Rent to buy: soluzione alla crisi del mercato immobiliare.

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1 Rent to buy: soluzione alla crisi del mercato immobiliare. Dott.ssa Fabiana Maria Pepe Il Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133, noto come decreto Sblocca Italia, ha introdotto nel nostro ordinamento una nuova figura contrattuale: il rent to buy (letteralmente noleggio finalizzato all acquisto ), ovvero il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Tale istituto non è, però, del tutto nuovo al nostro diritto nazionale; nella prassi del mercato immobiliare si era, infatti, già affermato come contratto atipico, costruito come un contratto unitario che comprendeva in sé un contratto di locazione ed un contratto di compravendita, collegati causalmente tra di loro. Con lo Sblocca Italia, dunque, il rent to buy abbandona ogni connotazione di atipicità per entrare, a tutti gli effetti, nel novero dei contratti tipici; l art. 23 del D.L. citato lo definisce come contratto che prevede l immediata concessione in godimento di un immobile, con dritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato,

2 imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. La tipizzazione del rent to buy ha scatenato reazioni discordanti. Da un lato, c è chi ne ha negato l utilità, sostenendo che gli stessi effetti del contratto de quo potevano essere ugualmente ottenuti attraverso contratti tipici già esistenti, quali, ad esempio, il contratto di locazione con opzione e/o preliminare di acquisto o futura vendita o la compravendita a rate con riserva di proprietà; diversamente, invece, c è chi ha giustamente rilevato che, sebbene le fattispecie appena citate consentano di perseguire risultati simili a quelli propri del rent to buy, è pacifico che dette figure contrattuali non siano in grado di garantire gli stessi livelli di tutela, in considerazione della disciplina di favor per quest ultimo prevista. La novità realizzabile mediante il rent to buy consiste nell ottenere, attraverso un operazione unitaria, il godimento dell immobile a fronte del pagamento di un canone periodico e, contestualmente, il trasferimento dello stesso, con imputazione al prezzo della parte del canone indicata nel contratto. Si tratta di una fattispecie negoziale ibrida, che assicura la possibilità, a chi ha intenzione di acquistare un immobile, di conseguirne immediatamente il possesso dietro la corresponsione di un canone, destinato non solo a remunerarne il godimento, ma anche a riservarne una parte in conto prezzo della futura vendita; rinviando ad un momento successivo l acquisto del diritto di proprietà (ed, eventualmente, il pagamento del corrispettivo residuo dovuto). La scelta di avvalersi del rent to buy assicura, dunque, una maggiore e più puntuale tutela, ma, soprattutto, garantisce il conseguimento di diversi vantaggi per ambedue le parti contraenti, che si realizzano tutti in forza di un unica operazione economica. La possibilità di ottenere, attraverso il rent to buy, l immediato godimento dell immobile con la consapevolezza che i canoni versati durante la locazione potranno essere computati, in tutto o in parte in conto prezzo (in base agli accordi presi dalle parti stesse), è certamente un incentivo a servirsene per i P. 2

3 potenziali acquirenti; ancora, l opportunità di rinviare ad un momento successivo o, quantomeno, di dilazionare sul lungo periodo il pagamento del prezzo, rappresenta sicuramente un valido strumento per far fronte alla oggettiva difficoltà di reperire tutta la liquidità necessaria per l acquisto; ma, soprattutto, questa nuova figura contrattuale consente al futuro acquirente di bloccare il prezzo dell immobile, evitandogli così di subire eventuali rivalutazioni nel corso degli anni. I potenziali venditori, dall altra parte, hanno la possibilità di trovare un numero maggiore di potenziali acquirenti, ma soprattutto di trasferire in capo agli stessi i costi connessi al mantenimento ed alla gestione dell immobile, quali tributi locali, oneri finanziari e spese di manutenzione. Al rapporto tra potenziali venditori ed acquirenti, si applicano, infatti, le norme dettate dal Codice civile in materia di usufrutto. I potenziali acquirenti sono, più esattamente, tenuti a: - stilare l inventario e prestare una cauzione, prima di prendere possesso del bene oggetto del rent to buy; - provvedere a tutti gli oneri di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene concesso in godimento; - farsi carico delle spese straordinarie, rese necessarie dall inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Quanto ad un eventuale inadempimento da parte dell acquirente/conduttore, l art. 23, comma 2, del decreto in commento, prevede che il contratto si risolva in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo; il comma 5 dispone, inoltre, che in caso di risoluzione per inadempimento, il proprietario/locatore ha diritto alla restituzione dell immobile e, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, acquisisce i canoni a titolo di indennità per la concessione del bene in godimento. Nell ipotesi di risoluzione per inadempimento del concedente, quest ultimo deve, invece, restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo maggiorata degli interessi legali. P. 3

4 Un altro punto di forza del rent to buy, che lo rende uno strumento particolarmente appetibile, versatile ed in grado di soddisfare le esigenze di diverse tipologie di potenziali acquirenti, è indubbiamente l ampiezza dell'oggetto. La formulazione normativa piuttosto ampia - nel decreto Sblocca Italia si parla genericamente di immobili - consente di estendere l applicazione di tale schema negoziale ad edifici, adibiti sia ad uso abitativo che non, ai terreni ed, addirittura, agli immobili in costruzione. Tuttavia, il profilo di maggiore interesse e novità non può che individuarsi nella disciplina della trascrizione. Come noto, la trascrizione è essenziale, soprattutto, ai fini dell opponibilità ai terzi: con la trascrizione del contratto di rent to buy, nei registri immobiliari, si garantisce un elevato livello di effettività alla tutela del conduttore/potenziale acquirente, così da proteggerlo da eventuali successive iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli da parte di terzi, fino al futuro acquisto. L essenza della novità apportata dalla disciplina in commento consiste, soprattutto, nell effetto prenotativo garantito dalla trascrizione, rectius nella durata di tale effetto: se nel contratto preliminare l effetto prenotativo - stante quanto sancito dall art bis c.c. - è di tre anni, quello della trascrizione del contratto di rent to buy può, invece, arrivare fino ad massimo di dieci anni, consentendo, quindi, un notevole prolungamento della durata massima dell efficacia prenotativa. L effetto prenotativo della trascrizione è, peraltro, fatto, comunque, salvo anche in caso di fallimento del proprietario/concedente. P. 4 Ovviamente, ai fini della trascrizione, è previsto che il contratto di rent to buy sia soggetto a requisiti di forma: deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Se, invece, si intende rinunciare agli effetti prenotativi garantiti dalla trascrizione, il Legislatore ammette anche la libertà di forma.

5 Altro profilo peculiare della disciplina in commento attiene al fallimento del proprietario concedente: se quest ultimo fallisce, il contratto proseguirà nei suoi effetti, con la differenza che i canoni saranno versati alla curatela fallimentare, la quale, al termine stabilito, dovrà trasferire la proprietà dell immobile al conduttore. Quanto, poi, alla revocatoria fallimentare è previsto un regime specifico, con esclusione della stessa in caso in cui: - la vendita sia stata pattuita ad un giusto prezzo; - l immobile costituisca l abitazione principale del conduttore e/o dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado e, in caso di immobile ad uso commerciale, questo costituisca la sede principale dell attività d impresa dell acquirente. Nel caso di fallimento del conduttore, il curatore potrà scegliere fra la prosecuzione o meno del contratto, in ogni caso l azione revocatoria è sempre possibile. Per quanto attiene le implicazioni di tipo fiscale connesse al rent to buy, l art. 23 non contiene una disciplina specifica. La questione ha recentemente formato oggetto di studio da parte del Consiglio Nazionale del Notariato e dell Associazione Italiana Dottori Commercialisti ed esperti contabili, che hanno cercato di colmare la lacuna normativa. Al fine di individuare il regime fiscale applicabile, in via interpretativa, si distingue, anzitutto, a seconda che il contratto: - contenga una clausola di trasferimento automatico della proprietà, al termine dello stesso, vincolante per entrambe le parti; - preveda che il trasferimento della proprietà non sia vincolante per le parti al momento della stipula della locazione, essendo subordinato all esercizio di un diritto di opzione. Nel primo caso, ai fini fiscali, l effetto economico del trasferimento della proprietà si intende verificato già al momento della stipula del contratto, con la conseguenza che, sia per le imposte sul reddito che per le imposte indirette P. 5

6 (IVA e registro), l operazione sarà soggetta a tassazione assumendo come imponibile l intero corrispettivo della cessione nel periodo d imposta in corso al momento della stipula. Nel secondo caso, invece, gli effetti fiscali del trasferimento del bene si manifestano successivamente alla stipula del contratto, cioè al momento della formale cessione del bene (coincidente con l esercizio del diritto di opzione). Nell esigenza di evitare una duplicazione d imposta su somme che, in una prima fase sono qualificate come canoni per il godimento dell immobile e successivamente sono imputate al prezzo della cessione, sembrerebbe opportuno valutare in una prospettiva unitaria i due contratti (contratto di locazione e contratto di compravendita), funzionalmente collegati tra loro e diretti alla realizzazione di una medesima operazione. E, quindi, ragionevole estendere al pagamento delle somme destinate a confluire nel prezzo della cessione il meccanismo dell imputazione dell imposta di registro pagata in relazione alle somme già versate e, quindi, considerare, in sede di tassazione del contratto definitivo di trasferimento immobiliare, le predette somme come già assoggettate al regime fiscale. Dunque, nel caso di esercizio del diritto di acquisto, il corrispettivo previsto per la vendita sarebbe decurtato degli acconti sul prezzo e dei canoni già pagati. È auspicabile che gli aspetti fiscali del rent to buy, attualmente sussumibili in via meramente interpretativa, siano oggetto di autonoma e puntuale regolamentazione e che siano affiancati dall introduzione di agevolazioni fiscali, in modo che il complesso delle disposizioni possa generare quegli impulsi di cui il mercato immobiliare ha bisogno. Alla luce di quanto sopra illustrato, si ritiene che la disciplina del rent to buy, così come elaborata nel decreto, abbia lasciato ampi margini di discrezionalità all autonomia privata; i contraenti, al momento della predisposizione del regolamento contrattuale, sono liberi di stabilire la durata della fase di mero godimento dell immobile - che, in ogni caso, non potrà eccedere il decennio - oltre al numero ed alla porzione dei canoni da imputare come corrispettivo della vendita, nonché di inserire clausole regolanti il P. 6

7 diritto di recesso, eventuali clausole penali o ulteriori meccanismi condizionali. Il rent to buy rappresenta, quindi, una strumento duttile e da salutare con favore, che può rappresentare una valida soluzione alla crisi che in questi ultimi anni ha investito il settore delle vendite immobiliari, stante la crescente difficoltà per gli acquirenti di ottenere finanziamenti dagli istituti di credito. E noto che, tra il 2013 ed il 2014, si è registrato un forte calo delle compravendite immobiliari; ciò ha portato necessariamente alla ricerca ed allo sviluppo di strumenti volti a consentire la produzione degli effetti finali propri del contratto di compravendita seppur in modo differito, permettendo così all acquirente, a fronte dell immediata disponibilità dell immobile, di dilazionare l impegno economico in un lasso di tempo medio lungo. In definitiva, il rent to buy si pone come risposta alla carenza di liquidità di potenziali acquirenti, consentendo al venditore di finanziare l acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate, ed assicurandogli, al contempo, il mantenimento della proprietà per l intero periodo in cui il conduttore ha l immobile in godimento. Per ulteriori informazioni contattare: Dott.ssa Fabiana Maria Pepe Tel (+39) fabiana.pepe@ssalex.com P. 7