Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2013

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1 Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2013 Roma, 1 Agosto 2013 Con la partnership di Sponsor 1

2 È stato presentato in Confcommercio Imprese per l Italia il rapporto FIMAA sul mercato immobiliare turistico. Il Rapporto prende in esame dati di 185 località di mare e 92 di montagna e lago e traccia la congiuntura immobiliare del mercato della locazione e della compravendita dell estate 2013 rispetto al Queste le principali risultanze dell analisi: In calo gli italiani che hanno programmato una vacanza nell estate 2013, ma in lieve aumento il turismo dall estero: gli affitti estivi di case per vacanza passeranno, rispetto al totale dei viaggi programmati, dal 9,4% del 2012 all 8,1% per gli italiani; e dal 12,9% al 13% per la componente straniera, con una contrazione media rispetto al 2012 del 12%; Locazioni in calo in tutte le regioni, con le maggiori variazioni negative in Abruzzo (- 22,5%) e Sicilia (-20%). Seguono Sardegna, Toscana, Umbria e Veneto, con cali intorno al 15%, mentre il minor calo del numero di contratti (tra il 5% e il 6%) si registra in Emilia-Romagna, Lazio, Lombardia, Marche e Molise (tav. 1); Sul mercato degli affitti estivi, rispetto al 2012 è emerso che: - molte prenotazioni effettuate dagli italiani sono ultimate in forte ritardo (last minute); - i periodi di vacanza degli italiani sono, in media, più contenuti mentre quelli degli stranieri sono stabili, - vi sono spazi per trattare i canoni di locazione o, come conseguenza di una maggiore disponibilità di alloggi in offerta, necessità di rivederli al ribasso. I canoni di locazione calano, in media, del 10,5% tendenziale annuo, con picchi del - 20% in Friuli Venezia-Giulia e Sicilia. Lievi cali, nell ordine del 5%, in Basilicata, Calabria, Lazio, Marche e Toscana, mentre in Lombardia i canoni sono stabili rispetto ai livelli del 2012 (tav. 1); Nel corso dei primi 6 mesi del 2013 si è assistito ad un ulteriore rafforzamento di appartamenti in vendita in località turistiche a cui non ha fatto seguito un analoga tendenza sotto il profilo degli scambi che, in tal modo, sono diminuiti del 13,2% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente; 2

3 I maggiori cali, in questi primi 6 mesi dell anno, si sono registrati nelle isole, in Piemonte, Trentino Alto-Adige e Umbria. All opposto, la riduzione minore del numero di scambi (-10%) si registra in Valle d Aosta, Molise e Basilicata (tav. 1). Come diretta conseguenza i prezzi medi di vendita sono diminuiti rispetto allo scorso anno del 6,2% nelle località di mare e del 3,3% in quelle montane e lacuali. Si registra una variazione percentuale annua sensibilmente più negativa per i prezzi minimi medi, segnale che la qualità é in grado di tenere meglio il mercato; Ma nonostante l IMU, la TARSU e la crisi finanziaria con un più ridotto flusso di prestiti bancari per l investimento immobiliare, il mattone resta in testa alle preferenze di investimento degli italiani (col 35% di preferenze). La montagna tiene maggiormente il valore, mentre nelle località marine la crisi si è abbattuta colpendo in modo indifferenziato tutte le localizzazioni e gli stati di conservazione, anche se occorre evidenziare come gli immobili nuovi di minore qualità siano quelli che registrano il calo maggiore (7%); Tra le 10 località con i prezzi massimi medi di compravendita più elevati (Tav. 4), ai primi posti Capri e Forte dei Marmi con Euro al metro quadro. A seguire Madonna di Campiglio ( Euro/mq), Santa Margherita Ligure ( Euro/mq), Cortina d Ampezzo e Courmayeur ( Euro/mq); in fondo alla classifica, Sestri Levante con Euro/mq; Solo in 3 località di montagna si sono osservati, rispetto all estate 2012, modesti aggiustamenti positivi dei prezzi medi: Moena (TN):+ 0,8%, Falcade (BL): +0,5% e Madonna di Campiglio (TN): + 0,1%. Si rilevano poi altre località, tra cui 10 di mare, dove i prezzi risultano stabili (tav. 2); Nelle località marine considerate, il calo maggiore nel 2013 si registra in Friuli Venezia-Giulia, con cali del 9,2% dei prezzi medi degli appartamenti rispetto allo scorso anno; mentre, all opposto, tengono meglio in Calabria (-3,4%; tav. 3). Il Friuli Venezia-Giulia guida anche la classifica delle variazioni annue dei prezzi medi nelle località di montagna (-11,8%); mentre, all opposto, la variazione meno negativa è dell Umbria (+0%), preceduta dal Trentino Alto-Adige (-0,6%; tav. 3). 3

4 Tavola 1 Sintesi delle variabili fondamentali di mercato Regioni Numero di Numero di locazioni Canoni di locazione compravendite Var% 2013 su anno 2012 Var% 2013 su anno 2012 Var% 2013 su anno 2012 ABRUZZO -13,5-22,5-10,0 BASILICATA -10,0-12,5-5,0 CALABRIA -12,9-14,8-5,0 CAMPANIA -13,7-12,8-10,0 EMILIA-ROMAGNA -10,8-6,1-10,0 FRIULI VENEZIA-GIULIA -14,0-12,8-20,0 LAZIO -13,1-6,3-5,0 LIGURIA -13,7-11,0-10,0 LOMBARDIA -11,9-5,0 0,0 MARCHE -13,0-5,0-5,0 MOLISE -10,0-5,0-10,0 PIEMONTE -15,0-10,0-10,0 PUGLIA -13,0-10,0-10,0 SARDEGNA -17,3-15,0-10,0 SICILIA -18,5-20,0-20,0 TOSCANA -13,1-15,0-5,0 TRENTINO ALTO-ADIGE -15,0-10,0-10,0 UMBRIA -15,0-15,0-10,0 VALLE D AOSTA -10,0-10,0-15,0 VENETO -13,0-15,0-10,0 ITALIA -13,2-12,0 10,5 Fonte: FIMAA-Confcommercio Tavola 2 Località che, rispetto al 2012, non hanno subito variazioni percentuali negative dei prezzi medi (valori %) 4

5 Aggiustamenti positivi dei prezzi medi Moena (TN): 0,8%, Falcade (BL): 0,5%, Madonna di Campiglio (TN): 0,1% Variazioni % nulle Località di mare Noli (SV), Levanto (SP), Santo Stefano al mare (IM), Arma Di Taggia (IM), 5 Terre (SP), Celle ligure (SV), Riva Ligure (IM), Diano Marina (IM), Savona (SV), Fiumaretta (SP), Villasimius (CA) Località di montagna Arona (NO), Assisi (PG), Brunico (BZ), Canazei (TN), Città di Castello (PG), Fiera Di Primiero (TN), Folgaria (TN), Foligno (PG), Gubbio (PG), Lavis (TN), Levico Terme (TN), Limone (CN), Male' (TN), Orvieto (TR), Perugia (PG), Pinzolo (TN), Ponte Di Legno (BS), Prato Nevoso (CN), Riva del Garda (TN), Spoleto (PG), Stresa (VB), Todi (PG), Torbole (TN), Verbania (VB) Fonte: FIMAA-Confcommercio Tavola 3 Variazioni percentuali annuali (2013/2012) nominali dei prezzi medi di compravendita di appartamenti nelle principali località turistiche italiane, per Regione (valori percentuali) Regione Località di mare Località montane e lacuali Abruzzo -6,3% -3,9% Calabria -3,4% n.d. Campania -6,2% n.d. 5

6 Emilia-Romagna -7,4% n.d. Friuli Venezia-Giulia -9,2% -11,8% Lazio -6,5% n.d. Liguria -6,4% n.d. Lombardia n.d. -5,0% Marche -6,3% n.d. Molise -4,4% n.d. Piemonte n.d. -3,3% Puglia -3,7% n.d. Sardegna -4,5% n.d. Sicilia -3,7% n.d. Trentino Alto-Adige n.d. -0,6% Toscana -7,0% n.d. Umbria n.d. 0,0% Valle d'aosta n.d. -5,3% Veneto -4,8% -8,1% Fonte: FIMAA-Confcommercio Tavola 4 La top ten dei prezzi medi di compravendita di appartamenti top o nuovi delle principali località turistiche italiane (Euro al mq) Località turistiche Prezzi ( /mq) 1 Movimenti rispetto alla posizione occupata nel Capri (NA)

7 1. Forte dei Marmi (LU) = 2. Madonna di Campiglio (TN) S. Margherita Ligure (GE) Cortina D'Ampezzo (BL) Courmayeur (AO) Anacapri (NA) Porto Cervo (OT) = 6. Selva di Val Gardena (BZ) Sorrento (NA) Alassio (SV) Porto Rotondo (OT) Sestri Levante (GE) = Fonte: FIMAA-Confcommercio 7

8 Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2013 FIMAA sul mercato delle case per vacanza Agosto 2013 Con la partnership di Sponsor

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10 Responsabile Coordinamento tecnico e idea progettuale Consulente Scientifico Valerio Angeletti, Presidente FIMAA Fabrizio Savorani, Responsabile turismo FIMAA Stefano Stanzani, Università di Bologna Si ringraziano i Presidenti Provinciali FIMAA e gli agenti immobiliari FIMAA contattati che hanno reso possibile la pubblicazione del presente lavoro. Un ringraziamento, inoltre, a Chiara Cavazzuti e Nadia Zandoli per l indispensabile supporto. 3

11 Presentazione Il mio punto di osservazione è sempre il medesimo: opero nel settore immobiliare da più di 30 anni. Sono romagnolo, quindi l interesse per tutto ciò che riguarda l accoglienza turistica è, per così dire, una parte di me. E inutile sottolineare qui il ruolo trainante degli imprenditori e degli operatori immobiliari romagnoli i quali hanno sempre offerto indicazioni fondamentali affinchè il nostro paese fosse in grado di garantire ai turisti un accoglienza davvero degna di tale nome. Nel lontano 1912 è stata fondata Milano Marittima e la data di nascita ufficiale del turismo romagnolo è il 30 luglio 1843, sotto il governo pontificio: dopo la messa e la visita al Duomo, il cardinal legato e il vescovo di Rimini inaugurarono lo Stabilimento Bagni. Rapidamente è nato il turismo di massa, siamo passati dalle colonie alla disperazione per il bilancio del secondo conflitto mondiale, dal grande dinamismo degli anni Cinquanta ai favolosi anni Sessanta, quando la riviera, meta preferita anche dei più noti personaggi dello spettacolo, è diventata la vera e propria capitale del turismo europeo. Potremmo considerare analogamente la storia e l evoluzione del turismo in altre località italiane, arrivando agli stessi esiti: l Italia si è da sempre distinta nell accoglienza turistica. A noi operatori del terzo millennio, alle prese già da troppo tempo con una crisi economica che ha tolto persino ai nostri figli la voglia di sognare, spetta un compito arduo, difficilissimo, ma non impossibile: fare rivivere la nostra storia, rilanciare il nostro paese nel mondo, trovare una strada per i nostri giovani e se la strada non si trova, spetta a noi costruirne una nuova. Certamente il momento attuale non ci regala dati confortanti per l intero comparto immobiliare e più precisamente nel settore turistico per l anno 2012 si registra una contrazione delle compravendite in ambito nazionale rispetto l anno precedente del 13,2% mentre la percezione che ho sui prezzi, dopo la verifica con i colleghi delle località turistiche, è che il rialzo dei valori degli ultimi anni presenta una brusca frenata ed in alcuni casi una sensibile diminuzione. Ritengo che buona parte dei motivi di questa situazione non siano da imputare solamente ad una globale crisi economica, ma vadano a sommarsi alla grande incertezza della situazione interna che deriva dalla mancanza di decisioni importanti non solo da parte degli imprenditori del settore ma anche della politica e delle banche. In questo momento il mercato turistico immobiliare è lasciato solo dalle banche che non finanziano né i privati né gli imprenditori; la politica non riesce a trovare soluzioni che portino sviluppo e, per far cassa, con la fiscalità deprime il settore. Gli imprenditori subiscono il mercato in quanto non supportati dalle banche, e drenati di risorse dalla politica, il più delle volte sono costretti ad abbassare i prezzi per rientrare negli affidamenti. In questo contesto l atteggiamento delle famiglie italiane che nonostante tutto vedono ancora di buon grado la casa, non solo come bene strumentale ma anche come investimento, è più equilibrato di quello dei finanziatori, politici e degli 4

12 imprenditori. Che cosa ha sempre differenziato e qualificato l accoglienza turistica italiana? Ritengo che questo possa essere il punto di partenza per un rilancio dell immobiliare turistico secondo le seguenti proposte operative : - Valorizzazione e promozione del nostro patrimonio storico e monumentale: Roma, il caput mundi, radice non soltanto nostra, ma dell identità europea; Venezia, Firenze ecc. Per valorizzazione intendo infrastrutture efficienti ed economiche, sicurezza, strutture di elevato standard qualitativo, operatori preparati, cortesi, con un ottima conoscenza delle lingue straniere. Per promozione intendo il fare conoscere ai potenziali turisti le tradizioni italiane e il made in Italy, attraverso la partecipazione a fiere e manifestazioni internazionali. - Valorizzazione e promozione del nostro patrimonio naturalistico, il mare in primis ma non solo. - Semplificazione delle procedure burocratiche per i turisti stranieri che desiderino, per esempio, acquistare una casa per vacanza nel nostro paese: VISTO facile e veloce e l opportunità di avere per chi investe cifre rilevanti in immobili un permesso di soggiorno (ciò avviene già in Spagna). - Complessi turistico-immobiliari di grande qualità con il valore aggiunto dei servizi (Spa, cambio biancheria, piscine, negozi, asili, etc.) - Introduzione di nuove formule che agevolino l acquisto di un immobile con minore ricorso al credito - Diminuzione delle imposizioni fiscali nelle transazioni, agevolazioni e incentivi all investimento (la legge Scellier in Francia per esempio da la possibilità agli acquirenti di seconde case da locare di avere benefici consentendo una detrazione fino al 25% del prezzo da spalmare in nove anni). Tali proposte sono tuttavia parzialmente o interamente realizzabili soltanto potendo contare su una classe politica capace e onesta e attraverso un consapevole recupero dell etica. Faccio mie le parole di papa Francesco, tratte dalla lettera che il Pontefice ha scritto al I Ministro inglese Cameron nell imminenza del G8 (17-18 giugno 2013): le varie e gravi sfide economiche e politiche che il mondo odierno affronta richiedono un coraggioso cambiamento di atteggiamenti, che ridia al fine (la persona umana) e ai mezzi (l economia e la politica) il posto loro proprio. Il denaro e gli altri mezzi politici ed economici devono servire e non governare, tenendo presente che la solidarietà gratuita e disinteressata è, in modo apparentemente paradossale, la chiave del buon funzionamento economico globale. Fabrizio Savorani Responsabile Settore Turismo FIMAA 5

13 1. La situazione economica italiana e il turismo dell estate 2013 Il tono negativo dell economia italiana La sintesi dei dati negativi L economia italiana cresce poco, anzi decresce. Il che, probabilmente, potrebbe apparire come un problema limitato, se non fosse che buona parte delle nostre imprese è stata depredata negli anni dei suoi asset patrimoniali migliori: quelli immobiliari. Attraverso una finanza che sta pagando - insieme ai cittadini ed alle imprese - ancora oggi le conseguenze, ciò ha causato un impoverimento complessivo del sistema economico, i cui principali valori sono rappresentati dalla creatività e dalla tecnologia, espressione della qualità del lavoro e della cultura italiana (intesa come tradizione). Seppur nella sua estrema semplificazione, ciò spiegherebbe il perché nel primo trimestre 2013 le chiusure aziendali in Italia hanno accelerato parecchio la loro corsa: Cerved ha contato circa 23mila imprese che hanno avviato una procedura di insolvenza o una liquidazione volontaria, in aumento del 7% rispetto allo stesso periodo del 2012; mentre i fallimenti delle imprese hanno toccato un nuovo record a procedure avviate, in aumento del 12% rispetto allo stesso periodo del Secondo i dati del Cerved i concordati sono cresciuti del 76%, con un boom per quelli "in bianco" introdotti dalla nuova legge di settore. Eppure, se si guardano le variazioni medie annue del PIL, tra il 1988 ed il 1998 l Italia mostrava una situazione più favorevole rispetto alla crescita dell economia giapponese, americana ed europea nel complesso, ma già nel decennio successivo ( ) la situazione, seppur favorevole, emergeva già di minore crescita rispetto alle economie americana ed europea. Dal 2009 e fino al 2012 la crescita del Belpaese si allontana progressivamente da quella media europea, in media di mezzo punto percentuale; mentre nel 2013 e 2014 i dati, rispettivamente a preconsuntivo e previsionali, farebbero salire all 1% la misura del divario (tav. 1). Contesti Crescita nominale del PIL in alcuni contesti (valori % rispetto all anno precedente) Media Media Tavola Italia 6,6 3,7-3,5 2,1 1,8-0,8-0,4 1,4 Giappone 2,9-0,2-6,0 2,4-2,5 1,1 0,7 2,3 USA 5,6 5,0-2,2 3,8 4,0 4,0 3,4 4,7 Area Euro 5,5 4,1-3,4 2,8 2,7 0,7 0,7 2,2 Totale OCSE 8,0 5,2-2,6 4,5 3,8 2,9 2,6 4,1 Fonte: OECD Economic Outlook 93 database. 6

14 E i dati positivi: solo esogeni Record storico del turismo internazionale nel 2012 Dalla tavola si evince che la crisi a doppia V risulta essenzialmente di matrice europea e che, in tale ambito, l Italia tarda a riprendere il sentiero della crescita: si deve infatti osservare come la media dei Paesi OCSE e gli Stati Uniti tra il 2009 ed il 2014 presenterebbero un solo dato negativo della mancata crescita: quello del 2009 (tav. 1). È anche per questo motivo che, secondo l UNWTO, l Organizzazione Mondiale del Turismo, il turismo internazionale, dopo la crisi del 2009, è cresciuto incessantemente a tutto il 2012, ed anche i preconsuntivi 2013 appaiono favorevoli. In particolare, nel 2012, i flussi internazionali hanno raggiunto il record storico, varcando la soglia del miliardo di arrivi (1.035 milioni, per l esattezza), con un incremento del 4% rispetto all anno precedente (39 milioni in più). I trend degli arrivi internazionali seguono le previsioni a due velocità formulate all inizio del nuovo millennio dall UNWTO: nonostante l Europa si confermi l area più visitata (sarebbero previsti 717 milioni di arrivi internazionali nel 2020), emerge la crescita più moderata del turismo nelle economie avanzate tra il 1995 ed il 2020 (Americhe +3,8% ed Europa appena +3,1%), più veloce quella delle destinazioni emergenti del panorama internazionale, quali Medio Oriente (+6,7%), Est Asia e Pacifico (+6,5%), Sud Asia (+6,2%) e l Africa (+5,5%; tav.2). Tavola 2 Previsioni degli arrivi turistici internazionali nelle differenti Aree (in milioni) peso percentuale e tasso di crescita (valori %) Aree Anno base Previsioni Quota di mercato (%) Tasso di crescita medio annuo La somma dei dati negativi e positivi sulle partenze di italiani e di arrivi di stranieri Africa ,6 5 5,5 Americhe ,3 18,1 3,8 Est Asia e Pacifico ,4 25,4 6,5 Europa ,8 45,9 3,1 Medio Oriente ,2 4,4 6,7 Sud Asia ,7 1,2 6,2 Mondo ,1 Fonte: UNWTO's Tourism 2020 Vision forecasts. Sul fronte interno, com è logico attendersi, secondo l Isnart saranno "solo" 28,7 milioni le partenze degli italiani che hanno programmato una vacanza nell estate 2013, circa 2,6 milioni in meno rispetto al 2012, il 73% delle quali in Italia, corrispondenti a poco meno di 22,4 milioni (-10,7% sul 2012; fig. 1). Buone notizie, invece, dal turismo estero: il CISET stima un incremento del 2,4% sull'anno precedente nell'incoming (per 13,7 milioni di viaggiatori alla frontiera); mentre l'outgoing degli italiani rimane quasi stabile sugli stessi livelli del

15 nell estate 2013 mostra una tenuta Di conseguenza la nostra economia turistica, nel terzo trimestre dell'anno, per motivazione vacanza, si potrebbe trovare a gestire le risorse di 38 milioni di arrivi (tra italiani e stranieri) che, per una buona parte impatterà direttamente sulle case nelle località turistiche (fig. 1). Figura 1 Tipologie di alloggio scelte dai vacanzieri italiani e stranieri per trascorrere le proprie vacanze estive 2013 (valori %) *Previsioni in base a dati Isnart e Ciset Per gli stranieri, quote percentuali calcolate senza tener conto della modalità nessun pernottamento nelle statistiche di Banca d Italia. Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA su dati Istat e Banca d Italia. 8

16 Mercato della locazione di case vacanze: tiene la componente degli stranieri, ma cala quella italiana. Il saldo fa supporre un calo del 12% nel numero di contratti Le conseguenze del numero di partenze così determinato risulta coerente con quanto percepiscono, in media, gli operatori immobiliari interpellati nell indagine svolta. Sul mercato degli affitti estivi, rispetto al 2012 è infatti emerso che: molte prenotazioni effettuate dagli italiani sono ultimate in forte ritardo, addirittura nel momento in cui va in stampa questo volume (last minute); i periodi di vacanza degli italiani sono, in media, più contenuti mentre quelli degli stranieri sono stabili, vi sono spazi per trattare i canoni di locazione o, come conseguenza di una maggiore disponibilità di alloggi in offerta, necessità di rivederli al ribasso. Queste sembrano le determinanti economiche del fatto che oltre il 56% del campione di interpellati esprima un giudizio, a preconsuntivo della stagione 2013, di una stabilità nel numero di contratti di locazione stipulati nel periodo estivo, anche se non è da trascurare quasi il 36% di interpellati che propende per una riduzione. Com è evidente, risulta esigua (meno dell 8%) la quota di ottimisti. Tale situazione fa stimare un calo delle locazioni estive, come si evince da grafico sottostante, nell ordine dei 12 punti percentuali (fig. 2). Figura 2 Mercato della locazione di appartamenti nelle principali località turistiche italiane, estate 2013 (giudizi di aumento al netto di quelli di calo; valori %) Fonte: Ufficio Studi FIMAA,luglio

17 Canoni calanti, in misura del 10% medio Sui canoni, i giudizi raccolti dagli operatori interpellati risultano tendenzialmente allineati rispetto a quelli raccolti sul numero di contratti di affitto, con una quota ancora più consistente di giudizi di stabilità, che sfiorano il 70% del campione; mentre i giudizi ottimisti rappresentano appena il 3,5% degli interpellati (fig. 2). I dati sono significativamente più ottimisti, in media, per le località di mare: ciò discende dalla presenza nel campione di località di montagna di numerosi comuni turistici meno famosi che abbassano il sentiment. Secondo i dati rilevati, infatti, in alta stagione, nelle località di maggior prestigio, come Cortina o Courmayeur si possono spendere, in media, fino a Euro a settimana (tavv. 3, A1 Appendice Statistica). I canoni minimi medi che sono stati corrisposti nel mese di giugno, invece, risultano mediamente più bassi rispetto a quelli massimi medi del 40%: anche in tal caso, come nel precedente, è possibile, per i fruitori, avere speso ancora meno, per esempio, nelle località di mare e montagna della Calabria (si veda tav. A.1 Appendice Statistica). Tavola 3 Canoni minimi e massimi medi settimanali dell appartamento più richiesto nelle principali località turistiche italiane di 4 posti letto, spese incluse (Euro a unità per settimana) Tipo Località GIUGNO LUGLIO AGOSTO Min Max Min Max Min Max Mare Montagna Fonte: Ufficio Studi FIMAA,luglio I rendimenti potenziali lordi stagionali Ipotizzando di percepire 3 canoni stagionali al mese, in via prudenziale, e considerando i canoni medi indicati, il rendimento potenziale medio lordo annuo di una casa vacanza non usufruita ma messa sul mercato della locazione, oscilla tra il 3 ed il 3,3% nelle località marine e tra il 2,6 ed il 2,7% in montagna. 10

18 2. Il mercato della compravendita di appartamenti nelle principali località turistiche italiane Mattone in crisi, ma ancora un 35% di italiani lo ritiene il migliore investimento La mancanza di crescita economica dilaga in piaga sociale nel mondo del lavoro, dove troppi sono i giovani disoccupati e, anche per coloro che il lavoro lo detengono, sussistono nubi sulle aspettative future e difficoltà nell accesso al credito, a causa di contratti di impiego non positivamente valutati dagli score bancari. L aumento delle tasse e la continua percezione, poi, di ricevere servizi inadeguati, allontana le persone dagli investimenti e finisce per far loro preferire nella misura di 2 italiani su 3, secondo l indagine Acri-Ipsos dello scorso ottobre 2012, la liquidità. Se da un lato, secondo l indagine citata, oramai solamente il 35% degli italiani vede nel mattone l investimento ideale (per le motivazioni sopra evidenziate), dato questo che rappresenta il minimo storico dal 2001 (lo share era il 70% nel 2006 ed il 54% nel 2010), è pur vero che la preferenza risulta sistematicamente superiore a tutte le altre formule di investimento (tav. 5). Tavola 5 Come investire il risparmio nell incertezza (valori % sul campione di italiani interpellati) Il clima di incertezza ed il calo delle compravendite immobiliari: ma il desiderio del mattone resiste Immobili Strumenti finanziari più sicuri Titoli di Stato, CD, obbligazioni Polizze vita/fondi pensione Strumenti finanziari a rischio Fondi comuni Azioni Nessuno Tenerli liquidi Meglio spendere Non sa Fonte: Indagine ACRI-Ipsos. Certamente ed in conseguenza, quindi, è innegabile il calo di compravendite immobiliari che, secondo l Agenzia delle Entrate, per l intera Italia, avvicina il complesso delle 448mila del 2012 alle 430mila che furono scambiate nel 1985, ma non si può trascurare la proverbiale fiducia degli italiani per la casa, dato che la loro memoria di elefante da risparmiatore, come diceva Einaudi, è stata di certo allontanata dagli investimenti finanziari con le turbolenze di questi ultimi anni (Cirio, Parmalat, Argentina, ecc.). Il desiderio di disporre di una casa al mare, in montagna o al lago (nonostante 11

19 l enorme ed ingiusta imposizione fiscale sugli immobili) si mantiene comunque relativamente elevato, grazie anche all erosione dei prezzi che, secondo l indagine FIMAA appena conclusa, calano in un anno del 3,3% in media nelle località lacuali e di montagna e del 6,2% in quelle marine che, per prime, avevano iniziato la loro ridotta crescita negli anni passati (fig.3). Figura 3 Variazioni percentuali annuali nominali dei prezzi medi di appartamenti nelle principali località turistiche italiane (valori %) Numero di compravendite turistiche nei primi 6 mesi 2013: -13,2%, dato in migliore rispetto a -27% del 2012 Fonte: Ufficio Studi FIMAA, luglio L indagine, frutto di interviste con i Presidenti Provinciali di tutta Italia associati a FIMAA 1, evidenzia una situazione di difficoltà nelle compravendite turistiche che calano, a preconsuntivo 2013, secondo i giudizi espressi dagli interpellati, del 13,2% in un anno, nelle località considerate nell indagine. Occorre considerare che, rispetto alla variazione fortemente negativa fatta registrare nel 2012 (-27%), il dato dell anno in corso risulta migliorativo. Dopo essere calate del 15% nel 2008 rispetto all anno precedente, nei 2009 mostrano qualche debole segnale di miglioramento (-10,9%), e sembrare di aver raggiunto la fine del ciclo nel 2010; poi il -27%, come si ricordava, stimato nel 2012, ferma le aspettative di ripresa (figg.3 e 4). 1 Che si sono avvalsi, a loro volta ed eventualmente, dei loro associati che si occupano di mercato turistico. Si veda Nota metodologica al termine di queste pagine. 12

20 Figura 4 Mercato della compravendita di appartamenti nelle principali località turistiche italiane, estate 2013 (giudizi di aumento al netto di quelli di calo; valori %) Fonte: Ufficio Studi FIMAA, luglio ed IMI turistico che cala meno di quello nazionale, ma risulta più ridotto Come diretta conseguenza l IMI 2 percentuale turistico dei primi 6 mesi del 2013, che esprime il numero di compravendite di appartamenti nelle principali località turistiche italiane rapportato al relativo stock edilizio, risulta calante di 18 centesimi di punto rispetto 2012, distanziandosi di oltre due decimi di punto da quello complessivo nazionale, in ipotetico calo dal 2012, dello 0,46% (fig. 5). 2 Indicatore di mobilità immobiliare, stimato sulle località turistiche monitorate nella presente indagine. Per il totale nazionale sono stati invece considerati i dati sul numero di scambi nazionali al primo trimestre

21 Figura 5 Indicatore di mobilità immobiliare (IMI) del mercato nazionale residenziale e di quello degli appartamenti nelle principali località turistiche italiane (valori %) **** *Preconsuntivi- Fonte: Ufficio Studi FIMAA, luglio Le variazioni percentuali nominali dei prezzi medi degli appartamenti nelle principali località turistiche, per tipo di località e zona Le variazioni dei prezzi minimi e massimi medi: la domanda fa il mercato e privilegia gli immobili migliori Nelle località turistiche considerate, in media, calano maggiormente i prezzi minimi (indipendentemente dalla zona urbana considerata). Nel complesso il mercato appare, comunque, in una situazione di luce ed ombre: è possibile affermare che, in talune situazioni fortunate, la domanda riesce a strappare sconti fino al 20-25% sul prezzo offerto, ma non in modo generalizzato e sistematico. Anche i top price delle località più cool (prezzi medi massimi) hanno incominciato a risultare maggiormente trattabili, ma in media le variazioni sono riassumibili in quelle riportate in tavola 6. Sono comunque gli immobili di minore qualità complessiva, ossia in localizzazioni non eccellenti, seppur ai margini di quelle migliori, non dotati di classi energetiche efficienti, con finiture di scarsa qualità ad essere meno domandati, e di conseguenza, i relativi prezzi, sono scesi in misura maggiore. È quindi il forte potere contrattuale della domanda che fa il mercato, data anche l abbondanza nelle località turistiche prese in esame di immobili in offerta. Ciò è imputabile certamente alla crisi economica di cui si è detto, ma anche alle aspettative ex-post introduzione dell IMU, insieme alle notizie stampa di operatori non qualificati che spesso comparano l attuale fase congiunturale del mercato 14

22 immobiliare ad un gioco con una pericolosa roulette russa. Tavola 6 Variazioni percentuali annuali nominali dei prezzi medi di compravendita di appartamenti nelle principali località turistiche italiane (valori percentuali) Località turistiche Prezzi minimi medi Prezzi massimi medi In media Il nuovo cala in modo consistente, l usato si tratta ma tiene di più Marine -7,0-5,7-6,2 Non marine -3,7-3,0-3,3 Fonte: Ufficio Studi FIMAA, luglio Dopo anni di tenuta, anche i prezzi degli immobili nuovi sono ritoccati verso il basso: dai dati si legge, anche in tal caso, che la tenuta è migliore per le località lacuali e montane e per gli immobili di più elevata qualità (il divario della variazione percentuale annua per i prezzi massimi medi top o nuovi rispetto a quelli minimi è, rispettivamente, dell 1% per le località di mare e dello 0,3% per quelle lacuali e montane, insieme). Forse, in media, ed in termini generali, è possibile affermare che le più forti variazioni percentuali in negativo rilevate nel 2013 rispetto agli scorsi anni dei prezzi riferiti ad immobili top o nuovi siano state originate dalla consapevolezza dei devoloper che risulta oramai impossibile aggrapparsi ad un mercato profondamente mutato nei suoi fondamentali. Per il mercato dell usato, specie per le periferie, si osservano valori in decisa riduzione (anche se in misura minore rispetto al nuovo); mentre i prezzi centrali sembra siano quelli più stabili, seppur con variazioni di riduzioni: probabilmente sono le poche famiglie fiduciose nel futuro che possono fare acquisti senza ricorrere a capitale di debito che, approfittando del potere conferito dal proprio status, tentano di garantirsi la seconda casa al mare o in montagna (a testimoniare una domanda selettiva, ma non inesistente; tav. 7). Tavola 7 Variazioni percentuali annuali nominali dei prezzi minimi e massimi medi di compravendita di appartamenti per zona urbana e stato di conservazione nelle principali località turistiche italiane (valori percentuali) Località turistiche Top / Nuovi Centrale usato Periferico usato Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo Marine -8,1-7,1-5,5-4,4-7,1-4,8 Non marine -3,6-3,3-3,4-2,8-4,3-2,7 Fonte: Ufficio Studi FIMAA, luglio

23 2.2. Le classifiche dei prezzi medi più elevati degli appartamenti e delle variazioni percentuali annuali nominali dei prezzi medi nelle principali località turistiche Graduatoria dei prezzi medi top con 3 nuove località rispetto al 2012 Il mercato a macchie di leopardo, come si ricordava, con poche enclave di felicità, genera, comunque, una graduatoria dei prezzi medi più elevati che non si discosta di molto da quella elaborata nel Forte dei Marmi, che guidava la classifica 2012, si fa raggiungere da Capri che guadagna 2 posizioni. Nella classifica, mantengono invariata la loro posizione Porto Cervo (al 6 posto) e Sestri Levante (al 10 ); mentre rappresentano new entry 2013 Sorrento (dall 11 al 7 posto), Alassio (che guadagna ben 6 posizioni) e Porto Rotondo (tav.8). Tavola 8 La top ten dei prezzi medi di compravendita di appartamenti top o nuovi 3 delle principali località turistiche italiane (Euro al mq) Località turistiche Prezzi ( /mq) 4 Movimenti rispetto alla posizione occupata nel Capri (NA) Forte dei Marmi (LU) = 2. Madonna di Campiglio (TN) S. Margherita Ligure (GE) Cortina D'Ampezzo (BL) Courmayeur (AO) Anacapri (NA) Porto Cervo (OT) = 6. Selva di Val Gardena (BZ) Sorrento (NA) Alassio (SV) Porto Rotondo (OT) Sestri Levante (GE) = Fonte: Ufficio Studi FIMAA, luglio I prezzi medi delle case vacanza nelle migliori localizzazioni non corrispondono ai massimi assoluti. I primi riflettono la situazione media del mercato nella fascia dei valori più elevati, i secondi le punte alle quali i prezzi possono arrivare. Queste punte possono raggiungere livelli superiori ai valori medi massimi riportati anche del 40-50%. 16

24 Graduatoria dei prezzi medi top della montagna: ci sono ben 17 località Sono 9 su 13 nella classifica dei prezzi medi top le località di mare, ad espressione di una generale maggiore appetibilità: nella top ten, fra le località di montagna, compaiono Madonna di Campiglio, Cortina, Courmayeur e Selva di Val Gardena. A loro seguito, nella classifica dei prezzi più elevati delle località di montagna, si possono elencare, per via di molte località con lo stesso prezzo (ad indicare un appiattimento delle localizzazioni), altri 14 luoghi: Corvara, Ortisei, San Martino di Castrozza, Canazei, Madesimo e Breuil-Cervinia. Si sottolineano i guadagni di ben 9 posizioni rispetto alla graduatoria 2012 delle due valdostane Gressoney (tavv. 8 e 9). Tavola 9 La top ten dei prezzi medi di compravendita di appartamenti top o nuovi 3 delle località di montagna italiane (Euro al mq) Località turistiche Prezzi ( /mq) 5 Movimenti rispetto alla posizione occupata nel Madonna Campiglio (TN) = 2. Courmayeur (AO) Cortina D'Ampezzo (BL) = 3. Selva di Val Gardena (BZ) Corvara (BZ) Ortisei (BZ) = 6. S. Martino Castrozza (TN) Canazei (TN) Madesimo (SO) Breuil Cervinia (AO) San Candido (BZ) Livigno (SO) Champoluc (AO) Moena (TN) Gressoney Saint Jean (AO) Bardonecchia (TO) Gressoney Trinité (AO) Fonte: Ufficio Studi FIMAA, luglio

25 Graduatoria dei prezzi medi top delle località marine: ci sono ben 17 località Nella graduatoria dei prezzi medi di appartamenti top localizzati nelle località marine, Capri e Forte dei Marmi guadagnano la vetta di località più costosa, la prima, guadagnando due posizioni rispetto alla classifica Stabile Santa Margherita Ligure in 3 posizione e Porto Cervo in 5. I maggior guadagni sono però di Alassio (al 7 posto); mentre Sestri Levante e Rapallo perdono due posizioni (tavv.8 e 10). A differenza di qualche anno fa, dove i 10 prezzi medi top delle località montane risultavano finanche del 30-40% superiori a quelli delle 10 località di mare, in questa rilevazione si assiste ad un maggiore livellamento che, potrebbe aiutare, nel complesso, il mercato a rifiatare. Tavola 10 La top ten dei prezzi medi di compravendita di appartamenti top o nuovi 3 delle località marine italiane (Euro al mq) Località turistiche Prezzi ( /mq) 6 Movimenti rispetto alla posizione occupata nel Capri (NA) Forte dei Marmi (LU) = 3. S. Margherita Ligure (GE) = 4. Anacapri (NA) Porto Cervo (OT) = 6. Sorrento (NA) Alassio (SV) Porto Rotondo (OT) Sestri Levante (GE) Positano (SA) Rapallo (GE) Fonte: Ufficio Studi FIMAA, luglio I prezzi medi delle case vacanza nelle migliori localizzazioni non corrispondono ai massimi assoluti. I primi riflettono la situazione media del mercato nella fascia dei valori più elevati, i secondi le punte alle quali i prezzi possono arrivare. Queste punte possono raggiungere livelli superiori ai valori medi massimi riportati anche del 40-50%. 18

26 Non ci sono vere rivalutazioni nei prezzi medi rispetto al 2012: aggiustamenti in lieve rialzo in tre località di montagna Evidentemente è impossibile parlare di vere e proprie rivalutazioni immobiliari nell anno appena concluso, tuttavia, è possibile scorgere un insieme di località dove i prezzi medi degli appartamenti ad uso vacanza non hanno subito contrazioni. I dati positivi elaborati sul campione di località analizzate riguardano tutti la montagna: due della Provincia di Trento (Moena e Campiglio) e Falcade, nel bellunese. Variazioni percentuali nulle dei prezzi medi, si registrano, poi, in queste altre località della provincia di Trento: Canazei, Fiera Di Primiero, Folgaria, Lavis, Levico Terme, Male' e Pinzolo. A completare il quadro del Trentino Alto-Adige compare poi Brunico della Provincia di Bolzano. È comunque l Umbria che si contraddistingue per avere, in media, una minor perdita di prezzo, su base annua, degli appartamenti ad uso vacanza: Assisi, Città di Castello, Foligno, Gubbio, Perugia, Spoleto, Todi della Provincia di Perugia e Orvieto della provincia di Terni (tavv. 11 e 12). Tra le località di lago non calano Stresa e Verbania (VB), e, sempre in Piemonte, nella montagna cuneese, Limone e Prato Nevoso (tav. 11). Tra le località di mare, invece, 9 su 10 delle variazioni nulle si contano nelle Province liguri; Villasimius, vicino a Cagliari, è la decima e ultima, a testimoniare come le località marine subiscano, nel complesso, maggiori riduzioni. Tavola 11 Località che, rispetto al 2012, non hanno subito variazioni percentuali negative dei prezzi medi (valori %) Aggiustamenti positivi dei prezzi medi Moena (TN): 0,8%, Falcade (BL): 0,5%, Madonna di Campiglio (TN): 0,1% Variazioni % nulle Località di mare Noli (SV), Levanto (SP), Santo Stefano al mare (IM), Arma Di Taggia (IM), 5 Terre (SP), Celle ligure (SV), Riva Ligure (IM), Diano Marina (IM), Savona (SV), Fiumaretta (SP), Villasimius (CA) Località di montagna Arona (NO), Assisi (PG), Brunico (BZ), Canazei (TN), Città di Castello (PG), Fiera Di Primiero (TN), Folgaria (TN), Foligno (PG), Gubbio (PG), Lavis (TN), Levico Terme (TN), Limone (CN), Male' (TN), Orvieto (TR), Perugia (PG), Pinzolo (TN), Ponte Di Legno (BS), Prato Nevoso (CN), Riva del Garda (TN), Spoleto (PG), Stresa (VB), Todi (PG), Torbole (TN), Verbania (VB) Fonte: Ufficio Studi FIMAA, luglio

27 3. Le variazioni percentuali annuali nominali dei prezzi medi degli appartamenti nelle principali località turistiche per Regione Nelle località marine considerate, il peggior risultato 2013 sembra da attribuire al Friuli Venezia-Giulia, con cali del 9,2% dei prezzi medi degli appartamenti in località di mare rispetto allo scorso anno; mentre, all opposto, le minori perdite si individuano in Calabria (-3,4%; tav. 12). Il Friuli Venezia-Giulia guida anche la classifica crescente delle variazioni annue dei prezzi medi nelle località di montagna (-11,8%); mentre, al opposto, la variazione meno negativa è dell Umbria (+0%), preceduta dal Trentino Alto-Adige (-0,6%; tav. 12). Tavola 12 Variazioni percentuali annuali nominali dei prezzi medi di compravendita di appartamenti nelle principali località turistiche italiane, per Regione (valori percentuali) Regione Località di mare Località montane e lacuali Abruzzo -6,3% -3,9% Calabria -3,4% n.d. Campania -6,2% n.d. Emilia-Romagna -7,4% n.d. Friuli Venezia-Giulia -9,2% -11,8% Lazio -6,5% n.d. Liguria -6,4% n.d. Lombardia n.d. -5,0% Marche -6,3% n.d. Molise -4,4% n.d. Piemonte n.d. -3,3% Puglia -3,7% n.d. Sardegna -4,5% n.d. Sicilia -3,7% n.d. Trentino Alto-Adige n.d. -0,6% Toscana -7,0% n.d. Umbria n.d. 0,0% Valle d'aosta n.d. -5,3% Veneto -4,8% -8,1% Fonte: Ufficio Studi FIMAA, luglio

28 4. Alcune osservazioni per il rilancio del turismo immobiliare, emerse dall'indagine La crisi economica di cui si è detto, individua una via di contrazione da un lato, ma mette in movimento idee per uscire dall empasse che sembra aver coinvolto sia gli aspetti più pratici del mercato, ma anche quelli dell'entusiasmo e dell'investimento verso nuove soluzioni. In un periodo di forte incertezza, in cui tutti si domandano come si svilupperà il settore nel futuro, i testimoni privilegiati interpellati non risparmiamo critiche per la mancanza di misure concrete a sostegno del settore (defiscalizzazione dei canoni di localizzazione, agevolazioni per il ritiro delle permute usate, ecc.), ma si osserva un grande spirito di rinnovamento, di voglia di provare e reinventarsi. Dalle loro Provincie, i Presidenti FIMAA interpellati si confrontano quotidianamente con la stretta del credito, la tassazione degli immobili in vendita e con un turismo molto diverso rispetto a qualche anno fa. La maggior parte evidenzia che il periodo di vacanza si è ristretto e propone misure incentivanti l'afflusso di nuovi clienti. Si potrebbero studiare prezzi più competitivi da spalmare però su un periodo di vacanza più lungo, il che consentirebbe agli operatori di appoggiarsi ad una permanenza più consistente, insomma, meglio un periodo garantito anche con canoni un poco ribassati, piuttosto che l'incertezza di trovarsi in piena stagione con immobili sfitti. Non sono mancate, poi, parole spese a sensibilizzare il recupero di aree parzialmente inutilizzate o utilizzate in modo non funzionale, che faciliterebbero l'accesso dei turisti alle spiagge meno servite. Creare percorsi pedonali, ad esempio, sfruttando binari ferroviari morti e rendendo accessibile ed allettante la spiaggia, consentirebbe di lavorare meglio sulle zone più arretrate geograficamente, ampliando e diversificando l'offerta. In alcune città d arte ricercare nuove tipologie consente di creare una nuova domanda, come ad esempio il ristrutturato di pregio, occasione per ridare nuovo smalto ai centri urbani, capaci di attrarre nuovi turisti e vecchi affezionati. Anche in questo caso sarebbe interessante alimentare la redazione di business plan per valutare la sostenibilità economica delle iniziative. La necessità di un allargamento dell offerta per assecondare più nicchie differenti di turismo pare particolarmente avvertita: ci sono luoghi molto caratteristici e particolari, che pur differenziandosi dal patrimonio di località turistiche consolidate, potrebbero offrire molto ed ampliare il bacino d'utenza, se solo fossero oggetto di maggior attenzione per quel che riguarda la tutela ed il recupero del territorio. Il coro univocamente, in altri termini, afferma che occorre sapersi rinnovare, spostando la nostra ottica in modo da abbracciare nuove occasioni. Valorizzazione ed impegno possono essere strumenti importanti, che pur non prescindendo da un rinnovamento delle risorse economiche alla radice, possono offrire delle chances per 21

29 modificare il mercato ed aprire nuove porte. Chi lo ha saputo fare, ad esempio, ha saputo intercettare la domanda internazionale, riuscendo ad affittare alloggi tipici del luogo riconvertiti in eleganti suite di lusso, dotati dei più moderni servizi, ad un canone settimanale di giugno, pari a 4 volte quello medio pubblicato in questa indagine, per il mese di agosto. Fare turismo, significa anche questo, e il desiderio è che le voci isolate dai territori possano divenire una efficiente ed univoca politica nazionale a difesa e tutela del settore, che non solo conservi il turismo esistente, ma ne crei di nuovo. Infine, una critica è stata rivolta allo strumento, specie in quei territori dove il turismo si mescola insieme alla vita quotidiana: occorre, a fianco delle considerazioni sulle case per vacanza, sviluppare considerazioni sul mercato immobiliare per fare sentire di più la voce istituzionale di FIMAA. 22

30 Appendice statistica 23

31 Tavola A.1 Canoni minimi e massimi medi settimanali 2013 ordinari (valori di massima frequenza) di un appartamento più richiesto con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto, spese incluse, nelle località marine italiane (Euro a corpo per settimana) Località Giugno Luglio Agosto Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo Abruzzo Fossacesia (CH) Francavilla al Mare (CH) Ortona (CH) Rocca San Giovanni (CH) S. Vito Chietino (CH) Torino Di Sangro (CH) Vasto (CH) Pescara (PE) Alba Adriatica (TE) Giulianova (TE) Pineto (TE) Roseto degli Abruzzi (TE) Tortoreto (TE) Basilicata Metaponto (MT) Policoro (MT) Maratea (PZ) Calabria Bivona (VV) Briatico (VV) Capo Vaticano (VV) Pizzo (VV) Tropea (VV) Vibo Marina (VV) Zambrone Marina (VV)

32 Segue Tav. A1 Località Giugno Luglio Agosto Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo Campania Agropoli (SA) Camerota (SA) Castellabate (S. Maria) (SA) Palinuro (SA) Pollica (Acciaroli) (SA) Emilia-Romagna Casalborsetti (RA) Lido Adriano (RA) Marina Di Ravenna (RA) Marina Romea (RA) Friuli Venezia-Giulia Grado (GO) Muggia (TS) Lignano Sabbiadoro (UD) Marano Lagunare (UD) Liguria Chiavari (GE) Lavagna (GE) Rapallo (GE) S. Margherita Ligure (GE) Sestri Levante (GE) Arma Di Taggia (IM) Bordighera (IM) Diano Marina (IM) Riva Ligure (IM) San Remo (IM) Ventimiglia (IM) Alassio (SV) Celle ligure (SV) Finale Ligure (SV) Laigueglia (SV) Loano (SV) Noli (SV) Savona (SV) Spotorno (SV) Varazze (SV) Varigotti (SV)

33 Segue Tav, A1 Località Giugno Luglio Agosto Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo Marche S. Benedetto Tronto (AP) Puglia Manfredonia (FG) Peschici (FG) Rodi Garganico (FG) Vieste (FG) Taranto (TA) Sardegna Castiadas (CA) Costa Rei (CA) Muravera (CA) Villasimius (CA) Cabras (OR) Dorgali (OR) Is Arenas (OR) Putzu-Idu (OR) S'archittu (OR) Arzachena (OT) La Maddalena (OT) Palau (OT) Porto Cervo (OT) Porto Rotondo (OT) Porto San Paolo (OT) Santa Teresa (OT) Alghero Centro (SS) Alghero Lido (SS) Castelsardo (SS) Stintino (SS) Sicilia Agrigento (AG) Eraclea Minoa (AG) Lampedusa (AG) Marina Di Ragusa (RG) Siracusa (SR)

34 Segue Tav. 1 Località Giugno Luglio Agosto Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo Toscana Viareggio (LU) Fonte: Ufficio Studi FIMAA, luglio

35 Tavola A.2 Canoni minimi e massimi medi settimanali 2013 ordinari (valori di massima frequenza) di un appartamento più richiesto con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto, spese incluse, nelle località montane e lacuali italiane (Euro a corpo per settimana) Località Giugno Luglio Agosto Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo Abruzzo Ovindoli (AQ) Pescocostanzo (AQ) Rivisondoli (AQ) Rocca Cambio (AQ) Rocca di Mezzo (AQ) Roccaraso (AQ) Rovere (AQ) Calabria Serra San Bruno (VV) Friuli Venezia-Giulia Piancavallo (PN) Forni di Sopra (UD) Ravascletto (UD) Sauris (UD) Sella Nevea (UD) Tarvisio (UD) Lombardia Ponte Di Legno (BS) Bellano (LC) Lierna (LC) Perledo (LC) Varenna (LC) Piemonte Arona (NO) Bardonecchia (TO) Sestriere (TO) Stresa (VB) Verbania (VB)