Proprietà abitativa. Finanziamento e protezione/

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1 Proprietà abitativa Finanziamento e protezione/

2 Sommario Editoriale 3 Principi di finanziamento Tutti i costi di un sogno 4 Una buona sostenibilità rafforza la vostra posizione negoziale 6 Le sfide della consulenza finanziaria 7. Reperimento del capitale proprio Capitale proprio, il fondamento del finanziamento 8 Prelievo anticipato PPA: limitazioni e condizioni 9 Impiego ottimale di capitale proprio 11 Ipoteche L imbarazzo della scelta 12 Ammortamento diretto o indiretto 14 Le ipoteche di AXA 15 Copertura Mantenere la proprietà abitativa anche in caso di imprevisti 16 Sostenibilità in caso di incapacità di guadagno e decesso 18 Garantire la sostenibilità 19 Pianificazione del budget Pianificare il budget come proprietario di un abitazione 20 Assicurazioni Assicurazioni relative all abitazione di proprietà 22 2

3 Editoriale/ Care lettrici Cari lettori Ne avete cullato a lungo il sogno, avete vagliato per mesi innumerevoli annunci e offerte, fatto e disfatto progetti per intere nottate, fino al momento in cui avete potuto finalmente trascorrere la prima notte nella vostra casa di proprietà. Dopo tanta fatica e tanto impegno è stato indimenticabile entrare nella vostra nuova abitazione, dove tutto è esattamente come avevate sempre sognato. Ma allo stesso tempo forse sorgono anche dei dubbi: questa euforia poggia su solide basi? La proprietà abitativa è effettivamente protetta anche nel lungo termine? Che cosa succede se un nuovo lavoro è meno redditizio di quanto atteso, nascono dei figli, i tassi d interesse subiscono una repentina impennata o la famiglia è funestata da un grave imprevisto? Per chi acquista una casa o una proprietà per piani è consigliabile occuparsi per tempo di simili domande. AXA si è prefissata il compito di accompagnare i propri clienti lungo tutte le situazioni della loro vita, ed è pertanto al vostro fianco per affrontare assieme tali problematiche. In questo opuscolo troverete preziosi consigli e informazioni sul tema della proprietà abitativa: calcolo del budget e finanziamento, copertura a lungo termine ed effetti sulla previdenza di vecchiaia, nonché una panoramica sulle necessarie assicurazioni costruzioni e di stabili. Abitazione, risparmio, previdenza l elemento decisivo è la vostra situazione personale. Gli specialisti di AXA saranno lieti di fornirvi una consulenza individuale, definendo assieme a voi la migliore soluzione possibile affinché possiate godervi la vostra abitazione per tutta la vita in assoluta serenità. Antimo Perretta CEO AXA Winterthur 3

4 Tutti i costi di un sogno/ Negli ultimi anni la percentuale di proprietari di abitazioni è cresciuta fortemente. La combina zione dell aumento dei canoni locativi e dei tassi ipotecari bassi rende appetibile l acquisto di un abitazione di proprietà. Per non turbare il piacere di vivere in una casa di proprietà nel corso degli anni, l onere finanziario deve essere sostenibile anche in una prospettiva di lungo periodo. La crisi immobiliare americana, meglio conosciuta come crisi dei subprime, ha mostrato i devastanti effetti che possono prodursi quando i crediti ipotecari vengono concessi con eccessiva leggerezza. Le conseguenze non sono state solo di carattere globale, ma anche per i singoli proprietari di abitazioni che, trovandosi in una situazione di difficoltà finanziaria, hanno dovuto vendere la propria casa a prezzi stracciati, perdendo spesso così tutti i risparmi di una vita. Per evitare scenari del genere, gli emittenti di ipoteche verificano la sostenibilità dei costi di credito. Le basi di questo calcolo della sostenibilità sono molto simili per tutti gli istituti finanziari, che si tratti di banche o assicurazioni. Per garantire la finanziabilità sul lungo periodo, i requisiti non si basano sulla situazione attuale, bensì sui valori attesi a lungo termine. Che gli interessi siano estremamente contenuti oppure elevati, il mutuo ipotecario massimo resta lo stesso. Quanto può costare l abitazione di proprietà? Per evitare delusioni, al momento di cercare un abitazione di proprietà e prima di rivolgersi a un istituto finanziario si dovrebbe sapere cosa ci si può effettivamente permettere. Questo può essere appurato facilmente. Il calcolo della sostenibilità si basa su due regole. 4 Regola del 20:80 La regola del 20:80 illustra che almeno il 20 % del valore dell immobile deve essere finanziato di tasca propria. Il valore dell immobile comprende sostanzialmente il prezzo di acquisto più le spese di costruzione, ristrutturazione o rinnovo. Se il creditore fa calcolare con una perizia il valore dell immobile e questo risulta più basso, si prende in considerazione il valore più contenuto. La differenza rispetto al prezzo effettivamente pagato deve tuttavia essere poi finanziata con mezzi propri. Il 10 % del valore dell immobile deve essere apportato come mezzi propri «effettivi», ovvero non può essere finanziato con averi del 2 pilastro. Per il resto del capitale proprio possono anche essere utilizzati fondi della cassa pensione prelevati anticipatamente. La restante quota, pari al massimo all 80 %, viene finanziata con capitale di terzi. Più elevata è la componente di capitale proprio, meno gravoso risulterà l onere degli interessi ipotecari. Costi abitativi fino al 33 % del reddito sono considerati sostenibili La seconda regola che deve essere rispettata è quella di 1 3, che assicura la sostenibilità del finanziamento: le spese correnti per la vostra nuova abitazione di proprietà non devono superare la soglia di 1 3 del vostro reddito lordo. Per spese si intendono gli interessi per il capitale di terzi, l ammortamento e i costi accessori. Per il calcolo degli interessi e dell ammortamento si deve tenere conto del fatto che solitamente un mutuo ipotecario viene suddiviso in un ipoteca di primo grado e in una di secondo grado. L ipoteca di primo grado corrisponde di norma al 66,6 % del valore dell immobile. L ipoteca di secondo grado copre il restante fabbisogno di capitale di terzi e deve essere rimborsata nel giro di 15 anni, ma al più tardi entro il 60 anno d età. I tassi d interesse utilizzati per il calcolo della sostenibilità variano a seconda dell offerente. In media si aggirano intorno al 5 % per l ipoteca di primo grado e al 5,5 % per quella di secondo grado.

5 I costi accessori vengono spesso sottovalutati I costi accessori vengono stimati all 1 % del valore dell immobile. A prima vista può sembrare troppo, ma si tratta di un valore realistico. I costi accessori non si limitano alle spese per energia e tasse, bensì comprendono anche i premi per le assicurazioni di stabili, i lavori di manutenzione e gli accantonamenti per rinnovi e per la sostituzione di apparecchiature difettose. In caso di immobili più vecchi si deve tenere conto del fatto che le spese annue ammontano a più dell 1 %. Classica struttura di finanziamento della proprietà abitativa 1 a ipoteca: massimo 66,6 % 2 a ipoteca: massimo 13,4 % Mezzi propri: di norma 20 % Regolamentazioni speciali nel calcolo della sostenibilità Reddito variabile (bonus, provvigioni) Molti istituti finanziari conteggiano almeno una determinata quota dei bonus o delle provvigioni come reddito, ma per far questo si basano su un valore medio degli ultimi anni. Redditi regolari, assicurati come assegni per figli o alimenti vengono invece conteggiati interamente. Doppio reddito Se con un singolo reddito la sostenibilità non è garantita, è possibile che il secondo reddito venga computato solo in parte oppure venga stabilito un ammortamento più elevato. Indipendenti Nel caso di lavoro indipendente, di norma viene preso come base il reddito medio degli ultimi tre anni. Impegni straordinari Impegni fissi quali le rate del leasing / credito privato, il pagamento di alimenti o i costi per la casa o l appartamento di vacanza vengono detratti dal reddito ai fini del calcolo. Acquirenti anziani di proprietà abitativa Per i clienti vicini al pensionamento come reddito determinante non viene considerato l attuale reddito da lavoro, bensì il reddito di vecchiaia da rendita AVS e della cassa pensione. Invece dell usuale 80 %, inoltre, viene finanziato solo il 65 % del valore dell immobile. Per l importo eccedente vengono richieste garanzie supplementari oppure un rapido ammortamento. 5

6 Una buona sostenibilità rafforza la vostra posizione negoziale/ Per il calcolo individuale della sostenibilità esistono regole ben consolidate che consentono di valutare correttamente le proprie possibilità finanziarie. Tanto più vengono soddisfatti i requisiti di sostenibilità, quanto più facile diventa ottenere un credito. Questo, inoltre, consente di avere una posizione forte nei confronti del creditore quando si tratta di negoziare le condizioni. In caso contrario avviene esattamente l opposto. Se la sostenibilità è scarsa, la concessione del credito viene vincolata a ulteriori condizioni, quali il più rapido ammortamento dell ipoteca di secondo grado. Se i criteri non possono essere soddisfatti, si deve o reperire ulteriore capitale proprio oppure optare per un abitazione più conveniente. Esempi di calcolo della sostenibilità Valore dell immobile Finanziamento Capitale proprio 20 % Ipoteca di primo grado 66,67 % Ipoteca di secondo grado 13,33 % Costi complessivi Interessi ipoteca di 1 grado 5,0 % * Interessi ipoteca di 2 grado 5,5 % * Ammortamento ipoteca di 2 grado (15 anni) Costi accessori, 1 % del valore dell immobile Totale costi annuali Totale costi mensili Sostenibilità dell onere Reddito lordo necessario * La sostenibilità viene calcolata con tassi d interesse calcolatori, che corrispondono a valori medi attesi nel lungo termine. 6

7 Le sfide della consulenza finanziaria/ Non ci si dovrebbe abituare ai tassi ipotecari bassi! Alan Ryser è dal 2010 responsabile Vendite presso AXA nell agenzia generale Previdenza & Patrimonio di Losanna. Tassi ipotecari bassi, congiuntura robusta, boom del mercato immobiliare: le migliori premesse per acquistare un abitazione! Alan Ryser: La domanda di ipoteche è effettivamente molto elevata in periodi del genere. Tuttavia anche proprio per questo motivo si verificano situazioni di consulenza difficili. Molti clienti vengono da noi con l illusione di poter stipulare un credito ipotecario in modo semplice e conveniente. Ma i criteri sono gli stessi che si applicano in periodi caratterizzati da tassi elevati. Ogni tanto questo provoca delusioni. Al momento, inoltre, sul mercato ci sono molti oggetti eccessivamente costosi, per i quali l istituto finanziario non finanzia l intero prezzo di acquisto, bensì solo il valore stimato, più basso. I clienti devono allora fornire più capitale proprio di quanto avessero previsto. Come reagiscono i clienti quando il finanziamento auspicato non può essere concesso? Normalmente con comprensione, perché vedono che le condizioni di sostenibilità sono fatte per tutelarli. Solitamente i clienti riescono a reperire maggior capitale proprio e a finanziare comunque l immobile desiderato. Coloro che non riescono a farlo e che vedono allontanarsi il sogno delle proprie quattro mura possono però essere frustrati. Spesso questi clienti fanno un ulteriore tentativo presso un altro istituto finanziario, da cui però ottengono lo stesso esito negativo. La verifica della sostenibilità pone requisiti relativamente elevati. Per quale motivo, tuttavia, ci sono continuamente immobili che devono essere venduti in tempi brevi o addirittura messi all asta? Non si deve dimenticare che il calcolo della sostenibilità rappresenta un istantanea. Sfortunati eventi quali disoccupazione, divorzio, invalidità o decesso fanno spesso sì che l abitazione di proprietà non sia più sostenibile. Per persone con modeste prestazioni di vecchiaia anche il pensionamento può far sì che l onere non possa più essere sostenuto. Consiglio perciò ai miei clienti di costituire apposite riserve e, se possibile, di coprire eventuali rischi mediante soluzioni assicurative. I tassi ipotecari bassi riducono notevolmente i costi abitativi per i proprietari. Cosa si deve fare con i risparmi? In effetti i tassi influenzano enormemente la somma di denaro che l economia domestica di un proprietario ha a disposizione per le altre voci di spesa. Ma questo vale anche per i periodi caratterizzati da tassi elevati. Per questo motivo, negli «anni buoni», si dovrebbero costituire consapevolmente delle riserve per tassi elevati. Non ci si dovrebbe abituare ai tassi ipotecari bassi. Chi spende il denaro e adegua il proprio standard di vita, in caso di aumento dei tassi dovrà tornare sui propri passi. 7

8 Capitale proprio, il fondamento del finanziamento/ Sul percorso verso l acquisto di un abitazione di proprietà, spesso l ostacolo maggiore è rappresentato dalla quota di capitale proprio necessaria. Oltre ai risparmi personali vi sono tuttavia altre soluzioni per reperire i mezzi mancanti. La ragione per cui gli emittenti di ipoteche esigono almeno il 20 % di mezzi propri è che non vogliono perdere denaro. Perfino se l oggetto ha perso di valore e deve essere venduto, deve essere rimborsato l intero prestito. Il proprietario di un abitazione deve essere consapevole del fatto che sostiene principalmente da solo il rischio di una perdita di valore. Dal punto di vista del proprietario il capitale proprio investito serve a ridurre l onere degli interessi. Dato che i costi abitativi nel lungo termine sono più bassi e nella vecchiaia si ha bisogno di meno denaro, il capitale proprio rappresenta anche una speciale forma di previdenza per la vecchiaia. Dove reperire il capitale proprio? Per reperire mezzi propri esistono diverse possibilità: quella più ovvia è rappresentata dai propri risparmi su conti bancari e depositi titoli. Se questi non sono sufficienti, si può prendere in considerazione il riscatto di polizze di assicurazione sulla vita o un prestito su polizza. I giovani acquirenti spesso vengono aiutati dai genitori mediante anticipo di eredità o donazioni. Naturalmente si ricorre anche a prestiti privati. I relativi interessi e le rate di rimborso devono tuttavia essere inclusi nel calcolo della sostenibilità dagli emittenti di ipoteche. 8 Ma solitamente il maggior sostegno arriva dal secondo pilastro. Poiché la proprietà abitativa può essere intesa come un elemento previdenziale per la vecchiaia, la legge offre la possibilità di prelevare fondi del secondo pilastro e del pilastro 3a già prima del pensionamento. Questi possono essere impiegati per l acquisto di proprietà abitativa ad uso proprio, ma anche per rinnovi, ristrutturazioni, per l ammortamento di ipoteche o per quote di partecipazione a cooperative. Prelievo anticipato: la proprietà abitativa come previdenza per la vecchiaia In caso di prelievo anticipato gli averi della cassa pensione vengono versati e impiegati direttamente come capitale proprio. Invece di essere affidata unicamente alla cassa pensione, la previdenza per la vecchiaia viene sostenuta anche dalle proprie quattro mura. L importo minimo del prelievo anticipato ammonta a CHF Tale limite non vale tuttavia per l acquisto di quote di partecipazione a cooperative di costruzione di abitazioni, nonché per le polizze o i conti di libero passaggio. Fino all età di 50 anni può essere prelevato l intero avere della cassa pensione. Le persone più anziane possono prelevare al massimo l avere di cui disponevano all età di 50 anni, oppure la metà dell avere attuale, a seconda di quale sia l importo più elevato. Il prelievo anticipato è consentito fino a tre anni prima dell età ordinaria del pensionamento e al massimo ogni cinque anni. Per garantire lo scopo previdenziale, la cassa pensione deve iscrivere una restrizione del diritto di alienazione nel registro fondiario. L importo del prelievo anticipato deve essere rimborsato all istituto di previdenza non appena vengono a mancare le condizioni richieste, come in caso di vendita della proprietà abitativa. Conseguenze del prelievo anticipato Grazie al capitale proprio proveniente dal prelievo anticipato deve essere richiesto un mutuo ipotecario di importo inferiore. In questo modo si riduce l onere rappresentato da interessi e rimborso. A questo vantaggio si contrappone un importante svantaggio. Il prelievo anticipato degli averi della cassa pensione comporta dei tagli alla rendita di vecchiaia e, a seconda della cassa pensione, anche eventuali riduzioni delle presta zioni in caso di invalidità o decesso. Le conseguenze a livello di copertura dei rischi dovrebbero venir compensate in ogni caso con assicurazioni private. La copertura previdenziale originaria può essere ripristinata anche con un successivo rimborso del prelievo. Per avere la certezza di potersi permettere la proprietà abitativa anche durante la vecchiaia è necessario provvedere a una forma di risparmio aggiuntivo nel quadro del terzo pilastro.

9 Prelievo anticipato PPA: limitazioni e condizioni/ Il prelievo anticipato per la promozione della proprietà abitativa (PPA) o le costituzioni in pegno sono due possibilità di prelevare denaro dal secondo pilastro. Entrambe comportano vantaggi e rischi. Importo minimo Importo minimo del prelievo anticipato: CHF Nessun importo minimo per l acquisto di quote di partecipazione a cooperative di costruzione di abitazioni, nonché per le polizze o i conti di libero passaggio Importo massimo Al massimo la prestazione di libero passaggio A partire dai 50 anni, al massimo la prestazione di libero passaggio disponibile a 50 anni o metà della prestazione di libero passaggio attuale a seconda di quale degli importi è più elevato Limitazioni Prelievo anticipato: al massimo ogni cinque anni Al più tardi fino a tre anni prima del pensionamento ordinario Le prestazioni derivanti da un riscatto non possono essere prelevate per tre anni Esempio: riduzione delle prestazioni previdenziali dopo un prelievo anticipato PPA Senza prelievo In caso di prelievo Prestazioni di vecchiaia LPP, in caso di pensionamento ordinario (età 65 anni) Capitale di vecchiaia CHF CHF Rendita di vecchiaia CHF CHF Prestazioni LPP in caso d invalidità Rendite d invalidità CHF CHF Rendita per figli d invalido CHF CHF CHF CHF Prestazioni LPP in caso di decesso Rendita per partner CHF CHF Rendita per orfani CHF CHF CHF CHF Condizioni Il versamento può durare fino a sei mesi Spesso la cassa pensione esige il pagamento di una commissione In caso di coppie di coniugi è necessario il consenso scritto del coniuge In caso di vendita dell immobile, il capitale prelevato deve essere rimborsato alla cassa pensione Fintantoché l importo prelevato non viene rimborsato, i riscatti nella cassa pensione non possono essere detratti dalle imposte Esempio di un uomo, 42 anni, reddito lordo attuale: CHF , prestazioni minime LPP, prelievo PPA: CHF , aliquota di conversione LPP: 6,8 % 9

10 Costituzione in pegno: la previdenza per la vecchiaia come pegno Il patrimonio della cassa pensione può essere utilizzato non solo attraverso un prelievo per l acquisto di un abitazione di proprietà. Un ulteriore possibilità è data dalla costituzione in pegno. Il capitale di vecchiaia funge per l emittente dell ipoteca come ulteriore garanzia. In compenso viene concesso un mutuo ipotecario più elevato. Il vantaggio di questa variante è dato dal fatto che il capitale resta nella cassa pensione, e continua così a essere remunerato. La cosa molto più importante è che non si verifica alcuna riduzione delle prestazioni nel secondo pilastro. Lo svantaggio in caso di una costituzione in pegno è rappresentato dai costi abitativi più alti, visto che il mutuo più elevato comporta anche il pagamento di interessi e ammortamenti più elevati. Prelievo anticipato o costituzione in pegno: qual è la soluzione migliore? Nel raffronto dei costi abitativi un prelievo anticipato è decisamente più conveniente, poiché l ipoteca e i relativi pagamenti degli interessi e degli ammortamenti sono più contenuti. Una simile considerazione, tuttavia, è riduttiva. Se si tiene conto anche dell onere fiscale e della previdenza, si propende piuttosto per la costituzione in pegno. La deducibilità fiscale degli interessi debitori riduce la differenza in termini di costi abitativi. Ma sono determinanti soprattutto i costi che, in caso di prelievo anticipato, si rendono necessari per compensare le riduzioni delle prestazioni nella previdenza. Da un lato, dovrebbe essere messo regolarmente da parte un importo per compensare la riduzione delle prestazioni di vecchiaia. Dall altro, si devono pagare premi assicurativi per avere una copertura in caso di invalidità e decesso. La migliore soluzione finanziaria non può dunque essere stabilità in modo forfettario, bensì deve essere analizzata individualmente e accuratamente. In fondo spesso sono altri i fattori decisionali determinanti. Ad esempio il desiderio di poter continuare a effettuare versamenti fiscalmente agevolati nel secondo pilastro, oppure la volontà di ridurre al minimo l indebitamento della casa di proprietà. Raffronto prelievo anticipato/costituzione in pegno Prelievo anticipato Disponete di più capitale proprio. In questo modo avete bisogno di un credito ipotecario più contenuto Grazie all ipoteca più bassa, l onere rappresentato da interessi e ammortamento è inferiore Nel complesso pagate meno tasse sui prelievi di capitale dalla cassa pensione. Il capitale non viene prelevato tutto in una volta (al momento del pensionamento) o sotto forma di rendita ed è perciò soggetto ad aliquote fiscali più basse (progressione) Le vostre prestazioni di vecchiaia derivanti dalla cassa pensione, vale a dire la rendita o il capitale, saranno inferiori A seconda della cassa pensione la vostra copertura del rischio in caso di invalidità o decesso viene ridotta Nella dichiarazione delle imposte potete dedurre meno interessi ipotecari Costituzione in pegno Le rendite della vostra cassa pensione restano invariate. Prestazioni immutate in caso di invalidità, decesso e nella vecchiaia Tutto il vostro capitale della cassa pensione continua a essere remunerato Potete continuare a effettuare versamenti nella cassa pensione e dedurli fiscalmente Potete dedurre interessi ipotecari più elevati nella dichiarazione delle imposte e ridurre così le vostre imposte sul reddito Per effetto del credito ipotecario più elevato, l onere rappresentato da interessi e ammortamento risulta maggiore Può accadere che l istituto finanziario esiga un maggior ammortamento 10

11 Impiego ottimale di capitale proprio/ Molti dimenticano che anche il capitale proprio ha un costo! Monika Niederhauser è dal 2007 consulente previdenziale presso AXA nell agenzia generale Previdenza & Patrimonio di Burgdorf. È opportuno apportare più del 20% richiesto di capitale proprio? Monika Niederhauser: Molti non hanno altra scelta. Se l onere derivante da un ipoteca pari all 80% del valore dell immobile non è sostenibile, occorre finanziare più del 20 % con mezzi propri. In linea di massima questo non è negativo. È importante che non tutti i mezzi liquidi vengano vincolati nella proprietà abitativa. Dovrebbe assolutamente rimanere una riserva per ristrutturazioni, rinnovi ed emergenze. Una volta che il denaro è stato investito nella proprietà abitativa non è più facilmente accessibile. Investire successivamente il proprio denaro è invece possibile in ogni momento e in diversi modi. In generale consiglia quindi un minor impiego di capitale proprio? No, a questo proposito non esiste una sola risposta che valga per tutti. Bisognerebbe sempre tenere conto di tutti gli aspetti. Spesso, ad esempio, si dimentica che anche il capitale proprio ha un costo! Sul capitale impiegato vengono a mancare i proventi risultanti dagli interessi e dagli investimenti in titoli. E questi possono ammontare a qualche migliaia di franchi all anno. Anche le imposte dovrebbero essere prese in considerazione; dato che con un maggior impiego di capitale proprio si riducono gli interessi ipotecari, sono possibili minori deduzioni fiscali. Le stesse riflessioni si applicano anche quando si tratta di decidere se un ipoteca deve essere ammortizzata o meno. Spesso per il finanziamento si ricorre al capitale della cassa pensione. Come valuta questa possibilità? Si dovrebbe riflettere bene prima di effettuare un prelievo di capitale dal secondo pilastro, poiché riduce la protezione dai rischi in caso di invalidità e decesso nonché l avere di vecchiaia. Il pericolo di trovarsi con una protezione dai rischi troppo esigua è notevole. Per questo consiglio sempre di mantenere la protezione offerta dalle assicurazioni di rischio. Questo è importante proprio per i proprietari di abitazione, perché la casa di proprietà deve essere ancora sostenibile anche in caso di invalidità. In ogni caso come alternativa al prelievo anticipato dovrebbe essere valutata la costituzione in pegno degli averi previdenziali. E ricorrere ai fondi del terzo pilastro? Il prelievo di fondi dal pilastro 3a lo ritengo meno problematico, ma anche in questo caso preferisco la costituzione in pegno. Non esiste tuttavia una risposta univoca. Tutto dipende dall onere fiscale, dal reddito e dalla struttura del patrimonio. Le questioni relative al finanziamento della proprietà abitativa sono estremamente complesse e talmente individuali che in ogni caso è utile farsi consigliare. 11

12 L imbarazzo della scelta/ Le economie domestiche private svizzere hanno contratto ipoteche per circa 600 miliardi di franchi. La proprietà abitativa media è gravata da quasi mezzo milione di franchi di mutui ipotecari. La scelta dell ipoteca e dell offerente riveste quindi una grande importanza. Quasi nessuno dispone di un patrimonio sufficiente per pagare un immobile con i mezzi propri. Ciò fa del mutuo ipotecario il più importante elemento nel finanziamento della proprietà abitativa. L ampio ventaglio di offerte ipotecarie si può riassumere in tre modelli principali: ipoteca a tasso fisso, ipoteca LIBOR e ipoteca a tasso variabile. La scelta del modello può avere grande rilevanza, motivo per cui la decisione deve essere adeguatamente ponderata. Ipoteca a tasso fisso: tasso d interesse garantito fino a 15 anni In questo tipo di ipoteca, l importo del credito, il tasso d interesse e la durata dell ipoteca vengono fissati alla stipulazione del contratto. A seconda dell importo del credito è possibile scegliere durate tra 1 e 15 anni. Il tasso d interesse fisso non subisce pertanto alcuna variazione per l intera durata. L ipoteca a tasso fisso è indicata soprattutto per i proprietari di abitazione che desiderano pianificare con precisione i costi degli interessi per un determinato periodo. È la scelta della durata a determinare l entità del tasso d interesse. Più lunga è la durata, più elevato sarà il tasso d interesse. In compenso si sa quanto si dovrà spendere nel lungo periodo. Soprattutto in caso di scarsa sostenibilità si consiglia una durata lunga, per non dover temere l onere rappresentato da un aumento dei tassi nel breve termine. Prudenza in caso di scaglionamento Un ipoteca a tasso fisso offre la sicurezza di un tasso d interessi invariato per l intera durata. La scadenza nasconde però un rischio. Se l ipoteca scade in una fase di tassi elevati, per l intero importo deve essere stipulata una nuova ipoteca a condizioni meno vantaggiose. Questo rischio può essere ridotto suddividendo l importo del credito su più ipoteche a tasso fisso con diverse durate. Lo svantaggio di questa procedura è rappresentato dal forte legame con l emittente dell ipoteca. Alla scadenza di una tranche ce n è sempre un altra che resta in essere. Ciò impedisce un cambiamento dell offerente, il che indebolisce notevolmente la posizione negoziale al momento di discutere le condizioni dei tassi d interesse. Ipoteca LIBOR: sperando in un calo dei tassi Il tasso d interesse dell ipoteca LIBOR (LIBOR = London Interbank Offered Rate) è composto da un lato da un tasso base, che si orienta ai tassi a breve termine del mercato monetario, e da un margine cliente individuale. Alla stipulazione del contratto vengono stabiliti l importo del credito, il margine cliente e una durata complessiva compresa tra i 2 e i 5 anni. Nell ambito della durata complessiva vengono fissate singole tranche con durate di 3, 6 o 12 mesi. L ipoteca LIBOR è pertanto vincolata ai tassi a breve. Le tranche in scadenza possono essere ridefinite nel corso della durata o essere trasformate in un ipoteca a tasso fisso a lungo termine. Vantaggi e svantaggi dello scaglionamento di ipoteche a tasso fisso Vantaggi Si riduce al minimo il rischio di dover rifinanziare l intero debito in una fase di tassi elevati Livellamento a lungo termine del rischio di oscillazione dei tassi Le tranche dell ipoteca a tasso fisso possono essere stabilite a seconda della capacità di rischio e della pianificazione finanziaria a lungo termine Svantaggi Forte legame con il creditore, poiché è praticamente impossibile cambiare un ipoteca parziale Nessuna flessibilità per reagire ai cambiamenti finanziari 12

13 L ipoteca LIBOR è indicata soprattutto per i proprietari di abitazione che attribuiscono grande valore alla flessibilità e che desiderano beneficiare del livello più vantaggioso dei tassi a breve termine, ma che al contempo possono sostenere anche il rischio di un rialzo dei tassi. La maggior parte degli offerenti propone perciò un ipoteca LIBOR solo a partire da un determinato importo minimo. I principali modelli ipotecari Variabile e flessibile Il tasso d interesse dell ipoteca a tasso variabile cambia in funzione dell andamento del mercato monetario e dei capitali. Questo significa che i tassi d interesse possono variare. Per tutta la durata occorre quindi prendere in considerazione oneri d interesse di varia entità. I rimborsi sono ammessi a condizione che venga rispettato un termine di disdetta. Oltre a questi modelli principali esiste un gran numero di speciali offerte. Spesso si tratta di combinazioni dei modelli classici (ipoteche combinate) o di modelli che concedono un bonus sul tasso d inte resse per determinate soluzioni (ipoteca iniziale, ipoteca ecologica). Ipoteca a tasso fisso Ipoteca LIBOR Ipoteca a tasso variabile 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Durata in anni 5 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Durata in anni 5 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Durata in anni 5 Vantaggio Rischio Vantaggio Rischio Vantaggio Rischio I costi degli interessi sono preventivabili fin dall inizio per l intera durata. I tassi d interesse possono essere fissati fino a 12 mesi in anticipo dietro pagamento di un apposito premio. Addebito di costi in caso di risoluzione anticipata. Approfittate del favorevole livello dei tassi a breve termine, mantenendo al contempo una buona flessibilità. Il calcolo esatto dell onere da interessi è reso più difficile dalla volatilità dei tassi. Addebito di costi in caso di risoluzione anticipata. La durata è illimitata e in qualsiasi momento è possibile passare a un ipoteca a tasso fisso o LIBOR. Il calcolo esatto dell onere da interessi non è possibile a causa dei diversi tassi d interesse. 13

14 Ammortamento diretto o indiretto/ Non esiste una risposta univoca all interrogativo se optare per l ammortamento diretto o per quello indiretto. Oltre all ammontare del reddito imponibile sono infatti decisivi i tassi d interesse vigenti e la situazione personale. Ammortamento dell ipoteca di secondo grado Gran parte del mutuo ipotecario non deve essere rimborsato. Ciò che deve essere ammortizzato sono le ipoteche di secondo grado. Queste devono essere rimborsate nel giro di 15 anni, ma al più tardi entro il 60 anno d età, affinché l abitazione di proprietà resti finanziariamente sostenibile anche dopo il pensionamento. L ammortamento è possibile in due modi: con l ammortamento diretto viene rimborsato un importo d ammortamento annuo pattuito. In questo modo diminuiscono gradualmente il debito ipotecario e gli oneri da interessi, ma aumenta l onere fiscale. Invece di questo continuo rimborso diretto del debito ipotecario è spesso consigliabile l ammortamento indiretto. In questo caso il capitale necessario viene costituito con investimenti in un piano di previdenza. Questa assicurazione con formazione di capitale è ceduta in pegno a favore del mutuante. Alla scadenza del contratto, l ipoteca di secondo grado viene ammortizzata mediante il capitale versato. Il debito ipotecario, gli interessi debitori e le deduzioni dal reddito imponibile rimangono invariati per l intera durata. Grazie alla protezione assicurativa viene al tempo stesso garantita la sostenibilità in caso di incapacità di guadagno e decesso. Un facile supporto decisionale Non esiste una risposta univoca all interrogativo se optare per l ammortamento diretto o per quello indiretto. La soluzione dipende da tre fattori: 1. Onere fiscale: quanto più elevata è l aliquota fiscale, tanto più i tassi ipotecari riducono il carico fiscale. Questo effetto positivo ha un peso maggiore in caso di ammortamento indiretto. 2. Onere degli interessi: se l onere degli interessi viene percepito come elevato, deve essere ridotto con l ammortamento diretto. 3. Rincaro: un rincaro positivo (inflazione) riduce il debito ipotecario reale. Quanto maggiore e meno ammortizzato è il debito, tanto più si beneficia di questo effetto. Invece di un dettagliato conteggio comparativo è perciò spesso sufficiente rispondere alle tre seguenti domande per trovare la soluzione ottimale. Credete che il vostro onere fiscale sia troppo elevato? L onere rappresentato dagli intessi ipotecari è ben sostenibile per voi? Vi attendete tendenzialmente un rincaro (inflazione)? Se avete risposto «sì» a tutte queste domande, l ammortamento indiretto è la migliore soluzione per voi. Se invece avete totalizzato tre «no» si consiglia un ammortamento diretto. In tutti gli altri casi si consiglia una valutazione più attenta. Conteggio comparativo: ammortamento diretto vs ammortamento indiretto tramite polizza assicurativa 3a Raffronto dei costi tenendo conto delle imposte Un ipoteca di secondo grado di CHF viene ammortizzata in 15 anni. Il tasso ipotecario è pari al 2,5 %. L aliquota fiscale marginale del cliente è pari al 25 %. L assicurazione 3a è un assicurazione mista sulla vita, che combina risparmio fiscalmente agevolato con una prestazione in caso di decesso (Protect Plan di AXA). I valori corrispondono a una comune offerta per un uomo di 45 anni e uno scenario con una previsione media di bonus. 14 Quali sono i costi dell ammortamento? Ammortamento diretto Ammortamento indiretto Rate d ammortamento o pagamenti dei premi (CHF all anno) Interessi ipotecari Risparmio fiscale dato dalla deduzione degli interessi debitori Risparmio fiscale grazie alla deduzione dei contributi 3a Ricavi polizza (importo del pagamento ammortamento) Imposta sul versamento del capitale (6%) Totale costi di ammortamento netti Differenza Vantaggi dell ammortamento indiretto Vantaggio di costo CHF prestazione assicurativa in caso di decesso di CHF

15 Le ipoteche di AXA/ Grazie a una politica creditizia prudente siamo in grado di offrire condizioni allettanti. Daniela Hohenhaus è dal 2002 consulente previdenziale presso AXA nell agenzia generale Previdenza & Patrimonio di Winterthur. Per quale motivo le compagnie assicurative offrono ipoteche? Non si tratta di un classico prodotto bancario? Daniela Hohenhaus: Da decenni le ipoteche fanno parte dei nostri strumenti d investimento. Come compagnia d assicurazioni gestiamo capitali della clientela provenienti dalla previdenza professionale obbligatoria per la vecchiaia e dal ramo Vita individuale. Dobbiamo investire questi capitali in modo sicuro nel lungo termine e con un rendimento allettante. Oltre a immobili, obbligazioni ecc., per noi le attività ipotecarie rappresentano un interessante possibilità di investire capitale. Quali sono le differenze rispetto a una soluzione bancaria? Dato che AXA si rifinanzia con capitali derivanti dalla raccolta previdenziale e dai premi assicurativi dei clienti, essa persegue una politica creditizia improntata alla cautela. Per un ipoteca presso AXA vengono presi in considerazione solo oggetti che fungono da domicilio principale del proprietario e che presentano buone possibilità di rivendita. Si attribuisce inoltre grande importanza alla solvibilità ineccepibile del mutuatario. Alla luce di questi criteri di sele zione, quali sono i vantaggi di un ipoteca presso AXA? Per i finanziamenti che soddisfano i criteri, AXA offre condizioni estremamente allettanti. I nostri clienti, inoltre, beneficiano del know-how di cui disponiamo in qualità di compagnia assicurativa. Penso ad esempio all ottimizzazione fiscale mediante ammortamento indiretto o alla protezione della famiglia. Quali consigli darebbe a un nuovo acquirente? Alla luce delle conseguenze finanziarie e della complessità dell argomento consiglio a ogni nuovo acquirente una consulenza personale. È importante essere consapevoli delle conseguenze che comporta l acquisto di una casa di proprietà. Utili a tale scopo sono anche colloqui nella cerchia delle amicizie o nell ambiente di lavoro. Ma si dovrebbe anche essere coerenti, e non voler realizzare il sogno delle proprie quattro mura ad ogni costo. Cosa devo fare per ottenere il miglior tasso d interesse? Alcuni clienti si concentrano unicamente sui mercanteggiamenti per il miglior tasso ipotecario. Qui posso solo raccomandare di valutare diverse offerte, ma stando attenti a non confrontare tra loro cose che non sono paragonabili. Giorno di riferimento dell offerta, vincolo, nonché una data certa del pagamento sono cose di cui bisogna tenere assolutamente conto. 15

16 Mantenere la proprietà abitativa anche in caso di imprevisti/ Incapacità di guadagno, un decesso o un reddito più basso dopo il pensionamento possono mettere a rischio la proprietà abitativa. Con la giusta assicurazione potete tutelarvi contro questi rischi. Ogni proprietario di un abitazione conosce la domanda posta dall istituto finanziario prima di stipulare un ipoteca: con il suo reddito è in grado di sostenere a lungo termine i costi della proprietà abitativa? Se il prestito è stato concesso, a questa domanda si è potuto dare una risposta positiva. Ma la questione non è risolta una volta per tutte. Anche dopo l acquisto e la stipulazione del contratto ipotecario, il finanziamento resta fortemente dipendente dalla situazione finanziaria. Se questa viene pregiudicata da circostanze sfavorevoli come un incapacità di guadagno o un decesso o se il reddito dovesse subire una flessione in seguito al pensionamento, spesso la sostenibilità della proprietà abitativa non è più garantita. L emittente dell ipoteca richiederà in questa situazione il rimborso del prestito ipotecario e, nel peggiore dei casi, la vendita dell immobile. È pertanto opportuno tutelarsi contro questo tipo di rischi. Molti istituti finanziari pongono addirittura questa condizione come requisito necessario per la concessione di un ipoteca. L incapacità di guadagno può mettere a rischio la sostenibilità L incapacità di guadagno rappresenta un rischio spesso sottovalutato. Può colpire chiunque e non si limita alle persone con professioni a rischio o con un attività professionale fortemente fisica. Sempre più spesso malattie psichiche o già i più piccoli disturbi fisici fanno sì che la professione non possa più essere svolta. Soprattutto in caso di invalidità dovuta a malattia, di norma le rendite della cassa pensione, unitamente alle prestazioni dell assicurazione d invalidità (AI), non sono sufficienti a garantire il reddito precedente. Se la casa di proprietà sia ancora sostenibile con il reddito restante lo si può stabilire con il calcolo della sostenibilità (pagina 4). Se dal calcolo emerge una lacuna, il rischio dovrebbe essere coperto con una rendita per incapacità di guadagno. Questa garantisce i pagamenti degli interessi e degli ammortamenti, in quanto in caso di incapacità di guadagno, alla scadenza del periodo di attesa, viene erogata una rendita. La casa di proprietà è sostenibile anche senza di me? Un decesso può provocare al partner superstite grandi difficoltà finanziarie a causa di perdite di reddito. A queste possono aggiungersi crediti successori, che in caso di figli minorenni devono essere riscossi addirittura per legge dal curatore. Tutto ciò mette in discussione l ulteriore finanziabilità della proprietà abitativa. La gravità del lutto viene acuita dalla preoccupazione circa la possibilità di restare nella casa di proprietà. A questa preoccupazione si può far fronte stipulando un assicurazione in caso di decesso. Queste assicurazioni sono relativamente convenienti. In caso di decesso ai superstiti viene versato un capitale stabilito. Con questo denaro il debito ipotecario viene ridotto a tal punto che l onere rappresentato da pagamenti di interessi e ammortamenti risulta sostenibile anche nella nuova situazione reddituale. 16

17 Nella vecchiaia Le rendite erogate dall Assicurazione per la vecchiaia e i superstiti (AVS) e dalla cassa pensione (CP) non riescono a eguagliare il reddito da lavoro percepito prima del pensionamento. Se non si è provveduto a un adeguata soluzione previdenziale privata, anche in questo caso la sostenibilità è a rischio. Ciò diventa evidente quando il reddito previsto per la vecchiaia, composto da AVS, CP e previdenza privata, risulta inferiore al reddito necessario secondo il calcolo della sostenibilità in caso di ipoteca di secondo grado ammortizzata. In caso di lacuna esistono tre possibilità: il rimborso volontario dell ipoteca di primo grado, l aumento del reddito per la vecchiaia attraverso versamenti nella cassa pensione o la stipulazione di una rendita vitalizia. La scelta della soluzione può avvenire anche poco prima del pensionamento. Il capitale necessario a tale scopo deve però essere accumulato per tempo. Un elegante possibilità di risparmio per proprietari di abitazioni è rappresentata dalle assicurazioni con formazione di capitale, che coniugano la previdenza per la vecchiaia con le necessarie coperture di rischi, possono servire per l ammortamento indiretto e permettono di beneficiare di agevolazioni fiscali (pilastro 3a). Copertura, previdenza, ammortamento e ottimizzazione fiscale sono adeguati. Rischi particolari in caso di prelievo anticipato nel quadro della PPA Il prelievo anticipato degli averi della cassa pensione comporta una decurtazione della rendita di vecchiaia ed eventuali riduzioni delle prestazioni in caso di invalidità o decesso. Le conseguenze a livello di copertura dei rischi devono venir compensate in ogni caso. Per avere la certezza di potersi permettere la proprietà abitativa anche durante la vecchiaia è necessario provvedere a una forma di risparmio aggiuntivo nel quadro del terzo pilastro. 17

18 Sostenibilità in caso di incapacità di guadagno e di decesso/ In caso di infortunio, malattia o decesso le assicurazioni sociali non offrono spesso il reddito sostitutivo necessario per la sostenibilità della proprietà abitativa. In caso di incapacità di guadagno o decesso vengono erogate prestazioni da diverse assicurazioni sociali. Le prestazioni variano da persona a persona. Dipendono da rapporto di lavoro, regolamenti del datore di lavoro, cassa pensione, fattori personali (età, anni di contribuzione, reddito, stato civile/situazione familiare) e dal fatto se l incapacità di guadagno o il decesso sono stati causati da infortunio o malattia. Esempio: prestazioni in caso di incapacità di guadagno dovuta a malattia Reddito necessario Salario Obbligo di versamento del salario Riduzione dell ipoteca per mantenere la proprietà abitativa Indennità giornaliera in caso di malattia Rendita LPP Rendita AI Rendita AVS Reddito da lavoro del/della partner Insorgenza dell incapacità lavorativa 1 anno 2 anni Pensionamento ordinario Asse temporale Esempio: prestazioni in caso di decesso Reddito necessario in caso di ipoteca in corso Reddito dei superstiti Riduzione dell ipoteca per mantenere la proprietà abitativa Salario Rendita LPP Rendita AVS Reddito da lavoro del/della partner Insorgenza del decesso Asse temporale 18

19 Assicurare la sostenibilità/ Non ogni evento può essere assicurato. Alexandre Ballif è dal 2012 consulente previdenziale presso AXA nell agenzia generale Previdenza & Patrimonio di Friborgo. Solo chi supera la verifica della sostenibilità riceve un credito ipotecario. Perché è necessaria un ulteriore protezione? Alexandre Ballif: La verifica della sostenibilità parte dalla situazione attuale e non tiene conto di eventi quali divorzio, disoccupazione o un decesso. Nessuno pensa volentieri alle sventure, ma è proprio in situazioni difficili che non si vorrebbe perdere anche la propria casa. Quali misure si possono adottare? Purtroppo non per ogni evento esiste una soluzione semplice. Nella maggior parte dei casi i rischi di incapacità di guadagno e di decesso possono essere coperti in maniera relativamente conveniente con assicurazioni sulla vita. La situazione si fa più complessa in caso di divorzio o disoccupazione. Se non è assicurata la sostenibilità nella vecchiaia, o l ipoteca deve essere ammortizzata tempestivamente, il che non è necessariamente ideale dal punto di vista fiscale, oppure deve essere accantonato capitale a sufficienza per il pensionamento. L ipoteca di secondo grado deve essere rimborsata entro il pensionamento. In questo modo l onere non viene sufficientemente ridotto? Dipende molto dal singolo caso. Possono esserci problemi soprattutto quando vengono prelevati anticipatamente fondi della cassa pensione, come avviene oggi in quasi due terzi di tutti gli acquisti. Le perdite in termini di rendita della CP possono essere considerevoli. Consiglio perciò ai miei clienti di colmare nuovamente con un piano di risparmio sistematico questa lacuna previdenziale che si è venuta a creare con il prelievo anticipato. Non è anche nell interesse dell emittente dell ipoteca che gli interessi possano essere pagati? Certamente. Per questo motivo, oltre alla verifica della sostenibilità, viene spesso richiesta anche la stipulazione di un assicurazione in caso di decesso. Ma ulteriori misure non sono usuali. 19

20 Pianificare il budget come proprietario di un abitazione/ Quando i tassi non sono troppo elevati, è chiaro che abitare in una casa di proprietà conviene. In ogni caso questo è ciò che appare a prima vista. Spesso, però, si dimenticano importanti obblighi dei proprietari di abitazioni. Se si considerano solamente i costi abitativi diretti, nessun oggetto in locazione può competere con un abitazione di proprietà. La somma di interessi ipotecari, tasso di ammortamento e costi accessori è praticamente sempre inferiore al canone locativo di un abitazione analoga. Ma nel pianificare il budget come proprietario di un abitazione si deve prestare attenzione soprattutto ai punti meno evidenti, quali fondi di riserva per rinnovi e trasformazioni, spese per coperture e depositi di risparmio per la compensazione di un prelievo anticipato di fondi della cassa pensione. Pertanto sarebbero da includere nel calcolo anche i costi del capitale proprio impiegato, gli interessi e i dividendi venuti a mancare. Queste voci del budget possono essere notevoli. La parte preponderante riguarda per esperienza le spese correnti, come costi di gestione per energia e servizio (spazzacamino, pulizia, controlli), premi assicurativi, tasse e riparazioni. Circa un terzo deve essere conteggiato per la sostitu zione occasionale di apparecchi e lavori di rinnovo di una certa entità. Ma così non si ottiene molto: per un valore dell immobile di CHF , dopo dieci anni sarebbero quasi CHF Con questa somma si può rinnovare al massimo una piccola stanza da bagno. Tassazione della proprietà abitativa Pronti per i cambiamenti grazie ai fondi di riserva L 1% annuale può bastare per conservare il valore dell immobile. Ma con questa somma non è possibile effettuare i necessari adeguamenti alle nuove esigenze. Risanamento energetico, cucina più moderna, costruzione di un camino, un giardino d inverno o semplicemente una trasformazione queste esigenze nascono spesso prima di quanto si pensi. Progetti edilizi di questo genere costano molto. Per questo motivo bisognerebbe accantonare regolarmente del denaro a tale scopo. Attraverso il proprio valore locativo e come patrimonio, la proprietà abitativa incrementa l onere fiscale. Allo stesso tempo il carico fiscale viene alleggerito dalla deducibilità di debiti, interessi passivi e delle spese per manutenzione e gestione. Senza manutenzione, una casa perde valore Oltre ai costi accessori classici, quali energia e imposte, i proprietari di abitazioni sostengono anche ulteriori spese per la cura della loro casa. Di norma i costi accessori e le spese di manutenzione ammontano complessivamente all 1 % del valore dell immobile. Il fatto che l importo effettivo sia più alto o più basso dipende dalle caratteristiche dell oggetto e dall ambiente circostante. In generale vale la regola: più un immobile è vecchio, maggiori sono le spese di manutenzione. Imposta sul reddito Onere fiscale Valore locativo Il valore locativo è il reddito fittizio che potrebbe essere raggiunto attraverso la locazione dell oggetto immobiliare. Il calcolo del valore locativo è complicato e varia da cantone a cantone. Questo valore viene comunicato per iscritto dall autorità fiscale e deve essere dichiarato come reddito nella dichiarazione d imposta. Imposta sulla sostanza Valore fiscale Il valore fiscale viene calcolato dalle autorità fiscali cantonali e deve essere indicato come patrimonio nella dichiarazione d imposta. Sgravio fiscale Deduzioni per le spese di manutenzione e di gestione Le spese che servono alla manutenzione di un immobile possono essere dedotte dal reddito. Questo può essere fatto o sotto forma di un forfait che varia da cantone a cantone oppure attraverso la prova delle spese effettivamente sostenute. Determinante è il carattere che preserva il valore. Le spese che portano a un incremento duraturo del valore dell immobile non rappresentano spese di manutenzione e non possono essere dedotte. Deduzione degli interessi debitori Gli interessi ipotecari possono essere dedotti. Deduzione del debito del prestito I debiti ipotecari possono essere dedotti. 20