L AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

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1 L AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO L amministratore di condominio, insieme all assemblea è uno degli organi dell ente di gestione denominato condominio. Egli presta la sua opera in virtù di un contratto denominato di mandato e disciplinato nel codice civile vigente agli artt Sulla qualificazione del rapporto giuridico nella fattispecie di un contratto tipico non v è alcun dubbio per la esplicita affermazione contenuta nell art c.c.: Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV (ossia il contratto di mandato). La figura dell amministratore di condominio è tratteggiata in maniera più puntuale e particolareggiata agli artt e 1130 c.c.. Ma su questi profili saranno svolte considerazioni più analitiche nel corso della presente trattazione. Continuando nella delineazione dei principi generali va precisato che l amministratore è l organo esecutivo del condominio. Più precisamente è l organo che esegue le delibere assembleari, che garantisce il rispetto e l applicazione del regolamento di condominio, che provvede a riscuotere le quote ordinarie e quelle straordinarie. L amministratore è altresì l organo che rappresenta sia dal punto di vista sostanziale che da quello processuale l ente che amministra. La nomina Ai sensi dell art c.c. è obbligatorio nominare un amministratore, quando i condomini sono più di otto. L amministratore è nominato dall assemblea con la maggioranza prevista dall art co. c.c.. L amministratore dura in carica un anno, e l incarico si intende rinnovato per eguale durata. Da queste norme si evince che il rapporto intercorrente fra assemblea e amministratore è un mandato che impone a ciascuno dei contraenti determinati diritti ed obblighi. Più precisamente, proiettando la figura del mandato sul rapporto che intercorre fra assemblea ed amministratore, la prima assume la veste di mandante, il secondo la veste di mandatario. Quest ultimo è tenuto ad espletare il proprio incarico, con la c.d. diligenza del buon padre di famiglia. Come già preannunciato prima, l amministratore dura in carica un anno e, coerentemente con i principi dettati dal codice in tema contratti di durata, può essere revocato dall assemblea. Il principio stabilito dall art c.c., che stabilisce la obbligatorietà della nomina di un amministratore allorquando vi siano più di otto condomini, è inderogabile, e si ritiene che nemmeno il regolamento di condominio, quantunque di natura contrattuale, possa superare tale statuizione. La norma però non esclude la possibilità di nominare un amministratore anche quando i condomini sono meno di otto: si tratta ovviamente di una valutazione di opportunità rimessa all autonomia privata.

2 Per la nomina dell amministratore occorre sempre una deliberazione assembleare con la maggioranza prevista dall art co. c.c.: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio. La novella ha introdotto la possibilità che l incarico sia svolto da società, superando il limite imposto da certa parte di giurisprudenza che limitava l esercizio alla sola persona fisica. Per quanto concerne il valore della delibera assembleare, essa assolve la funzione di una proposta contrattuale che deve essere accettata dalla persona indicata. Il contratto è concluso nel momento in cui l accettazione giunge a conoscenza del proponente (art c.c.). Per quanto concerne le modalità della nomina (e della revoca), il codice non prevede la forma scritta ad substantiam, e pertanto si ritiene che essa possa avvenire anche verbalmente, fermo restando però che le delibere assembleari richiedono la forma scritta ad probationem Può essere nominato amministratore anche chi non è condomino, non sussistendo ad oggi alcuna incompatibilità. Maggioranza per la nomina La maggioranza richiesta per la nomina e per la revoca dell amministratore è come si è già accennato, quella contemplata dall art co. c.c.: delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell edificio sia in prima che in seconda convocazione. Compenso L amministratore, all atto dell accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l importo dovuto a titolo di compenso per l attività svolta. Chi non adempia a tale incombente rischia che su richiesta di qualsiasi interessato può essere fatta valere la nullità che comporta anche la impossibilità di percepire il compenso. Comunicazione dati amministratore - ubicazione registri - polizza Contestualmente all accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell incarico, l amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L assemblea può subordinare la nomina dell amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato. L amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all importo di spesa

3 deliberato e deve essere effettuato contestualmente all inizio dei lavori. Nel caso in cui l amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Affissione recapiti amministratore Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell amministratore. Conferma nomina amministratore Un discorso a parte deve essere effettuato per la conferma dell amministratore in carica in quanto una sentenza del Tribunale di Roma (la n del 15 maggio 2009) interviene in materia di quorum necessari per la conferma dell amministratore di condominio. Da un lato vi è la tesi, sposata in diverse occasioni dal Supremo Collegio, secondo cui non solo in caso di nomina o revoca dell amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all art c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali (Cass. 4 maggio 1994, n. 4269). Interpretazione che lungi dal fermarsi al mero dato letterale dei termini nomina e conferma ne delinea le analogie giuridiche e quindi le sottopone alla medesima disciplina. Dall altro la sentenza del Tribunale di Roma che distingue la posizione dell amministratore che assume ex novo la carica, da quella del soggetto già in carica che col deliberato prosegue nel proprio mandato. Qualora non dovesse raggiungersi il quorum richiesto dalla legge lo stesso amministratore uscente proseguirebbe nel proprio mandato in prorogatio, salva la facoltà per i condomini di rivolgersi all Autorità Giudiziaria per la nomina giudiziale di un amministratore. Decreto di nomina che, paradossalmente, potrebbe indicare lo stesso amministratore uscente quale nuovo amministratore. La sentenza del Tribunale di Roma, partendo da un interpretazione più rigorosa del dettato normativo, giunge ad una soluzione più flessibile da punto di vista pratico. Così, a dire del giudice capitolino la conferma dell amministratore in carica è fatti specie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal III comma dell art c.c. In sostanza per il giudice di prime cure le maggioranze indicate dal IV comma dell art c.c. sono tassativamente riferibili alla fattispecie indicate nel medesimo articolo, senza possibilità di un interpretazione estensiva. D altra parte, sarebbe un controsenso permettere in seconda convocazione l approvazione di un preventivo di gestione predisposto dall amministratore uscente con la maggioranza di 1/3 dei millesimi e di 1/3 dei partecipanti al condominio e non consentire la conferma con le stesse maggioranze dell autore di quell atto. Si è già più volte avuto modo di ripetere che l amministratore dura in carica un anno: questo termine tuttavia non è di decadenza, in quanto egli va considerato confermato tacitamente di anno in anno, in mancanza di nomina di altro amministratore. In questo caso i suoi poteri sono prorogati di diritto senza alcuna riconferma giudiziale o assembleare ed è legittimato a compiere gli atti relativi alla ordinaria amministrazione. In questo periodo di prorogatio l amministratore ha comunque diritto a percepire un regolare compenso.

4 La revoca dell amministratore L amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall assemblea dei condomini; tale revoca non richiede l assistenza di una giusta causa, vista la natura fiduciaria del rapporto di mandato che lega l amministratore al condominio. Nel caso in cui esista una giusta causa, l amministratore può essere revocato anche prima della scadenza del mandato. In seguito alla delibera di revoca, l amministratore è tenuto a consegnare tutto ciò che ha detenuto in ottemperanza del suo mandato. Qualora tale contegno non dovesse essere tenuto, l amministratore in carica ha il potere-dovere di rivolgersi ad un legale per la predisposizione di un ricorso d urgenza, al fine di ottenere dal giudice un provvedimento in forza del quale si disponga la restituzione immediata di quanto illegittimamente detenuto. I casi semplici di revoca motivata sono individuati dall art c.c.: nel caso previsto dal quarto comma dell articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo. Altri motivi di revoca tramite autorita giudiziaria sono indicati dallo stesso articolo: 1) l omessa convocazione dell assemblea per l approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore o di altri condomini; 5) l aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l aver omesso di curare diligentemente l azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l inottemperanza agli obblighi di cui all articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. I condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell amministratore revocato. In caso di revoca da parte dell autorità giudiziaria, l assemblea non può nominare nuovamente l amministratore revocato.

5 Le attribuzioni dell amministratore Atteso il fatto che la novella è intervenuta pesantemente in questa materia sarà bene partire dal dato testuale: ART (Attribuzioni dell amministratore). L amministratore, oltre a quanto previsto dall articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell assemblea, convocarla annualmente per l approvazione del rendiconto condominiale di cui all articolo 1130-bis e curare l osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».

6 Quindi innanzi tutto l amministratore ex art c.c. deve: Contestualmente all accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell incarico, comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Se l assemblea ha subordinato la nomina dell amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato, l amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all inizio dei lavori. Nel caso in cui l amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, dovrà affiggere l indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell amministratore. L amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell incarico l amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall assemblea, l amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l attuazione del codice civile. Passiamo, poi, all art c.c.: Il primo potere dovere che va a lui ascritto è certamente quello relativo alla esecuzione delle delibere assembleari. Per assolvere a tale compito è necessario ancora una volta richiamare il fondamentale parametro della diligenza del buon padre di famiglia. Ma deve, altresì, convocare l assemblea annualmente per l approvazione del rendiconto condominiale secondo le prescrizioni dell art bis c.c. recentemente introdotto.

7 Esaminiamo ora nel dettaglio la elencazione prevista dall art c.c. cit.. L amministratore di condominio deve curare l osservanza del regolamento condominiale. Si tratta di un compito sul quale non è il caso di soffermarsi oltremisura. Ovviamente anche in questo caso vale la regola generale che prima di far rispettare certe norme è giocoforza conoscerle. Ai sensi del numero 2 dell art. cit., l amministratore deve disciplinare l uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini: Anche questa previsione costituisce una concretizzazione dei doveri del mandatario. Quando si discorre di beni comuni, il codice si riferisce a tutte le parti adibite ad uso comune. In questo obbligo rientra la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, e il dovere di eseguire modifiche per mantenere il godimento comune di tutti i condomini (sempre che naturalmente non ritratti di modifiche strutturali dell edificio). Ciascun condomino deve ottenere parità di trattamento rispetto agli altri partecipanti, nella utilizzazione dei beni e dei servizi comuni. Ove tale circostanza non sia rispettata l amministratore potrà anche eventualmente predisporre dei turni. Con riferimento specifico al cortile comune, si ritiene che l amministratore può fissare un orario per il carico e lo scarico delle merci e può anche separare la zona riservata al passaggio pedonale a quella riservata al transito e sosta di autovetture. Allo stesso modo si è escluso che l amministratore possa vietare l uso del lastrico solare per esigenze connesse al trasporto di mobili da un appartamento all altro dello stesso fabbricato e ugualmente non può vietare l uso dell ascensore ai condomini, a meno che questi non ne facciano un anomalo uso (p.es. è illegittimo utilizzare l ascensore per il trasporto di materiale edile, se non sia accertato che tale uso sia dannoso per l uso e la manutenzione dello stesso ascensore). Stipula dei contratti Ancora, altra attribuzione importante (art nn. 2 e 3) è quella relativa alla stipula di contratti per l attuazione di quanto stabilito nelle delibere assembleari, in particolare in tema di approvazione del bilancio preventivo. La stipulazione del contratto di assicurazione del fabbricato, rientra tra i compiti dell amministratore e non necessita secondo un orientamento discutibile, di una preventiva autorizzazione da parte dell assemblea. Tale orientamento è discutibile perché, non essendo prevista nel nostro ordinamento una ipotesi di assicurazione obbligatoria con riguardo ai fabbricati, è comunque opportuno che vi sia una esplicita deliberazione in tal senso. Nel caso in cui l assemblea deliberi lavori di ristrutturazione di un fabbricato, il potere di firma è attribuito all amministratore, ed è pure a lui attribuito l obbligo di vigilanza, salve le competenze specifiche spettanti al direttore dei lavori. L amministratore è altresì legittimato ad agire nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di pagamento dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea, senza che via una autorizzazione ad hoc dell assemblea. Riscossione contributi e rate Per ottenere la riscossione dei contributi condominiali, l amministratore può dunque direttamente rivolgersi ad un legale per chiedere la predisposizione di un ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti del condomino inadempiente. (v. art. 63 disp. Att. C.c.); va precisato che tale potere non si riferisce soltanto ai contributi per spese ordinarie, ma anche a quelli relativi a spese straordinarie, e questo perché la norma in parola nulla specifica al riguardo. Anzi tale attribuzione, alla luce della novella, è divenuto un vero e proprio obbligo per l amministratore, tant è che: «Art Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea,

8 l amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto». Per cui nel caso in cui un condomino decida di alienare la sua unità immobiliare, cessando quindi il suo status di condomino, per vedersi svincolato dall onere della contribuzione dovrà fornire copia autentica del rogito notarile con cui ha ceduto il diritto. In caso contrario, pur non essendo condomino, sarà tenuto al pagamento dei contributi deliberati. Questa è una vera e propria rivoluzione in quanto si introduce per legge nella materia condominiale la l istituto dell apparenza del diritto ed in particolare del condomino apparente. Atti conservativi L art c.c., al numero 4, attribuisce all amministratore il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio. A questa norma è stata data dalla giurisprudenza più recente una interpretazione estensiva: l amministratore ha infatti il potere dovere non solo di chiedere le misure cautelari volte ad evitare pregiudizi alle parti comuni dell immobile, ma anche di salvaguardare l edificio condominiale al fine di evitare molestie, pericoli da parte di terzi che avanzino pretese sulle cose comuni, o minaccino il godimento delle stesse da parte dei condomini. In particolare va detto che ha natura di atto conservativo, la sostituzione di un lucchetto ad un cancello comune, ovvero il ripristino delle originarie condizioni di illuminazione. I poteri conferiti all amministratore dall art n. 4 c.c. non possono essere soggetti a nessuna limitazione, né per volontà dell amministratore né per espressa statuizione di delibera assembleare. Rendimento del conto Ancora, l art c.c., al n. 4, sancisce l obbligo di sottoporre alla fine di ciascun anno il conto relativo alla sua gestione. Tale obbligo che prima poteva essere assolto senza il rispetto di particolari formalità - in quanto bastava che contenesse gli elementi essenziali per rendere chiari, ai singoli condomini le modalità attraverso cui sono stati reperiti i fondi e soprattutto le modalità attraverso le quali i medesimi sono stati adoperati nell interesse esclusivo della cosa comune -, oggi è regolamentato da un articolo appositamente introdotto:

9 «Art bis. -- (Rendiconto condominiale). -- Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti». Non solo, si rafforzano anche i poteri di controllo sull attività di gestione dell amministratore, anche per gli esercizi precedenti, tanto che: «L assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. Consiglio di condominio L assemblea può anche nominare, oltre all amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo». Poiché tutta l attività dell amministratore è assoggettata al controllo dell assemblea, in sede di rendiconto, egli è tenuto ad informare l assemblea di tutto ciò che si verifica in termini di entrata e di uscita seguendo le regole dettate in tema di contabilità. Una volta che il bilancio consuntivo è stato approvato dalla maggioranza prevista dall art c.c., l amministratore per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre ai singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate (c.d. pezze d appoggio ), in quanto gli stessi devono essere controllati prima dell approvazione del bilancio. Si tratta per la verità di un orientamento che appare condivisibile solo per la riscossione dei contributi già deliberati, ma che non deve minare al fondo una fondamentale esigenza di trasparenza: il mandatario amministratore è comunque tenuto a conservare tale documentazione, in quanto pur essendo vero che tali spese sono state approvate la giustificazione contabile di una determinata spesa può trovare la sua autentica prova soltanto nella fattura rilasciata dal fornitore del bene o del servizio. Comunque, di fronte a questi due contrapposti orientamenti, il legislatore ha optato il secondo che comporta certamente un aggravio per l amministratore ma gli consente di essere inattaccabile nel caso in cui dovesse essere intentata un azione legale di rendimento del conto nei suoi confronti, con la conseguenza che i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione (art bis c.c.).

10 L amministratore è un professionista nuovi adempimenti e registri obbligatori Sempre a mente dell art c.c. l amministratore deve ancora: 1) eseguire gli adempimenti fiscali; 2) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 3) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 4) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell edificio e del condominio; 5) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 6) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni». In definitiva, l esigenza di una regolarità contabile e fiscale della gestione condominiale ha convinto il legislatore dell esigenza di costringere l amministratore ad effettuare una serie di attività ed obblighi aggiuntivi che qualificano i suoi adempimenti come tipici di un attività professionale. La regolarità fiscale, la tenuta dei libri, la reperibilità, l indicazione dei luoghi di tenuta dei libri, la previsione di una polizza professionale, la gestione separata dei fondi per lavori straordinari, l apertura di un conto corrente condominiale, la trasparenza e l accessibilità agli atti, sono adempimenti tipici della gestione secondo qualità. Conseguentemente l amministratore smette i panni dell artigiano dopolavorista e diviene a tutti gli effetti un PROFESSIONISTA dedito in maniera continuativa e abituale al servizio del condominio.

11 Requisiti dell amministratore La conferma definitiva viene dalla novella che introduce l art. 71- bis d.a.c.c.: Possono svolgere l incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l obbligo di formazione periodica (per tutti i casi). Quindi con le esenzioni del caso la professione di amministratore si esercita con il presupposto di avere frequentato un corso di formazione iniziale e la periodica attività di formazione, ma anche in caso di esenzione resta sempre fermo l obbligo di formazione periodica.

12 La responsabilità In linea generale il profili della responsabilità va distinto in tre grandi categorie: 1. responsabilità civile; 2. responsabilità penale; 3. responsabilità amministrativa (nei confronti dello Stato e degli altri enti pubblici. I profili che saranno esaminati in questa sede con maggiore attenzione, sono correlati alla responsabilità civile che suddivide in tre ulteriori sottocategorie: a. responsabilità contrattuale; b. responsabilità extracontrattuale; c. responsabilità precontrattuale. Tralasciando quest ultimo profilo, è il caso di svolgere considerazioni più approfondite in tema di responsabilità extracontrattuale o aquiliana. L art c.c. stabilisce che Qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno. Da questa norma si desume che la responsabilità civile extracontrattuale può essere di due tipi, con riferimento specifico all elemento psicologico: responsabilità dovuta a dolo e responsabilità dovuta a colpa. Il nostro codice civile conosce pure un terzo tipo di responsabilità civile: quella c.d. oggettiva che prescinde dall elemento psicologico. Nell analisi dell atto illecito, la dottrina moderna suole distinguere tre elementi: il fatto materiale, l antigiuridicità e la colpevolezza. Prescindendo in questa sede dagli altri due elementi, va rilevato che il fatto materiale consta a sua volta di tre ulteriori elementi: 1. l atto; 2. l evento; 3. e il nesso di causalità che lega l uno all altro. Sulla base di questo breve excursus è possibile svolgere qualche considerazione più diretta in merito alla responsabilità civile extracontrattuale dell amministratore di condominio. È evidente che l eventuale compimento di fatti illeciti che abbiano i suddetti elementi implicano per l amministratore una responsabilità extracontrattuale, ma al riguardo di particolare interesse è la norma dell art c.c. alla cui stregua Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. Per quanto concerne il profilo della responsabilità civile contrattuale, qui il discorso è molto più semplice: se si tiene conto del fatto che l amministratore è contraente di un contratto di mandato, è evidente che qualsiasi inadempimento contrattuale comporterà l obbligo del risarcimento del danno (artt e ss. c.c.). Relativamente, invece, alla responsabilità penale dell amministratore, l art co. c.p. stabilisce che non impedire un evento che si ha l obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo ed inoltre l art. 677 c.p., relativo alle omissioni di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina, individua quale destinatario della norma anche chi è obbligato alla vigilanza dell edificio. Questa è una sintesi delle responsabilità in cui può incorrere l amministratore, così come tratteggiata nei codici, civile e penale. È il caso ora di analizzare alcune ipotesi particolari. La prima fattispecie su cui è opportuno soffermarsi pertiene al caso in cui l assemblea abbia deliberato a favore della esecuzione dei lavori ed abbia inoltre approvato il piano di riparto, tuttavia i lavori non vengono eseguiti perché i condomini, o alcuni di essi, non hanno provveduto al pagamento dei contributi posti a loro carico. In tal caso, l art. 63 disp. Att. c.c., attribuisce all amministratore il potere dovere di rivolgersi ad un legale per la predisposizione di un ricorso per decreto ingiuntivo. La legge ha dunque offerto all amministratore un mezzo particolarmente rapido ed efficace per agire nei confronti dei condomini morosi. Se l amministratore non

13 dovesse avvalersi di questo poter dovere, egli incorrerà in una ipotesi di responsabilità contrattuale nei confronti dell assemblea. Mancata osservanza delle formalità previste dalla legge per la convocazione dell assemblea L art c.c., statuisce che l assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Sul punto occorre rilevare che occorrono tre requisiti affinché l assemblea possa dirsi validamente costituita: - L invito di convocazione esteso personalmente a tutti gli aventi diritto (si badi la novella ha sostituito questo termine alla parola condomini, con ciò intendendo che alla riunione devono essere convocati anche soggetti diversi dai proprietari); - L informazione preventiva degli argomenti sui quali l assemblea è chiamata a deliberare (cd. ordine del giorno); - Un preavviso di almeno cinque giorni rispetto alla data fissata per la riunione dell assemblea. - Il mancato rispetto di una di queste formalità comporta la responsabilità dell amministratore. Danni provocati alla proprietà esclusiva per il mancato funzionamento della cosa comune Altra ipotesi di responsabilità è quella relativa all obbligo che l amministratore ha di garantire il buon funzionamento delle cose comuni (principio questo che si evince chiaramente dall impianto complessivo dell art c.c.). In questo caso è opportuno distinguere fra lavori di ordinaria manutenzione e lavori di straordinaria manutenzione. Questi ultimi vanno distinti a loro volta in lavori urgenti e non urgenti. Nell ipotesi di riparazione urgente (es. la rottura della fognatura con fuori uscita di residui organici nella proprietà esclusiva di uno dei condomini) l amministratore è legittimato a provvedere subito senza convocare preventivamente l assemblea. Negli altri casi invece l amministratore necessita della autorizzazione dell assemblea. Danni provocati da una proprietà esclusiva ad un altra proprietà esclusiva Altra questione sulla quale è opportuno soffermarsi, onde sgombrare il campo da eventuali equivoci è quella relativa ai danni prodotti da una proprietà esclusiva ad altra proprietà esclusiva o anche a cose comuni. Nel primo caso l amministratore è esonerato da qualsivoglia responsabilità, trattandosi di questione interna riferita esclusivamente ai proprietari esclusivi. Nel secondo caso invece, l amministratore sarà legittimato attivo o passivo in un eventuale giudizio che sarà instaurato dal o nei confronti del condominio. Va però precisato che questo tema sarà affrontato in maniera più tecnica allorquando si svolgeranno delle osservazioni in tema di rappresentanza processuale dell amministratore. Ulteriori responsabilità: i casi di revoca motivata L amministratore può essere revocato dal suo incarico su presentazione di un ricorso da parte di un condomino all autorità giudiziaria competente allorquando siano commesse delle irregolarità ritenute dal legislatore particolarmente gravi. È chiaro che in questo caso il condominio potrà eventualmente chiedere all amministratore che si vuole revocare anche il risarcimento dei danni.

14 Non va mai dimenticato che l amministratore di condominio è legato all assemblea da un contratto di mandato che per sua natura dà luogo ad un rapporto fiduciario. Nel momento in cui questa fiducia viene tradita subentra il doppio rimedio previsto dal legislatore: revoca attraverso un procedimento di volontaria giurisdizione e risarcimento dei danni attraverso un procedimento di cognizione. I casi revoca motivata sono tassativamente indicati dalla legge: 1. mancata tempestiva comunicazione all assemblea di eventuali liti giudiziarie in cui sia stato convenuto il condominio e per le quali l amministratore necessita dell autorizzazione assembleare (caso previsto dal quarto comma dell articolo 1131 c.c.; 2. se non rende il conto della gestione. In tal caso si ritiene sulla base di una presunzione iuris et de iure che di fronte al mancato espletamento di tale adempimento, l autorità giudiziaria adita dovrà disporre la revoca dall incarico, con decreto motivato; 3. in caso di gravi irregolarità. A tal proposito lo stesso art c.c. definisce, a titolo esemplificativo, gravi irregolarità: 1) l omessa convocazione dell assemblea per l approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore o di altri condomini; 5) l aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l aver omesso di curare diligentemente l azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l inottemperanza agli obblighi di cui all articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. 9) nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali; 10)non ottemperanza all obbligo di apertura del conto corrente condominiale (disposto dal numero 3) del dodicesimo comma dell articolo 1129 c.c.. I condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all autorità giudiziaria. In caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell amministratore revocato. La dottrina e la giurisprudenza hanno sino ad oggi ritenuto le ipotesi di revoca come tassative e pertanto insuscettibili di interpretazione analogica. Tuttavia l inciso di cui all art c.c. secondo cui: Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:, lascia intendere che potranno esserci ulteriori ipotesi di gravi irregolarità da enucleare ed individuare tra coloro i quali svolgono funzioni analoghe a quelle dell amministratore La rappresentanza processuale Ai sensi dell art c.c., l amministratore può agire sia contro i condomini sia contro terzi. A norma dell articolo in parola, quindi l amministratore rappresenta il condomini anche sotto il profilo processuale (si discorre in tal caso di rappresentanza istituzionale od organica per il fatto che il condominio è un ente sprovvisto di personalità giuridica ma soprattutto sprovvisto di capacità giuridica). La legge tuttavia ha previsto delle limitazioni in tema di legittimazione ad agire sia sotto il profilo attivo che sotto quello passivo. In primo luogo è però opportuno soffermarsi sulla nozione di rappresentanza riferita all amministratore di condominio.

15 L amministratore, in quanto organo esecutivo del condominio, rappresenta l ente che gestisce, prima ancora che dal punto di vista processuale, dal punto di vista sostanziale, nel senso che egli agisce in nome e per conto del condominio (secondo alcuni: mandato con rappresentanza) soltanto per conto ma in nome proprio (secondo altri: mandato senza rappresentanza). Va tuttavia rilevato che l esistenza di tale organo non priva i singoli condomini ad agire a difesa dei propri diritti esclusivi. La giurisprudenza pertanto pacificamente ammette la possibilità che il condomino che via abbia interesse impugni in proprio la decisione emessa in giudizio nel quale egli sia stato rappresentato dall amministratore. Tuttavia, l amministratore in qualità di rappresentante del condominio, ha dei poteri piuttosto limitati. Il codice civile limita infatti il suo potere di agire in giudizio sia contro terzi, sia contro singoli condomini, alle sole materie che sono di sua competenza: al di fuori di queste ipotesi è sempre necessaria l autorizzazione dell assemblea con le maggioranze prescritte. Più analiticamente, per quanto concerne la legittimazione attiva, va rilevato che egli può iniziare una lite giudiziaria soltanto per raggiungere determinati obiettivi che sono: 1. eseguire le deliberazioni dell assemblea e curare l osservanza del regolamento di condominio; 2. disciplinare l uso delle cose comuni, così da assicurare un godimento migliore e paritario a tutti i condomini; 3. riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi stabiliti in base allo stato di ripartizione delle spese; 4. compiere gli atti conservativi de diritti inerenti alle parti comuni dell edificio. Sulla base di questa elencazione è di immediata evidenza la difficoltà di individuare nei suoi esatti contorni una precisa linea di demarcazione fra poteri dell assemblea e poteri dell amministratore, soprattutto in sede processuale. Una regola da seguire ispirata dal buon senso giuridico è quella di convocare sempre nei casi dubbi l assemblea onde evitare profili di responsabilità civile. Regola tanto più saggia se si tiene conto del fatto che la mancanza di legittimazione attiva o passiva determina la soccombenza e la eventuale condanna al pagamento di spese processuali. Per quanto concerne più specificamente il tema della legittimazione passiva, va rilevato che essa è più ampia di quella attiva. Tutti gli atti giudiziari che vedono convenuto il condominio vano pertanto notificati all amministratore. A tal uopo, l art c.c. stabilisce che qualora la citazione o il provvedimento notificati all amministratore abbiano un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni, questi è tenuto a darne notizia all assemblea. Va altresì rilevato che in caso di mancata, tempestiva comunicazione egli è tenuto al risarcimento del danno. Tale disciplina deve essere ragguagliata con la recente giurisprudenza in tema di legittimazione processuale dell amministratore di condominio.

16 Le Sezioni unite della cassazione, con la sentenza 6 agosto 2010, n , hanno stabilito che, anche in materia di azioni giudiziarie, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all assemblea, che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il Condominio risulti soccombente, sul presupposto che, anche in materia processuale, l amministratore non ha poteri autonomi, bensì finalizzati a dare esecuzione alle deliberazioni dell assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio. Deve dunque considerarsi superato l indirizzo precedentemente affermato dalla suprema Corte, alla stregua del quale l amministratore del condominio sarebbe stato legittimato ad agire in giudizio per l esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all impugnazione di una delibera da parte del condominio, senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare (cfr. Cass. civ. n. 4900/98). Con l affermazione del nuovo principio, dunque, le Sezioni unite hanno sottolineato l indispensabilità dell investitura dell amministratore da parte dell assemblea condominiale per agire o resistere in giudizio. Le stesse Sezioni Unite, peraltro, hanno specificato che tale principio deve essere raccordato con la previsione della legittimazione passiva generale attribuita allo stesso amministratore dall art. 1331, comma 2, c.c., con la conseguenza che l amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela in via d urgenza dell interesse comune condominiale, ma il suo operato dovrà poi essere ratificato dall assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l operato dell amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell assemblea, si profila, dunque, necessaria sia per impedire la dichiarazione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell impugnazione, sia per ottemperare al rilievo del giudice che, in tal caso, È tenuto ad assegnare, ai sensi dell art. 182, comma 2, c.p.c. un termine all amministratore per provvedere. Alle luce di tali considerazioni, i giudici di legittimità, mancando agli atti la prova del rilascio, in favore dell amministratore del Condominio resistente, dell autorizzazione - anche a titolo di ratifica - da parte dell assemblea condominiale, hanno disposto la concessione al Condominio di congruo termine perentorio ex art. 182 c.p.c. per il conferimento della necessaria autorizzazione, con conseguente rinvio della causa a nuovo ruolo. Ciò significa che scaduto il termine perentorio senza che sia intervenuta la ratifica da parte dell assemblea la costituzione sarà ritenuta nulla e gli effetti della costituzione in giudizio dovranno ricadere in capo all amministratore, anche per il pagamento della parcella del professionista incaricato. Segue: il dissenso alle liti. Art Dissenso dei condomini rispetto alle liti -Qualora l assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.