Relazione illustrativa e obiettivi del piano

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2 Relazione illustrativa e obiettivi del piano L area oggetto di richiesta è costituita da un compendio immobiliare, formato da un lotto di terreno con sovrastanti diversi fabbricati ad uso agricolo, da tempo inutilizzati ed in stato di completo abbandono (ex azienda di allevamento bovino); la medesima risulta ubicata in Comune di Massarosa, nella frazione di Piano di Conca e vi si accede dalla via comunale delle Sezioni tramite la via pubblica Molino di Fondo, che attualmente termina nell area in oggetto. La zona è individuata urbanisticamente nel vigente RU del Comune di Massarosa, all interno dell UTOE n 3 (Piano di Conca), in zona PR 1, soggetta a piano attuativo secondo le norme tecniche di attuazione allegate al suddetto strumento urbanistico comunale. L inutilizzo ormai pluriennale, dovuto alla più generale crisi economica nel campo dell allevamento bovino, con conseguente, avanzato stato di degrado strutturale degli immobili ha portato l attuale proprietà a ipotizzare il riutilizzo dell area per la realizzazione di unità residenziali valutando anche l ubicazione del complesso ai margini della frazione di Piano di Conca, pertanto la medesima, in data 01/02/2002, con il n 3004 di prot., ha presentato al Comune di Massarosa, una proposta di piano attuativo (Piano di Recupero), per la quale la relativa amministrazione comunale, con delibera di Giunta Municipale n 138 del 21/10/2002, ha adottato il provvedimento di avvio di procedimento del predetto piano attuativo. Oggi, a seguito della variazione della normativa urbanistica, sia di indirizzo che comunale, introdotta dall approvazione del nuovo strumento urbanistico, nonché dall entrata in vigore dei vincoli di natura idraulica, si rende necessario, modificare ed integrare, la precedente proposta di piano attuativo, come da documentazione allegata all istanza di cui la presente relazione fa parte integrante e sostanziale. L area è distinta nel Catasto del Comune di Massarosa nel Foglio 16, dai Mappali: 227,

3 2086/parte, 2089/parte, 2090/parte, 2243 e nel Foglio 24, dal Mappale 752. Descrizione storico, fisica, sociale e patrimoniale degli immobili L area oggetto della presente proposta di Piano Attuativo è pari a circa mq ,00, sulla quale come suddetto, sorgono alcuni fabbricati ad uso agricolo e alcuni manufatti pertinenziali per una volumetria complessiva di mc ,93, realizzati parte in muratura e parte con materiali precari, meglio individuati nell elaborato grafico relativo allo stato attuale (TAV. 2) del presente piano. Negli anni 70, per permettere lo sviluppo dell attività agricola nel settore dell allevamento bovino, l area in proprietà dell azienda è stata oggetto di una specifica variante urbanistica approvata con deliberazione della Giunta Regionale Toscana del n 9090 che prevedeva la trasformazione dell area da zona agricola E/1 in zona E/5 agricola a finalizzazione particolare con If = 0.15 mc/mq. A questa data erano già esistenti alcuni fabbricati (fabbricati A-C-E) probabilmente realizzati negli anni 50 e 60. L approvazione della variante ha permesso la realizzazione di un nuovo fabbricato ad uso rimessa attrezzi agricoli, individuato con la lettera B nella TAV. 2, e l ampliamento del fabbricato A; tali interventi sono stati assentiti con Concessione Edilizia n 32 del L azienda si è ulteriormente sviluppata nell anno 1982 con la costruzione di un nuovo edificio (individuato con lettera D nella Tav. 2, realizzato in base alla Concessione Edilizia n 321/82). Gli altri manufatti esistenti sull area oggetto del Piano di Recupero sono stati abusivamente realizzati in epoche diverse e pertanto sono stati oggetto di istanza di condono edilizio ai sensi della Legge 47/85. Più specificatamente per i manufatti contraddistinti con le lettere L-M-N, realizzati fra il 1977 e il 1983, è stata rilasciata Concessione Edilizia a Sanatoria n 289/96, mentre per i manufatti E-F

4 realizzati prima del 1967, è stata rilasciata la Concessione Edilizia a Sanatoria n 30 del 06/04/01 e per quanto ai manufatti G-H-I realizzati tra il 1967 e il 1977 è stata rilasciata la Concessione Edilizia a Sanatoria n 31 del 06/04/01. L esatta ubicazione all interno del comparto e la conformazione planimetrica dei suddetti fabbricati è meglio indicata nell elaborato grafico, TAV. 2, relativa allo stato attuale. Stato delle funzioni, carenze strutturali e categoria di degrado I fabbricati sono attualmente inutilizzati e in stato di abbandono soprattutto a causa delle mutate condizioni di mercato nel settore dell allevamento bovino da carne che nel giro di pochi anni ha provocato la totale cessazione dell attività. Il complesso pertanto è caratterizzato da un processo di degrado che può essere classificato come degrado socio-economico, in quanto sussistono condizioni di abbandono degli immobili, e come degrado fisico, in quanto le condizioni d uso degli edifici, sono ridotte a causa delle precarie condizioni di staticità connesse all usura del tempo e a causa della fatiscenza delle strutture, nonchè delle finiture e dell inadeguatezza degli impianti tecnologici. Le suddette categorie di degrado sono individuate secondo la classificazione di cui all art.8 della Legge Regionale 21/05/80 n 59 e succ. modifiche ed integrazioni. Modalità di attuazione del piano di recupero I proponenti, al fine di un utilizzo della loro proprietà in conformità all attuale destinazione urbanistica della zona, fanno istanza relativamente alla presente richiesta al fine di riproporre un piano attuativo, che preveda: 1- un intervento di sostituzione edilizia ru3 con fabbricabilità ad indice, UF = 0,08

5 mq/mq, con tipologia villino-villa/schiera a destinazione residenziale; 2- stipula di una convenzione per la cessione gratuita al Comune di almeno il 50% dell intera area oggetto di intervento, con la possibilità di poter utilizzare la rimante superficie per l edificazione privata come suddetto; 3- la realizzazione diretta delle opere pubbliche previste dagli standards di cui al DM 1444/68; 4- il mantenimento in essere del fabbricato distinto con la lettera D nella TAV. 2 (stato attuale), insistente sulla porzione di area da cedere all A.C. a differenza di tutti gli altri che saranno demoliti in fase di attuazione del P.A., al fine di un eventuale futura sua destinazione a edilizia residenziale pubblica, come previsto dalla specifica normativa di RU per l area in oggetto; Il piano sarà attuato, secondo quanto previsto dalla convenzione da stipulare con l A.C., per la quale, i richiedenti propongono: - la cessione gratuita di almeno il 50% dell intera area di intervento, comprensiva degli spazi pubblici previsti e delle sedi viarie principali; - realizzazione delle opere pubbliche da cedere all A.C. con scomputo della spesa dall importo degli oneri di urbanizzazione primaria, per quanto all intervento previsto; - pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria e costo di costruzione, per quanto all intervento proposto; il tutto come meglio specificato negli elaborati grafici e documentali, allegati alla presente istanza. Il comparto, è costituito da n 3 proprietà immobiliari distinte, delle quali, n 2, nello specifico, la Sig.ra Bertolucci Anna Maria e La Tana Dei Ricci di Menchini Giuseppina & C. sas, hanno presentato separate istanze di rinuncia a far parte del piano attuativo stesso, pertanto, ai fini del dimensionamento urbanistico, è stata presa il considerazione la sola porzione di proprietà relativa all Immobiliare Lucarini srl, rappresentante

6 comunque il 96% dell intero comparto attuativo. La presente proposta non comporta alcun tipo di intervento da parte dell Amministrazione Comunale e quindi nessun onere per il Comune. L attuazione della proposta è di natura privata con tempi di realizzazione delle opere previste dal Piano Attuativo, configurabili nel periodo di validità dei futuri titoli autorizzativi. Il piano avrà comunque validità per la durata di dieci anni dalla data di approvazione definitiva della delibera da parte del Consiglio Comunale. Scelta progettuale: unità minime di intervento, descrizione della tipologia di intervento e dei materiali utilizzati L intervento si attuerà secondo un unica unità minima di intervento (UMI). E ammessa la destinazione d uso residenziale e tutte le destinazioni previste dal vigente RU comunale. La proposta di Piano prevede, come suddetto, la realizzazione di n 7 fabbricati ad uso civile abitazione, elevati a due piani fuori terra, compreso il terrestre, di cui n 2 fabbricati quadrifamiliari con tipologia ad appartamento, n 1 edificio quadrifamiliare con tipologia a schiera, n 1 edificio trifamiliare con tipologia a schiera, n 1 edificio bifamiliare con tipologia a villa/villetta e n 2 fabbricati monofamiliari con tipologia a villa/villetta, per un totale quindi di n 19 unità immobiliari, tutte corredate da spazi a verde privato, aree a parcheggio come da Legge 122/89, nonché da viabilità comune di servizio. La realizzazione di un area da cedere all A.C., che preveda, spazi a parcheggio, a verde e relativa viabilità da servire anche per l accesso ai lotti di intervento edilizio privato; l accesso all area avviene da una strada esistente che si innesta sulla strada comunale delle Sezioni, in località Molino di Fondo, ma è stato previsto di realizzare, a cure e

7 spese della società proponente, una nuova strada di collegamento tra l area di intervento e la via Emilia, quale alternativa e potenziamento dell'accesso esistente, su terreno di proprietà della società medesima; la detta viabilità di progetto, una volta realizzata, sarà poi ceduta gratuitamente all' Amministrazione Comunale. La superficie minima di spazi a parcheggio (1 mq ogni 10 mc di costruzione) in conformità a quanto previsto dalla L.122/89 è garantita dai parcheggi interni ai lotti. I fabbricati saranno progettati in modo da adattarsi alla conformazione naturale del terreno con modesti movimenti di terra al fine di evitare modifiche sostanziali all andamento naturale del terreno. La tipologia architettonica, sarà realizzata nel rispetto dell intorno urbanizzato esistente, al fine di un suo corretto inserimento paesaggistico, pertanto, saranno utilizzati materiali tradizionali quali cotto e laterizio, con intonaco al civile, tinteggiato. Le coperture saranno a falde inclinate con pendenza non superiore al 35% e manto in cotto. Gli infissi esterni di disegno tradizionale, con persiane saranno realizzati in legno con finitura al naturale o laccati. Per le aree esterne, sarà privilegiato il verde, sia di tipo erbaceo che arborato. Il tutto come meglio specificato negli elaborati di dettaglio allegati alla presente proposta. Calcolo della volumetria STATO ATTUALE Volume esistente totale: mc ,93 mc STATO DI PROGETTO Superficie di intervento: mq: ,00 UF: 0,08 mq./mq.

8 Area da cedere: mq ,00 x 50%: mq. 7662,50 SUL ammissibile: mq ,00 x 0,08: mq ,65 SUL in progetto: mq ,00 Volume totale di Progetto: mc ,00 (dato indicativo) Verifica standards urbanistici La proposta di piano prevede la cessione di aree a standard in conformità a quanto previsto dal D.M. 2 aprile 1968 n 1444, pari a 18 mq per abitante, da destinare a parcheggio e a verde attrezzato, di natura pubblica, da reperire all interno della più ampia area da cedere pari al 50% dell intero comparto in oggetto, come meglio evidenziato nella TAV. 5. Spazi destinati a standard Volume di progetto: mc ,00 (dato indicativo) N abitanti insediati: 5.521,00/80: n 70 Area a standards minima: 70 x 18 mq/ab.: mq ,00 Area a parcheggio pubblico: 70 x 9 mq./ab.: mq. 630,00 Area a verde attrezzato pubblico: 70 x 9 mq./ab.: mq. 630,00 Area a standards di progetto: area a parcheggio pubblico: mq. 633,40 area a verde attrezzato pubblico: 646,39 Superficie totale da destinare a standard in progetto: mq 1.279,79 Sistema infrastrutturale e delle urbanizzazioni a rete

9 La strada comunale Emilia, vicina all area in oggetto e la strada comunale delle Sezioni rappresentano un importante asse di adduzione per tutti gli impianti a rete. Negli ultimi anni la zona circostante è stata interessata da una progressiva crescita del tessuto edilizio a carattere residenziale; ciò ha portato ad un miglioramento dei servizi esistenti. Più in dettaglio possiamo sintetizzare la situazione nel modo seguente: Fognatura nera La frazione di Piano di Conca è fornita di rete fognaria pubblica, pertanto è previsto il relativo allaccio alla tubazione esistente sulla via Molino di Fondo. Fognatura bianca Le acque meteoriche saranno opportunamente drenate, raccolte e convogliate nei fossati esistenti posti ai perimetri dell area in oggetto, i quali convogliano nella attuale rete scolante. Illuminazione pubblica E prevista la realizzazione della pubblica illuminazione lungo la strada principale interna. Canalizzazione Enel E previsto l allaccio alla rete esistente lungo la strada comunale e sarà prevista una cabina elettrica per l utenza del piano, così come individuata nell elaborato grafico TAV. 7. Canalizzazione Telefonica E prevista la realizzazione dell impianto di distribuzione e allaccio alla rete principale esistente lungo la strada comunale. Rete idrica Si prevede l allaccio con la rete dell acquedotto comunale che corre lungo la strada comunale Molino di Fondo. Rete gas metano

10 E previsto l allaccio alla rete esistente lungo la strada comunale Molino di Fondo.