RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

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1 RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA PROGETTO : PIANO DI RECUPERO ZONA A2 - EX CINEMA BORGHESI LOCALITA : VIA G. GARIBALDI n. 22, 24 MONTEMARCIANO (AN) PROPRIETA : BIANCHINA S.R.L. con sede in Senigallia, via Podesti 41 Individuazione urbanistica Il presente piano di recupero ha per oggetto l immobile sito nel Comune di Montemarciano al n. 22 e 24 di via G. Garibaldi e la propria corte esterna di proprietà, così come catastalmente individuabili al Foglio 11 Particella 520. L area di intervento ricade nella zona A2 Vecchio Nucleo del PRG vigente ed è disciplinata dall Art. 13 e Art. 13/2 delle N.T.A. dello stesso. Tali articoli prevedono un attuazione diretta fino ad interventi di restauro e risanamento conservativo, ed un attuazione indiretta previa approvazione di piani di recupero e/o particolareggiati nel caso di interventi più radicali. Il piano particolareggiato in progetto, pertanto, si rende necessario per determinare gli idonei criteri atti a consentire la ristrutturazione dell edificio in oggetto e/o la demolizione e ricostruzione dello stesso, al fine di permettere la riconversione della vecchia destinazione d uso a cinema già da molto tempo non più attiva ad una più congrua destinazione d uso residenziale. Area oggetto di intervento L area oggetto d intervento è ubicata lungo uno degli assi di diretta espansione del nucleo originario del centro storico del Comune di Montemarciano: via G. Garibaldi. Essa prospetta su questa via, in parte con l attuale facciata principale del volume edificato, e, in parte, con un muro di cinta e il relativo cancello per l accesso carrabile alla corte esclusiva di proprietà. Sia la facciata sia il sistema di recinzione sono in linea con i prospetti degli altri edifici limitrofi, e con essi costituiscono un unica cortina edilizia. Il valore storico degli edifici che prospettano sulla via non è di particolare rilievo. La qualità è sicuramente da ricercare nella coerente organicità della cortina edilizia nel suo complesso, sicuramente caratterizzata da una buona omogeneità dei livelli cromatici sulle tonalità dei grigi e da soluzioni di attacco a terra ricche nell assecondare il naturale declivio della via. 1

2 Edificio esistente La quinta prospettica su via G. Garibaldi è caratterizzata da forme pulite tipiche degli immobili costruiti attorno agli anni 30. In essa si aggettano un balcone e il volume della sala di proiezione. La pianta, piuttosto regolare è divisa in : - Locale di ingresso ed ex biglietteria alla quota -0,40m rispetto al caposaldo di riferimento (cfr. punto 3, come di seguito specificato - Individuazione della quota del caposaldo); in tale ambiente si trova pure la scala di collegamento con la galleria dell ex cinema. - Platea ed ex locali di servizio alla quota +0,18m, raggiungibili dall ingresso con il superamento tramite quattro gradini di un dislivello di 58 cm; la platea è caratterizzata da un doppia altezza con una volta a botte sorretta da una struttura prefabbricata in c.a. - Galleria, posta ad una quota di +3,73m, con la parte posteriore collegata al volume dell ex sala di proiezione. Cambio di destinazione d uso Si propone la riconversione dell immobile in questione ad appartamenti destinati a civile abitazione da disporre su tre piani. II piano terra destinato in tutto o in parte a negozi o attività in genere ad interesse sociale (cfr art. 3 NORME GENERALI, NTA, Piano Particolareggiato), con l inserimento di un piano interrato (attualmente non esistente) da destinare a garage, ripostigli cantine e simili. Caratterizzazione architettonica del Piano di recupero A tal scopo, con il seguente piano verranno stabiliti i sottostanti criteri progettuali: a) Definizione della sagoma a terra, del piano primo, e delle coperture attraverso la rivisitazione del corpo volumetrico e l articolazione dell impianto dell intero complesso esistente, attualmente rigidamente geometrico, secondo le nuove esigenze abitative e nell ottica di un insediamento edilizio di tipo a schiera caratteristico del tessuto urbano limitrofo. L eliminazione del balcone e dell avancorpo prospettante su via G. Garibaldi, poiché non è da ritenere pertinente al prospetto complessivo dell intera via (cfr art. 4 PROSPETTO SU VIA G.GARIBALDI, NTA, Piano Particolareggiato). In più, al fine di una 2

3 migliore areazione e vivibilità degli alloggi, nell organizzazione delle sagome dei vari piani abitativi, sono stati previsti dei cavedi e dei pozzi luce, non considerabili ai fini dei requisiti illuminotecnici, ma pur sempre atti a migliorare il comfort abitativo e, comunque, del tutto pertinenti alle caratteristiche dell ambito urbano di pertinenza del centro storico. Si prevede pertanto la demolizione e la ricostruzione del fabbricato con struttura a telaio; b) Definizione delle altezze delle singole parti dell edificio considerando che: - la sagoma della quinta prospettica prospettante su via G.Garibaldi coincide con quella dell edificio esistente e con essa le rispettive altezze delle varie parti in cui è scomposta - l altezza max dei volumi destinati a nuovi alloggi non sarà maggiore rispetto all altezza max d imposta di gronda dell edificio esistente; c) Definizione delle quote di calpestio del piano terra, dell interrato, del piano primo e del piano secondo/coperture all interno della sagoma dell intero complesso. Si considera che la quota zero in progetto coincide con la quota dell estremita superiore (a sinistra) del prospetto lungo Via G. Garibaldi; d) Definizione della logica architettonica del prospetto principale su Via G. Garibaldi. Si tiene conto dell attuale sagoma prospettica dell edificio in oggetto. Si ripropone la stessa geometria del prospetto e le stesse caratteristiche dimensionali. Si eliminano gli aggetti consistenti in un balcone e in un avancorpo, funzionali all attività del cinema, ma non congruenti alle facciate in linea del tessuto storico in cui l intervento si inserisce. Si tiene infine conto della tipologia e della morfologia delle aperture e delle facciate limitrofe preesistenti, riproponendo nel complesso una quinta prospettica in progetto tale da creare continuità nella lettura del prospetto storico della via; e) Definizione e riorganizzazione architettonica della corte esterna da adibire ad area comune, giardino ed ingresso alle singole pertinenze; f) Garage interrati. In particolare: 1. Sagoma a terra e distribuzione degli spazi al piano terra, piano primo, interrato e piano secondo/copertura Negli elaborati grafici specifici sono proposte le nuove destinazioni d uso dei singoli ambienti, le relative divisioni interne, gli ingressi, la distribuzione verticale e le coperture, senza 3

4 modificare il filo principale dell edificio sul fronte strada. Le soluzioni progettuali illustrate sono volte a dimostrare come il piano di recupero possa permettere la realizzazione di ambienti abitativi conformi alle vigenti norme urbanistiche e allo stesso tempo adatti alle esigenze di recupero e consolidamento dell edificio in risposta alle attuali esigenze abitative contemporanee. Dal punto di vista della riorganizzazione dei volumi sarà necessario procedere alla demolizione delle murature esistenti (ad eccezione di quella in adiacenza agli edifici a monte di Via G. Garibaldi, di parte della facciata lungo Via G. Garibaldi e della sua opposta, a confine con un lotto di altra proprietà che invece verranno consolidate), dei solai e dei tramezzi per adeguare l impostazione originaria, alle nuove esigenze di progetto. 2. Altezza massima Il presente piano di recupero non prevede l aumento delle altezze max dell edificio esistente, né in riferimento alla quinta muraria prospettante su via G. Garibaldi, né in riferimento alle altezze di gronda del corpo principale dell edificio esistente che prospettano sulla corte di proprietà e sugli altri lotti in adiacenza. Per il calcolo delle altezze, sia i pacchetti di copertura, sia i pacchetti dei solai interpiano, in base a quanto previsto dall art. 8 Legge regionale 17 giugno 2008 n. 14 e l art. 13 comma ee) del REC di Montemarciano, non saranno considerati influenti per la parte eccedente lo spessore dei 0.30 m. 3. Individuazione della quota del caposaldo di riferimento di e definizione delle quote di calpestio della sistemazione esterna del piano terra e dei vari altri livelli Il caposaldo (- 2,50m) dove riferire tutte lo quote dello stato di fatto e dello stato di progetto è stato preso nella saracinesca dell acqua nei pressi della scalinata che collega via G.Garibaldi e via G.B. Marotti. La strada di accesso al lotto (via G. Garibaldi) è in forte pendenza. Tale caratteristica determina la necessità di abbassare il solaio al piano terra rispetto alla quota di calpestio della platea dell ex cinema nello stato attuale (+0,18m) di 18 cm ottenendo la quota di +0,00m. Tale abbassamento equilibra le parti interrate e sopraelevate rispetto via G.Garibaldi. La quota d imposta dell ingresso pedonale (-1,40m) come quella carrabile (-1,70m) sono le stesse della strada nel punto di sbocco delle stesse. La sistemazione esterna del terreno prevede una leggera pendenza inferiore al 8% tra l ingresso pedonale sopracitato (-1.40m) e le scale private di accesso ai giardini (- 0,85m) garantendo la fruibilità di questo ambiente anche a persone con ridotte capacità motorie. La quota dei giardini privati è impostata a -0,05m cioè a 5 cm al disotto della quota di calpestio del piano terra. La quota del piano primo (+3,10m) e del piano secondo (+6,20m) risultano rispettando le altezze interne di 2,70m. La quota dei terrazzi a supporto degli 4

5 appartamenti del piano primo è di +6,15m. In quest ultimi i soppalchi sono impostati alla quota di +5,71m. L interrato si colloca alla quota di -3,40m; si accede ad esso tramite una rampa carrabile con pendenza inferiore del 20%. 4. Definizione della logica architettonica del prospetto principale su Via G. Garibaldi Il progetto ha il fine di conservare la memoria storica dell ex cinema Borghesi mantenendo invariate le geometrie delle quinta prospettica su via G.Garibaldi. Le modifiche consentite dal piano di recupero riguardano l eliminazione della balconata e dell elemento di aggetto (sala di proiezione) non consone alla nuova funzione dell immobile ed ai restanti edifici a cortina prospettanti su tale via, l inserimento di nuove aperture per l illuminazione e l areazione degli ambienti retrostanti la quinta, l inserimento di un basamento e un coronamento superiore e le caratteristiche cromatiche come definito nella tavola grafica Tav. 02.2: Analisi delle tonalità cromatiche della quinta prospettica di Via G. Garibaldi. 5. Requisiti illuminotecnici per gli ambienti, dell areazione e del dimensionamento dei locali Il progetto tiene presente di quanto previsto dall Art.77 e 78 del REC di Montemarciano requisiti illuminotecnici all areazione e al dimensionamento dei locali. Gli ambienti che sono illuminati dalle superfici trasparenti con un rapporto maggiore di 1/8 tra il lordo dei telai delle finestre e la superficie netta dei ambienti medesimi. Si rende necessario illuminare ed aerare con sistemi artificiali i locali come i servizi igienici gli antibagni e i disimpegni dove risulta impossibile una illuminazione ed areazione naturale come descritto nel punto 3 dall Art.77 del REC di Montemarciano. I locali destinati alla residenza e/o uffici pubblici o privati nel piano terra e i locali destinati alla residenza del piano primo hanno un altezza media di 2,70 m. nel piano terzo, dove si è in presenza di un soffitto inclinato, l altezza media rimane di 2,70 m e l altezza della parte più bassa maggiore di 2,20 m. I soppalchi del piano primo hanno dimensione inferiore ad 1/3 della superficie utile del locale soppalcato. L altezza sottostante il soppalco e l altezza tra la quota del pavimento dello stesso al soffitto inclinato risulta essere superiore ad 2,20 m come indicato nel punto 10 dall Art.77 e 78 del REC di Montemarciano. La superficie dei locali interni e le superfici utili degli alloggi sono stati fissati tenendo presente il punto 11 dall Art.77 e 78 del REC di Montemarciano. 6. Essenze arboree 5

6 Lo stato di fatto è assente di essenze arboree e la corte interna è pavimentata in stabilizzato ghiaioso. Nello stato di progetto si prevede al piano terra dei giardini privati con la presenza di manto erboso e alberi a basso fusto. Verifica dei requisiti urbanistici CALCOLO S.U.L. E CUBATURA L intervento modifica il volume esistente riducendolo notevolmente rimanendo al di sotto dell indice fondiario If=5 mc/mq indicato dal D.M. 1444/68. La SUL ammissibile si ottiene incrementando del 10% la SUL esistente come da art.13/2 delle NTA del comune di Montemarciano. Per il calcolo dettagliato della SUL e del Volume dello stato attuale che di quello futuro si rimanda alle tavole grafiche allegate (t.04.1 stato attuale_calcolo SUL e Volumetria t.04.2 stato futuro_calcolo SUL e Volumetria). Nel dettaglio: St=Sf=535,00mq Volume esistente 2337,50mc If stato esistente = 2337,50/535,00=4,37mc/mq < 5 mc/mq come da D.M. 1444/68 Volume max. ammissibile = 535,00 x 5 =2675,00mc Volume di progetto = 1381,43mc < Volume esistente < Volume max. ammissibile If (ammissibile) = 5 mc/mq come da D.M. 1444/68 If (di progetto) = 1381,43/535,00=2.58mc/mq < 5mc/mq SUL esistente = 407,16mq SUL ammissibile = 407, % = 447,88mq come da art.13/2 delle NTA SUL di progetto = 444,45mq < 447,88mq SUL max ammissibile ALTEZZA H max. esistente = 8,62 m H max. ammissibile = 8,62 m H max. virtuale (come da art.13 comma ee) delle REC) di prog. 7,31 m < H max. amm. PARCHEGGI Area a parcheggio privato min. ammissibile = 1360,04 x 1/10 mq/mc = 136,00mq come art. 10 delle NTA del comune di Montemarciano Area a parcheggio di progetto 395,84 mq > Area a parcheggio privato min. ammissibile 1 posto auto ogni alloggio come art. 10 delle NTA del comune di Montemarciano numero alloggi ammissibili = 6 6

7 numero alloggi di progetto 5 < numero alloggi ammissibili 6 numero alloggi di progetto 5 = numero posti auto di progetto 5 Verifica dell inserimento urbano In base a quanto stabilito dai criteri progettuali ed in particolare in base a quanto previsto in relazione alla definizione della sagoma a terra e delle logiche volumetriche di progettazione (cfr punto a) pag. 2 della presente relazione). Il progetto con la sua impostazione di alloggi a schiera si inserisce in maniera congruente nel tessuto urbano limitrofo. 7

8 Montemarciano, 23/07/2012 I TECNICI Ing. Giovanni Brunetti 8

9 Arch. Luca Granarelli Ing. Fabio Colaianni LA PROPRIETA Bianchina s.r.l. 9