TASSI DI INTERESSE I.S.C. (T.A.E.G.)

Transcript

1 MUTUO Un mutuo è il termine giuridico usato per indicare qualsiasi forma di prestito, sia esso di piccola entità stipulato con un amico sia nel caso in cui si vada in banca a chiedere del denaro per acquistare un immobile. Nonostante il mutuatario diventi proprietario del denaro che gli è stato dato in prestito, il mutuo è a titolo oneroso. Infatti, dopo essere entrato in possesso di una certa somma di denaro per un certo periodo di tempo, il richiedente dovrà far fronte al pagamento delle rate di restituzione, alle quali verrà associato un costo: gli interessi, che saranno proporzionati alla consistenza del mutuo ed alla sua durata. Il mutuo ipotecario è un prestito garantito da ipoteca su un immobile: ovvero la parte mutuante (Banca) iscrive sull immobile oggetto dell operazione di prestito, e/o su altro immobile, un ipoteca a garanzia del rimborso di quanto dovuto dalla parte mutuataria (cliente), sulla base del contratto di mutuo sottoscritto. E un atto unico, ovvero il mutuo si formalizza mediante la stipula di un unico contratto contestuale alla compravendita. Infatti dopo l atto di compravendita dell immobile, si procede con la stipula del contratto di mutuo ed il mutuatario autorizza la parte mutuante ad iscrivere ipoteca. E un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio. Il notaio provvede a redigere il contratto, a registrarlo nei pubblici registri, ad iscrivere ipoteca e a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente. La parte mutuante, a sua discrezione, può svincolare ovvero consegnare direttamente la somma senza attendere la restituzione della nota ipotecaria, oppure consegnarla in deposito al notaio. In quest ultimo caso il notaio procede quindi ad iscrivere ipoteca e, una volta restituita la nota ipotecaria (15-20 giorni circa), svincola la somma in favore del mutuatario o, secondo accordi presi in precedenza, in favore del venditore.in genere un contratto di mutuo viene confezionato da banche, istituti di credito o società finanziarie, ed è definito da diverse clausole, spesso di non semplice comprensione, ma importanti per definire al meglio le relazioni tra le parti, come: la durata del contratto, le modalità di erogazione e di restituzione del denaro, il tasso d'interesse applicato, gli obblighi dei soggetti, le garanzie, ecc. Chiaramente, tutti questi elementi possono essere a loro volta definiti e differenziati con piccole sfumature. Compito del notaio è quello di garantire un equilibrio contrattuale, rendendo più chiari i diritti ed i doveri dei soggetti coinvolti, indicando le soluzioni migliori per i contraenti ed eliminando eventuali clausole troppo complicate o sproporzionatamente a favore di una delle due parti. Solitamente, il notaio viene scelto dalla persona che contrae il debito

2 perché l'importo della parcella che il professionista esibirà sarà a suo carico, da qui la libertà di scelta valutando le differenze di costo del servizio notarile. Gli elementi che differenziano le tipologie di muto sono principalmente: tasso di interesse prescelto; durata; TASSI DI INTERESSE Il tasso del mutuo è collegato all andamento del mercato monetario-finanziario: è quindi determinato in funzione dei cosiddetti indici di riferimento. L indice di riferimento maggiormente utilizzato per il mutuo a tasso variabile è l Euribor 1/3/6 mesi. L Euribor è l indice che misura il costo del denaro a breve termine nell area euro. E diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell Unione Europea cedono i depositi in prestito. L indice di riferimento maggiormente utilizzato per il mutuo a tasso fisso è l Eurirs 5/10 anni. E diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata degli IRS delle principali banche dell Unione Monetaria Europea. L IRS (Interest rate swap = scambio del tasso di interesse) è il costo delle operazioni con cui una banca trasforma un operazione a tasso fisso in una a tasso variabile: così facendo l istituto di credito che offre il tasso fisso si tutela dai rischi di rialzo dei tassi nel lungo periodo. Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche sommano una percentuale (detta "spread") che oscilla mediamente tra l'1% e il 3%. I.S.C. (T.A.E.G.) Mentre il tasso di interesse (TAN) comprende soltanto il valore dell euribor più lo spread, l I.S.C. ( Indicatore Sintetico di Costo, in precedenza identificato con la sigla T.A.E.G.) è un indicatore del costototale del mutuo ed è calcolato in capitalizzazione composta; viene espresso in percentualesull ammontare del prestito concesso e ricomprende: il rimborso del capitale; il pagamento degli interessi; le spese di istruttoria; le spese di revisione del finanziamento; le spese di apertura e chiusura della pratica di credito; le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate (se stabilite dal creditore);

3 le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito); il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l'ottenimento del credito); ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento. Rappresenta in sostanza il costo effettivo del finanziamento. L' ISC è il vero parametro di paragone per confrontare differenti proposte di mutuo. Quindi si possono avere: Mutui a tasso fisso: la rata del mutuo non varia per tutta la durata del prestito. Mutui a tasso variabile: la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri del mercato monetario e/o finanziario presi come riferimento. Sui parametri di base viene applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento. Mutui a Tasso misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile. Mutui a tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione del tasso stabilito contrattualmente. Mutui a tetto massimo: tipologia a tasso variabile. Si stabilisce un tasso massimo oltre il quale al posto di aumentare la rata si allunga la durata del mutuo. PIANO DI AMMORTAMENTO Ammortamento significa estinzione graduale del debito. Stabiliti il termine durante il quale il debito deve essere pagato ed i periodi di tempo per il pagamento delle singole rate, si calcola il relativo interesse a scalare. Ognuna delle rate viene così ad essere comprensiva di capitale e interessi. Il progetto di estinzione dei debiti effettuato secondo i suddetti criteri si chiama piano di ammortamento. In genere, i piani di ammortamento sono formati da rate mensili o trimestrali di importi uguali: la quota di interesse, in ognuna di esse comprese, viene a mano a mano a diminuire in relazione alla graduale riduzione del capitale per effetto del pagamento delle rate precedenti. Di conseguenza, il rapporto fra i due elementi che compongono le singole rate varia continuamente e la riduzione del capitale avviene in modo progressivo. Esistono "tabelle" che, dato il periodo di tempo entro il quale il debito deve essere estinto e determinato il tasso di interesse, indicano l'ammontare delle singole rate per ogni milione di capitale. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "Ammortamento alla francese" e comporta una rata costante nel tempo. Meno frequenti sono i piani ad "Annualità decrescenti" o ad "Annualità crescenti".

4 RATE Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta. Le rate vanno versate a intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Ogni rata ha dunque due componenti: restituzione di parte del capitale e pagamento degli interessi. In un piano di ammortamento tradizionale, la rata rimane costante, mentre le due componenti variano. Inizialmente si pagano soprattutto interessi, a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora"; non solo, ma la Banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il 30 ed il 180 giorno dalla scadenza della rata. GARANZIE RICHIESTE La natura dell'operazione di mutuo ipotecario non muta se nel contratto di finanziamento vengono previste forme di garanzia reali o personali, aggiuntive rispetto all'ipoteca. La garanzia aggiuntiva assume un'impronta funzionale e, il più delle volte, viene rilasciata sotto forma di impegno fideiussorio da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo. Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento. GARANZIE PERSONALI: LA FIDEIUSSIONE È fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza. La fideiussione non è valida se non è valida l'obbligazione principale, salvo che sia prestata per un'obbligazione assunta da un incapace. Non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore, né può essere prestata a condizioni più onerose. Salvo patto contrario, la fideiussione si estende a tutti gli accessori del debito principale, nonché alle spese per la denunzia al fideiussore della causa promossa contro il debitore principale e alle spese successive.

5 GARANZIE REALI: L IPOTECA L'ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri. Oggetto dell'ipoteca sono beni immobili o beni mobili registrati (ad es. autovetture). Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare). L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue. L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora si voglia vendere l immobile prima della prescrizione ventennale dell ipoteca, occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione. Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori. La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare I beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato. In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti. Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato ad un sistema di pubblicità, consistente nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari che è altresì costitutiva di un certo grado di efficacia. L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali: il "titolo", ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca; l' "iscrizione"; il "bene immobile"; il "credito da garantire". L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dalcontratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico. La notadeve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicché le omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o sull'identità dei singoli beni, determinano la nullità dell'iscrizione ipotecaria. Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca. L'iscrizione avviene inoltre per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche: gli interessi nella misura concordata; gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate; i premi assicurativi;

6 gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali, ecc.; le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto. Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l'importo dei costi notarili, commisurati al valore dell'ipoteca. L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage). Esse sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e ornamento di un altro immobile. Ne consegue che non occorre farne specifica descrizione nel titolo e nella nota. C'è da precisare che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente dalla cosa principale. ONERI ACCESSORI Il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti anche : le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato; le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile e che lo stesso sia in regola con la normativa edilizia. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro; costi assicurativi: l'assicurazione Incendio e scoppio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dall'importo assicurato e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di euro a anni il costo totale oscilla tra i 100 e i 400 euro. Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita. Inoltre, ci sono altre spese collegate all accensione del mutuo, che però non riguardano costi della banca: le spese notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l attività contrattuale (in particolare l iscrizione dell ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto e dell importo dell ipoteca. Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere uno specifico preventivo per i costi notarili; il costo dell'imposta sostitutiva: è richiesta nella misura dello 0,25% sull'importo erogato.

7 ASPETTI FISCALI Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'ire (Imposta sul Reddito). La detrazione spetta se sussistono le seguenti condizioni: l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto; l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo; nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale. E detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri: interessi passivi; oneri accessori; quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione Tali oneri dovranno comunque essere relativi a mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (per "abitazione principale" si intende l'abitazione "nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente": spesso chi acquista la "prima casa" poi la va ad abitare, facendola quindi diventare "abitazione principale", ma le due definizioni non coincidono necessariamente).entro 12 mesi dall'acquisto (il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto). L'acquisto (fa fede la data di stipulazione del rogito notarile) deve essere avvenuto nell'anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo. La detrazione spetta quindi al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contrattodi mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parentientro il terzo grado e affini entro il secondo grado). L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 3.615,20 euro. Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per euro, la riduzione di imposta sarà di 686,89 euro (cioè il 19% di 3.615,20 euro, importo massimo su cui calcolare la detrazione). Gli oneri accessori possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo. Gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc. Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (ad esempio, quelle per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca). L'onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita NON sono, invece, mai detraibili. E' ormai prassi consolidata da parte delle banche rilasciare a fine anno al mutuante una dichiarazione a uso fiscale riassuntiva dell'ammontare degli interessi passivi pagati nell'anno.

8 RIEPILOGO DEI COSTI Può essere utile in fase di trattativa per il mediatore avere ben chiaro l' ammontare totale dei costi da sostenere per l' acquisto di un immobile. Costi relativi all immobile: - Prezzo dell'immobile - Provvigioni all'agenzia immobiliare, se e quando coinvolta nella compravendita - Imposta di Registro pari al 3% del valore dichiarato se l'acquisto riguarda la prima casa (cui si aggiungono le imposte catastali e ipotecarie calcolate in cifra fissa pari a 129,11 euro ciascuna, per un totale complessivo di 258,22 euro); tasse che ammontano al 10% del valore (7% imposta di registro, 2% imposta ipotecaria, 1% imposta catastale) negli altri casi - Parcella del notaio, proporzionata al valore dell'immobile - Spese per i nuovi contratti di fornitura telefono, gas ed energia elettrica -Spese di trasloco ed eventuali interventi interni per gli adattamenti della casa alle proprie esigenze Costi relativi all accensione del mutuo - Spese bancarie di istruttoria necessaria all'erogazione del mutuo - Spese di perizia tecnico/estimativa per valutare la casa - Imposta Sostitutiva pari allo 0,25% dell'importo finanziato - Costo della copertura assicurativa sull'immobile dato in garanzia alla banca. - Spese per l iscrizione ipotecaria Ogni banca fissa questi costi in base alla propria politica commerciale. PARERE PRELIMINARE DI FATTIBILITÀ o PRE-APPROVAZIONE In genere le banche danno un parere preliminare di fattibilità dall' analisi di una parte dei documenti necessari e cioè: il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi; il valore dell'immobile oggetto del finanziamento; la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno). se un mutuo è pre-approvato si da l'avvio alla fase successiva di raccolta della documentazione completa. Per la determinazione dell'importo da richiedere è necessario tener presente che il rapporto "rata/reddito" non dovrà superare il 50 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

9 ISTRUTTORIA E I REQUISITI RICHIESTI L erogazione di un mutuo comporta il passaggio attraverso alcune fasi successive, che sono necessarie per valutare la capacità di rimborso e le garanzie offerte dal richiedente. La durata delle fasi che portano alla stipula di un mutuo varia a seconda della completezza della documentazione presentata, dei tempi occorrenti per la perizia dell immobile, ecc. In termini molto generali, in caso di valutazione finale positiva della richiesta di mutuo, è possibile stimare un periodo medio tra la richiesta stessa e l erogazione della somma compreso tra i 25 e i 50 giorni. L istruttoria è la fase che segue la richiesta di mutuo durante la quale la banca compie una attenta valutazione finalizzata a verificare se il richiedente possieda o meno le caratteristiche per ottenere il mutuo richiesto e se l'immobile possa costituire una adeguata garanzia. Requisiti legali Cittadini italiani residenti in Italia; Cittadini di Stati membri della Cee; Cittadini stranieri (non Cee) con residenza in Italia. DOCUMENTI DA PRESENTARE Ogni Banca ha le sue procedure. In generale, comunque, i documenti da presentare sono: Lavoratori dipendenti dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente; originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod.730 o "Unico"). Lavoratori autonomi o liberi professionisti copie del modello "Unico" (ex. Modello 740); estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.A.A.); se professionista, attestato di iscrizione all' ALBO cui appartiene. Per tutti e ad integrazione dei documenti sopra elencati certificato di nascita; certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni. L'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi. Nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente, bisogna presentare copia della sentenza del tribunale; copia della "promessa di vendita" o "compromesso"; planimetria, con l'indicazione della proprietà confinanti sia dell'immobile che delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);

10 copia del certificato di abitabilità; copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile; se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni. PERIZIA La perizia consiste nella valutazione del bene immobile su cui si iscriverà l'ipoteca. Viene effettuata da un professionista abilitato nominato in genere dalla banca ed è necessaria per verificare la congruenza dell importo richiesto e la consistenza della garanzia offerta alla banca. DELIBERA DEL FINANZIAMENTO Una volta svolta l istruttoria, la banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne da immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo). CONTRATTO DI MUTUO E LA COSTITUZIONE DI IPOTECA Il contratto di mutuo è la fase conclusiva. Il mutuo viene stipulato davanti a un notaio, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro. Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche: gli interessi nella misura concordata; gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate; i premi assicurativi; gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc. le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto. L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere l'immobile.

11 EROGAZIONE DELLA SOMMA MUTUATA Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del "contratto unico". Esso si configura come un mutuo ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma può essere trattenuta dal Notaio in deposito fino all avvenuta iscrizione ipotecaria. Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario. Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla quale verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall'erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca. RITARDATO PAGAMENTO E MORA In caso di mancato o ritardo pagamento di una rata il debitore può essere dichiarato moroso. Due elementi sono necessari perché si verifichi la mora: l'imputabilità del ritardo al debitore; la "costituzione in mora", ossia un atto formale con il quale il creditore richiede al debitore l'adempimento della prestazione (cioè il pagamento). Perché la mora del debitore si verifichi, è necessario che il creditore faccia intimazione o richiesta per iscritto. La costituzione in mora vale anche ad interrompere la prescrizione. RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER RITARDATO PAGAMENTO DELLA RATA La Banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento della rata quando si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive. Costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il 30 e il 180 giorno dalla scadenza della rata. Di conseguenza la risoluzione può essere invocata solo quando sia decorso il termine di 180 giorni dalla scadenza di ogni singola rata senza che il debitore abbia pagato. INTERESSI DI MORA Gli interessi di mora (o moratori) consentono di risarcire il creditore per il danno derivante dal ritardato pagamento della rata da parte del debitore rispetto alla scadenza prefissata. Gli interessi moratori sono generalmente convenzionali e stabiliti per iscritto. I tassi di mora vengono determinati in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento. La misura aggiuntiva oscilla tra il 2% e il 4%.