LE LOCAZIONI TURISTICHE

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1 LE LOCAZIONI TURISTICHE

2 LE LOCAZIONI DI INTERESSE TURISTICO E ALBERGHIERE Necessità di salvaguardare gli interessi delle imprese turistiche e dei proprietari non imprenditori Regime speciale della durata delle locazioni di interesse turistico: art. 27 l. n. 392/1978: Immobili adibiti ad attività di interesse turistico: locazione e sublocazione MIN 6 anni* Immobili adibiti ad attività alberghiere: locazione MIN 9 anni**

3 DISCIPLINA DELLA DURATA MINIMA Ratio: salvaguardare gli ingenti investimenti che presuppone l esercizio di una simile attività ed il valore dell avviamento commerciale Regola: la durata minima fissata ex lege è inderogabile Eccezione: attività che, per sua natura,ha carattere transitorio (fiere, meetings, convegni, banchetti, etc.)*

4 DISCIPLINA DELLA DURATA MINIMA Il contratto di locazione relativo ad immobili utilizzati per attività di interesse turistico si rinnova tacitamente La rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza del contratto Alla scadenza della durata minima il locatore può esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto solo in tre casi ex art. 28 comma 2 e 29 legge 392/78*

5 DISCIPLINA LEGGE n. 392/1978 La rinnovazione può essere legittimamente negata dal locatore soltanto in ipotesi tipiche e tassative: quando, ottenuta la licenza o concessione, costui sia intenzionato a: 1) Esercitare la medesima attività di conduttore; 2) Ristrutturare l immobile (ferma la destinazione alberghiera) ovvero apportarvi notevoli migliorie che ne aumentino la capacità ricettiva che comportino il passaggio ad una categoria superiore (art. 29)

6 DISCIPLINA LEGGE n. 392/1978 In caso di cessazione del rapporto di locazione, il locatore ha l obbligo di corrispondere al conduttore un indennità pari a 18 mensilità per le locazioni alberghiere (art. 34)* Ratio: salvaguardare il valore dell avviamento commerciale Il recesso anticipato del conduttore è ammesso in ogni caso previa comunicazione tramite raccomandata almeno 6 mesi prima (art. 27, 7 e 8 comma)

7 DISCIPLINA LEGGE n. 392/1978 E facoltà del conduttore sublocare l immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore Deroga alla disciplina comune della cessione del contratto ex art.1406 cc La deroga opera solo se contestualmente alla cessione sia trasferita o locata l azienda (dandone comunicazione al locatore) Il locatore può opporsi per gravi motivi entro 30 gg dalla comunicazione*

8 DISCIPLINA LEGGE n. 392/1978 Diritto di prelazione del conduttore in caso di trasferimento a titolo oneroso dell immobile locato da parte del locatore* Tale diritto deve essere esercitato dal conduttore entro 60 gg dal ricevimento della comunicazione (art. 38) In caso di inadempimento dell obbligo da parte del locatore, il conduttore può riscattare l immobile dall acquirente (o dal successivo avente causa) entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di trasferimento (art. 39)

9 AFFITTO DI AZIENDA ALBERGHIERA Si distingue dal contratto di locazione alberghiera per l oggetto: un complesso di beni organizzati per l esercizio dell impresa (può essere eventualmente compreso anche l immobile) Distinzione netta in teoria ma difficile nella pratica* Ricca casistica giurisprudenziale

10 AFFITTO DI AZIENDA ALBERGHIERA Rilievo centrale: salvaguardia del valore aggiunto dato dall avviamento Riflesso: possibilità di una libera pattuizione tra le parti circa la durata del vincolo e l importo dei canoni Il concedente può essere non solo il proprietario dell immobile ma anche il conduttore che ne ha acquisito la disponibilità mediante un contratto di locazione alberghiera (art. 36)

11 Art. 1 comma 9septies legge n. 118/1985 Parificazione, a tutti gli effetti di legge, della locazione alberghiera con il contratto di affitto di azienda allorché l attività alberghiera sia iniziata dal conduttore Consolidato indirizzo della Cassazione: A prescindere dall intenzione delle parti e dalla obiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto, se l attività del conduttore e l organizzazione dei beni che costituiscono l azienda coincidono con la prima destinazione dell immobile all esercizio dell attività alberghiera, sussiste una presunzione assoluta della sussistenza di un contratto di locazione alberghiera (e non di affitto di azienda alberghiera) con la conseguente applicazione della relativa disciplina.

12 Art. 1 comma 9septies legge n. 118/1985 Alla luce dell intervento normativo del 1985 per distinguere tra locazione e affitto si fa riferimento all aspetto dinamico dell attività d impresa e in particolare alla sussistenza del valore aggiunto dell avviamento Se l immobile non è ancora gestito dal concedente -> locazione Se l immobile è gestito dal concedente -> affitto

13 LOCAZIONI AD USO ABITATIVO PER FINALITÀ TURISTICHE Disciplina generale : Capo VI del libro IV (artt cc) Normativa speciale: legge 392/1978 (riformata dalla legge 431/1998) Le particolari istanze sociali sottese alle locazioni di immobili ad uso abitativo* si risolvono in un controllo legale sul contenuto del contratto (durata, forma e pubblicità)** Questi vincoli non si applicano agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche (art. 1 legge n. 431/98)

14 LOCAZIONI AD USO ABITATIVO PER FINALITÀ TURISTICHE Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche restano assoggettati esclusivamente alla disciplina generale della locazione (art cc art. 53 cod. tur.) La definizione della forma e del contenuto del contratto è rimessa all integrale autonomia delle parti.

15 LOCAZIONI AD USO ABITATIVO PER FINALITÀ TURISTICHE Le locazioni di case ed appartamenti per vacanze costituiscono una nuova tipologia contrattuale caratterizzata dalla peculiare ed esclusiva destinazione d uso dell immobile al soddisfacimento di esigenze di svago, riposo e villeggiatura* La durata del contratto è libera

16 I CONTRATTI DI MULTIPROPRIETA E PER LE VACANZE A LUNGO TERMINE

17 LA MULTIPROPRIETA Origine: agli inizi del secolo scorso si diffonde la prassi di talune catene alberghiere di riservare ai loro soci diritti (trasferibili) di godimento di alloggi in hotels del gruppo in periodi di tempo predefiniti ed a prezzi scontati rispetto alle tariffe ordinarie Il rapporto tra cliente e struttura ricettiva era un normale contratto d albergo arricchito da clausole particolari*

18 LA MULTIPROPRIETA Definizione fornita dall art. 69 cod. cons. Il consumatore-acquirente di diritti di godimento ripartito di alloggi necessita di: 1. Un consistente apparato informativo sull effettiva natura del diritto acquistato (a fronte di un considerevole investimento) oltreché sulle carattteristiche dell immobile 2. Di opportune garanzie sulla solidità patrimoniale e finanziaria del venditore*

19 FORME DI MULTIPROPRIETA ELABORATE DALLA PRASSI MULTIPROPRIETA REALE MULTIPROPRIETA AZIONARIA MULTIPROPRIETA ALBERGHIERA

20 MULTIPROPRIETA REALE

21 MULTIPROPRIETA REALE Definizione Contratti aventi ad oggetto diritti reali di godimento di un immobile per un determinato periodo dell anno Acquisto di una quota di comproprietà a) della singola unità immobiliare OVVERO b) dell intera struttura residenziale OVVERO c) di un alloggio su beni mobili quali navi da crociera, roulotte o camper.

22 MULTIPROPRIETA REALE Nel caso sub a) su ogni appartamento sussiste una comunione fra multiproprietari mentre le parti comuni del complesso immobiliare sono assoggettate al regime del condominio* Nel caso sub b) tutto il complesso immobiliare è soggetto a comunione indifferenziata Nel caso sub c) il diritto di godimento insiste su beni mobili che consentono al consumatore di realizzare la finalità di vacanza

23 MULTIPROPRIETA REALE Il valore della quota varia a seconda del periodo acquistato ed è determinato dal regolamento della comunione* Si tratta della tipologia maggiormente garantistica per l acquirente Dato l oggetto del contratto (diritto reale) è necessario l atto notarile Il multiproprietario ha facoltà di disporre liberamente della propria quota sia tra vivi che mortis causa

24 DISCIPLINA Problema degli elevati oneri condominiali* Estremamente discusso è l inquadramento giuridico della figura Tuttavia si concorda nell inquadrare il fenomeno nell ambito della comunione (o del condominio) caratterizzata da un accordo, espresso nel regolamento, sull uso turnario del bene: v. art c.c.

25 MULTIPROPRIETA AZIONARIA

26 MULTIPROPRIETA AZIONARIA Definizione: la proprietà del complesso immobiliare non spetta ai multiproprietari in regime di comunione, ma è di una società per azioni, ai cui soci spetta un diritto personale di godimento turnario dei singoli alloggi Questo diritto personale di godimento turnario è assegnato dal contratto tramite 2 tecniche

27 TECNICHE ATTUATIVE 1) Azioni privilegiate ex art. 2348, comma 2, c.c. come titolo di legittimazione al godimento, gratuito e periodico, dell alloggio e dei servizi connessi. 2) Oggetto del privilegio attribuito alle azioni speciali è il diritto di partecipazione ad una associazione non riconosciuta, comodataria del complesso immobiliare del quale è proprietaria comodante la società per azioni; l associazione concede in sub-comodato i singoli alloggi agli associati per un periodo di tempo predefinito (multiproprietà azionaria indiretta).

28 DISCIPLINA Nella multiproprietà azionaria il diritto di godimento è relativo (diritto personale di godimento turnario), in quanto opponibile solo alla s.p.a. e non ai creditori sociali. Divieto di società di mero godimento ex art c.c.: ma la s.p.a. non si limita a godere dell immobile ma espleta una complessa attività di gestione di tutti i servizi e degli impianti ricreativi (multiproprietà azionarie impure).

29 DISCIPLINA II Divieto di servirsi delle cose sociali per fini estranei a quelli della società: l art c.c. (consenso degli altri soci) non è estensibile alla s.p.a.: ma i diritti personali di godimento dei multiproprietari- azionisti non sono diritti sociali (come il diritto al voto o agli utili) bensì derivano da un diverso contratto (regolamento della multiproprietà) collegato alla vendita delle azioni privilegiate.

30 Giurisprudenza Quando una società per azioni, in base ad un rapporto nascente da convenzione con l'acquirente delle proprie azioni, autonomo dal (seppure collegato al) rapporto sociale cui dà vita tale acquisto, attribuisce al socio, verso un corrispettivo periodico e per un periodo di lunga durata coincidente con quello della società, il diritto personale di godimento dell'immobile e dei servizi comuni per una determinata frazione spazio-temporale (cosiddetta multiproprietà azionaria), tale attribuzione, traendo vita non dallo status sociale, ma dalla separata convenzione fra la società ed il socio, non incontra il divieto posto dall'art.2256 c.c., che impedisce al socio di servirsi del patrimonio sociale per fini estranei a quelli della società, riferendosi il detto divieto all'ipotesi in cui l'utilizzazione di tali cose non trovi titolo diverso dallo status sociale

31 Giurisprudenza II Né qualora con la concessione del suddetto diritto di godimento la società non esaurisca i propri fini sociali, per essere gli stessi comprensivi anche dell'esercizio di imprese (generalmente turistiche, alberghiere o di analoga natura, come nella specie) per la produzione di utili da ripartire fra i soci, può ritenersi insussistente lo scopo di lucro richiesto dall'art.2247 c.c. (Cass. n. 4088/1997).

32 MULTIPROPRIETA ALBERGHIERA

33 MULTIPROPRIETA ALBERGHIERA Definizione alienazione di diritti di godimento di camere di albergo* Non è un tertium genus A seconda delle configurazioni adottate nei contratti di acquisto dei relativi diritti, rientra in una multiproprietà reale o azionaria*