Insomma, i rincari hanno superato lo sconto rappresentato dalla cedolare secca sulle locazioni.

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Cedolare secca e redditi fondiari Categoria: Irpef Sottocategoria: Reddito da locazione La cedolare secca, come tassazione alternativa a quella ordinaria, è l opzione più gettonata per tassare i redditi fondiari, derivanti dalla locazione di immobili. Essa viene scelta da più di un milione di contribuenti, il doppio secondo le stime, rispetto al debutto del I dati ufficiali lasciano addirittura intravedere i primi segnali di regolarizzazione delle locazioni in nero. Nelle intenzioni del legislatore che l ha introdotta la stessa convenienza della tassa piatta doveva essere un disincentivo all evasione, insieme alla possibilità per l inquilino di denunciare al fisco il proprietarioevasore, beneficiando di un canone bassissimo. Sicuramente ha contribuito anche l introduzione dell Imu e l inasprimento della tassazione ordinaria, a causa del taglio delle deduzioni forfetarie dell Irpef. La cedolare è stata, difatti, l unica misura fiscale di favore per il mattone dal 2011 a oggi. Nell arco di tre anni, grazie all aggiunta della Tasi, le abitazioni locate da persone fisiche hanno dovuto sopportare un aumento del carico fiscale rispetto all Ici di 1,4 miliardi, ai quali vanno aggiunti i 500 milioni derivanti dal taglio delle deduzioni forfetarie dell Irpef (dal 15 al 5%), che è scattato dal 1 gennaio Insomma, i rincari hanno superato lo sconto rappresentato dalla cedolare secca sulle locazioni. Tra i proprietari cresce l appeal della cedolare secca, ma il tipo di contratto prescelto resta quello del canone a libero mercato (facendo riferimento agli Unico 2014, relativi all anno d imposta 2013). Premessa La cedolare secca, come tassazione alternativa a quella ordinaria, è l opzione più gettonata per tassare i redditi fondiari, derivanti dalla locazione di immobili. Essa viene scelta da più di un milione di contribuenti, il doppio secondo le stime, rispetto al debutto del

2 I dati ufficiali lasciano addirittura intravedere i primi segnali di regolarizzazione delle locazioni in nero. Nelle intenzioni del legislatore che l ha introdotta la stessa convenienza della tassa piatta doveva essere un disincentivo all evasione, insieme alla possibilità per l inquilino di denunciare al Fisco il proprietario-evasore, beneficiando di un canone basissimo. Sicuramente ha contribuito anche l introduzione dell Imu e l inasprimento della tassazione ordinaria, a causa del taglio delle deduzioni forfetarie dell Irpef. La cedolare è stata, difatti, l unica misura fiscale di favore per il mattone dal 2011 a oggi. Nell arco di tre anni, grazie all aggiunta della Tasi, le abitazioni locate da persone fisiche hanno dovuto sopportare un aumento del carico fiscale rispetto all Ici di 1,4 miliardi, ai quali vanno aggiunti i 500 milioni derivanti dal taglio delle deduzioni forfetarie dell Irpef (dal 15 al 5%), che è scattato dal 1 gennaio Insomma, i rincari hanno superato lo sconto rappresentato dalla cedolare secca sulle locazioni. Tra i proprietari cresce l appeal della cedolare secca, ma il tipo di contratto prescelto resta quello del canone a libero mercato (facendo riferimento agli Unico 2014, relativi all anno d imposta 2013). Regole applicabili nella cedolare secca È un imposta sostitutiva che può essere applicata, a scelta del proprietario, sui redditi derivanti da locazioni abitative. L aliquota è: del 21% sui contratti di mercato; e del 10% sui contratti a canone concordato (per il periodo , poi tornerà al 15%). Essa consiste nell applicazione di un imposta sostitutiva: dell IRPEF e relative addizionali e delle imposte indirette, cui sono soggetti i contratti di locazione (imposta di registro, di bollo e tributi speciali). L opzione per tale regime, inoltre, comporta la semplificazione di determinati adempimenti in capo al locatore ed alcuni vantaggi per il locatario. In particolare: per il locatore, la registrazione del contratto assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione come quello verso l Autorità di pubblica sicurezza; 2

3 per l inquilino, invece, è previsto che il locatore non possa chiedere l aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione degli indici ISTAT (anche se previsto dal contratto). REDDITI FONDIARI locazione abitativi LOCATORE PERSONA FISICA Tassazione sostitutiva 21%/10% con cedolare: Tassazione ordinaria con abbattimento del canone del 5% - sostituisce IRPEF, addizionali; - imposta di registro; - imposta di bollo; senza abbattimento del canone (deduzione forfetaria) Il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (es. I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare). Il comma 3, art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 disponeva che per il locatore che scelga di avvalersi del regime della cedolare secca, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione. Tale disposizione è stata abrogata dal D.L. n. 79/2012, in quanto questo stesso provvedimento (art. 2) ha disciplinato la comunicazione di cessione di fabbricati con riferimento a tutti i contratti di locazione, compresi quelli con l opzione per la cedolare secca. Ora, infatti, la registrazione del contratto di locazione assorbe anche l obbligo di comunicazione di cessione fabbricati di cui all art. 12, D.L. n. 59/1978. L obbligo di comunicazione delle generalità del locatario permane esclusivamente nel caso in cui il conduttore sia straniero o apolide (D.Lgs. n. 286/1998, c.d. Testo Unico sull immigrazione ) anche quando il locatore abbia optato per la cedolare secca. 3

4 Ambito soggettivo Di seguito riportiamo in forma tabellare i soggetti che possono aderire al regime e quelli esclusi: SOGGETTI INTERESSATI (art.3 D.Lgs. n.23/2011 commi 1 e 6) Possono accedere al regime agevolato della cedolare secca: il proprietario; il titolare di diritto reale di godimento (usufruttuario), di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo e non nell esercizio di un impresa, di un arte o di una libera professione. Secondo le Entrate, anche l inquilino deve essere un privato, nel senso che non può agire nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, anche se la casa viene presa in affitto per finalità abitative (uso foresteria). Questa impostazione è stata bocciata dalla Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia, Sentenza n. 470/03/14, ma il Fisco non ha rivisto la propria impostazione. L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (D.L. 47/2014). La disposizione si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all articolo 2 co.1 lett.c) della L. n. 225/92. Dunque, la cedolare secca al 10% per chi affitta a canone concordato è estesa, oltre ai Comuni ad alta densità abitativa, anche ai Comuni colpiti da calamità naturali per i quali sia stato dichiarato lo stato di emergenza negli ultimi cinque anni. 4

5 SOGGETTI ESCLUSI (Circolare n. 26/E/2011) Non possono accedere al regime agevolato della cedolare secca: tutti i soggetti IRES, in quanto il comma 1 dell articolo 3, D.Lgs. n. 23/2011, fa espresso riferimento alle persone fisiche; le società di persone e le società semplici; gli imprenditori, relativamente ai canoni percepiti per la locazione dei c.d. immobili patrimonio di cui all art. 90, TUIR, cioè di quegli immobili che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività dell impresa ; le persone fisiche che concedono in locazione un immobile non utilizzato come civile abitazione dal locatario (es. appartamento utilizzato dal conduttore come ufficio per la propria attività professionale); i condomini per gli immobili affittati ad uso abitativo, oggetto di proprietà condominiale (si pensi ad esempio all appartamento di proprietà condominiale, affittato al portiere/custode). 5

6 Immobili oggetto dell opzione IMMOBILI OGGETTO DELL OPZIONE Ai fini dell opzione per l applicazione della cedolare secca : l unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie abitative del gruppo A (esclusa l A/10, relativa a uffici e studi privati ); la locazione deve essere ad uso abitativo. Pertanto, la cedolare secca non può trovare applicazione in presenza di immobili che, nonostante risultino accatastati come abitazione civile (A/2), siano in realtà locati ad uso ufficio. Allo stesso modo l opzione è esclusa anche nell ipotesi in cui un immobile accatastato come uso ufficio (A/10) venga locato ad uso abitativo. CASO - LOCAZIONE DEI LOCALI SEPARATA DAL MOBILIO In un contratto di locazione per abitazione parzialmente arredata è stata separata la quota del canone per il godimento dell immobile X euro da quello per il mobilio Y euro, per un canone totale di X +Y euro. L'opzione per la cedolare secca è stata fatta sul canone X+Y intero. È corretto o va tassata solo la quota di godimento dell immobile, mentre la quota Y costituisce reddito diverso? La soluzione che prevede la tassazione di tutto il canone, con il regime della cedolare secca, sembra la più corretta, atteso che l utilizzo dell immobile a scopo abitativo implica l utilizzo indispensabile del mobilio ivi presente. Tuttavia non è nemmeno sbagliato tener conto, in generale, del dettato dell'art. 67, co. 1, lett. h), del Tuir, che considera come redditi diversi "i redditi derivanti... dall'affitto, locazione, noleggio o concessione in uso di veicoli, macchine e altri beni mobili...". Se fosse locato il mobilio, in modo separato rispetto all immobile, a scopo diverso da quello strettamente legato all uso abitativo dell immobile, il reddito potrebbe essere qualificato come reddito diverso e non beneficerebbe dell'imposta sostitutiva dell'irpef e delle addizionali. Misura della cedolare secca ed opzione MISURA DELLA CEDOLARE SECCA L opzione per la cedolare secca da parte del locatore, comporta l applicazione di un imposta sostitutiva dell IRPEF e dell addizionale regionale e comunale nelle seguenti misure: 21% sui canoni relativi a tutti i contratti di locazione (ad esclusione dei contratti a canone convenzionato), compresi quelli non soggetti a registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell anno); 6

7 10% sui canoni relativi ad immobili locati a canone convenzionato di cui all art. 2, comma 3 e all art. 8, Legge n. 431/1998. In tal caso è necessario stipulare un contratto di locazione a canone concordato per un immobile situato in uno dei Comuni elencati dal D.L. 551/1998 e dalle delibere del Cipe. In pratica, tutti i capoluoghi di provincia, molti centri di medie dimensioni e tutti i Comuni confinanti con quelli di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia. Il D.L. 47/2014 permette di avere la cedolare al 10% anche per i contratti concordati stipulati nei Comuni colpiti da calamità naturali nei cinque anni precedenti. Il contratto concordato deve rispettare i parametri, compreso il canone, stabiliti negli accordi locali tra proprietari e inquilini. Il Decreto Interministeriale Infrastrutture-Economia 14 luglio 2004 consente di stipulare i contratti agevolati anche nei centri in cui non è stato siglato un accordo tra inquilini e proprietari in base al D.M. 30 dicembre 2002: è necessario prendere come riferimento l accordo di un Comune vicino e omogeneo per popolazione (oppure, se presente, aggiornare con l indice Istat Foi l importo del vecchio accordo firmato in base al D.M. 5 marzo 1999). Nell iter è possibile farsi assistere dalle associazioni della proprietà edilizia o dai sindacati degli inquilini. 7

8 MODALITÀ DI ESERCIZIO DELL OPZIONE (co. 11, art. 3, D.Lgs. n. 23/2011) Vige l obbligo di comunicare preventivamente all inquilino l esercizio dell opzione (Provvedimento 7 aprile 2011). Il proprietario che sceglie il regime della cedolare secca deve, a pena di inefficacia della scelta fatta, comunicare preventivamente all inquilino, con lettera raccomandata: la scelta per l applicazione della cedolare secca ; la rinuncia alla facoltà di richiedere l aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto, a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. È escluso l utilizzo della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. Il mancato invio della raccomandata porta all inapplicabilità del regime. In caso di più conduttori, l opzione va comunicata a ciascuno di essi. Il Legislatore ha previsto che la comunicazione all inquilino deve essere inviata dal proprietario preventivamente alla scelta del regime della cedolare. In particolare, nel caso di nuovo contratto la raccomandata va inviata: prima della registrazione dello stesso ovvero entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o dalla decorrenza dello stesso, se anteriore); prima del termine di versamento dell imposta di registro se la scelta è effettuata nelle annualità successive. Si ritiene che non sia necessario spedire nuovamente al conduttore la raccomandata contenente la rinuncia agli aggiornamenti del canone anche per il periodo della proroga, quando l opzione per la cedolare secca è stata effettuata in precedenza e quindi la relativa comunicazione sia già stata spedita. La Circolare n. 20/2012 al punto 4 precisa che non è necessario l invio all inquilino di una nuova comunicazione per l annualità che decorre dal 2012 e per quelle successive. Nella comunicazione preventiva all inquilino vanno indicate le seguenti informazioni: data di stipula del contratto; generalità della parte locatrice e conduttrice; opzione per la cedolare (obbligatorio); rinuncia all aumento del canone (obbligatorio); canone annuo vigente al momento di esercizio dell opzione; dati identificativi dell immobile (indirizzo) affittato. 8

9 CONTRATTI IN CUI È ESPRESSAMENTE PREVISTA LA RINUNCIA AGLI AGGIORNAMENTO DEL CANONE Per i contratti in cui il locatore ha espressamente previsto la rinuncia agli aggiornamenti del canone, non è necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione. Tale aspetto è stato chiarito dall Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 26/2011, punto 8.3, con particolare riferimento all applicazione del regime della cedolare secca per l anno Con Circolare n. 20/2012 l Agenzia delle Entrate ha precisato che la medesima conclusione può essere estesa anche ai contratti di locazione che rientrano nella disciplina a regime della cedolare secca, a patto che nel contratto sia espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. - Riproduzione riservata - 9