Clima di fiducia, ma non si esaurisce la fase recessiva

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1 anno 58 n Spedizione in Abbonamento Postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n 46) art 1, comma 1. DOB - Filiale di Bologna - In caso di mancata consegna inviare a ufficio di Bologna CMP per la restitizione al mittente che si impegna a versare la dovuta tassa Contiene I.P. ORGANO UFFICIALE L Italia in ritardo nel processo di messa a norma Obbligatoria tra un anno la classificazione dell isolamento acustico Gli ambientalisti premiano i Comuni Rinnovabili L Italia delle fonti pulite nel Rapporto di Legambiente Soluzioni per chi non può accedere al mercato Un analisi delle esperienze in corso di Social Housing in Italia Rivista bimestrale Clima di fiducia, ma non si esaurisce la fase recessiva ISSN Nomisma presenta il I Rapporto sul Mercato Immobiliare 2011

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3 Il timore, per i proprietari immobiliari, è che la montagna abbia partorito il topolino. E partita infatti la cedolare secca, ma sono più le incognite che le certezze. Forti dubbi, infatti, permangono sul destino dei contratti concordati: il provvedimento, tanto atteso da chi possiede una casa data in locazione, prevede solo una lieve differenziazione nel prelievo fiscale, fissato al 21 per cento per il canale libero e al 19 per cento per i canoni agevolati o relativi a immobili ubicati nei Comuni con carenze di disponibilità abitativa e ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe. Una differenza sensibilmente inferiore a quella preesistente, visto che i contratti concordati beneficiavano di un ulteriore detrazione ai fini Irpef del 30 per cento, oltre a quella forfetaria del 15% su tutti i contratti. Inoltre andrà esplicitamente inserita nei nuovi contratti la rinuncia da parte del proprietario a chiedere aggiornamenti del canone, inclusi quelli legati alla variazione dell indice Istat dei prezzi al consumo. Questa clausola, che rappresenta un vantaggio per l inquilino a fronte del beneficio fiscale riservato al proprietario, è esplicitamente prevista dalla legge ed è inderogabile. di Andrea Giansanti* La scelta della cedolare secca è facoltativa, chi vuole può continuare a versare le imposte in base all Irpef, poiché per i redditi bassi, ed anche per quelli medi in caso di contratti concordati, la cedolare rischia di non essere conveniente. La cedolare riguarda solo le persone fisiche proprietarie o titolari di diritti reali di godimento che affittano a uso abitativo immobili e relative pertinenze, locate congiuntamente: sono quindi esclusi uffici o negozi. La nuova disciplina, inoltre, non trova applicazione per le locazioni di immobili a uso abitativo effettuate nell esercizio di attività d impresa e di arti e professioni. Per coloro che registrano un nuovo contratto di locazione, l opzione per la cedolare verrà esercitata direttamente in fase di registrazione, evitando di pagare le imposte di registro e di bollo, che al pari dell Irpef e delle relative addizionali sono sostituite dalla cedolare. Anche chi ha un contratto in essere potrà optare per la cedolare, comunicandolo all inquilino con una raccomandata, nella quale sarà inserita anche la rinuncia agli adeguamenti del canone. Per i contratti già registrati non sarà possibile recuperare le imposte di bollo e di registro versate. In merito alle modalità di versamento dell imposta, da maggio partiranno le scadenze per i pagamenti dell acconto, sia per coloro che usano il modello 730 sia per Unico. Per il 2011 la percentuale è fissata all 85 per cento. Nel caso l acconto non sia dovuto, perché non Spedizione in Abbonamento Postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n 46) art 1, comma 1. DOB - Filiale di Bologna - In caso di mancata consegna inviare a ufficio di Bologna CMP per la restitizione al mittente che si impegna a versare la dovuta tassa Contiene I.P. ORGANO UFFICIALE L Italia in ritardo nel processo di messa a norma Obbligatoria tra un anno la classificazione dell isolamento acustico Gli ambientalisti premiano i Comuni Rinnovabili L Italia delle fonti pulite nel Rapporto di Legambiente Soluzioni per chi non può accedere al mercato Un analisi delle esperienze in corso di Social Housing in Italia Portale d ingresso risulta un importo a debito relativo all anno precedente, come capita spesso per lavoratori dipendenti e pensionati, la cedolare verrà versata a saldo. In una fase di crisi come quella che stiamo vivendo, tra le poche opportunità rimaste a disposizione dei proprietari immobiliari c era proprio quella di locare a canone concordato, garantendosi da un lato una maggiore solvibilità dell inquilino grazie agli importi d affitto più contenuti, e dall altro consentendo di accedere al mercato della locazione a giovani, nuove famiglie, precari, che non hanno la possibilità di sostenere i canoni del canale libero. Ora l auspicio è che le minori agevolazioni fiscali previste dalla cedolare secca possano essere compensate con altri strumenti come maggiori garanzie sui tempi di rientro in possesso dell immobile o assicurazioni sul regolare pagamento dei canoni, che rendano ancora appetibile il canale concordato. anno 58 n Rivista bimestrale ISSN Nomisma presenta il I Rapporto sul Mercato Immobiliare 2011 Clima di fiducia, ma non si esaurisce la fase recessiva In copertina: Le città dell'asppi: Reggio Emilia La difficile situazione è evidenziata anche dai dati del Rapporto Nomisma sul Mercato Immobiliare. Un eccesso di ottimismo aveva spinto, già all inizio dello scorso anno, a ritenere ormai esaurita la fase recessiva che caratterizzava il mercato italiano da oltre un biennio e contestualmente avviata la ripresa, seppure le evidenze in tal senso fossero ancora piuttosto flebili. Tale lettura del quadro congiunturale si fondava tanto sull interpretazione di dinamiche specifiche di settore, quanto su segnali di progressivo miglioramento del contesto macroeconomico. L inversione di tendenza delle compravendite, l attenuazione del calo dei prezzi e la positiva evoluzione del clima di fiducia degli operatori sono solo i principali fattori che inducevano a ritenere archiviata, senza il temuto tracollo, la fase recessiva. I dati provenienti da altri Paesi (Francia, Germania, Belgio e Portogallo) davano ulteriore robustezza all ipotesi di una risalita già in atto che, nell ambito dell omologazione delle dinamiche a livello continentale, avrebbe di lì a poco caratterizzato anche l Italia. E invece l ipotesi di una pronta ripartenza non teneva in debita considerazione le profonde modifiche nel frattempo intervenute nell allocazione del credito da parte delle banche, nel tentativo di ridurre la rischiosità degli impieghi e ripristinare un adeguata solidità patrimoniale. Ora sta anche alla politica trovare risposte per sostenere il settore. *Direttore responsabile di Pietra su Pietra n PIETRA su PIETRA 3

4 S ommario Portale d ingresso 3 I timori dei proprietari e le prospettive del mercato Editoriale 5 Anziché aumenti di volumetrie servono misure di incentivazione alla locazione L ente d ingrandimento 6 Nonostante il clima di fiducia, la fase recessiva del mercato non sembra esaurirsi 8 Il mutuo migliore lo cercano le donne ma lo sottoscrivono gli uomini 10 Dal corridoio alla cucina ad isola, queste le mode degli ultimi 50 anni 12 Due provvedimenti dell Agenzia delle Entrate riguardanti il settore abitativo 13 Obbligatoria tra un anno la classificazione dell isolamento acustico 14 Aumentano gli immobili turistici in vendita, ma si registrano meno transazioni 16 Si indebolisce il quadro del mercato immobiliare e aumentano i tempi di vendita 18 Un analisi delle esperienze di Social Housing in corso in Italia 20 Anagrafe Immobiliare Integrata contro l evasione - Agevolazioni prima casa per eredi e donatari 21 In otto regioni modificate le leggi sul Piano casa 22 L andamento del mercato immobiliare non residenziale 24 Pubblicata la Nota sul mercato immobiliare del IV trimestre Le previsioni sul mercato fotovoltaico da parte di Gifi/Anie 26 Nel secondo semestre 2010 è ripresa la volontà di investimento nel mattone 28 L'Italia delle fonti pulite nel Rapporto di Legambiente Comuni Rinnovabili Viaggio tra i mutui per l acquisto della casa e per la ristrutturazione 31 Torino si candida a diventare Smart City 32 Il mercato delle compravendite e delle locazioni sotto la lente d ingrandimento della Fiaip 34 Curiosità romagnole: viva i caplett! Sede per Sede 36 A Ravenna si parla di sfratti e morosità 37 Siglato a Messina l accordo sugli espropri per il Ponte sullo Stretto Nuovi servizi per i soci Lettere 38 La lettera di un associato al proprio presidente regionale Asppi R ubriche 40 Pagine Sesamo Associazione nazionale degli amministratori di beni immobili 42 La voce del lettore 44 Oasi e giardini 4 n PIETRA su PIETRA

5 E ditoriale Anziché aumenti di volumetrie servono misure di incentivazione alla locazione On. Alfredo Zagatti* N onostante diversi tentativi di rilancio annunciati dal Governo, il cosiddetto piano casa nelle sue varie versioni è fermo al palo. Pochissimi proprietari hanno utilizzato le norme sugli ampliamenti, interpretate in modi diversi dalle legislazioni regionali e dai regolamenti comunali, mentre i piani di housing sociale, destinati a produrre abitazioni da affittare a canoni agevolati sono ancora di là da venire e nella migliore delle ipotesi sarà necessario attendere anni perché da essi scaturisca qualcosa di significativo. Si rafforza in noi la convinzione che l unico piano casa destinato a produrre effetti a breve termine e di impatto sociale positivo sarebbe quello imperniato sul pieno utilizzo del patrimonio abitativo esistente attraverso concrete misure di incentivazione alla locazione anche a canone calmierato. L introduzione della cedolare secca che consente la tassazione separata del reddito da affitto è un primo passo da noi ampiamente sollecitato anche se realizzato in modo limitato, contradditorio e insoddisfacente. I proprietari percettori di redditi medio bassi infatti non avranno nessuna convenienza ad aderire a questa modalità di tassazione ed allo stesso tempo le norme approvate limitano la convenienza a stipulare contratti a canone agevolato riducendo i vantaggi fiscali di cui finora avevano goduto rispetto agli altri contratti. Il ritardo con cui è stata emanata la normativa e l assenza a tutt oggi del provvedimento attuativo mette poi seriamente in forse la possibilità di optare per la cedolare già nel 2011, come previsto dalle norme. La realtà quotidiana di migliaia di proprietari che affittano continua ad essere quella di affitti poco remunerativi, di difficoltà a riscuotere i canoni, di un impetuoso aumento delle morosità e della conseguente necessità di intimare sfratti, di incertezze insopportabili in ordine ai tempi di rilascio degli immobili. In questa situazione ci rivolgiamo a Governo e Parlamento e alle Regioni avanzando tre proposte che potrebbero fornire un contributo serio a modificare la situazione a beneficio dei proprietari, degli inquilini e del mercato dell affitto, in particolare garantendo il rilancio dei contratti a canone calmierato. La prima proposta consiste nella necessità di costituire un fondo di rotazione per garantire i canoni ai proprietari in caso di morosità innanzitutto per i contratti a canone calmierato. Uno strumento di questo genere potrebbe rassicurare i proprietari ed indurli a non abbandonare il mercato della locazione, incentivare la stipula di contratti a canone concordato, consentire, se vi sono i presupposti, di non interrompere il rapporto locatizio. La realtà in moltissimi casi è oggi rappresentata da una morosità che interviene per difficoltà economiche magari temporanee del conduttore che possono essere affrontate con il necessario sostegno sociale. La seconda consiste nella necessità di rivedere la normativa sulle procedure di sfratto ed in particolare i meccanismi di esecuzione per dare certezza nei tempi di rientro in possesso dell immobile da parte dei proprietari. Uno dei modi concreti per dare slancio ai contratti a canone calmierato consisterebbe proprio nel trovare i modi e le forme attraverso le quali il proprietario che stipula questo tipo di contratto (meno remunerativo dal punto di vista del canone) avesse una garanzia in più in ordine ai tempi e alla certezza del rilascio. La terza proposta consiste nel prevedere un incentivo forte in termini di detrazioni fiscali o di abbattimento degli interessi sui mutui per la ristrutturazione di unità abitative oggi non locate, a fronte dell impegno del proprietario ad affittarle per un determinato periodo utilizzando il contratto a canone agevolato. In sostanza và abbandonata l idea (poco produttiva dal punto di vista sociale e negativa dal punto di vista ambientale e territoriale) in base alla quale il disagio abitativo si affronta attraverso la massiccia produzione di nuova edilizia. Le unità immobiliari disponibili in gran parte ci sono. Occorre dare fiducia a chi le possiede per incentivare il loro utilizzo garantendo remunerazione e benefici sociali. *Presidente nazionale Asppi n PIETRA su PIETRA 5

6 L ente d ingrandimento Nomisma presenta il I Rapporto sul Mercato Immobiliare 2011 Nonostante il clima di fiducia, la fase recessiva del mercato non sembra esaurirsi A complicare il quadro concorre la lentezza con cui i prezzi si adeguano alle mutate condizioni di mercato Nonostante la positiva evoluzione del clima di fiducia negli operatori, non sembra ancora esaurirsi la fase recessiva del mercato immobiliare, e non solo per effetto del quadro macroeconomico. È quanto emerge dall ultimo Rapporto dell Osservatorio Immobiliare Nomisma il primo del 2011 che restituisce, in oltre 200 pagine, la fotografia più recente dell Italia del mattone. Un istantanea che inquadra le 13 principali aree metropolitane (oltre a Milano, Roma e naturalmente Bologna, anche Torino, Napoli, Bari, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Padova, Palermo, Venezia-Mestre) e 13 città intermedie (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste, Verona), raccontando di un Italia sospesa, in cui tutti gli attori del sistema dalle famiglie agli operatori economici, alle fonti di credito sembrano chiamati a rivalutare piani, parametri e previsioni. Un eccesso di ottimismo aveva spinto, già all inizio dello scorso anno, a ritenere ormai esaurita la fase recessiva che caratterizzava il mercato immobiliare italiano da oltre un biennio e contestualmente avviata la ripresa, seppure le evidenze in tal senso fossero ancora piuttosto flebili. Tale lettura del quadro congiunturale si fondava tanto sull interpretazione di dinamiche specifiche di settore, quanto su segnali di progressivo miglioramento del contesto macroeconomico. L inversione di tendenza delle compravendite, l attenuazione del calo dei prezzi e la positiva evoluzione del clima di fiducia degli operatori sono solo i principali fattori che inducevano a ritenere archiviata, senza il temuto tracollo, la fase recessiva. I dati provenienti da altri Paesi (Francia, Germania, Belgio e Portogallo) davano ulteriore robustezza all ipotesi di una risalita già in atto che, nell ambito dell omologazione delle dinamiche a livello continentale, avrebbe di lì a poco caratterizzato anche l Italia. La timida ripresa della produzione, associata a tassi di interesse decisamente esigui, restituivano l immagine di un quadro economico di maggiore favore di cui il settore immobiliare avrebbe senz altro beneficiato. L ipotesi di una pronta ripartenza non teneva, tuttavia, in debita considerazione le profonde modifiche nel frattempo intervenute nell allocazione del credito da parte delle banche, nel tentativo di ridurre la rischiosità degli impieghi e ripristinare un adeguata solidità patrimoniale. Per comprendere la rilevanza degli aspetti creditizi nell evoluzione del mercato occorre, innanzitutto, riconoscere il ruolo che l allentamento dei criteri di selezione e il conseguente aumento delle disponibilità economiche hanno avuto nel gonfiare livelli di attività e quotazioni nella fase ascendente del ciclo immobiliare. L infondata convinzione che la finanziarizzazione del contesto avrebbe garantito la sostenibilità di prezzi altrimenti inaccessibili, associata all incapacità di definire in maniera congrua il corrispettivo per il rischio di controparte e settore sia a livello corporate che a livello retail, ha inevitabilmente comportato un innalzamento del grado di dipendenza del settore rispetto al sistema bancario. La maggiore selettività scaturita dalla crisi finanziaria, riducendo la disponibilità di un sostegno divenuto per molti imprescindibile, pregiudica, di fatto, le prospettive di una pronta ripresa. A complicare il quadro concorre, oltre alla debolezza economica della domanda, la lentezza con cui i prezzi del comparto residenziale tendono ad adeguarsi alle mutate condizioni di mercato. Alle abituali lentezze di adattamento riconducibili alla componente di utilizzo insita nell investimento si aggiungono, nel caso italiano, la durata e i costi del processo di recupero coattivo in caso di insolvenza del mutuatario. L inefficienza di tale processo induce le banche ad avere un atteggiamento di disponibilità nei confronti di famiglie e imprese in difficoltà (evitando per queste ultime l immediato rispetto delle condizioni di loan to value in caso di flessione dei prezzi), all insegna della formula extend and pretend, piuttosto che avventurarsi in faticose dismissioni. Il mancato arrivo sul mercato di molti immobili a garanzia di mutui entrati in sofferenza ha, senza dubbio, consentito di non accrescere ulteriormente la pressione ribassista sulle quotazioni. Le capacità negoziali del sistema bancario non paiono, tuttavia, illimitate, soprattutto nella prospettiva che il progressivo innalzamento dei tassi di interesse determini un ampliamento delle sofferenze. Gli immobili a garanzia di crediti de- 6 n PIETRA su PIETRA

7 L ente d ingrandimento teriorati da una parte e l ingente mole di invenduto dall altra, rappresentano un ostacolo al momento insormontabile sulla via della ripresa. In assenza di una repentina correzione al ribasso dei prezzi (specie delle localizzazioni secondarie) e di un allentamento dei criteri di concessione del credito è, infatti, impossibile ipotizzare che l offerta attuale e prospettica trovi riscontro nelle autonome capacità di assorbimento della domanda. La lunga fase espansiva recente ha interessato in maniera pressoché omogenea l intero mercato immobiliare italiano, evidenziando una difformità sostanziale rispetto al ciclo precedente, come si può apprezzare, a livello intracomunale, dal profilo della curva che rappresenta il rapporto tra quotazioni centrali e periferiche e, a livello nazionale, dal tasso di volatilità dei prezzi tra i diversi contesti urbani. Non si è trattato di un fenomeno solo nostrano, a conferma del ruolo che il mutamento del contesto finanziario ha avuto nell orientamento delle dinamiche immobiliari su scala continentale. L apprezzamento pressoché analogo in termini percentuali di prime locations e mercati periferici ha portato i valori di questi ultimi a discostarsi in maniera eccessiva rispetto ai livelli di incidenza dell area di lungo periodo. Non deve sorprendere, dunque, che proprio in corrispondenza delle localizzazioni secondarie negli ultimi anni si sia registrato un autentico tracollo delle compravendite e non si rilevino tuttora segnali di ripresa, a differenza di quanto accade nei mercati urbani del Centro-Nord, dove peraltro la capacità di tenuta è risultata di gran lunga superiore, anche in virtù dell apporto tutt altro che trascurabile garantito dalla componente di investimento. Se la correzione al ribasso dei prezzi registrata nei contesti urbani, per quanto modesta rispetto alle nuove condizioni di mercato venutesi a creare, ha senza dubbio avuto un ruolo nell arginare l arretramento dei livelli di attività, la perdurante rigidità delle quotazioni nei mercati minori, per contro, pregiudica tuttora qualsiasi possibilità di ripresa. Al di là delle differenze territoriali, è evidente si ponga un problema di generale sostenibilità degli attuali valori di mercato. Un attenta analisi delle disponibilità reddituali delle famiglie e dell onerosità e accessibilità del mercato creditizio, in relazione ai prezzi delle abitazioni, restituisce un immagine nient affatto tranquillizzante. L idea secondo cui gli irrisori tassi di interesse comportino necessariamente una maggiore facilità di accesso al credito rischia di rivelarsi fuorviante, se non verificata alla luce delle effettive politiche di allocazione del sistema bancario. L attenzione che, in questa fase, soprattutto i grandi gruppi dedicano a preservare lo stock di mutui in essere ed, eventualmente, a contendere le posizioni dei competitor, rivela il minore interesse per il mercato dei flussi (anche a causa dell impossibilità di un corretto pricing in funzione del rischio), con inevitabili ricadute negative sul numero di transazioni immobiliari. La ponderazione delle diverse componenti spinge a propendere per l inaccessibilità del mercato alle attuali condizioni per una notevole quota della domanda potenziale. Un arretramento dei prezzi, soprattutto nelle localizzazioni secondarie, associato ad una politica creditizia meno selettiva nei confronti delle nuove operazioni, continuano a sembrare condizioni imprescindibili per un effettiva ripartenza del mercato. Una situazione di stallo, dunque, dove tutti gli attori del sistema, senza eccezioni, sembrano accomunati dall incertezza sui valori di mercato. Quanto vale davvero questo immobile? Per dare una risposta più affidabile ad un interrogativo che si fa pressante, Nomisma ha messo a punto un nuovo strumento di valutazione l indice di illiquidità - presentato contestualmente al Rapporto, che misura la capacità di un immobile di essere prontamente trasformato in moneta, senza significative perdite in conto capitale. Il nuovo indice, nella sua prima formulazione, tiene conto non solo degli elementi tradizionali, ma anche degli sconti che vengono praticati sulle transazioni (cresciuti nel 2010 in tutti i mercati segmenti, ad eccezione delle abitazioni nelle gradi aree urbane) e dei tempi medi di vendita che continuano a dilatarsi. Applicato ai 13 maggiori centri urbani osservati nel periodo , l indice rivela che a fine 2010, nel segmento delle abitazioni nuove e usate l area meno illiquida risulta essere quella di Milano (con domanda in aumento e sconti bassi, livelli di compravendite ancora esigui, tempi di vendita elevati e prezzi ai minimi), mentre Palermo si colloca all estremo opposto. Un parametro di performance prezioso - perché ancorato più saldamente alle dinamiche di mercato territoriali - al servizio non solo degli operatori e delle fonti di credito, ma anche delle famiglie, impegnate a valutare un acquisto o una dismissione in un contesto in cui i prezzi sembrano voler resistere al calo delle compravendite. I dati previsionali sui prezzi degli immobili nelle 13 grandi aree urbane, d'altronde, sembrano confermare questo andamento. L osservazione della dinamica media dei valori di compravendita porta infatti a prevedere per il biennio 2011/2012 variazioni di modesta entità sulle quotazioni delle abitazioni (+0,6% per il secondo semestre del 2011; + 1,9% nel secondo semestre del 2012), disegnando anche per il futuro un quadro di stagnazione del settore. n PIETRA su PIETRA 7

8 L ente d ingrandimento L identikit del mutuatario tramite l analisi delle agenzie di mediazione creditizia Il mutuo migliore lo cercano le donne ma lo sottoscrivono gli uomini L età media dei contraenti è di 39 anni, e otto su dieci sono lavoratori a tempo indeterminato Una nuova rilevazione sul mercato dei mutui effettuata grazie alla capillarità delle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, presenti in buona parte delle province italiane - per un totale di 330 agenzie affiliate ha permesso di approfondire in modo scientifico e dettagliato la situazione italiana ed individuarne caratteristiche e tendenze. L indagine parte dai dati provenienti dalle agenzie di tutta Italia che, attraverso una piattaforma informatica, pervengono all Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. E stato selezionato un campione di circa mutui erogati in Italia nel II semestre Si tratta quindi di dati reali, in quanto riferiti a situazioni concrete di migliaia di individui che hanno fatto ricorso ad un finanziamento; capillari poiché sono oltre 330 le agenzie sul territorio nazionale che partecipano all invio dei dati sul mercato; scientifici perché vengono raccolti ed analizzati da esperti in maniera puntuale e metodica. Il campione, rappresentativo dell universo famiglie, è nazionale e stratificato per macroaree (Nord Occidentale, Nord Orientale, Centrale, Meridionale, Insulare). Vengono prese in esame solo pratiche erogate e certificate dalla società franchisor. In alcuni casi una pratica di finanziamento può essere intestata a due soggetti; volendo tracciare l identikit di chi ha acceso un mutuo ipotecario nel periodo analizzato, l Ufficio Studi Gruppo 8 n PIETRA su PIETRA Tecnocasa ha preso in considerazione il solo primo intestatario. Attorno a tale soggetto, definito dunque mutuatario tipo, verranno analizzate le caratteristiche socio-demografiche che lo caratterizzano. «Le informazioni riguardanti le operazioni di finanziamento affermano gli sviluppatori della rilevazione - erogate attraverso le reti di mediazione creditizia Kìron ed Epicas vengono analizzate periodicamente per realizzare rapporti trasversali su argomenti quali caratteristiche del mutuatario, tipologia di prodotto, durata media, importi richiesti, tracciando un quadro aderente all attualità socio-economica del Paese. Tali indagini hanno carattere nazionale, con un approfondimento per macroaree. Le informazioni ricavate, proprio perché rilevate sulla base di dati concreti, possono fornire preziose indicazioni sulle scelte operate dalle famiglie italiane in fatto di finanziamento. Questa prima analisi riguarda le caratteristiche socio-demografiche di coloro che accendono un mutuo ipotecario. Sono stati quindi presi in esame elementi quali il sesso, l area di provenienza, l età e la professione. I risultati derivati permettono di delineare il profilo delle famiglie che hanno avuto accesso al finanziamento casa e costituiscono una base informativa per capire le tendenze in atto nel nostro Paese». L indagine è partita con l analizzare la componente sesso del mutuatario tipo : a livello nazionale il mutuatario tipo è donna nel 24% dei casi; il restante 76% identifica la componente maschile. Scendendo in profondità ed analizzando il campione suddiviso nelle cinque macroaree italiane, emerge una situazione tendenzialmente uniforme, con una prevalenza della componente maschile nella macroarea Meridionale. In considerazione del fatto che i dati sono raccolti su base nazionale, la provenienza del mutuatario tipo risulta molto frammentata. «Abbiamo dunque concentrato l analisi proseguono i rilevatori - sul luogo di nascita dell individuo, cercando di capire se è nato in Italia o all estero. Ne emerge che nel II semestre 2010 l 87% di coloro che hanno acceso un finanziamento è di provenienza italiana, mentre il 13% è straniero. Rispetto a qualche anno fa la tendenza è cambiata. L accesso al credito ipotecario si è particolarmente concentrato su soggetti nati in Italia. Soffermandoci sulla componente non italiana (rappresentata dal 13%), l 8,6% è Europeo ed il rimanente 4,4% proviene dagli altri continenti». Analizzando la provenienza per macroarea si delinea uno spaccato particolarmente disomogeneo: se infatti la componente non italiana è particolarmente alta al Nord, con una punta del 29%, nella macroarea Nord-Orientale, questa scende al 3% nella macroarea Meridionale ed in quella Insulare. Ne deriva che i mutuatari nati all estero che abitano in Italia sotto-

9 L ente d ingrandimento scrivono un finanziamento per l acquisto di un immobile principalmente al Nord e nel Centro Italia. L età media di chi sottoscrive un mutuo ipotecario è di 39 anni e quasi la metà del campione (43%) è compreso nella fascia che va dai 30 ai 39 anni. Per la restante parte nel 26% dei casi il mutuatario ha un età compresa tra 40 e 49 anni. La fascia più giovane, da 18 a 29 rappresenta il 18%. Più bassa la presenza di mutuatari sopra i 50 anni, 9% tra i 50 e i 59 anni e solo il 4% oltre i 60 anni. Analizzando l età media dal punto di vista geografico e confrontando il risultato ottenuto nelle cinque macroaree italiane viene evidenziato come tendenzialmente l età del mutuatario tipo aumenti man mano che si scende verso il Sud: più giovane nelle regioni del Nord con 38 anni di media sia nell area Nord Occidentale che in quella Nord Orientale, meno giovane nella macroarea Insulare con un età media di 40 anni. Ulteriore indice che l indagine è andata ad analizzare nell identikit socio-demografico è quello relativo alla tipologia di professione che il mutuatario tipo svolge. Le professioni vengono accorpate come segue: - Dipendente a tempo indeterminato - Dipendente a tempo determinato - Lavoratore autonomo - Libero professionista - Pensionato - Altro Il quadro generale che ne emerge è il seguente: circa 8 mutuatari su 10 sono dei lavoratori a tempo indeterminato. Nelle macroaree centrale e meridionale si ha una maggiore concentrazione delle figure professionali lavoratore autonomo e libero professionista rispetto alle altre macroaree. Comprare casa è un passo importante. E per scegliere il mutuo adatto ci vuole molta pazienza. È forse questo il motivo per cui a cercare la migliore offerta per il finanziamento sono soprattutto le donne, anche se poi a sottoscrivere il contratto è l uomo. Ad affermarlo, numeri alla mano, è Mutui.it: secondo i dati ricavati dal sito, alle donne sembra spettare la fase informativa che precede la richiesta del finanziamento (63% fra quelli che confrontano le tariffe), ma sono poi gli uomini a formalizzare la domanda agli istituti di credito (oltre l 80% di chi arriva alla richiesta formale). In media ogni mese si rivolgono al sito per fare un preventivo più di 200 mila persone, con punte di oltre 380 mila. Anche chi si affida a Mutui.it ha un età media di 39 anni e nel 70% dei casi chi ha richiesto un mutuo tramite il comparatore online cercava un finanziamento per l acquisto della prima casa. n PIETRA su PIETRA 9

10 L ente d ingrandimento Un indagine di Immobiliare.it ci dice com è cambiata la nostra casa Dal corridoio alla cucina ad isola, queste le mode degli ultimi 50 anni Un altra evoluzione importante nella distribuzione delle stanze è quella riservata alla cucina 10 n PIETRA su PIETRA La società cambia e con essa la casa in cui viviamo. Immobiliare.it, il principale sito del settore, ha analizzato le mode che hanno trasformato le nostre abitazioni negli ultimi 50 anni scoprendo (o riscoprendo) delle cose piuttosto curiose. Dalle richieste degli oltre 6 milioni di italiani che ogni mese cercano casa sul web, è emerso che il balcone è il primo grande escluso dalle necessità della casa moderna. Il sempre maggiore bisogno di spazi e il minor tempo a disposizione per darsi alla cura delle piante, lo stanno trasformando via via in stanza con vetrate o giardino d inverno e, numeri alla mano, oggi meno del 18% degli italiani cerca una casa col balcone. Nel corso degli ultimi 50 anni, però, sono tanti i casi di stanze o ambienti che in poco tempo sono passati dall essere considerati irrinunciabili all essere evitati come se fossero il peggior errore possibile nel progettare una casa. Il primo e più lampante esempio è quello del corridoio. Assolutamente importante, a livello di spazio occupato, in ogni casa costruita fino agli anni ottanta, è poi scomparso da tutte le planimetrie delle nuove abitazioni diventando il sinonimo di spazio sprecato. Altrettanto si può dire per l ingresso che, soprattutto negli immobili costruiti a cavallo degli anni 60 e 70, non rappresentava solo una zona di passaggio per entrare in casa, ma era il biglietto da visita dell appartamento ed era esso stesso una stanza. Fra la fine degli anni 80 e, soprattutto, nei 90 questo concetto muta radicalmente, la porta d ingresso introduce subito nel salotto, il cuore della casa, che difficilmente viene separato e diventa, per dirla all inglese, living. Un altra evoluzione importante nella distribuzione della stanze è quella vissuta dalla cucina; fulcro e cuore della casa nell Italia dei decenni scorsi, è pian piano diventata sempre più piccola per poi scomparire ed essere inglobata in altre stanze. Oggi vive una seconda giovinezza e diventa grande, anzi, grandissima. Stando ai dati di Immobiliare.it, se a livello totale il 16% di chi cerca casa richiede esplicitamente una cucina ad isola, nella fascia medio alta questa percentuale arriva al 38% e il 14% di

11 L ente d ingrandimento queste richieste arriva addirittura a specificarne la marca. «Alla base di queste modifiche - afferma Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare. it - risiedono ragioni economiche, ma sono intervenute anche variazioni di carattere sociale. Il numero crescente di single, la madre sempre più spesso lavoratrice e, non ultima, la fame di spazi. Le cucine tradizionali, ad esempio, resistono soprattutto nel Sud d Italia mentre al Nord la cucina assume spazi enormi e diventa oggetto di arredamento vero e di design con l isola-fuochi o i banconi all americana. Anche questi ultimi un must negli anni 80». Il progresso tecnologico, anche se può sembrare strano, spesso rende inutili alcuni ambienti. E stato così per lo studio, una stanza che veniva usata fino agli anni 90 come luogo di lettura, di ascolto della musica o di relax ma anche, per i professionisti soprattutto, come luogo dove svolgere parte dell attività lavorativa. Questa stanza, tipica delle case delle famiglie socialmente medio alte, ha avuto periodi di grande richiesta soprattutto negli anni 80, ma oggi, in un momento in cui, le connessioni wi-fi, la tecnologia e la sua portabilità permettono di lavorare in qualsiasi stanza, è quasi del tutto scomparsa dalle planimetrie italiane. Si può dire che anche il ripostiglio abbia rappresentato una moda immobiliare. Soprattutto al Nord aveva la funzione di lavanderia e dato che era già presente la predisposizione per tutti gli attacchi necessari, veniva ricavato sacrificando un pezzo della cucina. Nel ripostiglio si stipava di tutto: non solo le cose necessarie alla pulizia e al riordino della casa, ma anche valigie, giochi in disuso, vestiti di carnevale o scatoloni con decorazioni natalizie e statuine del presepe. Negli anni a cavallo fra i 90 e il 2000, però, la lavatrice esce dal ripostiglio per entrare (sia pure con forme di design meno classiche) nei bagni o, addirittura, nella cucina stessa, mentre scatoloni e valigie prendono il volo e vengono stipati nei controsoffitti (la fame di metri quadri è talmente grande che si comincia a pensare come sfruttare i soffitti, e ci si riesce) o si inabissano in cantine e garage nelle parti comuni dei condomìni. Un altra moda immobiliare (anche questa volta soprattutto femminile ) è stata quella della cabina armadio. In questo caso (il periodo in cui si comincia a diffondere e la fine degli anni 90, per poi imporsi prepotentemente negli anni 2000 e resistere tutt oggi in molti contesti) non sempre è necessaria una stanza in più: grazie a sistemi modulari che si adattano a ogni esigenza si possono comporre soluzioni su misura che sfruttano le pareti al centimetro. Possono quindi bastare pochi metri quadrati per avere uno spazio per gli abiti (e le scarpe) comodo e ben organizzato. È stata poi la volta dei secondi bagni ciechi (inconcepibili negli anni 60), ma oggi una vera e propria risorsa (anche per il venditore che può vantare un secondo bagno, magari di soli 4 metri quadrati). Anche qui non ci sono vie di mezzo e se il secondo bagno può essere cieco, soprattutto nelle case di fascia medio alta, il primo diventa veramente enorme con dimensioni spesso comprese fra i 12 e i 15 metri quadri. Ci sono poi delle mode che riguardano gli elementi di rifinitura; dai pavimenti alle pareti, dagli infissi ai soffitti. Partendo dai pavimenti, fino agli anni 70 ogni stanza aveva un tipo di piastrelle diverso da quello della stanza attigua, poi è stata la volta delle moquette (oggi considerate il paradiso dell acaro e dello sporco) mentre ora viene usato quasi ovunque il parquet, ormai diffusissimo persino negli uffici. Analoga considerazione può essere fatta per l idea di soppalcare le stanze: pochi decenni fa non era un abitudine in uso, ma gli ambienti limitati e le necessità di avere maggior spazio a disposizione senza potersi permettere una casa più grande, ne ha diffuso la consuetudine. Non solo si opera un abbassamento del soffitto dove collocare valigie e oggetti di uso non frequente, ma si va a creare, dove un altezza adeguata lo permette, una vera e propria stanza. Un ultima nota va fatta riguardo alle pareti. Questo è l elemento della casa più assimilabile al suo vestito e quindi, più influenzato dalla moda del momento: dalla tappezzeria che adornava le pareti delle case fino agli anni 70, al monocolore dei decenni successivi fino allo spugnato, lo stucco veneziano e le tinte trendy proprie dei nostri tempi. Oggi invece tutte le case nuove o rinnovate hanno almeno una parete colorata! n PIETRA su PIETRA 11

12 L ente d ingrandimento L imposta sostitutiva sui contratti di leasing immobiliare si paga direttamente via web Due provvedimenti dell Agenzia delle Entrate riguardanti il settore abitativo Via libera anche per l aliquota Iva agevolata per i lavori di miglioramento sulla prima casa L Agenzia delle Entrate ha adottato due provvedimenti che riguardano il settore abitativo. Innanzitutto, largo al nuovo canale telematico per versare l imposta sostitutiva sui contratti di leasing immobiliare. Dall 8 marzo il tributo può essere pagato direttamente in rete, usando i servizi web messi a disposizione dall Agenzia delle Entrate. Lo prevede un provvedimento del direttore dell Agenzia, che dà il via alla procedura per il pagamento online dell imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale dovuta sui contratti di locazione finanziaria relativi a beni immobili. Con lo stesso atto, l Agenzia cambia il look ai modelli 69 e Cdc, da compilare rispettivamente per chiedere la registrazione degli atti di locazione, affitto e comodato di immobili e per comunicare i dati catastali in caso di cessione, risoluzione e proroga degli stessi contratti. Il restyling dei modelli va di pari passo con l approvazione delle istruzioni e delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica. Queste ultime potranno essere utilizzate da martedì prossimo, anche se il vecchio tracciato resterà comunque attivo per sessanta giorni. Un doppio binario a tutela dei rapporti tra cittadino e Amministrazione. In particolare, il provvedimento mette il sigillo su una serie di modifiche che tengono conto delle novità introdotte nella fase di conversione in legge del dl 78/2010. Infatti, l articolo 19, comma 16, dell ultima manovra economica prevede che nei territori in cui vige il sistema tavolare le regioni a statuto speciale e le province autonome adottino disposizioni volte ad assicurare il coordinamento con l ordinamento tavolare. A questo proposito, vale la pena di ricordare che il sistema tavolare è un tipo di ordinamento catastale utilizzato nelle province di Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano e in alcuni Comuni delle Province di Udine, Vicenza, Brescia e Belluno. Si differenzia dal catasto ordinario per la modalità di conservazione e per il diverso rilievo giuridico delle sue risultanze. Infine, con il provvedimento in oggetto, l Agenzia dà l ok anche alle nuove specifiche tecniche per inviare telematicamente le denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici e per versare le relative imposte. L Agenzia delle Entrate ha dato anche il via libera all aliquota Iva agevolata al 4 per cento per i lavori edilizi di miglioramento sulla prima casa. È questo, in sintesi, il contenuto della risoluzione n. 22/E, con cui l Agenzia riconosce la possibilità di applicare l Iva in misura ridotta agli interventi extracapitolato commissionati a una ditta appaltatrice da un contribuente in possesso dei requisiti prima casa. Un agevolazione valida a patto che l immobile rimanga un abitazione non di lusso anche dopo l esecuzione dei lavori. Nel dettaglio, la risposta dell Agenzia prende le mosse dall istanza di interpello presentata dal socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa che realizza alloggi abitativi non di lusso dando in appalto i lavori a un impresa costruttrice. Questa è stata incaricata in corso d opera di realizzare una serie di interventi aggiuntivi qualificabili come migliorie e fatturabili, secondo l interpellante, con l Iva al 4 per cento. Un parere condiviso dall Agenzia, secondo cui i lavori di miglioramento svolti dall appaltatore su richiesta del singolo socio non sono classificabili come interventi di ristrutturazione edilizia, dato che l alloggio non è ancora completamente realizzato. Al contrario, queste prestazioni rientrano nel processo di costruzione del fabbricato e consistono nell inserimento di materiali particolari o nell uso di accorgimenti costruttivi destinati a rendere la prima casa più funzionale. Di conseguenza, nulla osta all applicazione ai lavori extracapitolato del regime Iva agevolato, di norma riservato ai fabbricati costruiti ex novo. 12 n PIETRA su PIETRA

13 Obbligatoria tra un anno la classificazione dell isolamento acustico Il prossimo anno entrerà in vigore la direttiva dell Unione Europea che prevede la classificazione dell isolamento acustico secondo il numero di decibel che ogni locale è in grado di assorbire. In risposta a questi test verrà determinata una classifica simile a quella attualmente in uso per la classificazione energetica degli immobili e i parametri di qualità nella realizzazione di un edificio residenziale si arricchiranno di un elemento chiave per il benessere abitativo. Secondo un analisi condotta da Gruppo Immobiliare.it attraverso i dati raccolti dal suo sito NuoveCostruzioni.it, il 10% dei cantieri in Lombardia viene realizzato con criteri che permetterebbero una collocazione in classe B o superiore; in Emilia Romagna il 9% rispetta gli stessi criteri e se queste sono le regioni italiane meno in ritardo nel recepire la norma, dall altra parte in Calabria solo il 2% dei cantieri sembra essere pronto a costruire nel rispetto delle nuove regole. Il clacson delle auto imbottigliate nel traffico che ti sveglia all improvviso, i tacchi della vicina del piano di sopra che non ti permettono di addormentarti, il corso di violino del figlio dei dirimpettai che disturba il sonno; spiacevoli esperienze che chi abita in città ed in un condomino ha vissuto. Chiunque abbia condiviso queste esperienze è cosciente della brutta sensazione, del profondo fastidio che ne derivi, di come ci si senta quasi aggrediti nella propria casa, con conseguente perdita della tranquillità soprattutto quando certi episodi sono frequenti e ripetuti. L ente d ingrandimento In Lombardia solo sei costruttori su cento si dichiarano pronti a realizzare immobili in classe A Nonostante i costi siano tutt altro che esorbitanti, l Italia è ancora molto indietro nel processo di messa a norma «Questi problemi afferma Carlo Giordano, amministratore delegato del Gruppo Immobiliare.it - rientrano nella sfera del cosiddetto comfort abitativo, che riguarda quasi tutte le case costruite in Italia prima del 1995, anno in cui venne promulgata la Legge Quadro sull Inquinamento Acustico, con cui, per la prima volta, venivano fissati i principi dei requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti per realizzare abitazioni più vivibili e confortevoli». Ma quanto costa la realizzazione di un appartamento che garantisca un buon isolamento acustico? In fase di costruzione i prezzi sono abbastanza conte- nuti. Secondo gli studi effettuati da NuoveCostruzioni.it, per un bilocale di 60mq in un condominio il costo si aggira sui 1000 euro, mentre per un trilocale di 90mq la cifra è di circa 1200 euro, ovviamente questi costi sono indicativi e possono variare fortemente in funzione del numero di finestre, delle prese d aria, della presenza o meno di fonti di rumore (come ad esempio impianti di condizionamento, deumidificazione, caldaie, ascensori, ecc). Sensibilmente più elevati sono i costi di interventi su una casa già esistente, senza considerare i grossi disagi che lavori di questo tipo comportano, anche solo per sostituire i serramenti e le prese d aria il costo si aggira sui 1000 euro ad infisso. Nonostante i costi per isolare acusticamente gli immobili nuovi siano tutt altro che esorbitanti, l Italia è ancora molto indietro nel processo di messa a norma e in Lombardia, come detto regione in testa alla classifica delle nuove costruzioni silenziose, solo il 6% dei costruttori si dichiarano pronti e già attrezzati per soddisfare appieno i criteri per realizzare immobili che possano ottenere la classe A. Con queste premesse è piuttosto facile capire il motivo per cui l implementazione della norma, varata dalla UE nel 2008 con un limite massimo di 2 anni per la ratifica da parte dei singoli Paesi membri, sia stata posticipata sia nel 2010 che nel E se tanto ci dà tanto, anche nel 2012 dovremmo continuare a sopportare gli zoccoli del vicino n PIETRA su PIETRA 13

14 L ente d ingrandimento Dopo gli incrementi sui prezzi di vendita fino al 2007, si assiste ad un rallentamento fisiologico della domanda Aumentano gli immobili turistici in vendita, ma si registrano meno transazioni Le località più ricercate sono Courmayeur, Madonna di Campiglio, S. Margherita Ligure, Forte dei Marmi, Capri e Porto Cervo 14 n PIETRA su PIETRA Il comparto immobiliare del mercato residenziale della seconda casa in Italia non corre più come in passato. Tuttavia si nota un segmento positivo che nel complesso dell economia nazionale gioca un ruolo determinante, soprattutto per la consistente offerta di ricettività delle case vacanza in Italia. Secondo l Osservatorio immobiliare turistico della Fiaip, dopo i forti incrementi sui prezzi di vendita registrati fino al 2007, si assiste ad un rallentamento della domanda da considerarsi fisiologico. A ciò si è aggiunta la crisi mondiale che ha, ovviamente, investito anche il mercato immobiliare turistico nel corso del La stretta creditizia messa in atto dall intero sistema bancario ha inoltre penalizzato quel 40% di italiani che faceva ricorso ad un mutuo per acquistare la seconda casa, facendo registrare un decremento del finanziato a circa il 25% nel segmento turistico. Malgrado ciò, il mercato immobiliare delle seconde case tiene e continua l aumento degli immobili messi in vendita (+10%). Lieve diminuzione dei prezzi delle compravendite in quasi tutte le località, in calo anche il numero delle transazioni ( -14%) In generale, secondo Fiaip, nel 2010 si è riscontrata una tendenza al ribasso per gli immobili turistici ed una sostanziale stabilità per gli immobili vicini ai centri di interesse, fattore che, oltre alla possibilità di accedere ai servizi, allo stato dell immobile ed alle differenze stagionali, determina variabili di prezzo anche piuttosto ampie. Il report turistico Fiaip 2010 ha preso quest anno in esame alcune località turistiche tra le più ricercate in termini di investimento da stranieri ed italiani. Tra tutte le località considerate, sei fanno registrare anche nel 2010 dei massimali superiori ai dieci mila euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di pregio. Di queste fanno parte Courmayeur e Madonna di Campiglio e le località balneari di S. Margherita Ligure, Forte dei Marmi, Capri e Porto Cervo. Spiccano tra queste le quotazioni di compravendita della località trentina di Madonna di Campiglio, attestandosi fra e euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di particolare pregio, fra e euro per le abitazioni centrali e valori di compravendita inclusi tra i e euro al metro quadro per gli immobili semicentrali e Capri dove un immobile bilocale di pregio può costare Euro al metro quadro. A Forte dei Marmi, Porto Cervo e Courmayeur si è rilevata una sostanziale stabilità dei valori rispetto all'ultima rilevazione mentre sono in leggera contrazione le quotazioni a S. Margherita Ligure. Da segnalare inoltre come sia le Isole Pontine che le Isole Eolie siano località particolarmente ricercate: sono sempre di più coloro che investono su queste isole dove si registrano prezzi medi per abitazioni di pregio tra i 3500 e 8000 euro al metro quadro, mentre nel Lazio a Sperlonga la stessa tipologia di abitazione può costare 8000 euro al metro quadro. Chi compra seconde case in Italia lo fa anche allo scopo di investimento ed è solitamente un acquirente molto attento che cerca immobili in buono stato. In questo caso il ricorso ai mutui bancari è frequente: nel 25% degli acquisti di immobili ad uso turistico molti sono stati stipulati per un importo pari a circa il 60% del prezzo dell immobile. Sono le famiglie con bambini le protagoniste di questo segmento di mercato: le agenzie immobiliari hanno stipulato, infatti, nel corso del 2010 secondo Fiaip un contratto di compravendita su cinque e un contratto di affitto su quattro con questa tipologia di clientela. Metà delle abitazioni richieste come seconde case ha una superficie inferiore ai 60 metri quadrati, seguite dalle case di medie dimensioni che si attestano sul 34,7%, e gli immobili che superano i 120 metri quadrati sono soltanto il 15,3% del mercato intermediato dagli agenti immobiliari. Per quanto riguarda le previsioni per il primo semestre 2011 relativamente alla media delle previsioni sui prezzi di compravendita al metro quadro, secondo le indicazioni degli agenti immobiliari della Fiaip si assisterà ad un calo contenuto dei prezzi per ogni categoria di immobili. La variazione sarà meno marcata per le abitazioni di pregio e centrali (rispettivamente -2,50% e -3,25%), leggermente più marcata nel caso delle abitazioni periferiche (-5,15%). La variazione dei prezzi per la Fiaip a livello nazionale dovrebbe dunque attestarsi per gli immobili turistici sull ordine del meno 2/3%. «Il ruolo del turismo è fondamentale per il nostro Paese dichiara Patrizia Diemoz, vicepresidente nazionale Fiaip, con delega al Turismo - anche se permane fortemente il carattere stagionale: i mesi da giugno a settembre rac-

15 L ente d ingrandimento colgono la maggior parte delle presenze ma anche i mesi di maggio e ottobre sono quelli preferiti dai turisti stranieri, al contrario nelle località di montagna i mesi più utilizzati sono da dicembre a marzo. La stagionalità è un problema del nostro turismo proprio perché le strutture spesso restano chiuse nel restante periodo e non vengono sfruttate completamente». Anche la Fimaa, Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari, ha sviluppato un analisi sul mercato immobiliare turistico, da cui è emerso che lo scorso anno non è mutata rispetto al 2009 la percentuale degli italiani che, durante la stagione estiva, ha trascorso un periodo di vacanza in un appartamento: 38,8%. Rispetto allo scorso anno si riducono gli ospiti di parenti e amici a scapito di quanti sceglieranno di soggiornare in un appartamento in affitto (+1,9%) o nella casa di proprietà (+0,8%). «Il desiderio di disporre di una casa al mare, in montagna o al lago è forte - commenta Fabrizio Savorani, Responsabile Turismo della Fimaa, la più antica e numerosa Associazione degli Agenti Immobiliari Italiani, aderente a Confcommercio - e per questo non si rilevano grosse differenze nei prezzi rispetto al 2009, calanti, al lordo dell inflazione, appena dello 0,6% nelle località di mare e dello 0,1% in quelle lacuali e montane». L indagine, frutto di interviste con agenti immobiliari di tutta Italia associati a Fimaa, ha evidenziato una situazione di difficoltà, tuttavia, nelle compravendite turistiche. Dopo essere calate del 20% nel 2009 rispetto all anno precedente, nei primi sei mesi del 2010 hanno mostrato qualche debole segnale di miglioramento, per una riduzione percentuale tendenziale sui primi sei mesi 2009 intorno al -15%; mentre la richiesta di affitti per la stagione estiva è rimasta stabile. Nelle località turistiche considerate, in media, a differenza di quanto rilevato nel 2009, lo scorso anno sono calati i prezzi massimi medi (indipendentemente dalla zona urbana considerata), mentre quelli minimi mostrano una stabilità per le località marine ed una crescita in grado quasi di compensare interamente l inflazione media di periodo per quelli della montagna o del lago. Ciò trova plausibile giustificazione in una maggiore trattabilità dei prezzi massimi, a differenza di quelli minimi. «Una parte consistente di domanda sembra ricercare prezzi di partenza bassi che si riferiscono ad immobili in vendita che fino a qualche tempo fa non si trovavano sul mercato - prosegue Savorani - privilegiando le localizzazioni centrali delle località turistiche e concentrandosi sull usato». A differenza di quanto riscontrato per le località marine, per la montagna anche per i prezzi minimi degli appartamenti periferici si riscontra una variazione positiva seppur ridotta di entità a testimoniare una ricerca più ampia della domanda che per tali contesti è meno attenta alla ricerca di servizi, ma può privilegiare il contatto con la natura. A causa della sostanziale stabilità dei prezzi, a posizioni in graduatoria leggermente modificate, nella graduatoria Fimaa sono presenti nel 2010 tutte e 10 le località presenti nella top ten del 2009: fa il suo ingresso Anacapri, dall undicesima posizione 2009, a causa dello stesso prezzo medio calcolato quest anno per due località (Forte dei Marmi e Madonna di Campiglio). Sono 7 su 10 nella classifica dei prezzi medi più elevati le località di mare, ad espressione di una generale maggiore appetibilità: nella top ten, fra le località di montagna, compaiono solamente Cortina d Ampezzo (saldamente al primo posto), Madonna di Campiglio e Courmayeur. A loro seguito, nella classifica dei prezzi più elevati delle località di montagna, si possono indicare Corvara e Ortisei, con 9 mila Euro al mq, San Martino di Castrozza, Madesimo e Canazei. Nella graduatoria dei prezzi medi di appartamenti centrali in ottimo stato localizzati nelle località marine, Capri ha guadagnto la vetta di località più costosa, prendendo il posto occupato nel 2009 da Santa Margherita Ligure che scivola al terzo posto. Stabili Forte dei Marmi in seconda posizione, Porto Cervo al quarto posto, e le Cinque Terre al nono posto. Guadagnano invece una posizione Positano, Viareggio, Anacapri, Sestri Levante e Porto Rotondo (rispettivamente in quinta, sesta, settima, nona e decima posizione); mentre Alassio passa dalla quinta all ottava posizione. Soltanto Capri e Forte dei Marmi sfondano nei prezzi massimi medi centrali soglia Euro al metro quadrato, un dato comunque inferiore quasi del 50% rispetto al prezzo medio massimo di Cortina. Posto che non si può parlare di vere rivalutazioni di prezzi in un periodo contrassegnato da una crisi immobiliare, a guidare la classifica 2010 delle maggiori variazioni percentuali annuali dei prezzi medi delle case-vacanza nelle località di mare c è Capri, con un incremento percentuale annuo del 2%: il miglioramento del mercato nel 2010 rispetto all anno precedente lo si evince anche dal confronto tra questo dato e la rivalutazione di Forte dei Marmi, che guidava la classifica del 2009, pari all 1,1%. A Capri negli incrementi di prezzo più elevati segue Campomarino, la località molisana che si caratterizza per avere prezzi in media più bassi del 50% rispetto alla vicina Termoli. «Al terzo posto, tra le rivalutazioni annuali più consistenti - commenta Giorgio Cornacchia, Presidente FIMAA Ravenna, - troviamo Punta Marina, una località ravennate, che ha incrementato il prezzo medio 2009 dell 1,2% non solo a causa della domanda turistica, ma anche per soddisfare esigenze di studio o lavoro in città». Seguono, con rialzi percentuali superiori al punto percentuale, Sorrento e la località di Mondello, spiaggia dei palermitani. La maggiore rivalutazione percentuale dei prezzi medi di appartamenti al lago o montagna, è di Bellagio, che rispetto ai dati 2009 guadagna quasi 5 punti percentuali. Ad essa seguono variazioni medie più contenute, inferiore al punto percentuale di crescita. Da evidenziare come nelle prime 10 posizioni delle rivalutazioni, ben 5 località siano lacuali (3 ai primi posti). n PIETRA su PIETRA 15

16 L ente d ingrandimento Non sono rosee le risultanze del Sondaggio congiunturale di Banca d Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio Si indebolisce il quadro del mercato immobiliare e aumentano i tempi di vendita Anche i dati raccolti dall Ufficio Studi Tecnocasa registrano un allungamento delle trattative Secondo quanto emerge dal Sondaggio congiunturale di Banca d'italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio, nel quarto trimestre del 2010 si indebolisce il quadro del mercato immobiliare. Alla prosecuzione della tendenza positiva dei nuovi incarichi a vendere si sono contrapposti il calo su base annua delle compravendite intermediate dalle agenzie e più diffuse indicazioni di flessione dei prezzi. Anche le attese a breve degli agenti sulle condizioni del mercato di riferimento mostrano un peggioramento, mentre prosegue, pur attenuandosi, l ottimismo circa le prospettive di medio periodo del mercato nazionale. Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, avviato nel gennaio 2009 da Banca d'italia e Tecnoborsa, a partire dalla edizione di novembre 2010 si avvale della cooperazione dell Agenzia del Territorio. Tra il 12 gennaio e il 3 febbraio 2011 si sono svolte le interviste dell edizione relativa al quarto trimestre 2010, a cui hanno partecipato agenti, fornendo informazioni sull attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (ottobre/dicembre 2010), nonché sulle prospettive del settore. Le stime relative al numero di case vendute sono basate sull'osservazione delle transazioni intermediate. Dal punto di vista degli agenti immobiliari, la transazione è generalmente conclusa con la firma del preliminare di vendita, la quale può precedere, anche di diversi mesi, il passaggio di proprietà vero e proprio registrato negli atti notarili (rogito). Questi aspetti possono spiegare le discrepanze osservabili se si confrontano le stime qui presentate con quelle basate sugli atti notarili. Per quanto concerne il costo delle abitazioni, nel quarto trimestre del 2010 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi è aumentata per la prima volta dall inizio delle rilevazioni nel 2009, salendo al 40% (31,6% nella precedente indagine); ne è derivato un netto peggioramento del saldo negativo tra le percentuali di risposte in aumento e in diminuzione ( 38 punti percentuali contro 28 nel terzo trimestre). L intensificarsi delle valutazioni negative è stato particolarmente pronunciato e diffuso nelle regioni del Nord, mentre nel resto del Paese ha interessato, in misura assai più contenuta, unicamente le aree urbane. Riguardo al numero di compravendite, rispetto allo stesso trimestre dell anno precedente la quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile si è ridotta di circa dieci punti percentuali. Anche il numero complessivo delle compravendite intermediate ha segnato un calo, stimabile nell ordine dei tre punti percentuali. Tali indicazioni vanno considerate con particolare cautela alla luce dell elevato grado di variabilità che ha caratterizzato le valutazioni degli agenti. Il saldo tra risposte di aumento e diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere è rimasto positivo, pur riducendosi leggermente (a 16,6 punti percentuali da 19 nella precedente rilevazione). Per i nuovi incarichi il saldo rimane positivo e sostanzialmente stabile (15,7 punti percentuali); la dinamica rimane più sostenuta nelle regioni del Sud, in particolare nelle aree non urbane. Tra le cause prevalenti di cessazione degli incarichi, si è intensificata l assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate (64,7% dei casi contro il 61,6% rilevato in ottobre) e, in misura più contenuta, quella di proposte di acquisto a prezzo giudicato troppo basso dal venditore (49,6% contro 48,2%). Si è invece ridotta l incidenza dei ritiri dovuti sia a difficoltà nel reperimento del mutuo (da 51,8% a 45,2%), sia ad attese di prezzi più favorevoli (da 24,9% a 19,6%). In merito a trattative e tempi di vendita, nel quarto trimestre del 2010 si è interrotta la tendenza alla contrazione del margine di riduzione dei prezzi, che è tornato ai livelli dell inizio dell anno (11,7%, era 11% nella precedente rilevazione). Il fenomeno ha interessato unicamente le regioni settentrionali, a fronte di una sostanziale invarianza nel resto del territorio. Rimangono stabili, intorno ai 7 mesi, i tempi che intercorrono tra conferimento dell incarico e vendita effettiva, confermandosi inferiori di circa un mese nelle aree urbane. La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario è salita al 72,6%, 2,5 punti in più rispetto all indagine precedente. L incremento è stato uniforme tra tutte le macro- 16 n PIETRA su PIETRA

17 L ente d ingrandimento aree a eccezione del Sud - dove la crescita è stata di circa 7 punti percentuali - e si è concentrato nelle aree non urbane. Il rapporto tra prestito erogato e valore dell immobile è rimasto stabile al 71,3 %. Il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle attese a breve circa le condizioni del mercato di riferimento, pur rimanendo positivo, si è ridotto a 6,3 punti percentuali da 10,7. È migliorato il saldo positivo tra le attese di aumento e diminuzione dei nuovi incarichi a vendere (circa 25 punti contro 22 in ottobre 2010), mentre è peggiorato quello negativo circa le attese sui prezzi ( 30,1 punti contro -24,9). Il divario tra i giudizi di miglioramento e quelli di peggioramento delle prospettive a breve del mercato nazionale, positivo per 0,6 punti percentuali nella rilevazione precedente, è tornato negativo per circa 5 punti. riflettendo principalmente la maggiore incidenza delle valutazioni sfavorevoli a fronte di una sostanziale invarianza di quelle favorevoli. Il quadro per i prossimi due anni rimane positivo, nonostante il saldo tra le attese di miglioramento e peggioramento si sia lievemente ridotto, a 45,8 punti percentuali (rispetto ai 48 di ottobre 2010). I dati raccolti da Tecnoborsa possono essere integrati con quelli ricavati da un indagine svolta dall Ufficio Studi Tecnocasa, che ha preso in esame l andamento dei tempi medi di vendita degli immobili durante il periodo che va da gennaio 2010 a gennaio Sono state considerate le grandi città, i rispettivi hinterland e i capoluoghi di provincia. Gli ultimi dati mostrano che nelle grandi città le tempistiche di vendita si attestano intorno ai 168 giorni contro i 156 giorni registrati a gennaio I tempi di vendita nei capoluoghi di provincia hanno una media di 201 giorni contro i 167 di gennaio 2010 ed infine i comuni dell hinterland delle grandi città hanno fatto registrare 206 giorni contro 188 di gennaio Tempi di vendita ancora in aumento dunque in tutte le realtà: grandi metropoli, capoluoghi di provincia e hinterland delle grandi città. Nelle realtà metropolitane i tempi di vendita, anche se in aumento, sono più brevi rispetto alle altre, grazie ad un maggior dinamismo del mercato. I tempi di vendita maggiori si registrano a Verona (215 giorni), Palermo (192 giorni) e Bari (190 giorni). Nel corso del 2010, infine, sono stati rivisti al ribasso i prezzi di gli immobili di seconda mano in vendita su idealista.it, per uno sconto medio del 7,4% sul prezzo proposto (lo stesso registrato nel corso del 2009). Secondo l ultima indagine dell ufficio studi di idealista.it, gli sconti più marcati tra le principali città italiane si sono avuti a Bologna (-7,9%), seguita, da Torino (-7,4%), Napoli e Firenze (-7,2%), poi Venezia (-6,8%), quindi Roma (-6,6%) e Milano (6,5%). Nel capoluogo emiliano calo a due cifre a dicembre (-13,6%), per uno sconto medio di euro. Le discese di prezzo maggiori in termini percentuali si sono verificate per le case con quotazioni agli estremi, inferiori a 200 mila euro e sopra i 600 mila euro. Per i primi lo sconto medio è pari al 7,4%, mentre nella fascia alta la percentuale di sconto ha toccato in media l 8,8%. Ma le contrazioni più vistose riguardano soprattutto le aree periferiche delle grandi città e i comuni dell hinterland, dove si possono trovare ribassi intorno al 35%. Dicembre è stato il mese dei saldi di fine stagione, con il ribasso medio più elevato sui prezzi di listino (-8,1 %), marzo quello con la correzione più contenuta (-6,8%). «Lo sconto sugli immobili conclude Vincenzo De Tommaso, portavoce di idealista.it - non è ancora una tendenza generale. Gli immobili che subiscono una correzione a ribasso sul prezzo di listino costituiscono mensilmente soltanto il 2-3% dell offerta del portale. Per adesso si può parlare soltanto di occasioni, infatti il comportamento dei venditori non è cambiato nonostante la crisi. Di fatto i prezzi dovrebbero ancora scendete per stimolare le compravendite». n PIETRA su PIETRA 17

18 L ente d ingrandimento Un segmento che si differenzia per la volontà di soluzioni abitative a chi non riesce ad accedere al mercato Un analisi delle esperienze di Social Housing in corso in Italia I promotori dei progetti sono Enti pubblici territoriali, Aziende Casa, Società cooperative e imprese di costruzioni Un analisi delle esperienze di Social Housing in corso, questo l obiettivo che si è posta Nomisma al fine di costituire il presupposto degli approfondimenti che verranno sviluppati nel corso del Vi sono diversi modi di definire oggi in Italia, il Social Housing, in particolare: l insieme degli interventi di sostegno pubblico all abitare (mutuata da quella europea del Cecodhas); un area di politica abitativa non ricomprese nella tradizionale edilizia residenziale pubblica e che da questa si differenzia per la flessibilità, per il target (non i più poveri, ma una fascia più ampia di persone in difficoltà) e per i soggetti coinvolti (sia gli attori pubblici, che il privato e il non profit); una modalità di partenariato tra soggetti pubblici e privati per l investimento di risorse a favore della riqualificazione urbana e della realizzazione di nuovi interventi edilizi; l insieme delle iniziative volte a promuovere un offerta abitativa per target specifici, nell ambito di una più ampia politica di coesione sociale. Al di là del tipo di offerta abitativa sostenuta, ciò che differenzia l housing sociale rispetto alle tradizionali politiche abitative, è la volontà di fornire soluzioni abitative (non solo case) a coloro che, sia per ragioni economiche che per l assenza di un offerta adeguata, non riescono a soddisfare il proprio bisogno sul mercato. Dalla rassegna degli interventi in corso di realizzazione o di recente ultimazione emergono i seguenti tipi di risposte: 18 n PIETRA su PIETRA interventi di housing sociale condotti da soggetti privati e privati/sociali che tendono a focalizzarsi su situazioni di disagio solvibili, relative ad utenti che non riescono a sostenere un affitto di mercato ma che possiedono comunque una capacità di reddito che generalmente li esclude dall ERP; interventi di housing sociale condotti da privati e privati/sociali rivolti a fasce di disagio estremo, meno frequenti e legati alla disponibilità delle risorse e alla sostenibilità dei progetti; interventi di housing sociale condotti da soggetti del terzo settore, spesso sostenuti dagli enti locali e dalle fondazioni bancarie, che richiedono finanziamenti a fondo perduto per attivare agenzie per l affitto, residenze per l inclusione sociale, residenze di tipo condiviso. I promotori dei progetti sono Enti pubblici territoriali, Aziende Casa, Società cooperative e imprese di costruzioni, sotto forma di imprese consortili o associazioni temporanee di imprese e Fondazioni bancarie. La ricerca di innovazione, nei materiali e nei processi di produzione, si ritrova anche nella pratica, piuttosto diffusa, della promozione di concorsi di idee per la progettazione di interventi di Social Housing. La ricerca di format tipologici destinati alla residenza specialistica è oggetto di sperimentazione che vede come protagonisti i progettisti, i produttori di materiali per l edilizia, ma anche le cooperative sociali che contribuiscono alla formazione di comunità equilibrate e in grado di garantire la sostenibilità degli interventi. Nomisma propone una classificazione degli obiettivi e delle strategie perseguite dai promotori degli interventi, riconducibili a 5 macrocategorie: 1. Concezione architettonica - Tipologia costruttiva flessibile in grado di dare risposte a categorie sociali con diverse necessità: famiglie monogenitoriali; famiglie monoreddito; giovani; militari; persone in mobilita lavorativa; single. - Concept architettonico: spazio che accoglie un insieme integrato di attività caratterizzate dall agire in network di istituzioni, enti privati, realtà del terzo settore. - Modello di "abitare sociale" in cui la residenza è supportata da una forte struttura di spazi pubblici e di servizi che creano nuove sinergie con il quartiere esistente e contribuiscono al corretto inserimento della nuova comunità all interno del quartiere. Sostenibilità architettonica e ambientale, mix sociale e funzionale, rigenerazione urbana, partecipazione abitanti. Housing sociale temporaneo con offerta di servizi di integrazione e promozione sociale sia per gli inquilini che per gli abitanti del quartiere. 2. Valenza Urbana Dare vita ad una vera e propria comunità di residenti capace di valorizzare l ambito sociale non solo del condominio ma del quartiere e dell intera città. Realizzare un insieme di alloggi e di servizi che contribuisca alla formazione di una comunità sostenibile ed equilibrata. Promuovere un paesaggio urbano attra-

19 L ente d ingrandimento verso le relazioni tra interno/esterno, pubblico/privato, specifico/generico. - Processo integrato di social housing: dalla scelta del sito, alla costruzione e all accompagnament0 della nuova comunità di abitanti. 3. Accessibilità al bene casa Ridurre i costi di gestione della casa attuando soluzioni abitative a basso fabbisogno energetico ed impatto ambientale. Partenariato pubblico-privato al fine di garantire una funzione di tipo sociale agli interventi di housing ed il riconoscimento della casa come "servizio". Realizzare abitazioni a basso costo, eco-compatibili, estetiche, attraverso processi produttivi innovativi, tecnologie energetiche all avanguardia, architettura essenziale. Costruzioni di elevato grado qualitativo (finiture e risparmio energetico), ma economicamente accessibili. Costi contenuti (l.000 /mq) attraverso: tempi di realizzazione brevi e ottimizzazione distributiva, senza rinunciare alla qualita di finiture e dotazione impiantistiche; massima manutenibilità. 4. Sostenibilità ambientale ed efficienza energetica - Edificio in classe energetica A (29kWh/mq/anno) o GOLD (ZERO/ kwh/mq/anno). - Classe energetica: A e B. - Attenzione all esposizione solare e alla ventilazione incrociata. - Raggiungimento di classe energetica A con l utilizzo di energie derivanti da fonti rinnovabili. - Sostenibilità ambientale, certificazione energetica, contenimento costi di costruzione, flessibilità, versatilità, riduzione costi di gestione. - Innovazione tecnologia: geotermia, fotovoltaico. - Progettazione ecocompatibile basata sulla ricerca del contenimento dei consumi energetici e sull`impiego di materiali riciclabili da utilizzare sia per le parti edili che per l arredo. - Innovazione tecnologia: teleriscaldamento, isolamento termico e acustico, impianto di ventilazione meccanica controllata, progettazione del verde in modo da valorizzare il rapporto con l ambiente. Progettazione dell involucro in modo da ridurre la dispersione di calore invernale e le rientranze termiche estive. 5. Innovazione tecnologica - Sistema misto cemento/legno - Sistema costruttivo industrializzato che permette una grande flessibilità tipologica e favorisce l`impiego di differenti soluzioni tecnologiche di produzione industriale, garantendo qualità certificata a monte del progetto specifico. - Metodo di costruzione denominato "Sistema Abruzzo" che prevede la realizzazione in loco di strutture in cemento armato monolitico, utilizzando speciali casseformi, le cui pareti sono in polistirolo e contengono una struttura in ferro. - Moduli abitativi rapidamente assemblabili per dare risposta ai bisogni primari di casa. - Sistemi di prefabbricazione leggera con impiego di materiali riciclabili. - Edificio realizzato con sistema industrializzato: kit di componenti modulari ed interfacciabili che a seconda delle esigenze (utenza, costi, caratteristiche ambientali) possano essere messi in opera senza ricorrere ad una ulteriore fase progettuale. - Gli edifici e gli alloggi sono realizzati con un sistema di componenti modulari prefabbricati, studiati per consentire una notevole quantità di varianti nella composizione e personalizzazione degli spazi domestici. - Moduli costruttivi e funzionali da catalogo di classe energetica A. Unità minima di 28 mq. - Il sistema di industrializzazione consente una riduzione fino al 40% circa dei tempi esecutivi tradizionali e con riduzione dei costi di esecuzione e di gestione. - Progetti di industrializzazione edilizia, basati su una serie di componenti atti a garantire una ricca flessibilità realizzativa in funzione della più diversificata domanda residenziale. La classe energetica A è il risultato della forte integrazione tra edificio e impianto. - Utilizzo, nella fase costruttiva, di bioedilizia, materiali riciclati. - Cantiere realizzato completamente "a secco", tempi di costruzione ridotti del 50% rispetto al cantiere tradizionale. - Struttura, involucro e impianti sono realizzati separatamente per essere poi assemblati in sito, consentendo una riduzione dei tempi di costruzione fino al 50% con un costo sotto i euro/mq. In sintesi, l'innovazione è nelle tecnologie e nel materiali utilizzati, nel gioco di flessibilità e di serialità, di ripetizione nel progetto delle residenze, per soddisfare variazioni nel tempo della domanda abitativa. Ma al tempo stesso, nella sostenibilità ambientale degli edifici e nella qualità architettonica a basso costo. La progettualità in corso sembra dimostrare che anche con budget ridotti sia possibile realizzare interventi di qualità spaziale e concettuale creando ambiti piacevoli da vivere. A questo proposito, un avveduto controllo dei costi diviene prerogativa indispensabile per soddisfare un fabbisogno di abitazioni espresso da una domanda con ridotte capacità di spesa. Partendo dai progetti esaminati si ottiene anche un indicazione sintetica circa il canone medio offerto negli interventi di edilizia sociale localizzati in differenti ambiti urbani. Il canone medio è di 435 euro/mese per un abitazione sociale di 80 mq. La distribuzione dei canoni è compresa in un range che ha come estremi inferiore e superiore rispettivamente poco più di 300 euro/mese a Parma e Fano e 600 euro/mese a Milano. Il nuovo Piano di edilizia abitativa (legge 133/2008) destina i finanziamenti statali agli alloggi realizzati o recuperati, che andranno locati per una durata non inferiore a 25 anni, ad un canone non superiore a quello derivante dai valori risultanti dagli accordi locali sottoscritti ai sensi della legge 431/98. Ora, anche solo con riferimento ai mercati di Milano e di Parma, dove il canone concordato medio di un alloggio di 80 mq si aggira attorno ai 500 euro/mese, si può osservare che i progetti in corso offrono soluzioni abitative in affitto in linea con i canoni del canale concordato, quando invece ci si attendeva uno scarto maggiore. n PIETRA su PIETRA 19

20 L ente d ingrandimento Si introduce un trattamento sanzionatorio con riferimento alla mancata o erronea indicazione dei dati catastali Anagrafe Immobiliare Integrata contro l evasione fiscale Riguarda la registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili e relative cessioni Al fine di contrastare l evasione fiscale e contributiva che si realizza nell occultamento dell effettiva consistenza catastale degli immobili oggetto di imposizione, l articolo 19 del Decreto Legge del 31 maggio 2010 n. 78, convertito dalla Legge 30 luglio 2010 n. 122, modificato dalla legge di conversione, dispone l attivazione dell Anagrafe Immobiliare Integrata, costituita e gestita dall Agenzia del Territorio, a decorrere dal 1 gennaio Rinviando ai chiarimenti forniti dall Agenzia del Territorio in merito alla Agevolazioni prima casa per eredi e donatari, quando si decade 20 n PIETRA su PIETRA nuova disciplina con le circolari n. 3/T del 10 agosto 2010 e n. 2/T del 9 luglio 2010, l articolo 19, comma 15, introduce uno specifico trattamento sanzionatorio con riferimento alla mancata o erronea indicazione dei dati catastali degli immobili nelle richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite. In particolare, la mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell applicazione dell imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall articolo 69 del d.p.r. 26 aprile 1986, n Tale disposizione volta a colpire l omissione della richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell applicazione dell imposta ovvero l omessa presentazione delle denunce degli eventi successivi alla registrazione - prevede l applicazione della sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell imposta dovuta. La nuova previsione sanzionatoria si applica per le violazioni compiute a decorrere dal 1 luglio In caso di falsa dichiarazione decadono dal beneficio tutti i soggetti coinvolti Le sanzioni si applicano soltanto a chi ha erroneamente dichiarato il possesso dei requisiti Una risoluzione dell Agenzia delle Entrate illustra i casi in cui si decade dal beneficio previsto dalla legge 342 del 2000, che prevede, per il trasferimento di un immobile oggetto di successione o donazione, l applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale a favore di tutti gli eredi o donatari, a patto che almeno uno di loro possieda i requisiti per usufruirne. In caso di falsa dichiarazione decade dal beneficio fiscale per la prima casa non solo il dichiarante ma tutti i soggetti coinvolti nella successione o nella donazione. Le sanzioni, invece, si applicano soltanto a chi ha erroneamente dichiarato il possesso dei requisiti. Negli altri casi di decadenza, cioè quando la residenza non viene trasferita entro 18 mesi oppure quando la casa viene venduta nei 5 anni senza riacquisto di un altro immobile nei 12 mesi successivi, la maggiore imposta è richiesta unicamente al dichiarante che allo stesso modo deve versare le relative sanzioni. Mentire al fisco quindi non conviene a nessuno. In caso di falsa dichiarazione da parte del contribuente che ha effettuato la dichiarazione necessaria per ottenere l agevolazione prima casa, il beneficio decade per tutti i soggetti coinvolti. La risoluzione spiega, infatti, che se la dichiarazione è mendace non sussistono all origine i requisiti per ottenere l agevolazione e quindi non spettando al dichiarante, non compete neanche agli altri eredi o ai donatari. Le sanzioni, invece, sono applicabili soltanto al beneficiario che si è reso colpevole di falsa dichiarazione. Agevolazione al vento anche nel caso in cui il dichiarante non trasferisca la residenza entro 18 mesi dall acquisizione dell immobile. In questo caso però è interessato dal recupero dell imposta e dal pagamento delle sanzioni soltanto il beneficiario dichiarante, in quanto è il suo inadempimento la causa della decadenza del beneficio. Salvi i coeredi e gli altri donatari anche nel caso in cui si rivenda l immobile entro cinque anni dall acquisizione e non si riacquisti un nuovo immobile entro un anno. Anche in questo caso il recupero dell imposta e il pagamento delle sanzioni sono in capo soltanto al dichiarante.

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