Anno 2015 N.RF108. La Nuova Redazione Fiscale

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1 Anno 2015 N.RF108 ODCEC VASTO La Nuova Redazione Fiscale Pag. 1 / 5 OGGETTO FABBRICATI GRUPPO D AI FINI IMU E TASI COEFFICIENTI 2015 RIFERIMENTI DM 25/03/2015 IN GU N. 74 DEL 30/03/2015; ART. 5 C. 3 D. LGS. N. 504/92 CIRCOLARE DEL 27/04/2015 Sintesi: con il DM 25/03/2015, il MEF ha aggiornato i coefficienti moltiplicatori da adottare per il calcolo della base imponibile IMU/TASI 2015 per i fabbricati del gruppo catastale D (capannoni, centrali idroelettriche, impianti fotovoltaici, centri commerciali), non iscritti in Catasto o comunque privi di rendita catastale, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati. Per tali fabbricati, infatti, la base imponibile viene determinata ogni anno, fino all attribuzione della rendita, applicando al valore che risulta dalle scritture contabili (al lordo delle quote di ammortamento) i coefficienti approvati annualmente con apposito Decreto del Ministero dell Economia e delle Finanze. Per i fabbricati non iscritti in Catasto e sprovvisti di rendita, classificabili nel gruppo "D" (capannoni, centrali idroelettriche, impianti fotovoltaici, centri commerciali), che nello stesso tempo risultino interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, l'art. 5 DLgs.504/92 prevede una particolare modalità di determinazione della base imponibile, basata sull'applicazione: di appositi coefficienti di adeguamento ai costi di acquisto/costruzione dell'immobile risultanti dalle scritture contabili (inventario) al 1 gennaio dell'anno di imposizione, ovvero, se successiva, alla data di acquisizione. Con il recente DM 25/03/2015, il MEF ha aggiornato tali coefficienti ai fini della determinazione dell IMU dovuta per il 2015, relativa ai fabbricati classificabili nel gruppo catastale D. Nota: i coefficienti in esame si applicano anche per la TASI 2015 in quanto, secondo la Legge di stabilità 2014, la base imponibile per tale tributo è la stessa prevista per l IMU. FABBRICATI CON RENDITA ATTRIBUITA - CRITERIO ORDINARIO Per i fabbricati del gruppo D : che risultino iscritti in catasto con attribuzione di rendita indipendentemente che siano posseduti da imprese o da soggetti privati la base imponibile IMU/TASI si determina mediante l applicazione dei criteri "ordinari" e dunque sulla scorta della rendita con applicazione del moltiplicatore previsto dall art.13, DL 201/2011; Base imponibile: rendita catastale rivalutata 5% x coeff. 65 Categoria D/5: il coefficiente moltiplicatore è pari a 80 Esempio1 Rossi Mario è proprietario di un capannone (cat. D/1), con rendita catastale di Il sig. Rossi determina: Rendita catastale rivalutata: x 1,05 = Base imponibile IMU e Tasi: x 65 (coefficiente) = Sulla base di tale imponibile vanno applicate le aliquote IMU/TASI deliberate dal Comune.

2 Redazione Fiscale Info Fisco 108/2015 Pag. 2 / 5 Determinazione della rendita: per tali fabbricati non è previsto un criterio per l'attribuzione della rendita (né in funzione al numero dei vani, come per gli abitativi, né in base ai metri quadri, come per i negozi, laboratori, ecc.). La rendita viene effettuata tramite stima diretta. FABBRICATI SENZA RENDITA POSSEDUTI DA PRIVATI Per i fabbricati categoria D posseduti da un privato (anche solo in quota parte) a cui non sia stata attribuita una rendita catastale: si dovrà ricorrere al criterio della rendita "proposta" (tramite Docfa). Base imponibile: rendita "proposta" rivalutata 5% x coeff. 65 FABBRICATI SENZA RENDITA POSSEDUTI DA IMPRESE Per i fabbricati interamente posseduti da imprese, classificati nel gruppo D e sforniti di rendita catastale, la determinazione della base imponibile è differenziata a seconda che questi siano: a) contabilizzati "distintamente" b) non distintamente contabilizzati Nota: con tale accezione deve farsi riferimento: non alla autonoma iscrizione in contabilità del bene (evento che si verifica sostanzialmente sempre) ma alla autonoma iscrizione delle eventuali variazioni: costi incrementativi e/o rivalutazioni. Peraltro si ritiene possa rilevare la sola indicazione separata nel registro dei beni ammortizzabili, senza che sia necessario la separata indicazione a libro giornale o nel bilancio. FABBRICATI CONTABILIZZATI DISTINTAMENTE La base imponibile IMU è determinata sulla base: dei costo di acquisto/costruzione dell immobile risultanti dalle scritture contabili (inventario) al 1 gennaio dell anno di imposizione, ovvero, se successiva, alla data di acquisizione. dei costi incrementativi contabilizzati attualizzati mediante appositi coefficienti di adeguamento (aggiornati annualmente dal MEF con DM) Costi (al lordo del fondo ammortamento): di acquisto VALORI CONTABILI di costruzione (area + progetti + oneri di urbanizzazione + costi edificazione) riferiti rispettivamente all anno di acquisto e di ultimazione + eventuali: a) b) spese incrementative successive: - ampliamenti, manutenzioni straordinarie, ecc. - al lordo dei costi di diretta imputazione (progetti per varianti, opere edili, imposte, ecc.) rivalutazioni successive (fiscali o anche solo civilistiche): che vanno stratificate a seconda dell anno del sostenimento ed assumono rilevanza dall anno successivo a quelle di sostenimento (si guarda sempre al valore in bilancio al termine dell esercizio precedente)

3 Redazione Fiscale Info Fisco 108/2015 Pag. 3 / 5 I valori sono quelli di iscrizione in bilancio o nel libro dei beni ammortizzabili. COEFFICIENTI MINISTERIALI PER L'ANNO 2015 (DM 23/03/215 in G.U. 30/03/2015): ANNO Coeff. ANNO Coeff. ANNO Coeff e ante 3, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,01 COLLOCAZIONE TEMPORALE Per la corretta collocazione temporale dei costi di acquisto/costruzione sostenuti, bisogna prendere in considerazione i seguenti principi: Costi acquisto/costruzione sostenuti nel 2015 Costi incrementativi sostenuti nel 2014 Costi incrementativi sostenuti nel 2015 vanno rivalutati col coefficiente ministeriale Costruzione in appalto: va applicato il coefficiente dell'anno nel corso del quale fabbricato è ultimato (e pertanto divenuto atto all'uso, o è stato utilizzato), anche se le spese sono sostenute in periodi precedenti. concorrono a determinare la base imponibile 2015 non vengono considerate per l imposta dovuta nel 2015, ma avranno rilevanza per l IMU dovuta nel 2016 Si rammenta, inoltre: costi incrementativi: la loro influenza sulla base imponibile IMU e TASI è differita di un anno rispetto al periodo d'imposta di competenza in cui sono sostenuti. rivalutazione fabbricati: configura un incremento" riferita all anno di iscrizione in bilancio. costi acquisto/costruzione: non vanno conteggiati quelli relativi a beni che non si incorporano nell immobile. Occorre, pertanto, distinguere tra: - attrezzature e impianti ad uso esclusivo del fabbricato, in dotazione essenziale per il suo utilizzo - attrezzature autonome ma ivi installate per la specifica produzione industriale. Esempio2 Alfa Srl è proprietaria di un capannone (cat. D/1) non iscritto in catasto. La società determina la base imponibile IMU/TASI 2015 sulla base delle scritture contabili: costo di acquisto nell anno x coeff. 1,51 = spese incrementative nel x coeff. 1,15 = rivalutazione civilistica DL 185/ x coeff. 1,11 = Valore contabile

4 Redazione Fiscale Info Fisco 108/2015 Pag. 4 / 5 PASSAGGIO DAL CRITERIO CONTABILE A QUELLO CATASTALE Il criterio dei costi contabilizzati (CM 3/DF/2012): è obbligatorio in presenza dei presupposti (non vi è alcun obbligo di "proporre" una rendita) va utilizzato fino al termine dell'anno nel corso del quale viene attribuita la rendita catastale. ATTRIBUZIONE DI RENDITA IN CORSO D ANNO - IL CONGUAGLIO: a) fintantoché la rendita risulta solo "proposta": essa rileva per l'imposta ma non ancora utilizzabile occorre pertanto applicare ancora il criterio contabile b) fino all anno nel quale viene attribuita la rendita catastale definitiva va adottato il metodo contabile c) a partire dall'anno successivo: l'imu è determinata col criterio ordinario occorre effettuare il "conguaglio" (a debito o a credito) rispetto alla rendita catastale "proposta" a partire dall'anno in cui quest'ultima è stata depositata in catasto. Pertanto nel caso in cui al fabbricato sia attribuita la rendita catastale definitiva: nel 2015: la base imponibile 2015 va determinata con il metodo contabile (rivalutazione dei costi); la nuova rendita catastale ha effetto ai fini IMU soltanto a partire dal 2016 nel 2014: la base imponibile dell'imu dovuta nel 2015 è pari al prodotto della rendita attribuita dagli uffici del Territorio, rivalutata del 5%, per il moltiplicatore 65. Cassazione sent. n. 3160/2011 Cassazione sent. n. 3157/2011 ATTRIBUZIONE RENDITA CATASTALE La base imponibile ICI (ora IMU) dei fabbricati D deve essere calcolata sulle iscrizioni contabili solo fino a quando il contribuente non fa richiesta di attribuzione di rendita. Pertanto, la rendita catastale retroagisce alla data in cui il contribuente ha chiesto l attribuzione della stessa. In mancanza di un obbligo di tenuta delle scritture contabili, era possibile adottare il criterio interinale della rendita presunta quale alternativa e in attesa dell attribuzione di quella definitiva. Ciò vale anche ai fini IMU. RIDETERMINAZIONE A CONGUAGLIO DELL IMU Riprendendo l'es.2 si ponga ora che la società abbia incaricato un tecnico di determinare la rendita catastale, avendo depositato nel 2015 in Catasto una rendita proposta di L'Agenzia del Territorio iscrive definitivamente la rendita (confermando quella proposta) nel 2016; pertanto anche nel 2016 si deve determinare l'imu secondo il criterio contabile. Esempio3 Sulla scorta della rendita definitivamente attribuita viene rideterminata l'imu per l'anno 2015 e 2016 si procede ai seguenti calcoli: Rendita catastale rivalutata: x 1,05 = Base imponibile IMU: x 65 (coefficiente) = Supponendo che il comune non abbia deliberato variazioni di aliquota IMU, si avrà: IMU 2015 a consuntivo: x 0,76% = IMU 2016 versata provvisoriamente: x 0,76% = Rimborso spettante: Analogo procedimento dovrà esperire in relazione all'anno 2016 (anche se la rendita si rese definitive prima di giugno 2016, la società sarà tenuto a versare un importo superiore a quello determinato a consuntivo, potendo successivamente richiedere il rimborso).

5 Redazione Fiscale Info Fisco 108/2015 Pag. 5 / 5 IMMOBILI IN LEASING Per gli immobili non iscritti in catasto e sprovvisti di rendita, distintamente contabilizzati e classificabili nel gruppo D, acquistati dall impresa locataria a seguito del riscatto previsto dal contratto di leasing, la base imponibile è costituita dal prezzo di riscatto, quale unico costo che trova autonoma evidenziazione nelle scritture contabili (in primis, nel registro dei beni ammortizzabili). Cassazione, sent.7332/2010: riferendosi al leasing traslativo, la base imponibile ICI (ora IMU) è costituita dalla somma dei seguenti addendi: prezzo di riscatto iscritto in bilancio; quota capitale compresa nelle rate (maxi-canone incluso) pagate dal locatario in pendenza di contratto RENDITA PROPOSTA: il locatore/locatario possono mediante procedura DOCFA richiedere l attribuzione della rendita proposta. In tal caso il valore del fabbricato sarà determinato in base alla rendita proposta, a decorrere dal 1 gennaio dell anno successivo a quello nel corso del quale la rendita è stata annotata negli atti catastali. In assenza di rendita proposta la base imponibile IMU è determinata con riferimento al valore contabile. A tal fine la società di leasing comunica al locatario tutti i dati necessari per il calcolo. Cassazione, sent. 3160/2011: il momento che segna il passaggio dal criterio di determinazione della base imponibile fondato sui valori contabili al criterio catastale è quello della richiesta di attribuzione della rendita. FABBRICATI NON CONTABILIZZATI DISTINTAMENTE Nel caso in cui i costi di acquisto/realizzazione (ivi inclusi eventuali costi incrementativi successivi) non risultano contabilizzati distintamente (per cause non imputabili all'impresa): non è possibile determinare la base imponibile avvalendosi dei costi direttamente afferenti occorrerà ritornare alla procedura della rendita "proposta". Base imponibile: rendita "proposta" rivalutata 5% x coeff. 65 Nota: il caso dovrebbe essere estremamente raro (considerato l'obbligo di contabilizzare separatamente i costi di realizzazione nel registro dei beni ammortizzabili) e limitarsi ai casi di operazioni straordinarie in cui non si riesce a risalire alle varie tappe di realizzazione dell'edificio. FABBRICATI "D" E BASE IMPONIBILE - SINTESI FABBRICATI GRUPPO D POSSEDUTI DA PRIVATI POSSEDUTI DA IMPRESE CON RENDITA ATTRIBUITA PRIVI DI RENDITA NON CONTABILIZZATI DISTINTAMENTE DISTINTAMENTE CONTABILIZZATI RENDITA ATTRIBUITA RIV. RENDITA "PROPOSTA" RIV. RENDITA "PROPOSTA" RIV. COSTO DI BILANCIO X COEFF. MINISTERIALI