Siamo con voi per voi!

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1 Siamo con voi per voi! INQUILINI UNITI Numero 145/2015 Pubblicazione trimestrale In questo numero: La piccola manutenzione. Una cooperativa di ferrovieri. Tutti a raccogliere firme! Editoriale Il 4 settembre l ASI ha lanciato l iniziativa popolare Più abitazioni a pigione accessibile, che chiede l impegno della Confederazione, dei Cantoni e dei Comuni a favore di un sostegno concreto all abitazione. Il bisogno e il diritto ad un alloggio dignitoso è sempre più attuale e nel contempo più disatteso. La penuria di abitazioni cresce di anno in anno e il fabbisogno di alloggi sociali pure, ma l inerzia della politica è tale da obbligare l ASI a ricorrere alla raccolta di firme per chiedere la giusta considerazione verso un diritto inalienabile. Troppe sono state le volte che le richieste degli inquilini non sono state ascoltate, troppo il tempo sprecato in studi e lungaggini burocratiche che non hanno prodotto risultati tangibili. Anche le iniziative della Confederazione, che ha raccolto città e comuni attorno al tema dell alloggio sono stati certamente tentativi importanti di riflessione, ma scarsamente produttivi sul piano pratico. Senza la determinazione delle autorità politiche nessuna strada fra le tante percorribili e suggerite può portare a concretizzare progetti reali. Confederazione e Cantoni devono farsi carico delle loro responsabilità verso quella grande parte di cittadini che fatica a far quadrare il bilancio, o peggio che è a rischio di esclusione perché la pigione è un onere tale da non più permettere l autonomia finanziaria e obbligare a ricorrere alla rete sociale. Vale la pena di sempre ricordare che gli investimenti fatti a favore di alloggi accessibili sono risparmi in altri settori, primi fra tutti quello sociale. L iniziativa vuole che ogni cittadino abbia la possibilità di avere un alloggio confacente senza con questo indebitarsi. Anche il Piano cantonale dell alloggio presentato recentemente dal Cantone e ora in consultazione, non può che trarre forza e incisività dall iniziativa appena lanciata dall ASI. Non si tratta certo di un inutile doppione come certuni potrebbero insinuare, bensì un affermata volontà di andare nella stessa direzione, ma soprattutto di chiedere l esplicito e concreto sostegno alla Confederazione per raggiungere gli obiettivi prefissati. È quindi giunto il momento per ogni inquilino di far sentire la propria voce. Basta lamentarsi degli affitti troppo alti, basta mugugnare perché non si trova un appartamento dignitoso e accessibile, basta inveire verso chi non rispetta i diritti dei locatari, é il momento di agire. Sostenere l iniziativa e firmarla è un atto importante, consapevole e responsabile per ogni cittadino e inquilino, è il modo di sostenere una politica a favore di tutti i e di assicurare un futuro dignitoso alla generazione dei nostri figli.

2 2 Tasso ipotecario e riduzione della pigione Vi presentiamo una breve carrellata di domande che frequentemente vengono poste al nostro centro infoalloggio. MEMORANDUM LA POSTA! FATE ATTENZIONE! Ho letto che, a fronte dell abbassamento del tasso ipotecario, posso chiedere la riduzione della pigione, è giusto? In linea generale si! Bisogna in ogni caso conosciere il tasso ipotecario sul quale si fonda il proprio contratto di locazione, ossia quello in vigore il giorno in cui è stato sottoscritto o quello dell ultima modifica della pigione netta, se intervenuta nel corso della locazione. A volte è comunque specificato sul contratto stesso. Se questo tasso è più elevato dell ultimo pubblicato dall Ufficio federale dell abitazione, si può chiedere un abbassamento della pigione per la prossima scadenza contrattuale. Cosa devo fare per chiedere la riduzione della pigione? Sarà sufficiente inviare una lettera raccomandata al proprietario, dove si chiede la riduzione della pigione nella percentuale che viene calcolata confrontando il tasso ipotecario applicabile al contratto di locazione e quello oggi in vigore, cioè l 1,75%. Sia il modello di lettera, sia il calcolo della percentuale di riduzione è reperibile sul nostro sito sotto la voce documenti. Il tasso d interesse di riferimento è basato sul tasso medio ponderato dei crediti ipotecari in Svizzera, che è calcolato ogni trimestre e poi pubblicato dall Ufficio federale dell abitazione. Dal 10 settembre del 2008 gli affitti sono fissati in tutta la Svizzera sulla base di un tasso d interesse di riferimento unico. Questo ha rimpiazzato i tassi per le ipoteche a tassi variabili valevoli fino ad allora in ogni Cantone. Verificate pertanto ogni trimestre (1 marzo, 1 giugno, 1 settembre, 1 dicembre) qual è il tasso ipotecario pubblicato dall Ufficio federale dell abitazione, in modo da valutare se avete diritto a chiedere la riduzione della pigione. Tenete in considerazione come già solo un abbassamento del tasso ipotecario dello 0,25% dà diritto a una riduzione della pigione netta del 2,91%. Ciò significa che per un appartamento con una pigione netta mensile di Fr , si puo avere un risparmio di ca. Fr al mese, per un totale di Fr ca. all anno! La lettera raccomandata deve essere inviata per la prossima scadenza contrattuale, rispettando il preavviso di disdetta. Infatti la riduzione ha efficacia solo per il futuro. Se il proprietario non risponde entro 30 giorni dall invio della lettera raccomandata e/o comunque non concede la riduzione, l inquilino dovrà insistere nella sua domanda depositando un istanza all Ufficio di conciliazione competente al massimo entro 60 giorni dalla sua prima richiesta inviata al locatore o entro 30 giorni dalla risposta negativa. Ho chiesto la riduzione della pigione, ma il mio proprietario mi ha risposto che non è dovuta perché l ipoteca che lui paga ha un tasso più alto rispetto al tasso ipotecario calcolato dall Ufficio federale dell abitazione, è corretto quanto scritto dal proprietario? Innanzitutto mai accettare risposte generiche ricevute dal proprietario, senza che abbia fornito dei calcoli precisi. Il proprietario infatti può contrastare la richiesta di riduzione dimostrando che l inflazione, i costi che ha per l immobile e i lavori di rinnovamento o di miglioria che ha sostenuto per l ente locato sono maggiori rispetto alla percentuale di diminuzione della pigione che è stata richiesta. Ora l inflazione non compensa mai le diminuzioni legate al tasso ipotecario. Quanto ai costi legati all immobile (e quindi anche quelli ipotecari), bisogna contestare i calcoli forfettari ed esigere un calcolo preciso della loro evoluzione; ciò che porta spesso a delle piacevoli sorprese per gli inquilini. Per quanto concerne i lavori di rinnovamento e miglioria, anche in questo caso bisogna domandare un calcolo dettagliato di quanto effettivamente speso dal proprietario e dell ammortamento legato ai singoli lavori. Sarà poi peraltro da valutare se questi costi sono relativi a migliorie vere e proprie dell appartamento o a meri lavori di manutenzione imposti dalla vecchiaia stessa dell immobile. In quest ultimo caso, infatti, non potrà essere chiesto alcun contributo da parte dell inquilino.

3 IL DOSSIER La piccola manutenzione: cosa sapere? 3 Capita spesso di vedere scritto nei contratti di locazione come i piccoli lavori di manutenzione, pulitura riparazione sino a un ammontare di Fr sono a carico dell inquilino. Recentemente, per di più, siamo stati confrontati con contratti in cui si legge: indipendentemente dall ammontare della fattura, nel caso particolare sono da considerare come spese di manutenzione a carico del conduttore, le spese concernenti : e via un elenco di cose a carico dell inquilino. E giusto fare chiarezza, per quanto possibile. L art. 256 CO sancisce il principio che la manutenzione in generale (e quindi anche le riparazioni) sono a carico del proprietario. Tuttavia, l art. 259 CO lascia uno spiraglio per porre comunque a carico del conduttore i piccoli lavori di pulitura e di riparazione. Come è possibile immaginare, non è facile distinguere quali siano questi piccoli lavori di cui parla l art. 259 CO che rimangono a carico dell inquilino. Al riguardo la recente giurisprudenza ha riconosciuto, quale regola generale, che ricadono sotto la piccola manutenzione i normali lavori manuali che posso essere effettuati dagli inquilini senza disporre di particolari conoscenze tecniche. A titolo di esempio fra queste riparazioni si potrà citare: allentamento maniglia frigorifero; rottura lampadina forno; calcare che impedisce l uscita del l acqua dal rubinetto; maniglia della porta d entrata allentata; sostituzione filtri cappa aspirante; sostituzione asse WC; sostituzione cestelli in plastica della lavastoviglie e teglie da forno in cattivo stato. Pertanto il criterio che distingue i piccoli lavori a carico dell inquilino è la valutazione delle conoscenze tecniche richieste per effettuare il lavoro e non il costo dell intervento! L art. 256, cpv. 2, CO è poi chiaro nel riconoscere come sono nulle le clausole contenute nei contratti d abitazione che derogano a svantaggio del conduttore, attribuendogli lavori di manutenzione che spettano al proprietario. Di conseguenza una clausola inserita nel contratto che pone a carico dell inquilino qualsiasi intervento di riparazione che è inferiore ai Fr potrebbe essere nulla! Pertanto fate attenzione quando interviene un tecnico per una riparazione nel vostro appartamento, perché con ogni probabilità il suo costo non è a vostro carico, diversamente da quanto potrebbe pretendere il proprietario e/o l amministrazione!

4 L OPINIONE Cooperativa di costruzione dei ferrovieri Zurigo-Altstetten di Jürg Schneider presidente della Cooperativa 4 Nella città di Zurigo si contano ca. 250 diverse cooperative di costruzione (WBG). Sono riunite nella federazione delle cooperative di costruzione di Zurigo e mettono a disposizione, in totale, più di appartamenti. Appartamenti che non sono indirizzati al massimo reddito e quindi non speculativi. La maggior parte di questi appartamenti appartengono alle cooperative le quali, per statuto, garantiscono la pubblica utilità. Gli stessi inquilini sono, di regola, anche membri della cooperativa. La pigione viene calcolata secondo il principio dei costi. Le prime WBG sono nate, in risposta alle pessime condizioni delle abitazioni, nella seconda metà del 19 secolo e nelle principali città della Svizzera tedesca. Dal 1910 sono poi seguite le cooperative dei ferrovieri, sostenute dalle aziende federali. E' una di queste cooperative che vi presentiamo. Si tratta della cooperativa dei ferrovieri di Zurigo-Altstetten. Pur mantenendo il nome di cooperativa dei ferrovieri, oggi i suoi membri non sono più solo impiegati delle ferrovie. Tutti possono diventare membri della cooperativa, una parziale precedenza viene data agli impiegati federali o della città. Storia della costruzione Il 1 agosto 1923 é iniziata la costruzione dei primi 36 appartamenti. La cooperativa contava 68 membri. Le prime pigioni, per un appartamento di tre locali, erano di fr mensili. In ottobre 1930 sono state terminate le altre costruzioni. La cooperativa nel 1965 possedeva ben 40 stabili con un totale di 219 appartamenti. A questi si aggiunsero poi 12 appartamenti da un locale pensati per persone anziane e sole. Nel 1985 si é aggiunta un'autorimessa sotterranea per 170 automobili. Tutti i 42 stabili della cooperativa sono stati edificati su una superficie di m2, a due minuti dalla stazione FFS di Zurigo-Altstetten. Situati su 4 strade formano, al loro interno, due ampi spazi verdi attrezzati con alberi, parchi gioco, giardini e sentieri. Data la vicinanza con le officine FFS, molti artigiani abitavano in questi stabili. Oggi, molti dei nostri inquilini, sono occupati anche nell'industria privata, lavorano per la città o per altri enti statali. Manutenzione/Rinnovo Per la manutenzione degli stabili e delle aree verdi sono occupati 4 portinai che vengono indennizzati con fr all'ora. Per lavori importanti ai giardini si assegna il lavoro ad un giardiniere. Ad ogni cambio di inquilino l'appartamento viene rinnovato. Se non vi é ancora un pavimento in parquet viene posato. Ogni nuovo inquilino entra, di regola, in un appartamento rinnovato, i lavori di pittore e piastrellista sono attribuiti a ditte esterne. Ogni anno vengono spesi 400'000 franchi per lavori di rinnovo e riparazioni. Piccole riparazioni vengono eseguite dai portinai. 7 membri della cooperativa puliscono le 42 scale e gli ingressi ricevendo un indennizzo fisso che viene loro dedotto dalle spese accessorie.

5 Pigioni Negli ultimi 20 anni é stato possibile ridurre gli impegni ipotecari. Per questi motivi, oltre ai risparmi conseguiti grazie all'impegno gratuito di molti volontari, le attuali pigioni possono essere considerate estremamente vantaggiose per Zurigo e dintorni. Ecco alcuni esempi: Appartamento di 3 locali 77 m2 fr fr spese accessorie Appartamento di 4 locali 98 m2 fr fr spese accessorie Posto auto interrato fr incl. spese accessorie Nel maggio di quest'anno, l'assemblea generale ha dato la luce verde al progetto che prevede un investimento di ca. 70 mio di franchi. Dopo la concessione della licenza edilizia verrà dato avvio alle prime demolizioni nel corso dell'estate Nei prossimi anni la cooperativa disporrà ancora di 130 appartamenti vecchi, ma a pigioni molto vantaggiose e potrà offrire altri 150 appartamenti nuovi e moderni. Le pigioni dei nuovi appartamenti si situeranno tra fr per un appartamento di 2 locali e ½ e ca. fr per un appartamento di 4 locali e ½. Il rinnovamento del parco appartamenti é stato studiato e pianificato dal comitato negli ultimi 6 anni in modo tale che nessun membro della cooperativa dovrà lasciare il proprio appartamento. Le nuove costruzioni verranno edificate in due tappe. Negli ultimi anni gli appartamenti divenuti vuoti sono stati affittati a inquilini esterni che hanno firmato contratti validi solo sino a inizio dei lavori. Sarà così possibile offrire a tutti i membri della cooperativa un appartamento in uno dei 129 che restano o in uno dei 50 nuovi della 1. tappa. Solo al termine della 1. tappa verranno demoliti gli altri stabili previsti nel progetto di nuove edificazioni. 5 Grazie ai continui rinnovi, gli appartamenti sono in un buono stato, senza lusso, ma moderni. Le cucine sono state rinnovate l'ultima volta 7 anni fa e dispongono di una lavastoviglie e di un Combi-Steamer. Malgrado ciò, le pigioni sono ancora quelle di 20 anni fa. Futuro Gli stabili, ormai vecchi di 90 anni, malgrado i continui rinnovi non corrispondono più alle esigenze attuali. Mancano per esempio gli ascensori e le camere sono piuttosto piccole. Per questi motivi il comitato ha studiato, alcuni anni fa, un progetto che prevede la demolizione di 102 appartamenti. Al loro posto si prevede di edificare 150 nuovi appartamenti con criteri moderni e dotati di ascensori. Traduzione a cura di FM. Gli stabili destinati alla demolizione come saranno a costruzione ultimata nel 2020

6 LA LEGGE Durata della locazione 6 A rt. 255 CO La locazione può essere a tempo determinato o indeterminato. E a tempo determinato se destinata ad estinguersi, senza disdetta, alla scadenza pattuita. Le altre locazioni sono considerate a tempo indeterminato. La differenza sostanziale tra i due tipi di locazione a tempo determinato o indeterminato è il fatto che nel primo caso le parti hanno stabilito una durata limitata del rapporto di locazione, che è destinato ad estinguersi alla data fissata delle parti. Ciò vuol dire che il contratto di locazione si concluderà automaticamente al raggiungimento di questa data, senza necessità da parte del locatore e/o del conduttore di inviare una disdetta. L inquilino dovrà così lasciare l appartamento alla data indicata nel contratto e se non lo dovesse fare, il proprietario potrà immediatamente rivolgersi al Giudice per chiedere lo sfratto! Se tuttavia il rapporto di locazione prosegue, ossia l inquilino non esce dall appartamento alla scadenza pattuita e il proprietario acconsente alla permanenza nei locali, automaticamente il contratto di locazione diventa a tempo indeterminato. IL FATTO Il portinaio...quanto pagarlo Molto di frequente ci viene richiesto quanto è giusto pagare un portinaio: non c è un importo fisso, tutto dipende dalle mansioni che svolge e dalla frequenza con cui vengono effettuate. Molte amministrazioni ultimamente assegnano il servizio di portineria a ditte esterne, che fatturano un fisso mensile, facendo così venire meno quella che è stata per anni la figura del portinaio, ossia la persona a cui fare riferimento per qualsiasi problema legato allo stabile. In quest ambito l inquilino non ha margine per contestare la scelta del locatore. È infatti a sua discrezione di quest ultimo decidere quanto riconoscere per il servizio di portineria e stabilire come deve essere svolto. Ad ogni modo, per conoscere meglio quali incombenze sono affidate al vostro portinaio e le ore di lavoro che gli sono state assegnate, potete senz altro rivolgervi al vostro locatore, per chiedere ogni informazione in merito. A volte esiste un contratto di lavoro scritto tra l amministrazione e il portinaio; in tal caso potrete visionarlo e verificare in definitiva lo stipendio che gli viene riconosciuto, a fronte delle mansioni che deve svolgere. Nelle spese accessorie è incluso anche il costo della portineria; al riguardo sarà poi da verificare se quanto viene indicato è al lordo o al netto dei contributi sociali, quali l AVS e dell Assicurazione obbligatoria contro gli infortuni (LAINF). Quest ultime voci di spesa sono a carico dell inquilino, tuttavia è giusto controllare che il proprietario le versi.

7 Il 4 settembre è partita la raccolta delle firme per l iniziativa Più abitazioni a prezzi accessibili (della quale si parla anche nell editoriale) affinché il parco alloggi svizzero garantisca più alloggi a pigione moderata e favorisca le cooperative d abitazioni. Quest ultime sono poco conosciute alle nostre latitudini eppure laddove esistono hanno un effetto calmiere sugli affitti e sono apprezzate. E tale l importanza di questa iniziativa lanciata dall Associazione svizzera degli inquilini e sostenuta da diverse organizzazioni, non da ultimo dalle cooperative d abitazioni, che mi permetto di ritornarvi in questa rubrica. L alloggio è con i premi delle casse malati, la principale voce di spesa delle economie domestiche. Secondo uno studio effettuato dal McKinsey Global Institute di Zurigo, nel nostro paese persone risparmiano regolarmente sull acquisto di abiti o sui costi per la sanità per pagare l alloggio. Alle famiglie, ai giovani agli anziani devono quindi essere garantiti degli alloggi a prezzi accessibili. La Confederazione, i Cantoni e i Comuni hanno una responsabilità in questo senso. Purtroppo la montagna finora ha partorito il classico topolino. Poche sono le ECHI DA BERNA Tutti a raccogliere firme! di Marina Carobbio Guscetti Presidente SMV-ASLOCA-ASI, consigliera nazionale PS proposte per favorire gli alloggi a pigione moderata e una diminuzione delle pigioni, che in alcuni casi raggiungono somme esorbitanti. La Confederazione è ben lungi dall avere messo in piedi una strategia per far fronte alla penuria di alloggi a pigione moderata. Ecco perché abbiamo deciso di lanciare quest iniziativa. Ora si tratta di raccogliere le 100'000 firme necessarie. Come Associazione inquilini chiediamo il vostro sostegno. Accanto alle classiche bancarelle e ai formulari che distribuiremo ai nostri associati e a tutti gli interessati, proponiamo anche una novità per la raccolta delle firme. Tramite un sistema denominato E-Collector (disponibile sul sito della nostra orga- nizzazione a potremo raccogliere delle firme in maniera sicura anche per via elettronica. Un sistema già adottato in Svizzera da Amnesty international. Una novità che contribuirà al successo di questa importante iniziativa. 7 Tutti hanno diritto a un alloggio accessibile! L abitazione è uno spazio di vita che deve essere accessibile a tutti: non può essere un lusso solo per i ricchi. Ci vogliono più alloggi di utilità pubblica e a pigione moderata e meno speculazione edilizia. Marina Carobbio Guscetti Presidente dell Associazione Svizzera degli inquilini Lista 3, Candidata n 1 PER TUTTI, SENZA PRIVILEGI! Marina Carobbio Guscetti in Consiglio Nazionale

8 8 MEMORANDUM Cari soci, ricordatevi di informarci subito del vostro cambio di indirizzo! INQUILINI UNITI REDAZIONE E PUBBLICITÀ Associazione Svizzera Inquilini Federazione della Svizzera italiana Segretariato generale Via Stazio 2, 6900 Massagno federazione@asi-infoalloggio.ch HANNO COLLABORATO A QUESTO NUMERO Valentina Vigezzi Colombo (Redattrice responsabile), Marina Carobbio Guscetti, Elena Fiscalini, Franco Molinari, Corrado Mordasini, Jürg Schneider. STAMPA Tipo Offset, Aurora SA, Via Sonvico 11, 6952 Canobbio Per brevi domande potete contattare il centro INFOALLOGGIO aperto il lunedì, martedì, giovedì e venerdì dalle 10 alle 12 telefonando al numero SEZIONE DI BELLINZONA E VALLI Viale Stazione 31A, 6500 Bellinzona Via Franscini 14, 6710 Biasca Appuntamenti: telefonare lunedì dalle alle martedì dalle alle giovedì dalle e Tel.: / Fax asibellinzona@bluewin.ch ccp UFFICIO DI LOCARNO Via ai Saleggi 11, 6600 Locarno Appuntamenti: telefonare lunedì e venerdì dalle alle mercoledì dalle alle Tel.: / Fax locarno@asi-infoalloggio.ch ccp UFFICIO DI LUGANO Via Stazio 2, 6900 Massagno Appuntamenti: telefonare da lunedì a venerdì dalle alle Tel.: / Fax massagno@asi-infoalloggio.ch ccp UFFICIO DEL MENDRISIOTTO Via Favre 10, 6828 Balerna Appuntamenti: telefonare lunedì e venerdì dalle alle mercoledì dalle 8.30 alle Tel.: / Fax balerna@asi-infoalloggio.ch ccp Ass. Svizzera Inquilini-Fed. della Svizzera Italiana Via Stazio 2, 6900 Massagno G.A.B Massagno BACHECA AVVISI Più abitazioni a prezzi accessibili! In piazza con voi! La penuria di alloggi è grave. Nelle città le pigioni aumentano. L iniziativa popolare «Più abitazioni a prezzi accessibili»promuove la costruzione di alloggi a pigione moderata. Firma subito. L Associazione Svizzera Inquilini /Federazione della Svizzera italiana e l onorevole Marina Carobbio Guscetti, presidente della SMV/ASLOCA/ASI saranno: Sabato 10 ottobre 2015 dalle ore 9.00 alle ore in piazza del Sole a Bellinzona Sabato 10 ottobre 2015 dalle ore alle ore in piazza Dante a Lugano Per presentare la campagna federale Pigioni accessibili e il lancio dell iniziativa popolare Più abitazioni a prezzi accessibili Non mancate!