è a vista secondo edificio interno 16

17 vista area pertinenziale interna all'ex complesso scolastico vista d'insieme 17

18 N=50800 Comune: SONDRIO Foglio: 51 Scala originale: 1:1000 Dimensione cornice: x metri ll-nov : 0 Prot. n /200S

19 Data: 13/11/2009-Ora: Visura per immobile Situazione degli atti informatizzati al 13/11/2009 Visura n.: Pag: 1 Fine Dati della richiesta Comune di SONDRIO ( Codice: 1829) Provincia di SONDRIO Catasto Fabbricati Foglio: 51 Particella: 207 Unità immobiliare N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita l Urbana Cens. Zona B/ m3 Euro ,22 L Impianto meccanografico del 30/06/1987 Indirizzo Notifica VIA] LUIGI TORELLIt. 3 piano 3; Partita 172 Mod.58 INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI 1 COMUNE DI SONDRIO DATI DERIVANTI DA I Impianto meccanografico del 30/06/1987 CODICE FISCALE * DIRITTI E ONERI REALI (1) Proprietà1 per 1000/1000 Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

20 1 Data: 11/11/2009-Ora: Visura per immobile senza intestati Situazione degli atti informatizzati al 11/11/2009 Visura n.: Pag: 1 Fine Dati della richiesta Comune di SONDRIO ( Codice: 1829) Provincia di SONDRIO Catasto Terreni Foglio: 51 Particella: 207 Area di enti urbani e promiscui N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CL ASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m2) Deduz Reddito ENTE URBANO ha areca Partita "lì Dominicale Agrario FRAZIONAMENTO del 30/10/2009 n /2009 in atti dal 30/10/2009 (protocollo n. SO ) presentato U 30/10/2009 Rilasciata da: Servizio Telematico

21 Data: 11/11/ Ora: Visura per immobile Situazione degli atti informatizzati al 11/11/2009 Visura n.: Pag: 1 Fine Dati della richiesta Comune di SONDRIO ( Codice: 1829) Provincia di SONDRIO Catasto Terreni Fogno; 51 Particella: 3 Immobile N. DATI IDENTIFICATIVI Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe DATICI-ASSAMENTO Superficiefm2) Deduz Reddito DATI DERIVANTI DA 1 Notifica PRATO IRRIG 3 ha are ca A2 Dominicale Euro 1,89 L Agrario Euro 2,39 L Tabella di variazione del 31/12/1976 n in atti dal 12/11/1977 INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI 1 COMUNE DI SONDRIO con sede in SONDRIO DATI DERIVANTI DA SONDRIO n: 819 del 12/06/1972 CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI * (1) Proprietà1 per 1000/1000 : 892 Rogante: BIANCHINI S Sede: SONDRIO Registrazione: UR Sede: Rilasciata da: Servizio Telematico Codice Fiscale Validato in Anagrafc Tributaria COPIA NON COMMERCIALIZZABILE (art. 9 del D.P.R. 10 luglio 1991 n. 305) - DCLMCL

22 * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria COPIA NON COMMERCIALIZZABILE (art. 9 del D.P.R. 10 luglio 1991 n. 305) - DCLMCL Data: 11/11/ Ora: Visura per immobile Situazione degli atti informatizzati al 11/11/2009 Visura n. : Pag: 1 Fine Dati della richiesta Catasto Terreni Comune di SONDRIO ( Codice: 1829) Provincia di SONDRIO Foglio: 51 ParticeUa: 168 Superficiefm1) DATI CLASSAMENTO Tabella di variazione del 31/12/1976 n in atti dal COMUNE DI SONDRIO con sede in SONDRIO DIRITTI E ONERI REALI DATI DERIVANTI DA "«>~ T,.,Ma,MW>fcwrt...«.^ l,. jraasggg-,.^ Rilasciata da: Servizio Telematico

23 Data: 11/11/ Ora: Visura per immobile Situazione degli atti informatizzati al 11/11/2009 Visura n.: Pag: 1 Fine Dati della richiesta Comune di SONDRIO ( Codice: 1829) Provincia di SONDRIO Catasto Terreni Foglio: SI ParticeUa: 169 Immobile N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m2) Deduz Reddito 1 Notifica 51 INTESTATO N COMUNE DI SONDRIO con sede in SONDRIO DATI DERIVANTI DA - PRATO IRRIG 3 DATI ANAGRAFICI ha areca Partita A2 795 Dominicale Euro 1,13 L Agrario Euro 1,42 L CODICE FISCALE * Tabella di variazione del 31/12/1976 n in atti dal 12/11/1977 DIRITTI E ONERI REALI (1) Proprietà" per 1000/1000 ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 17/05/1972 Voltura n in atti dal 12/11/1977 Repertorio n.: 892 Rogante: BIANCHINI S Sede: SONDRIO Registrazione: UR Sede: SONDRIO n: 819 del 12/06/1972 Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria COPIA NON COMMERCIALIZZABILE (art. 9 del D.P.R. 10 luglio 1991 n. 305) - DCLMCL

24 Data: 11/11/ Ora: Visura per immobile Situazione degli atti informatizzati al 11/11/2009 Visura n.: Pag: 1 Fine Dati della richiesta Comune di SONDRIO ( Codice: 1829) Provincia di SONDRIO Catasto Terreni Foglio: 51 Particella: 418 Immobile N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficiedn1) Deduz Reddito 1 Notifica 51 INTESTATO 418 PRATO IRRIG 3 ha areca Partita A2 795 Dominicale Euro 0,56 L Agrario Euro 0,71 L Tabella di variazione del 31/12/1976 n in atti dal N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 COMUNE DI SONDRIO con sede in SONDRIO * (1) Proprietà" per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 17/05/1972 Voltura n in atti dal 12/11/1977 Repertorio n.: 892 Rogante: BIANCHINI S Sede: SONDRIO Registrazione: UR Sede: SONDRIO n: 819 del 12/06/ /11/1977 Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria COPIA NON COMMERCIALIZZABILE (art. 9 del D.P.R. 10 luglio 1991 n. 305) - DCLMCL

25 Data: 11/11/ Ora: Visura per immobile Situazione degli atti informatizzati al 11/11/2009 Visura n.: Pag: 1 Fine Dati deua richiesta Catasto Terreni Immobile Comune di SONDMO ( Codice: 1829) Provincia di SONDRIO Foglio: SI ParticeUa: 422 N. DATI IDENTIFICATIVI Foglio ParticeUa Sub Porz Qualità Classe Superficiefm2) DATI CLASSAMENTO Deduz Reddito DATI DERIVANTI DA ha areca PRATO IRRIG A2 Notifica Partita 5223 INTESTATO N. DATIANAGRAFICI 1 COMUNE DI SONDRIO con sede in SONDRIO DATI DERIVANTI DA VOLTURA D'UFFICIO del 02/07/1992 n /1992 in atti dal 02/07/1992 Dominicale Euro 0,07 L. 131 Agrario Euro 0,09 L.165 CODICE FISCALE * TabeUa di variazione del 31/12/1976 n in atti dal 12/11/1977 DIRITTI E ONERI REALI (1) Proprietà' per 1000/1000 Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria COPIA NON COMMERCIALIZZABILE (art. 9 del D.P.R. 10 luglio 1991 n. 305) - DCLMCL

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27 Pagina 1 di 2 Legenda Catasto $*m Simboli catastali T* Testi acque **» Testi confine T«i Testi particene T>t Testi strade Riporti particene Varie CI Edifici catastali IH Acque n Strade f~n Particene catastali Confini catastali Prg Vigente L "* Centro storico I Centri edificati Edifici non agricoli in na agricola Discariche temporanee di inerti Vincolo a protezione delle bellezze naturali Vincolo cimiteriale PAO PAV Aree Normative 53 B3 l l/l 1/2009

28 Pagina 2 di 2 RT16 RT17 RT17bis RT18 RT19 RT2 rt20 rt21 rt22 rt23 rt24 rt26 rt4 rt5 Toponomastica r»i Numeri civici 11/11 /2009

29 ed arredo con integrazioni di opere in verde. Sulle tavole "G" la variante generale individua i principali percorsi pedonali aventi caratteri di innovazione; il loro tracciato ha carattere indicativo e sarà definito in dettaglio dai progetti redatti dall'amministrazione Comunale e dai privati, ove i percorsi pedonali interessino le loro proprietà. Ari Aree Vps - Verde pubblico per gioco e sport Sono le aree destinate alla conservazione ed alla realizzazione di spazi di verde pubblico attrezzato per il gioco, lo sport ed il tempo libero; le aree non interessate da costruzioni saranno di norma sistemate a verde alberato. Su tali aree possono essere costruiti impianti sportivi ed attrezzature per il gioco ed il tempo libero; é ammessa la realizzazione di residenze per il solo personale di custodia. Il progetto esecutivo dell'opera da realizzare, nel caso di nuovi edifici od attrezzature, ha cura del miglior inserimento dell'opera stessa nel contesto urbano, con particolare riferimento alla tipologia edilizia, alla conservazione di adeguati spazi aperti o inedificati, alla distanza dagli altri edifici e dai confini dell'area oggetto di intervento. Nelle nuove costruzioni dovranno essere previste aree per parcheggi od autorimesse in misura non inferiore a quella necessitante alla sosta del personale addetto al servizio. Art Aree Vpu - Verde pubblico per parchi urbani Sono le aree destinate alla formazione del parchi urbani; su tali aree si prevedono solo opere di sistemazione a verde con impianto di alberature ed arbusti, formazione di superici prative con presenze floristiche, modellazione del terreno, formazione di corsi d'acqua e laghetti, percorsi pedonali; é ammessa la realizzazione di non più di una struttura di servizio per ogni parco destinata al ricovero degli attrezzi di manutenzione, ai locali di sevizio del personale addetto ed al ristoro dei frequentatori. Art Aree P - Parcheggi pubblici Sono le aree destinate alla conservazione ed alla realizzazione di parcheggi pubblici per la sosta di autoveicoli. Oltre ai parcheggi a raso, é ammessa la costruzione di edifici per il personale di servizio e custodia, e la realizzazione entro e fuori terra di autorimesse d'uso pubblico. E' ammessa la realizzazione di spazi commerciali e di servizio funzionali al completamento e alla integrazione dei parcheggi e delle autorimesse pubbliche. Il Sindaco, sentita la Commissione Edilizia, può concedere l'apertura di accessi carrai alle proprietà private attestate sulle aree del presente articolo a condizione che venga dimostrata l'impossibilità di realizzare l'accesso carraio al di fuori del parcheggio pubblico e che ciò non pregiudichi l'utilizzazione e la funzionalità del parcheggio stesso. Il progetto esecutivo dell'opera da realizzare ha cura del miglior inserimento dell'opera stessa nel contesto urbano, con particolare riferimento alla distanza dagli altri edifici e dai confini dell'area oggetto di intervento. Nei parcheggi a raso di norma, ed ove possibile anche nelle coperture delle autorimesse interrate, le superfici carreggiabili ed i posti auto saranno adeguatamente pavimentati e si avrà cura di porre in opera alberature con funzione di mascheramento e di interruzione della continuità dei posti auto. Il P.R.G. indica sulle Tavole "B1", con apposita simbologia puntuale (P) la localizzazione di parcheggi pubblici interrati realizzati in attuazione di convenzioni di piani attuativi. Tali parcheggi rientrano a tutti gli effetti nelle norme del presente articolo fino al termine di validità delle convenzioni o alla modifica delle stesse. Art ZONE F - Attrezzature pubbliche di interesse generale Sono le zone del territorio comunale destinate alla conservazione ed alla realizzazione di servizi, attrezzature ed infrastrutture pubbliche e di uso pubblico, di rilevanza sovraccomunale e di particolare rilievo per l'organizzazione urbanistica generale del Comune. Su tali zone il P.R.G. si attua per intervento diretto, salvo nel caso di zone incluse nei perimetri di piano attuativo indicati nelle tavole di P.R.G. Su tali zone intervengono oltreché l'amministrazione Comunale gli Enti pubblici istituzionalmente preposti alla gestione dei servizi pubblici indicati negli articoli seguenti. Il Sindaco può rilasciare autorizzazioni e/o concessioni, previa conforme delibera del Consiglio Comunale, per interventi nelle aree di cui agli Artt , , , , , ad Associazioni pubbliche o private e ad Enti privati che operano nel campo delle attività compatibili con le destinazioni ammesse nelle norme delle varie zone; in tali casi gli indici di zona sono stabiliti nella delibera del Consiglio Comunale sopracitata con specifico riferimento al singolo intervento. Gli edifici esistenti nelle aree di cui al presente articolo, con destinazione d'uso non conforme a quelle previste per le singole zone F dal P.R.G., possono essere oggetto degli interventi di cui alle lettere a) e b) deh'art.31 della L.N. 457/78 in attesa della loro demolizione o acquisizione da parte dell'ente pubblico competente. Le aree non edificate, in attesa dell'attuazione delle previsioni di P.R.G., devono essere mantenute a giardino ed orto privato o a zona agricola non insediabile. note aggiornate al

30 Ari 3.2.3,1. -. ZONE Fi - Istruzione superiore Comprendono le aree destinate agli edifici ed alle attrezzature delle scuole superiori nonché per altre attività connesse o complementari all'istruzione superiore. Il progetto esecutivo dell'opera da realizzare, nel caso di nuovi edifici od attrezzature, ha cura del miglior inserimento dell'opera stessa nel contesto urbano, con particolare riferimento alla tipologia edilizia, alla conservazione di adeguati spazi aperti o inedificati, alla distanza dagli altri edifici e dai confini dell'area oggetto di intervento. Nelle nuove costruzioni dovranno essere previste aree per parcheggi od autorimesse in misura non inferiore a quella necessitante alla sosta del personale addetto al servizio. Art ZONE Fs - Attrezzature sanitarie ed ospedaliere Comprendono aree destinate a complessi edilizi per attività sanitarie ed ospedaliere, nonché ai relativi servizi complementari o connessi. Il progetto esecutivo dell'opera da realizzare, nel caso di nuovi edifici od attrezzature, ha cura del miglior inserimento dell'opera stessa nel contesto urbano, con particolare riferimento alia tipologia edilizia, alla conservazione di adeguati spazi aperti o inedificati, alla distanza dagli altri edifici e dai confini dell'area oggetto di intervento. Nelle nuove costruzioni dovranno essere previste aree per parcheggi od autorimesse in misura non inferiore a quella necessitante alla sosta del personale addetto al servizio. Art ZONA Fp1 - Parco dell'adda - Mallero Comprende un vasto sistema di aree prossime a tutti i corsi d'acqua che interessano il territorio comunale; vi sono comprese le aree golenali del fiume Adda e del torrente Mallero, le sponde e le Cassandre dello stesso torrente, i fossi colatori ed irrigui del fondovalle prativo e le valletto che dai versanti convogliano le acque nel fondovalle e nel fiume. Il P.R.G. promuove la conservazione ed il rispetto di queste aree assieme al corsi d'acqua che vi insistono. Nell'ambito di tali aree il Comune promuoverà progetti speciali di conservazione, recupero e valorizzazione e più in generale di rinaturalizzazione definiti di interesse sovracomunale ai sensi dell'ari. 9 della L.R. 23 Giugno 1997, n 23 e pertanto assoggettati alla procedura di approvazione di cui all'art. 10 della medesima legge. In tali aree sono consentite le seguenti opere: a.) Sistemazioni a verde con interventi di rinaturalizzazione mediante impianto di specie vegetali autoctone e secondo modelli strutturali appropriati ai vari ambienti e relazionati al gradiente bagnato-arido, b.) Opere di sistemazione spondale e di stabilizzazione dei versanti montani, da eseguire di norma (salvo i casi in cui ciò non é tecnicamente possibile) con il ricorso a tecniche di ingegneria naturalistica e curando il miglior inserimento dal punto di vista ambientale-paesistico. e.) Percorsi pedonali, ciclabili ed equestri da realizzare senza utilizzazione di manti di pavimentazione impermeabilizzanti (asfaltature, calcestruzzi, ecc). d.)miglioramento della fruibilità del corsi d'acqua e dei fossi anche a fini ricreativi, e.)opere di manutenzione ed adeguamento degli impianti idroelettrici già esistenti, con il ricorso a tecniche che assicurino il miglior inserimento dal punto di vista ambientale-paesistico. In particolare nella parte di Zona Fp1 posta a sud della Tangenziale, nell'ambito di specifici progetti del Comune, potrà trovare collocazione la realizzazione di piccoli edifici in legno per il ricovero degli attrezzi agricoli ad uso dei privati. Nelle Zone Fp1 é fatto assoluto divieto di costituire accumuli di inerti e di realizzare impianti di lavorazione di inerti, asfalti e calcestruzzi. Gli accumuli esistenti e le relative strutture di lavorazione non possono essere incrementate né estese su aree ora non interessate e devono essere rimosse entro mille giorni dalla data di entrata in vigore della presente Variante generale al PRG. Le aziende che sono già operanti alla data di adozione della presente Variante generale al PRG possono ottenere dal Sindaco proroghe sul termine indicato nel comma precedente qualora attuino interventi migliorativi di rilevante entità, sulla base di un progetto complessivo, presentato entro il termine di rimozione sopraindicato e completo di un programma di smantellamento totale entro un termine di tempo indicato, in ordine a: 1.) Riduzione delle aree interessate da lavorazioni ed accumuli e sistemazione delle stesse aree a verde rinaturalizzato. 2.)Allontanamento degli accumuli e delle lavorazioni dalle sponde del fiume e dei corsi d'acqua e creazione di ampie fasce a verde rinaturalizzato con percorsi pedonali. 3.) Opere di mascheramento delle restanti aree, interessate dai depositi di inerti e dalle lavorazioni, mediante impianto di fasce alberate di rilevante entità ed ampiezza. Negli interventi di recupero di edifici esistenti, alla data di adozione della presente Variante generale al P.R.G. ed in regolare posizione amministrativa, sono applicabili le seguenti norme: a.) Gli edifici esistenti entro le zone Fp1, poste a sud della tangenziale ed in sponda destra orografica del torrente Maliero nel tratto compreso fra la confluenza con il fiume Adda ed il ponte della ferrovia, possono essere oggetto solo di interventi di cui alla lettera a) dell'art.31 della L.N. 457/78. b.) Gli edifici esistenti entro le zone Fp1, diverse da quelle indicate alla precedente lettera a), possono essere oggetto di interventi di recupero secondo le seguenti norme e modalità: note aggiornate al