PEREQUAZIONE COMPENSAZIONE E INCENTIVAZIONE. Rapporto tra dimensione territoriale e comunale. Ing. Giovanni Viganò

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1 PEREQUAZIONE COMPENSAZIONE E INCENTIVAZIONE Rapporto tra dimensione territoriale e comunale Ing. Giovanni Viganò ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

2 RIFERIMENTI NORMATIVI Dotare la città di servizi a costi sostenibili per l amministrazione pubblica e ottenere giustizia distributiva nelle potenzialità edificatorie sono temi che caratterizzano il dibattito urbanistico da lungo tempo basta infatti ricordare che la prima legge in Italia ad aver introdotto il concetto di perequazione e ad averne sancito la legittimità di utilizzo è la cosiddetta legge ponte la n del 1967 con le lottizzazioni convenzionate. In Lombardia la Legge Regionale 12/2005 ha definitivamente dato al Piano di Governo del Territorio (PGT) la facoltà di avvalersi di meccanismi perequativi, compensativi e di incentivazione quali strumenti utili al raggiungimento di più elevati livelli di condivisione sociale delle scelte, di sostenibilità economica ed ambientale degli interventi nonché di opportunità di attuazione di azioni di riqualificazione e valorizzazione paesaggistica della città e del territorio e di miglioramento della qualità dei luoghi dell abitare. ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

3 CONCETTI BASE PEREQUAZIONE: in urbanistica si intende quel principio la cui applicazione produce due effetti concomitanti e speculari: la giustizia distributiva nelle conformazioni fondiarie nei confronti dei proprietari dei suoli chiamati ad usi urbani e la formazione, senza espropri e costi, di un patrimonio pubblico di aree e servizi per la collettività. La Legge Regionale 12/2005 individua all articolo 11 due tipologie di perequazione: -una a carattere circoscritto, riguardante gli ambiti interessati da piani attuativi e atti di programmazione negoziata, che chiameremo comparti; in questo caso, inoltre, si può parlare di comparti continui e discontinui; -una seconda che definiamo diffusa.

4 IL COMPARTO CONTINUO L indice edificatorio perequativo è unico e diffuso su tutta la superficie territoriale del comparto. La capacità edificatoria deve essere concentrata sull area/e individuata/e dal piano. Area con indice edificatorio basso ed esteso a tutta la ST Aree di concentrazione volumetrica Aree in cessione per servizi pubblici IL COMPARTO DISCONTINUO O APERTO Alcune aree possono avere capacità edificatoria non realizzabile in loco. Si da piena possibilità di sfruttamento economico mediante trasferimento di detta capacità su aree prestabilite a fronte della cessione al comune o della realizzazione di opere Aree di concentrazione volumetrica I crediti edilizi maturati da questa area devono essere trasferiti altrove Aree in cessione per servizi ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

5 IL MODELLO DIFFUSO Per parlare di perequazione diffusa è opportuno introdurre i concetti di compensazione e di credito edilizio. COMPENSAZIONE e CREDITO EDILIZIO: sono gli istituti giuridici finalizzati al miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale dell intero territorio comunale. Essi si formano mediante il riconoscimento di una quantità di capacità edificatoria ai soggetti che si fanno carico degli interventi per la collettività e delle cessioni necessarie per lo sviluppo di aree per servizi pubblici o di uso pubblico. Alcune aree per le quali non si ritiene opportuno uno sviluppo edificatorio di carattere privato possono ricevere dall amministrazione comunale un credito edilizio da utilizzarsi su altra area. L attribuzione di un diritto edificatorio può essere effettuato anche in luogo dell indennità in moneta nell ambito di procedimenti espropriativi. A differenza della volumetria che sorge in un comparto perequato (continuo o discontinuo), l area di impiego del credito non è predeterminata. ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

6 COMPENSAZIONE E CREDITI EDILIZI Il credito edilizio sorto su quest area deve essere sfruttato trasferendolo su altra area Area sulla quale è previsto l atterraggio dei crediti edilizi Aree e/o immobili da riqualificare o aree per servizi a cui è attribuito un credito edilizio ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

7 Per ultimo introduciamo il concetto di incentivazione sempre previsto dalla LR 12/05 all art. 11 comma 5, quale ulteriore strumento atto al perseguimento degli obiettivi di sviluppo dell amministrazione in una logica di diffusione dei criteri applicativi, infatti: INCENTIVAZIONE si intende la misura che può essere utilizzata e finalizzata al miglioramento della qualità costruttiva ed insediativa del territorio mediante un bonus volumetrico, fissato in non più del 15% del volume già assentito, a fronte di rilevanti benefici pubblici e perciò di progetti che perseguano obiettivi di salvaguardia ambientale, riqualificazione ambientale ed urbana e conservazione dei beni storico-artistici.

8 IN CONCLUSIONE La PEREQUAZIONE PER COMPARTI, siano essi continui o discontinui, è il classico e ormai consolidato metodo perequativo che si riferisce ad un area ben delimitata a particolari zone nelle quali i diritti oggetto di distribuzione tra i proprietari coincidono con l edificabilità attribuita dal piano. Le aree individuate possono essere racchiuse da un'unica perimetrazione chiusa (comparto chiuso) oppure essere ricomprese in una perimetrazione aperta formata da una da un insieme di aree non contigue tra loro (comparto aperto o ad arcipelago). In questo caso l edificabilità convenzionale attribuita alle aree di cui si richiede la conservazione, (aree di decollo) parziale o totale, viene spostata all interno delle aree destinate alla edificazione (aree di atterraggio) determinando nelle stesse una capacità edificatoria aggiuntiva, mentre la perequazione degli oneri viene ripartita tra tutte le aree esterne o interne individuate nel comparto.. ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

9 Resta inteso come una proposta progettuale al riguardo non possa prescindere da una attenta valutazione sia delle densità fondiarie risultanti sulle aree di atterraggio che da una preventiva simulazione di inquadramento ambientale delle volumetrie di progetto oltre che da un attenta analisi economica di insieme. La PEREQUAZIONE DIFFUSA si riferisce ad una parte rilevante del territorio, aree di riqualificazione, aree consolidate, aree di trasformazione individuate dal piano urbanistico generale. Essa contempla l uso di parametri di edificabilità convenzionali, bassi e uniformi, per categorie di aree del territorio comunale sulla base dello stato di fatto, e di diritto, esistente. Questo modello, può ricondursi a quello di perequazione di valori e a priori, come definito in letteratura. ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

10 MODALITA ATTUATIVE Ad ogni modo, indipendentemente dal modello di riferimento, l uso del metodo perequativo si sviluppa nei termini che seguono: a) L ente pianificatore (normalmente il Comune) identifica un insieme di aree (comparto) a cui attribuisce un medesimo indice edificatorio ed una serie di prescrizioni in merito alle salvaguardie da rispettare oltre che alle esigenze di servizi; b) I proprietari delle aree individuate non possono sfruttare liberamente le potenzialità edificatorie loro concesse, ma devono sottostare alle indicazioni che il piano prescrive a tale scopo. Le aree possono essere indifferentemente di privati che di enti pubblici o privati; c) l edificazione può essere sfruttata dai proprietari non solo nelle aree di loro proprietà, ma anche su tutte le aree individuate nel piano, sia confinanti che non, secondo le priorità di localizzazione delle volumetrie di atterraggio del piano; ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

11 d) I proprietari delle aree possono essere i promotori dell iniziativa, sia in forma diretta che in associazione consortile. In merito alla capacità di attuazione del comparto, per la complessità degli aspetti multidisciplinari che intervengono nell iter tecnico-amministrativo e per il meccanismo di adozione di tale strumento urbanistico è consigliabile la forma dell associazione consortile. Al riguardo la L.R. 12/2005 all articolo 12 comma 4 cita testualmente: Per la presentazione del piano attuativo è sufficiente il concorso dei proprietari degli immobili interessati rappresentanti la maggioranza assoluta del valore di detti immobili in base all imponibile catastale risultante al momento della presentazione del piano, costituiti in consorzio ai sensi dell articolo 27, comma 5 della Legge 1 Agosto 2002 n. 166 (Disposizioni in materia di infrastrutture e trasporti). In tal caso il sindaco provvede entro dieci giorni dalla presentazione del piano attuativo, ad attivare la procedura di cui all articolo 27, comma 5, della legge 166 del 2002 e il termine di novanta giorni di cui all articolo 14 comma 1 della L.R. 12 /2005, inizia a decorrere a far tempo dalla conclusione della suddetta procedura ; ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

12 e) In sede di convenzione notarile si provvederà alla definizione degli adempimenti previsti nel piano attuativo, sia di ordine economico che giuridico; si procederà alla presentazione delle forme di garanzia da parte dei privati per il Comune per gli impegni economici disciplinati, e alla determinazione delle aree in cessione al Comune, a valore agricolo o nullo. La perequazione può essere considerata come un efficace strumento di attuazione di obbiettivi primari e socialmente rilevanti in quanto il ricorso ai meccanismi perequativi può essere rivolto a specifici contesti, come: Contesto ecologico: Il meccanismo perequativo è orientato alla tutela dell ambiente, naturale ed urbano con l obiettivo di salvaguardare, implementare e qualificare il paesaggio agricolo, il suolo boschivo, la dotazione di parchi urbani e territoriali ed il verde urbano in genere. ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

13 Contesto urbano, servizi pubblici e qualità formale: Il meccanismo perequativo è orientato alla tutela degli spazi urbani con l obiettivo di salvaguardare, implementare e qualificare il paesaggio urbano garantendo quella flessibilità dimensionale di volumetrie tali da permettere lo sviluppo equilibrato del tessuto urbanizzato e la dotazione degli spazi pubblici necessari al soddisfacimento degli standard abitativi e alla qualificazione dei servizi diffusi. E indispensabile al riguardo coordinare la pianificazione generale, normalmente indifferente alla risposte progettuali, con il disegno dell impianto plano volumetrico ipotizzabile a partire dalle volumetrie messe in gioco dal piano e con gli aspetti economici generabili dalla perequazione in modo da trovare l EQUILIBRIO plurisettoriale indispensabile per il raggiungimento degli obiettivi di qualità posti dallo scenario urbanistico.

14 IMPORTANZA DEL CONCETTO DI EQUILIBRIO La pianificazione generale tramite l applicazione di modelli perequativi dichiara sempre di voler perseguire l obiettivo di miglioramento dello standard di qualità urbana sia in termini di ambiente naturale che di territorio urbanizzato nonché rispetto al rapporto tra i due sistemi territoriali, naturale ed antropizzato. A tal fine costruisce una scacchiera ragionata di aree di concentrazione volumetrica, aree per servizi pubblici e di uso pubblico e aree naturali entro cui applicare il sistema degli scambi volumetrici favorendo la costruzione della città pubblica e la riqualificazione degli ambiti naturali attraverso anche il soddisfacimento economico dei privati in maniera equamente distribuita. Il punto di equilibrio tra beneficio pubblico e beneficio privato è la chiave di volta che rende possibile l attuazione, la messa in moto, del meccanismo da un lato e il raggiungimento degli obiettivi di qualità posti dall amministrazione pubblica. ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

15 La difficoltà nel bilanciare le diverse variabili fisiche, economiche e procedurali fa dei modelli perequativi modelli complessi che necessitano di alte professionalità nella massa a punto dei criteri teorici in prima battuta, e di quelli progettuali pratici nel momento attuativo. Il criterio generale a monte necessario per stabilire il punto di equilibrio tra beneficio pubblico e soddisfacimento dell investitore privato sta nello stabilire una quota parte della valorizzazione fondiaria delle aree di generazione volumetrica che deve essere versata alla collettività a compensazione di tale aumento di valore per il bene collettivo in termini di aumento di servizi e di qualità urbana. ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

16 A puro scopo esemplificativo quindi, se un area passa da un valore di 10 ad uno di 100, perché da agricola diviene edificabile, quel 90 di plusvalore che il privato ottiene nell operazione di valorizzazione fondiaria potrà e dovrà avere una percentuale di diminuzione in funzione del principio di equa distribuzione del beneficio che è presente nella legge laddove essa prevede la possibilità di attuazione di meccanismi perequativi. Da qui discende la necessità di individuare adeguate aree di cessione, nel caso di comparti, e di una quota percentuale di valore redistribuita sul territorio mediante la cessione di aree ma anche mediante la realizzazione di servizi e attrezzature di interesse collettivo. Valutare con attenzione il peso di quanto corrispondere equivale a trovare quel punto di equilibrio di cui si diceva e per la definizione del quale sono necessarie alte professionalità specialistiche anche e soprattutto a supporto dell azione pubblica.

17 SVILUPPO SOSTENIBILE Il concetto di equilibrio è ormai saldamente legato a quello di Sviluppo Sostenibile e ci sembra importante sottolinearlo anche in questa sede. Le politiche di concertazione tra ente pubblico e operatore privato, infatti, devono portare benefici alla qualità della vita soddisfacendo le esigenze della attuale generazione senza compromettere il soddisfacimento dei bisogni di quelle future. Le considerazioni essenziali da analizzare e soddisfare si possono sinteticamente riassumere nell approccio olistico allo sviluppo, l equità sociale, l efficienza nell uso delle risorse, la sostenibilità ecologica, la creazione diffusa di ricchezza. Lo sviluppo sostenibile può essere ben rappresentato graficamente come l intersezione dei tre insiemi rappresentanti lo sviluppo economico, sociale ed ambientale, sottolineando con ciò che laddove vengano privilegiate solo due delle sue dimensioni ben difficilmente si potrà verificare uno sviluppo sostenibile.

18 In conseguenza di quanto fin qui esposto si può tranquillamente affermare che i meccanismi perequativi - compensativi perseguono gli obiettivi e danno risposta alle domande di: COESIONE ECONOMICO SOCIALE Promuovendo forme di cooperazione concrete tali da attivare un sistema di reti di relazioni che favoriscano la valorizzazione degli interessi pubblici e privati DIFFUSIONE DI RICCHEZZA Incentivazione dell economia diffusa locale con la promozione e lo sviluppo integrato e moderato del territorio, in termini di opportunità, di sviluppo economico, di posti di lavoro, di risorse generabili. SVILUPPO DEL SISTEMA DEL LAVORO Supporto alla crescita di opportunità lavorative create in conseguenza degli ampi settori coinvolti come indotto.

19 ATTUAZIONE DI PIANI PEREQUATI La Legge 166/2002 all art. 27 da per la prima volta la possibilità di presentare in forma di CONSORZIO Piani Attuativi complessi, che interessano quindi aree con frammentazione proprietaria, con la maggioranza assoluta, quindi 51%, dei proprietari stessi: 3. Le opere ricomprese nei programmi possono riguardare interventi di demolizione e ricostruzione di edifici e delle relative attrezzature e spazi di servizio, finalizzati alla riqualificazione di porzioni urbane caratterizzate da degrado fisico, economico e sociale, nel rispetto della normativa in materia di tutela storica, paesaggistico-ambientale e dei beni culturali. 4. Le opere che costituiscono i programmi possono essere cofinanziate da risorse private, rese disponibili dai soggetti interessati dalle trasformazioni urbane. A cura degli enti locali promotori è trasmessa al Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con cadenza annuale, una relazione sull attuazione dei programmi di riabilitazione urbana e sugli effetti di risanamento ambientale e civile ottenuti.

20 5. Il concorso dei proprietari rappresentanti la maggioranza assoluta del valore degli immobili in base all imponibile catastale, ricompresi nel piano attuativo, è sufficiente a costituire il consorzio ai fini della presentazione al comune delle proposte di realizzazione dell intervento e del relativo schema di convenzione. Successivamente il sindaco, assegnando un termine di novanta giorni, diffida i proprietari che non abbiano aderito alla formazione del consorzio ad attuare le indicazioni del predetto piano attuativo sottoscrivendo la convenzione presentata. Decorso infruttuosamente il termine assegnato, il consorzio consegue la piena disponibilità degli immobili ed è abilitato a promuovere l avvio della procedura espropriativa a proprio favore delle aree e delle costruzioni dei proprietari non aderenti. L indennità espropriativa, posta a carico del consorzio, in deroga all art 5-bis del decreto legge n 333/1992, convertito, con modificazioni, dalla Legge n 359/1992, deve corrispondere al valore venale dei beni espropriati diminuito degli oneri di urbanizzazione stabiliti in convenzione. L indennità può essere corrisposta anche mediante permute di altre proprietà immobiliari site nel comune.

21 (Circolare Ministero Infrastrutture 29 gennaio 2003, n. 879: Piani attuativi di iniziativa privata - Chiarimenti del ministero in merito alle possibilità di attuazione, in risposta al quesito ANCE a proposito dei Piani Attuativi di cui all'art. 27 della legge n. 166 del 2002 ha sostenuto che la possibilità di costituire un Consorzio tra proprietari rappresentanti la maggioranza assoluta del valore degli immobili compresi nel piano attuativo (da valutare in base all'imponibile catastale), al fine di presentare al Comune proposte di realizzazione dell'intervento e del relativo schema di convenzione, ha portata generale). Questi aspetti, come già accennato, sono stati richiamati e ribaditi nella legge regionale 12/2005 all art. 12 sbloccando di fatto la reale possibilità di presentazione e realizzazione di piani attuativi perequati in forma di consorzi. Ora resta da capire: Come scegliere le aree su cui attuare questo tipo di operazioni? La questione come si vedrà più avanti, è di primaria importanza soprattutto alla scala sovracomunale. ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com

22 La Legge Regionale 12/2005 all art 14 richiede che il percorso di approvazione dei piani attuativi, conformi o meno al PGT, e delle loro varianti segua il seguente iter: a. Fase istruttoria dei piani di iniziativa privata L adozione interviene entro 90 gg dalla presentazione del piano o sua variante al comune; Il termine dei 90 giorni può essere interrotto una sola volta dall ufficio preposto all istruttoria, entro 30 gg dalla presentazione, nel qual caso il periodo di 90 gg decorre nuovamente e per intero dalla presentazione della documentazione integrativa richiesta; L eventuale conclusione negativa della fase istruttoria pone termine al procedimento. b. Fase delle osservazioni Deposito e pubblicazione atti per 15 gg; Entro altri 15 gg chiunque può presentare osservazioni; c. Approvazione APPROVAZIONE DEI PIANI PEREQUATI Entro 60 gg dalla scadenza del termine per la presentazione delle osservazioni il consiglio, per i comuni sopra i abitanti e la giunta per tutti gli altri, approva il piano. L intero iter approvativo dunque dura minimo 180 giorni.

23 La procedura può subire dilazioni se viene richiesta la sospensiva in fase istruttoria per integrazioni e se il piano produce variante al PGT nel qual caso: La fase istruttoria resta uguale al caso in cui il piano attuativo non generi variante al PGT. La Fase delle osservazioni invece segue l iter del PGT intero e cioè: Entro 90 gg dall adozione gli atti vengono depositati e pubblicati; Gli atti restano depositati per 30 gg; Entro 30 gg dalla scadenza del periodo chiunque può presentare osservazione; In tal modo l iter totale viene ad allungarsi fino ad un massimo di 240 giorni, salvo interruzioni della fase istruttoria.

24 Infine, se il Comune non espleta la fase istruttoria entro il termine di legge (90 gg salvo sospensioni) il proponente può chiedere intervento sostitutivo e intimare il comune a procedere entro 15 gg dal ricevimento della richiesta. Scaduto il termine il proponente può quindi chiedere la nomina del commissario ad acta, alla Regione o alla Provincia, se in possesso di PTCP approvato, entro altri 15 gg dal ricevimento della richiesta. Il commissario poi invita il comune a procedere entro 30 gg dal ricevimento di detto invito, che si intende come avvio del procedimento sostitutivo. Scaduti i 30 gg e entro altri 15 gg l ente competente nomina un commissario ad acta per procedere all adozione del piano. In questo caso l iter potrebbe slittare ulteriormente di almeno altri 75 gg per un totale di 345 giorni. Nell ipotesi più contrastata, dunque, nel giro di un anno, salvo sospensioni, un piano attuativo può entrare nella fase esecutiva.

25 STIMA DEI VALORI-MERCATO DEI DIRITTI Il valore del credito è funzione del valore dei suoli ove esso può essere sfruttato. La proprietà cercherà di massimizzare sempre la rendita contenuta nell area portatrice del diritto, considerando inoltre l aspetto della liquidità del diritto stesso. - Se l area di possibile impiego è unica, il valore del diritto si forma in ragione delle caratteristiche del mercato immobiliare dell area di concentrazione edificatoria. - Se le aree sono molteplici, allora si pone il problema sia delle preferenze del proprietario del diritto che del valore immobiliare del suolo nel comune di riferimento.

26 La natura giuridica dei crediti edilizi appare problematica e quindi il mercato di riferimento resta quello tradizionale immobiliare e fondiario. - L acquisto/vendita di un credito può passare per l acquisizione/alienazione di un bene immobile o comunque attraverso soluzioni che non siano in contrasto con l ordinamento vigente. - L operatività dello strumento del credito è legata al suo effettivo potenziale di impiego sulle aree di trasformazione urbanistica. Per ogni area/immobile che genera crediti bisogna trovare un area disposta a riceverli.

27 ESEMPI Gli esempi che si riportano fanno riferimento ad un modello di scambio dei crediti edilizi di livello sovracomunale. L uso dei crediti edilizi su scala sovracomunale non può prescindere dall avere riferimenti certi dei valori puntuali degli ambiti di localizzazione dei volumi e quindi delle SLP, generate dalle aree di decollo. Si rende opportuno cioè, ai fini di garantire l equità dei valori che entrano in gioco nello scenario di scambio di crediti edilizi, provvedere ad una normalizzazione parametrica delle SLP da collocare in funzione dei valori di mercato realmente accertabili, tramite specifiche perizie estimative. In tal modo è possibile acconsentire al proprietario dell area di decollo di utilizzare i relativi crediti edilizi direttamente nel comune (X) o sotto forma di commercializzazione nel comune (Y), anche se i valori riscontrabili delle SLP, determinati da specifiche perizie, sono differenti.

28 Volendo portare un esempio del meccanismo di parametrazione su esposto immaginiamo di avere due aree da acquisire poste in due comuni diversi e di dover trasferire le SLP teoriche dell una sul territorio comunale dell altra o viceversa. L esempio, una volta determinati i valori reali delle SLP di ogni singolo comune, per funzione, può essere applicato in tutti gli (n) casi di incrocio tra comuni possibili. Come si vede nella tabella le due aree differiscono per dimensione, valore agricolo e valore della SLP edificabile. Quella che deve essere omogenea all inizio dell operazione di valutazione dello scambio è la funzione dei volumi da trasferire; in base ad essa infatti si devono individuare i valori medi delle SLP per singolo comune. È fondamentale notare che il valore economico delle aree all inizio e alla fine dell operazione non cambia quindi l operazione di trasferimento volumetrico viene fatta senza che il privato, proprietario dell area da cedere, possa guadagnare di più o di meno a seconda di dove vadano a localizzarsi i volumi da realizzare.

29 1. TRASFERIMENTO DI CREDITI EDILIZI DA UN AREA (X) DI UN COMUNE (A) SU UN AREA (Y) DEL COMUNE (B) E VICEVERSA (i valori sono ipotetici e inseriti a soli fini esemplificativi) AREE SUPER FICI TERRITORIALI VALOR E UNITARIO AREE INDIVIDUATE VALORE COMPLESSIVO DELLE AREE VALORE ATTRIBUITO ALLA SLP DELLE AREE PER FUNZIONE CREDITI EDILIZI IN SLP NORMALIZZAZIONE DELLA SLP NELL' AREA DI ATTERRAGGIO CONSIDERATA SUPERFICI E NORMALIZZATA DA SPOSTARE mq /mq mq mq VALORE COMPLESSIVO X Comune A , Y Comune B , Similmente volendo indagare il caso in cui i crediti di un area debbano andare distribuiti su più aree, si dovrà procedere alla percentualizzazione dei crediti in funzione del rapporto tra il valore dell area di partenza e quelli delle aree di arrivo. Le tabelle che seguono illustrano rispettivamente il caso in cui si voglia distribuire il credito edilizio dell area di decollo (Q) equamente tra le aree di atterraggio individuate ed il caso in cui il credito si voglia distribuire su altre aree in percentuali differenti.

30 2. ESEMPIO DI TRASFERIMENTO DI CREDITI EDILIZI DA UN AREA (Q) DEL COMUNE (D) SU PIU AREE LOCALIZZATE IN DIVERSI COMUNI a. Caso di ripartizione delle quote di SLP da trasferire in percentuali uguali SUPERFICI TERRITORIALI VALORE UNITARIO AREA INDIVIDUATA VALORE COMPLESSIVO DELL AREA VALORE ATTRIBUITO ALLA SLP DELLE AREE PER FUNZIONE CREDITI EDILIZI IN SLP NORMALIZZAZIONE DELLA SLP NELL' AREA DI ATTERRAGGIO CONSIDERATA RIPARTIZIOBNE PERCENTUALE SUPERFICIE NORMALIZZATA DA SPOSTARE mq /mq mq % mq VALORE COMPLESSIVO Q Comune D , X Comune A , Y Comune B , Z Comune C , I Comune D , TOTALE COMPLESSIVO ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax info@archetiposrl.com Numero d iscrizione Registro Imprese di Monza e Brianza/C.F. e P.IVA R.E.A

31 Anche in questo caso si può evincere come il valore economico complessivo dei crediti edilizi non cambi ripartendoli per una o più aree di atterraggio e come invece la SLP realizzabile subisca le obbligate oscillazioni a seconda del valore delle aree su cui deve essere effettivamente realizzata. b. Caso di ripartizione delle quote di SLP da trasferire differenziata in percentuale AREE SUPERFICI TERRITORIALI VALORE UNITARIO AREA INDIVIDUATA VALORE COMPLESSIVO DELL AREA VALORE ATTRIBUITO ALLA SLP DELLE AREE PER FUNZIONE CREDITI EDILIZI IN SLP NORMALIZZAZIONE DELLA SLP NELL' AREA DI ATTERRAGGIO CONSIDERATA RIPARTIZIOBNE PERCENTUALE SUPERFICIE NORMALIZZATA DA SPOSTARE VALORE COMPLESSIVO mq /mq mq % mq Q Comune D , X Comune A ,17 0, Y Comune B ,08 0, Z Comune C ,95 0, I Comune E ,88 0, TOTALE COMPLESSIVO

32 LA SCALA SOVRACOMUNALE Come spesso si dice in molti casi la gestione unitaria comunale dello sviluppo insediativo ha portato, se visto su scala vasta, ad una evidente differenziazione e frammentazione del territorio causando inadeguati sviluppi dei tessuti industriali, insediativi ed ambientali, con evidenti svantaggi e diseconomie per le amministrazioni locali e per la collettività in genere. L obiettivo della perequazione territoriale su vasta area, quindi è di favorire la ricomposizione delle pianificazioni dei singoli comuni in modo da ottimizzare e trasformare le diseconomie di scala multisettoriali esistenti in economie di aggregazione. La perequazione può essere usata come strumento di coesione sociale in modo flessibile ottimizzando il modello parametrico - economico - giuridico di riferimento a seconda delle circostanze e delle criticità da risolvere. Gli attori che potrebbero essere coinvolti in tali processi sono numerosi e possono essere soggetti pubblici, soggetti privati ed associazioni di soggetti pubblici e privati.

33 Le proposte di trasformazione possono riguardare tutti gli aspetti attinenti la governabilità del territorio, dalla localizzazione delle funzioni insediative in genere, ai grandi impianti di interesse sovracomunale alla realizzazione di infrastrutture di mobilità, alle opere di compensazione e mitigazione ambientale e paesaggistica. Ciò che risalta, alla scala territoriale è la portata delle trasformazioni che, per loro natura andranno ad interessare parti di territorio rilevanti sia dal punto di vista dimensionale che funzionale. Ecco dunque che l individuazione delle aree da coinvolgere nell operazione di creazione dei comparti perequati, siano essi contigui o meno, è di una certa importanza nonché di grande delicatezza viste le risorse da mettere in gioco, gli attori da coinvolgere e le conseguenze sul piano dello sviluppo territoriale che si portano dietro.

34 CRITERI DI SCELTA DELLE AREE In un lavoro teorico con finalità esemplificative si rende necessario individuare dei criteri guida per la gestione del processo progettuale. Criteri interpretativi degli elementi essenziali che caratterizzano il territorio; elementi in essere ma anche in fieri, contenuti nelle previsioni dei nuovi strumenti urbanistici generali (PGT), laddove approvati o nei piani sovracomunali. Queste, per così dire, ESSENZIALITÀ dovranno rispondere a due criteri analitici fondamentali: - Criterio dell OPPORTUNITA FUNZIONALE o meglio opportunità di rifunzionalizzazione delle aree. Si tratta di evidenziare le caratteristiche che rendono le aree più o meno adatte alla trasformazione in ordine alle loro caratteristiche fisico-funzionali privilegiando quegli ambiti che si presentano frammentati o marginalizzati e quindi più atti ad essere ripensati e rivalorizzati anche in chiave economica. - Criterio della APPLICABILITA DEL MECCANISMO PEREQUATIVO. È fondamentale individuare il numero degli attori coinvolti e le regole secondo cui essi interagiscono (creazione del consorzio). Non per ultimo, andrà indagato il livello di omogeneità dei valori immobiliari.

35 Le ESSENZIALITA si possono facilmente inserire in una MATRICE attraverso la quale interpolarle e, attraverso l assegnazione di punteggi per ogni singolo aspetto considerato, classificarle in ordine alla più o meno alta propensione alla trasformazione con piano attuativo perequato. La matrice potrà essere redatta sia per le aree di decollo dei crediti edilizi che per le aree di atterraggio, e in funzione del ruolo da assumere nello scambio di valori cambieranno gli elementi da prendere in considerazione. Nell esempio che proponiamo tali elementi sono raggruppati secondo diverse tipologie di concetti logico-descrittivi, che chiameremo dimensioni. Esse afferiscono: LA MATRICE DELLE ESSENZIALITÀ - per le aree di atterraggio alle dimensioni FUNZIONALE, DI ACCESSIBILITÀ e DI CONFORMAZIONE; - per le aree di decollo, immaginate nell esempio come aree di compensazione verde, alle dimensioni del VALORE ECOLOGICO-AMBIENTALE e di CONFORMAZIONE. Attribuendo agli elementi descrittivi dei punteggi in funzione della rispondenza ai criteri guida per la selezione delle aree, si può facilmente ottenere una classifica delle aree a disposizione sul territorio di riferimento.

36 LA MATRICE DELLE ESSENZIALITÀ COMPARTO NON CONTINUO ARCHETIPO SRL Via Friuli, 10/A Biassono (MB) tel fax

37 IL CONSORZIO ORGANO ATTUATORE INTERCOMUNALE Organismo atto a porre in attuazione il principio di coesione economico-sociale promuovendo forme di cooperazione concrete tali da attivare un sistema di reti di relazioni che favoriscano la valorizzazione degli interessi pubblici e privati. Compiti dell organo attuatore: Individuazione, promozione e sviluppo di modelli perequativi/compensativi legati alla trasformazione funzionale e spaziale delle aree; Organismo garante del rispetto dell equa ripartizione degli oneri e dei vantaggi delle trasformazioni; Coordinamento con le previsioni per i servizi negli strumenti di governo del territorio comunali. Ipotesi di fattibilità economica. Programmazione delle azioni da compiere. Determinazione della scala delle priorità e dei livelli di intervento;

38 Verifica delle attuazioni delle azioni previste. Realizzazione dei servizi e/o delle opere di compensazione e delle opere pubbliche individuate. Verifica della corretta acquisizione delle aree individuate a patrimonio sovracomunale e/o comunale nei piani programmi perequati sviluppati; Gestione e manutenzione dei servizi e delle opere pubbliche d'ambito provinciale e /o comunale realizzate a seguito delle convenzioni urbanistiche stipulate dai i consorzi operativi o di II livello; Organo di riferimento per la rendita fondiaria delle aree. Attivazione di azioni atte alla verifica ed al controllo di spinte speculative (sia per il privato che per l ente pubblico) aventi l obiettivo della calmierazione dei valori fondiari delle aree individuate nei comparti perequati. Definizione di meccanismi di salvaguardia. Determinazione del borsino dei valori di riferimento con l ausilio di tecniche informative e valutative concrete, veloci ed efficaci. Coordinamento e monitoraggio con enti economici primari (Camera Commercio Assimpredil - cam..etcc..);

39 Incentivazione dell economia diffusa locale con la promozione e lo sviluppo integrato e moderato del territorio, in termini di opportunità di sviluppo economico, di posti di lavoro, di risorse generabili. Diffusione di ricchezza. Forme costitutive dell Organo Attuatore: Premesso che non mi risulta esista in letteratura un modello avente le caratteristiche sia di generalità che di particolarità necessarie per un corretto funzionamento di tale organismo giuridico - economico, si reputa opportuno descrivere la seguente ipotesi, che naturalmente dovrà essere approfondita sotto il profilo giuridico. Per poter operare sia in termini generali che puntuali è necessario creare un sistema di organismi attuatori. ORGANISMO ATTUATORE GENERALE O DI I LIVELLO ORGANISMO ATTUATIVO OPERATIVO O DI II LIVELLO

40 ORGANISMO ATTUATORE GENERALE O DI I LIVELLO Soggetto solo pubblico formato, ad esempio, dalla Provincia e dai Comuni della provincia. La Provincia dovrebbe avere la quota consortile con la % maggiore permessa dallo statuto. I Comuni potrebbero avere una quota % pari alla loro estensione territoriale. Tale organismo di I livello dovrebbe occuparsi di: FORME COSTITUTIVE Strategia di sviluppo generale. Salvaguardia generale. Budget economico di valorizzazione generale sulla macro area della provincia; Programmazione delle azioni da sviluppare con le amministrazioni associate o consorziate; Determinazione dei valori fondiari di riferimento per i crediti edilizi in genere. Verifica alle spinte speculative; Coordinamento con gli enti sovracomunali di pertinenza, sia per gli aspetti urbanistici che di salvaguardia ambientale; Promozione alla costituzione degli organismi attuativi operativi o di II livello. Assistenza tecnica e legale.

41 ORGANISMO ATTUATIVO OPERATIVO O DI II LIVELLO Soggetto misto pubblico privato, in cui il Comune o i Comuni di riferimento potranno avere una quota associativa solo se, nei piani/programmi complessi, saranno individuate delle aree di proprietà comunale. Una quota associativa avente una % minima, da determinare in modo approfondito in fase di definizione dello statuto tipo di riferimento, dovrà essere riservata all ORGANISMO ATTUATORE GENERALE O DI I LIVELLO. Gli altri associati saranno solo i proprietari delle aree individuate per lo sviluppo delle dinamiche perequative, e precisamente: Proprietari delle aree di decollo delle volumetrie (crediti edilizi); Proprietari delle aree di atterraggio, individuate per le localizzazioni degli insediamenti. Localizzazioni generali di ambito provinciale o puntuali di ambito comunale;

42 Proprietari delle aree individuate per la realizzazione dei servizi (opere pubbliche) e per le opere di compensazione ambientale; Proprietari delle aree individuate, considerate strategiche ed essenziali, da acquisire a patrimonio provinciale (se trattasi di aree aventi funzioni sovracomunali) o a demanio comunale. Le quote degli associati privati o dei comuni proprietari delle aree interne ai piani/programmi perequati individuati saranno proporzionali all estensione catastale delle aree stesse.

43 RISORSE FINANZIARIE Da una prima riflessione, naturalmente da approfondire nelle opportune sedi politiche ed amministrative si ritiene perseguibile la seguente : Quota fissa annuale da parte della Provincia e da parte dei Comuni, in base alle quote associative; Percentuale legata al plusvalore della rendita fondiaria dovuta alla trasformazione delle aree; Percentuale dovuta all utilizzo dei beni e servizi generati dall applicazione perequativa da parte dei futuri soggetti fruitori; Percentuale da parte di Provincia e Comuni per il raggiungimento degli obbiettivi; Onere per le manutenzioni di quei beni e servizi di livello sovracomunale che il consorzio potrà pendere in carico.

44 CASO CONCRETO D AMBITO COMUNALE

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46 INDICE TABELLE DI DISTRIBUZIONE FUNZIONALE A. Tabella di distribuzione funzionale delle superfici catastali. A1. Tabella di codifica delle proprietà con i relativi parametri fondiari generali. B. Tabella di distribuzione funzionale delle volumetrie. C. Tabella di distribuzione funzionale delle superfici edificabili. D. Tabella di distribuzione funzionale delle superfici a standard e viabilità. E. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti B con le quote di proprietà dei lottizzanti. F. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti A con le quote di proprietà dei lottizzanti. G. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti C con le quote di proprietà dei lottizzanti H. Tabella di distribuzione millesimale dei costi delle opere di urbanizzazione.

47 A.Tabella di distribuzione funzionale delle superfici catastali riferimenti catastali utilizzazione funzionale dei lottizzanti dei lottizzanti PROPRIETARI Sup. rip. Sup Sup. volume superficie fgl. mp. Sup. Sup. viab. viab. Terr. totale a viabilità Parz. Tot. p.r.g. p.r.g. e standard Sig. Rossi Sig. Bianchi Sig. Verdi S U P E R F I C I T O T A L I (%) la ripartizione della Superficie inerente alla nuova viabilita' prevista dal P.R.G. è stata eseguita proporzionalmente sulle Superfici Catastali dei Lottizzanti incidenza di ripartizione i= Sup. viabilita'di P.R.G./ Sup. catastale in verificai) i = 0,0470

48 A1. Tabella di codifica delle proprietà con i relativi parametri fondiari generali codifica delle proprietà con i relativi parametri fondiari generali PROPRIETARI superficie volumetria superficie superficie fgl. mp. codifica territoriale complessiva edificabile standard mq. mc. mq. mq. Sig. Rossi L Sig. Bianchi L Sig. Verdi TOTALI

49 B. Tabella di distribuzione funzionale delle volumetrie riferimenti catastali distribuzione funzionale dei volumi dei lottizzanti dei lottizzanti PROPRIETARI Sup. Volume Volume volume VOLUME cod. fgl. mp. Sup. Terr. residenz. residenz. Terziario TOTALE tot. peep. privato Amministr. mq. mq. mc. mc. mc. mc. Sig. Rossi L , , , ,14 430, ,40 Sig. Bianchi L , , , ,36 273, ,60 Sig. Verdi 1245 SUPERFICI E VOLUMI TOTALI , , , , ,80

50 C. Tabella di distribuzione funzionale delle superfici edificabili riferimenti catastali e distribuzione funzionale delle superfici edificabili PROPRIETARI superficie superficie superficie superficie superficie fgl. mp. cod. territoriale edificabile edificabile edificabile edificabile lotti B lotti A lotti C mq. mq. mq. mq. mq. Sig. Rossi L Sig. Bianchi L Sig. Verdi 1245 SUPERFICI TOTALI , , , ,3

51 D. Tabella di distribuzione funzionale delle superfici a standard e viabilità riferimenti catastali e distribuzione funzionale delle superfici in cessione per viabilità e standard urbanistici dei lottizzanti PROPRIETARI Sup. Sup. per Superf. Superf. Superf. Superf. TOTALE fgl. mp. cod. Terr. viabilità st. F2 st. F1D st. F1B st. F1C cessioni 9,13% 3% 6,87% 9% 15% 43%S.T. mq. mq. mq. mq. mq. mq. mq. Sig. Rossi L Sig. Bianchi L Sig. Verdi 1245 SUPERFICI TOTALI

52 E. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti B con le quote di proprietà dei lottizzanti LOTTI B ripartizione funzionale dei lotti B di iniziativa privata con le quote di proprietà Superfici volumetria codifiche superfici volumetrie quota % lotti B lotti B proprietà proprietari proprietari proprieta' mq. mc. originali originali lotti B B L % L % B L % L % TOTALI %

53 F. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti A con le quote di proprietà dei lottizzanti LOTTI A importi di assegnazione aree edilizia convenzionata Superfici importo codifiche superfici superfici importo importo quota % lotti A unitario proprietà proprietari originale assegnazione oo.uu. proprieta' originali utilizzata area conv. lotti B+C mq. /mq. uro uro lotti A A ,47 L % L % L % TOTALE LOTTO A % A ,47 L % L % L % TOTALE LOTTO A % LOTTI A1 + A ,47 L % L % L % TOTALE LOTTI A %

54 G. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti C con le quote di proprietà dei lottizzanti ripartizione funzionale dei lotti C di terziario amministrativo di iniziativa privata con le quote di proprietà dei lottizzanti formanti i nuovi lotti di P.L. LOTTI C Sup. Vol. cod. Sup. Vol. Sup. Vol. quota % Sup.fond. lotti C lotti C prp. prp. prp. util. util. proprieta' in cong. mq. mc. orig. orig. lotti C C L % 0 L % 0 L % 0 C L % 0 L % 0 L % 0 TOTALI %

55 H. Tabella di distribuzione millesimale dei costi delle opere di urbanizzazione LOTTI DI PL superfici e lotti di pl mq. TABELLA DI RIPARTIZIONE MILLESIMALE DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE ripartizione millesimale basata sui volumi risultanti importi volume millesimi volumi % volumetrica codifica parziali opere lotti di di utilizzati nei di formazione delle di pl pertinenz lotti del lotto delle proprietà urbanizzazion mc. a mc. proprietà e importi totali opere di urbanizzazio ne LOTTI A A ,75 L % ,54 L % ,00 A ,12 L % ,15 L % ,98 LOTTI B B L % ,30 B ,74 L % L % LOTTI C C ,92 L1 0 0% 0,00 L2 0 0% 0,00 C ,96 L % ,35 L % ,91 TOTALI ,90 VOLUMETRIA EDIFICABILE COMPLESSIVA NEL PL MC IMPORTO TOTALE OPERE DI URBANIZZAZIONE URO ,90 ALIQUOTA DI COSTO MILLESIMALE 37,74

56 DATI GENERALI TABELLA PARAMETRICA DI IMPOSTAZIONE GENERALE - SUPERFICI/VOLUMI - Descrizione funzionale delle superfici codifica % superfici cat. superf. Territ. Volumetrie di superfici edific. superfici a standard mq. mq. comparazione e strade Superficie edificabile Superficie di iniziativa Pubblica R_peep 28% Superficie di iniziativa privata R_priv. 23% Superficie per terziario amministrativo T.A priv 6% Totale superficie edificabile % 57% Superficie a standard e strade % superficie per viabilità e strade viabilita' 12% superficie per standard a parcheggio F1D 5% superficie per standard per attrezzature di interesse comune, religiose, sociali, Assistenziali, sanitari, e amministrative e per pubblici servizi. F1B 11% superficie per verde attrezzato F1C 15% Totale sup. a standard e strade % 43% TOTALI COMPLESSIVI 100%