IL CONSIGLIO COMUNALE

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1 PROPOSTA DI ATTO DEL 12/02/2015 N Oggetto: Variante al PRG per individuazione zona di completamento nel PL 35, riperimetrazione e rimodulazione del piano attuativo in via G.Valenti - via del Piccinino. Adozione provvisoria ex art. 26 L.R. 34/92. IL CONSIGLIO COMUNALE Premesso che: - con delibere consiliari 86/2006 e 76/2007 è stata rispettivamente adottata e approvata la variante al PRG relativamente all area in via Ghino Valenti, oggetto di accordo di programma pubblico/privato, mirato alla riqualificazione di parte della zona ovest della città; - con la suddetta delibera 86/06 è stato eliminato il vincolo di destinazione a residenzialità universitaria dell area, a seguito della intervenuta intesa fra il Comune e la ditta ICOC srl, prevedente, inoltre, l acquisizione a titolo gratuito da parte del Comune di mc, da cedere successivamente all ERAP per la realizzazione nella lottizzazione di un intervento di Edilizia Residenziale Pubblica; - con delibere consiliari nn. 7/2007 e 76/2007 è stato rispettivamente adottato e approvato il piano attuativo in via G.Valenti denominato PL35, cui ha fatto seguito la stipula della convenzione rep /2008 a rogito del notaio dott. Chessa; - con atto a rogito Segretario Generale del Comune rep del è stato ceduto all ERAP il lotto su cui realizzare l intervento ERP; Rilevato che a tutt oggi per il lotto ERAP è stato rilasciato l unico permesso di costruire, al momento peraltro decaduto, non avendo potuto l ente regionale avviare concretamente i lavori a causa dell interruzione conseguente alla comunicazione del Corpo Forestale dello Stato che individua nell area la presenza di un bosco; Rilevato, peraltro, che tale obiezione può considerarsi superata in virtù dell applicazione dell art. 12 L.R. 6/2005, ovvero in funzione dell edificazione di opere pubbliche o di pubblica utilità; Preso atto che la variante in oggetto consiste di due diversi interventi: 1) estrapolazione del lotto di proprietà dell ERAP dalla lottizzazione PL 35 e sua variazione a lotto di completamento; 2) conseguente riperimetrazione della lottizzazione residua comportante altresì: la riduzione dei parcheggi conseguente alla esclusione della destinazione a residenzialità universitaria, di cui alla precedente delibera consiliare n. 86/2006; la riduzione della volumetria realizzabile nella porzione residua a mc.; la nuova destinazione della parte edificatoria residenziale ad housing sociale; Ritenuto di precisare quanto segue: Quanto al superiore punto 1). Considerato che in data è stato sottoscritto tra il Comune, la Regione Marche, l Università degli Studi di Macerata e l ERAP, un accordo di programma concernente il programma di riqualificazione urbana contratti di quartiere II - denominato ex ONP Villa Ficana, prevedente tra l altro la realizzazione di un fabbricato di 30 alloggi ERP da realizzare nel lotto sito

2 all interno del PL 35, ceduto dal Comune all ERAP, finanziato in parte con fondi regionali e in parte con fondi propri dell Università e dell ERAP; Ritenuto che l estrapolazione del lotto di proprietà dell ERAP dalla lottizzazione PL35 permetterebbe, pur lasciando inalterate tutte le caratteristiche edilizie dell intervento, di superare la situazione di stallo derivante dalla mancata attuazione del PL35, consentendo l edificazione di competenza ERAP, che, se non realizzata nei termini previsti dal citato accordo, potrebbe comportare la mancata corresponsione del finanziamento regionale ( pari a ,00); Richiamata la relazione tecnica di variante al PRG nella quale, a tal proposito, si fa presente quanto segue: Per quanto riguarda la presente variante, la destinazione dell area rimane inalterata, come pure inalterato è il carico urbanistico indotto. L area sarà normata da prescrizione particolare stabilente la cubatura massima edificabile, confermando quanto già attribuito al lotto all interno della lottizzazione d origine. Per quanto sopra all interno dell art.18, sott. 4 NTA del PRG sarà introdotta la seguente Prescrizioni Particolari: N77 L edificazione è assoggettata al rispetto dei seguenti parametri: V - volume massimo realizzabile mc H - Altezza Massima: 15,50 ml Df - Distanza tra Fabbricati: 10 ml Dm - Distanza dai Confini: 5 ml Ds - Distanza dalle Strade: 5 ml per strade con larghezza l < 7 ml 7,50 ml per strade con larghezza 7 ml < l > 15 ml 10 ml per strade con larghezza l > 15 ml Quanto al superiore punto 2). Preso atto che in conseguenza : - della estrapolazione del lotto ERAP ; - del mancato avvio della lottizzazione dal 2008 ad oggi; - della profonda crisi economica che ha investito l intero settore dell edilizia; - della normativa nazionale e regionale che tende a favorire, ove possibile, la riduzione degli insediamenti intensivi; - della volontà di quest Amministrazione di attenuare il disagio abitativo, cercando nuovi spazi per la realizzazione di housing sociale; è scaturita la necessità di un approfondimento istruttorio e di un ripensamento della lottizzazione PL 35; Evidenziato che dallo studio condotto in tal senso dal competente Servizio è emersa l opportunità di apportare alla lottizzazione le seguenti modificazioni :

3 a. riduzione dei parcheggi conseguente alla esclusione della destinazione universitaria, di cui alla precedente delibera consiliare 86/2006; b. riduzione della volumetria realizzabile nella porzione residua a mc ; c. nuova destinazione della parte edificatoria residenziale ad housing sociale; Rilevato l indubbio vantaggio conseguibile da tale variante, relativo alla minore impermeabilizzazione del suolo per effetto della riduzione di parcheggi e di volumetria di cui ai superiori punti a) e b), come di seguito riportato: In merito al punto a) : L area della lottizzazione PL 35 è stata recentemente interessata da accertamenti circa la possibile definizione di bosco, ai sensi della normativa regionale specifica, della copertura vegetale del sito. Inoltre la presente congiuntura economica generale e segnatamente quella locale, consigliano di ridefinire le tipologie edilizie nel senso di limitare ove possibile gli insediamenti intensivi. In termini di vantaggio pubblico si avrà l indubbio beneficio della minore impermeabilizzazione di suolo e della introduzione dell edilizia convenzionata/social housing quale unica modalità di edilizia realizzabile, che nella lottizzazione originaria è invece limitata a soli mc La riduzione dei Parcheggi Pubblici oggi commisurata, per la quota residenziale, in 5mq/100 mc oltre ai 2,5 mq/ab di norma (DM1444/68) alla sola quota del DM 1444/1968 unitamente alla cancellazione della possibile cubatura commerciale comporta in termini numerici il passaggio da mq a circa mq 350 di parcheggio pubblico. La previsione di tale minore dotazione si motiva come segue: la lottizzazione vigente, conseguentemente alla conformazione geometrica e morfologica dell area, anche considerando la non trascurabile entità delle volumetrie insediabili, prevede la realizzazione di autorimesse per complessivi mq 3.035, di cui mq 2475 interrati e mq 560 ad essi sovrastanti, ai quali non è applicabile la norma specifica di PRG ( La superficie a parcheggio va piantumata con essenze autoctone d alto fusto nella quantità minima di un albero ogni due posti auto ). Dalla scelta conseguono, da un lato, la complessiva impermeabilizzazione (corpo garage ed edificazione) di circa mq (circa l 80% dell intera superficie territoriale), dall altro l acquisizione a patrimonio pubblico del corpo garage, con conseguente onere per il Comune della successiva gestione e manutenzione cui consegue un non trascurabile futuro impegno economico. A ciò si aggiunga che la dotazione di verde pubblico di mq è sostanzialmente sviluppata sulla copertura del corpo garage, consistendo quindi in verde difficilmente utilizzabile per gli usi propri di un area verde comunemente intesa. E da notare come la necessità di una così consistente dotazione di standards a parcheggio derivi dalla specifica norma di PRG che somma alle necessità di legge ulteriore quota pari a 5mq/100 mc; tale dotazione è un retaggio della primigenia variante al PRG che trasformava l area da verde pubblico a residenze speciali per studenti ed anziani, imponendo una quota aggiuntiva espressamente prevista per tale destinazione, come è possibile dedurre sia dal testo della DCC 108/2002, sia dal parere di conformità a suo tempo fornito dalla Provincia; tali prescrizioni sono confluite nella norma del PRG vigente, che all art.13 recita: Inoltre nelle zone normate dal presente titolo, sono ammesse residenze speciali per studenti e per anziani; ; l'ammissibilità dell insediamento delle residenze speciali per studenti è condizionata alla dotazione di spazi per parcheggi pubblici, riferiti ai nuovi volumi, pari ad almeno 5 mq/100 mc.. E di tutta evidenza che venendo a mancare la destinazione, tale dotazione risulta incongrua. Per quanto riguarda il superiore punto b):

4 Si osserva che la riduzione della quantità dei parcheggi a carico della ditta consente di ottenere un risparmio pari a circa ,00 avuto riguardo alle stime inserite nel computo metrico estimativo prodotto dalla ditta medesima, allegato all originario progetto di lottizzazione, debitamente rivalutato ad oggi; l imposizione della destinazione a edilizia convenzionata e la riduzione di congrua volumetria attribuibile alla ditta lottizzante a mc. per la porzione residua comporta una diminuzione di valore, tenuto conto dei valori OMI pubblicati dall Agenzia delle Entrate riferiti alla tipologia edilizia considerata nel primo semestre 2014, stimabile in circa ,00. Trattasi di valore comparabile e sostanzialmente analogo al vantaggio indotto dalla riduzione dei parcheggi. Quanto al superiore punto c) Nuova destinazione per edilizia convenzionata/ social housing: si evidenzia che trattasi dell unica modalità costruttiva realizzabile nell area della lottizzazione, in funzione sia del superiore interesse pubblico del sostegno alle fasce più deboli della popolazione, sia della concreta possibilità del superamento in tal senso dell obiezione avanzata dal Corpo forestale dello Stato, relativa alla presenza del bosco; Rammentato che il social housing si rivolge a quei nuclei familiari i cui bisogni abitativi non possono essere soddisfatti alle condizioni di mercato, perché al di sotto di certe soglie di reddito o in condizioni di vulnerabilità. E importante notare che il concetto di social housing per quanto spesso identificato con gli alloggi sociali dati in affitto comprende anche quelle abitazioni in vendita a prezzi accessibili per la proprietà, privata o cooperativa, delle famiglie. In questa accezione l edilizia che si introduce con la presente variante assume la caratteristica di opere di pubblica utilità anche ai fini di cui all art. 12 LR 6/2005 ; Preso atto che con nota del prot è stata inviata alle ditte proprietarie delle aree interessate dal PL 35 la comunicazione di avvio del procedimento di variante urbanistica conferendo 15 giorni di tempo per la presentazione di documenti e memorie scritte; EVENTUALI COMUNICAZIONI DELLA DITTA LOTTIZZANTE Considerato, quindi, alla luce di quanto espresso a livello istruttorio e tecnico, è possibile avviare la procedura di variante urbanistica, ai sensi dell art.26 della L.R. Marche n. 34/1992 e successive modifiche ed integrazioni, finalizzata: 1) alla estrapolazione del lotto di proprietà dell ERAP dalla lottizzazione PL 35 e sua variazione a lotto di completamento; 2) alla riperimetrazione della lottizzazione residua comportante altresì: la riduzione dei parcheggi conseguente alla esclusione della destinazione a residenzialità universitaria, di cui alla precedente delibera consiliare n. 86/2006; la riduzione della volumetria realizzabile nella porzione residua a mc.; la nuova destinazione della parte edificatoria residenziale ad housing sociale; Evidenziato che, per le motivazioni esposte, risultando la lottizzazione PL35 riperimetrata quanto alla estensione e ridimensionata quanto alla capacità edificatoria da mc a mc , la norma tecnica specifica verrà così modificata: ART ZONE DI ESPANSIONE (variato) Sono le Zone Omogenee C di cui all'art. 2 del D.M. N. 1444/68. In tali Zone il PIANO si attua attraverso intervento urbanistico preventivo (Piani Particolareggiati di iniziativa pubblica e Piani di Lottizzazione Convenzionati).

5 Negli strumenti urbanistici attuativi per le zone residenziali di nuova formazione devono essere previsti specifici spazi per il verde pubblico nella misura di almeno mq 3 per abitante da insediare. Detta dotazione è aggiuntiva rispetto alle dotazioni minime di cui alla lettera c) del secondo comma dell'articolo 3 del D.M. 1444/1968 ed in essa non vanno ricomprese le aree destinate ad attrezzature sportive. In relazione alle diverse caratteristiche ambientali delle Zone individuate ed alle funzioni assegnate agli insediamenti previsti, il PIANO propone la seguente articolazione in Sottozone, prescrivendo per ciascuna Zona indici urbanistici ed edilizi differenziati. Sottozona 5 Jt - Indice di Densità Territoriale: 1,75 mc/mq H - Altezza Massima: 12 ml Sp - Dotazione Standards: 18 mq/100mc in aggiunta al nucleo elementare di verde (4mq/100mc) di cui alle opere di urbanizzazione primaria. Prescrizioni particolari: PL 35 L'intervento si attua attraverso un piano urbanistico preventivo di iniziativa privata per residenze, prevedente almeno mc riferiti ad di edilizia convenzionata /social housing e mc riferiti ad alloggi E.R.P. su area da cedere gratuitamente al Comune; inoltre è prevista un'aliquota di volume destinato ad attività commerciali con il limite di mc Per gli interventi previsti dovranno essere effettuate approfondite indagini ai sensi del DM 11/3/88 e della circolare Ministero Lavori Pubblici del 24/9/88 Norme Tecniche per lo studio delle Terre e delle Rocce; In fase di progettazione esecutiva, al fine di un corretto dimensionamento di tutte le opere indicate, dovrà essere eseguita una approfondita indagine geologica estesa, oltre che all area d intervento, anche all area adiacente con particolare riferimento a quella a monte, interessata da edificazione esistente. L'intervento si attua nel rispetto dei seguenti indici: Superficie territoriale: Jt - Indice di Densità Territoriale: 2,65 V Volume massimo realizzabile: mc H - Altezza Massima: 15,50 ml Df - Distanza tra Fabbricati: 10 ml Dm - Distanza dai Confini: 5 ml Ds - Distanza dalle Strade: 5 ml per strade con larghezza l < 7 ml 7,50 ml per strade con larghezza 7 ml < l > 15 ml 10 ml per strade con larghezza l > 15 ml Dotazione minima standards: 18+3 mq/ab così modulata: - Parcheggi Pubblici: 5mq/100 mc per la residenza in aggiunta rispetto ai 2,5mq/ab DM 1444/68 mq Verde pubblico: mq. - Parcheggi pubblici per la parte commerciale: 40 mq/100mq di SUL La superficie a parcheggio va piantumata con essenze autoctone d alto fusto nella quantità minima di un albero ogni due posti auto. Eventuali muri di sostegno dovranno essere rivestiti in muratura a faccia vista. Nella progettazione del piano attuativo si dovrà tener conto della presenza dell ambito V di alta percettività visuale di cui all art. 23 del PPAR.

6 Richiamati i pareri favorevoli della Provincia formalizzati con DD n.262 del Settore IX, ai sensi dell art. 89 del DPR 380/2001 e ss.mm.e ii., e dell ASUR Marche Area Vasta 3, n.159 del , ai sensi dell art. 20 lett. F della L 833/78; Verificato che, per quanto riguarda l art. 10 della L.R. 22/2011 e considerato quanto indicato nella D.G.R. n. 53 del , nell allegato documento istruttorio è chiarito che dalla variante NON deriva trasformazione territoriale in grado di modificare il regime idraulico e che la stessa determina una variazione in positivo della permeabilità superficiale ; Dato atto che la presente variante si compone dei seguenti elaborati: - TAV. A PRG vigente e variato; - RELAZIONE TECNICA; - NTA attuali e variate; - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA; - VERIFICA ZONA COMPLETAMENTO; Dato, altresì, atto che, ai sensi del richiamato art. 26 L.R. 34/92 e ss.mm.e ii., la delibera di adozione provvisoria, corredata degli elaborati va depositata presso l Ufficio Urbanistica dei Servizi Tecnici per sessanta giorni consecutivi, affinché chiunque abbia interesse possa prenderne visione e formulare eventuali osservazioni, dandone notizia mediante avviso pubblicato all Albo Pretorio on-line del Comune e sulle pagine locali di tre giornali quotidiani a diffusione regionale, nonché tramite affissione di manifesti; Preso atto altresì che: - sulla presente proposta di deliberazione il Dirigente del Servizio Servizi Tecnici ha espresso, ai sensi degli artt. 49, comma 1, e 147 bis, comma 1, D. Lgs. 267/2000 parere FAVOREVOLE di regolarità tecnica, attestante la regolarità e la correttezza dell azione amministrativa; - sulla presente proposta di deliberazione il Dirigente del Servizio Servizi Finanziari e del Personale ha espresso, ai sensi degli artt. 49, comma 1, e 147 bis, comma 1, D. Lgs. 267/2000, parere FAVOREVOLE di regolarità contabile; Preso atto del visto di conformità dell'azione amministrativa da parte del Segretario Generale DELIBERA 1. Adottare provvisoriamente, ai sensi dell art. 26 della L.R. n. 34/1992 e ss.mm. e ii., la variante parziale al PRG inerente la lottizzazione PL 35 finalizzata : a) alla estrapolazione del lotto di proprietà dell ERAP dalla lottizzazione PL 35 e sua variazione a lotto di completamento; b) alla riperimetrazione della lottizzazione residua comportante altresì: la riduzione dei parcheggi conseguente alla esclusione della destinazione a residenzialità universitaria, di cui alla precedente delibera consiliare n. 86/2006; la riduzione della volumetria realizzabile nella porzione residua a mc.; la nuova destinazione della parte edificatoria residenziale ad housing sociale. 2. Disporre di variare la norma tecnica inerente il lotto ERAP (art. 18 NTA del PRG) introducendo la seguente prescrizione specifica: N77 L edificazione è assoggettata al rispetto dei seguenti parametri: V - volume massimo realizzabile mc 9.000

7 H - Altezza Massima: 15,50 ml Df - Distanza tra Fabbricati: 10 ml Dm - Distanza dai Confini: 5 ml Ds - Distanza dalle Strade: 5 ml per strade con larghezza l < 7 ml 7,50 ml per strade con larghezza 7 ml < l > 15 ml 10 ml per strade con larghezza l > 15 ml 3. Disporre, altresì, di modificare la norma specifica relativa al PL 35 (art. 19 NTA del PRG) come di seguito indicato: L'intervento si attua attraverso un piano urbanistico preventivo di iniziativa privata per residenze, di edilizia convenzionata /social housing Per gli interventi previsti dovranno essere effettuate approfondite indagini ai sensi del DM 11/3/88 e della circolare Ministero Lavori Pubblici del 24/9/88 Norme Tecniche per lo studio delle Terre e delle Rocce; In fase di progettazione esecutiva, al fine di un corretto dimensionamento di tutte le opere indicate, dovrà essere eseguita una approfondita indagine geologica estesa, oltre che all area d intervento, anche all area adiacente con particolare riferimento a quella a monte, interessata da edificazione esistente. L'intervento si attua nel rispetto dei seguenti indici: V Volume massimo realizzabile: mc H - Altezza Massima: 15,50 ml Df - Distanza tra Fabbricati: 10 ml Dm - Distanza dai Confini: 5 ml Ds - Distanza dalle Strade: 5 ml per strade con larghezza l < 7 ml 7,50 ml per strade con larghezza 7 ml < l > 15 ml 10 ml per strade con larghezza l > 15 ml Dotazione minima standards: 18+3 mq/ab così modulata: - Parcheggi Pubblici: mq Verde pubblico: mq. La superficie a parcheggio va piantumata con essenze autoctone d alto fusto nella quantità minima di un albero ogni due posti auto. Eventuali muri di sostegno dovranno essere rivestiti in muratura a faccia vista. Nella progettazione del piano attuativo si dovrà tener conto della presenza dell ambito V di alta percettività visuale di cui all art. 23 del PPAR. 4. Dato atto che la presente variante si compone dei seguenti elaborati: - TAV. A PRG vigente e variato; - RELAZIONE TECNICA; - NTA attuali e variate; - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA; - VERIFICA ZONA COMPLETAMENTO. 5. Provvedere al deposito della delibera e relativi allegati, nonché alla pubblicazione secondo le modalità indicate dall art. 26 comma 1 della L.R. 34/92 e ss.mm.e ii..

8 6. Pubblicare la presente deliberazione ed i relativi allegati tecnici anche ai sensi dell art. 39 del D.Lgs 14 marzo 2013 n. 33 Riordino della disciplina riguardante gli obblighi di pubblicità, trasparenza e diffusione di informazioni da parte delle pubbliche amministrazioni. Il Responsabile del procedimento Arch. Maurizio Bonotti Il Dirigente dei Servizi Tecnici, per il parere favorevole di regolarità tecnica Ing. Tristano Luchetti Il Dirigente del Servizio Finanziario e del Personale per il parere favorevole di regolarità contabile Dott. Simone Ciattaglia Il Segretario Generale per il visto di conformità dell'azione amministrativa Dott. Giovanni Montaccini