STUDIO DI FATTIBILITÀ

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1 STUDIO DI FATTIBILITÀ CONTRATTO DI SPONSORIZZAZIONE TECNICA per i lavori di ristrutturazione e restauro degli immobili di proprietà dell ASP Firenze Montedomini ubicati in Firenze, Piazza San Giovanni 1, Museo e Loggia del Bigallo, mediante l'apposizione di messaggi promozionali sui ponteggi e sulle altre strutture provvisorie di cantiere e la vendita o concessione dei relativi spazi pubblicitari (ai sensi dell art. 19 del D.lgs 50 del 2016) - (CIG B) SOMMARIO SOMMARIO Identificazione catastale e stato degli immobili Elenco dei lavori da eseguire Stima del valore della pubblicità Identificazione catastale e stato degli immobili L oggetto dei lavori è il Complesso orfanotrofio del Bigallo e i tratta di un grande fabbricato articolato su tre corpi di fabbrica distinti: - il corpo centrale con accesso da piazza San Giovanni 1; - l angolo con via dei Calzaiuoli, sede storica della compagnia del Bigallo, - una ulteriore porzione sulla parte destra guardando la facciata con ingresso da P.za San Giovanni 1/r In angolo fra la piazza San Giovanni e via de Calzaiuoli si trova la parte più antica dell edificio la Loggia del Bigallo - con il palazzotto a due piani risale al sec. XIV; al piano terreno in angolo è presente un loggiato decorato con materiali lapidei, marmi, statue ed affreschi. Le logge sono chiuse con balaustre di marmo traforato e cancelli in ferro battuto realizzati nel Il corpo di fabbrica centrale si sviluppa su cinque piani sfalzati fuori terra, la facciata principale si affaccia su piazza san Giovanni, ed il dietro dell edificio su vicolo degli Adimari, sono presenti inoltre delle chiostre interne. La struttura è in muratura mista laterizio-pietrame. Attualmente sia le facciate sia le coperture appaiono fortemente deteriorate ed è quindi urgente provvedere ad un restauro di tutto il complesso. Tutte le opere di manutenzione e restauro dovranno essere autorizzate e coordinate dalla competente Soprintendenza. Il complesso è contrassegnato al catasto con F. 166 e part Tutto il complesso è soggetto al vincolo storico monumentale ai sensi del D.lgs 42 del 22/01/04, istituito con decreto n. 47 /2013 del Ministero per i beni e le attività culturali Pag. 1 di 6

2 2. Elenco dei lavori da eseguire Manutenzione straordinaria e Restauro delle facciate, delle coperture dell edificio posto in Firenze, Piazza San Giovanni e Via dei Calzaiuoli, nonché restauro dell altare della Loggia del Bigallo. I lavori da eseguire comprendono il restauro di tutte le parti delle superfici esterne del complesso, compreso le opere d arte, statue, edicole, decorazioni, affreschi, parti in pietra, marmo, legno, etc. in esecuzione di un progetto da redigere da parte dello Sponsor secondo quanto previsto dal contratto allegato all avviso di sponsorizzazione tecnica ai sensi dell art. 19 del D.lgs 50 del Il progetto, in tutte le sue parti, dovrà essere approvato dalla competente Soprintendenza nei termini e con le modalità di legge. Si indica di seguito un elenco sintetico degli interventi che potrà essere ampliato, ma non ridotto, nel progetto preliminare che dovrà essere presentato in fase di gara. Riepilogo delle opere da eseguire: Nr Descrizione Stima importo lavori Rifacimento facciata e coperture edificio Piazza San Giovanni, compreso corpo sul tetto; Formazione cantiere a norma di legge con libero accesso alle attività presenti; Esecuzione di varchi di accesso e/o tunnel per il passaggio alle attività presenti e passaggio sul marciapiede illuminazione Ripetizione delle luci e delle insegne e cartellonistica presenti ,00 a. Istallazione castello di tiro Istallazione linea vita in copertura Fpo guaina di impermeabilizzazione Rifacimento del tetto Restauro camini sul tetto, riconsolidamento arpioni, ferma persiane, terrazzino, etc Rifacimento della facciata Rifacimento-restauro gronde e pluviali Restauro delle persiane Pulizia, restauro e verniciatura opere in ferro Pulizia, restauro e consolidamento degli elementi Pag. 2 di 6

3 Nr Descrizione Stima importo lavori in pietra Ricollocamento di sistemi di deterrenza antivolatili Ogni altra opera necessaria al completo rifacimento delle superfici interessate all intervento b. Rifacimento facciata edificio Piazza San Giovanni Restauro persiane e portone ,00 c. Rifacimento facciata e copertura edificio Via Dei Calzaiuoli Formazione cantiere a norma di legge con libero accesso alle attività presenti; Esecuzione di varchi di accesso e/o tunnel per il passaggio alle attività presenti e passaggio sul marciapiede illuminazione Ripetizione delle luci e delle insegne e cartellonistica presenti Istallazione castello di tiro Istallazione linea vita in copertura Fpo guaina di impermeabilizzazione Rifacimento del tetto Restauro camini sul tetto, riconsolidamento arpioni, ferma persiane, terrazzino, etc Rifacimento della facciata Rifacimento-restauro gronde e pluviali Restauro delle persiane Pulizia, restauro e verniciatura opere in ferro Pulizia, restauro e consolidamento degli elementi in pietra Ricollocamento di sistemi di deterrenza antivolatili Ogni altra opera necessaria al completo ,00 Pag. 3 di 6

4 Nr Descrizione Stima importo lavori rifacimento delle superfici interessate all intervento Facciata via dei Calzaiuoli Restauro persiane d. Restauro persiane ,00 e. Restauro facciate Loggia del Bigallo (lato P.za San Giovanni e lato Via Calzaiuoli) Restauro elementi in marmo e pietra Restauro statue e relative edicole ,00 Restauro facciata (lato P.za San Giovanni - Via Calzaiuoli) riguardante affreschi, elementi in pietra, etc. f. Restauro delle coperture edificio Vicolo degli Adimari, la corte interna e terrazza sul retro; Tutte le opere necessarie per il completo restauro delle coperture, della corte interna e della ,00 terrazza; Bonifica e sostituzione delle tubature in eternit presenti g. Restauro altare loggia del Bigallo Altare in legno decorato con tre stature di marmo. Ogni operazione necessaria alla corretta esecuzione del restauro delle varie tipologie ,00 (indicare modalità operative, tecniche e materiali utilizzati) TOTALE STIMA IMPORTO LAVORI (IVA esclusa) comprensiva di dei costi di Progetto, Direzione Lavori, oneri sicurezza, Piano Sicurezza e Coordinamento e altre spese tecniche ,00 Considerato che ai lavori sarà applicabile l IVA agevolata al 10%, trattandosi di ristrutturazione straordinaria, il costo complessivo IVA compresa si può calcolare in euro ,00 La durata massima dei lavori è stimabile in trenta mesi dalla data di inizio lavori, coincidente con l allestimento del cantiere. Pag. 4 di 6

5 I lavori possono essere suddivisi in tre fasi di cui due su Piazza San Giovanni ed una su Via Calzaiuoli, sia in ragione delle tipologie di interventi di restauro da eseguire, sia al fine di non costituire un ostacolo alle attività civili e commerciali presenti in tempi non coincidenti con l esecuzione degli interventi medesimi. 3. Stima del valore della pubblicità L intervento di ristrutturazione e restauro conservativo sarà realizzato a cura e spese dello Sponsor che si aggiudicherà la concessione della gestione di spazi pubblicitari da collocare sulle recinzioni e sui ponteggi di cantiere dei lavori di restauro e per la durata degli stessi, nei limiti di quanto consentito dai vigenti regolamenti del Comune di Firenze e dalle valutazioni della Soprintendenza. Il calcolo del valore della pubblicità sulle superfici dei ponteggi presenta elementi di grande variabilità, dati sia dalla relativa novità dello strumento applicato ai lavori di restauro, sia in particolare dalla localizzazione (piccoli centri/grandi città) e dai siti nell ambito del contesto cittadino (periferie/luoghi centrali). La città di Firenze ha già alcune esperienze in merito fra cui: restauro della Torre di Arnolfo, L ex sede della scuola marescialli, la Colonna della Giustizia-P.za S. Trinita e le 4 fontane. Non risultano esserci linee guida sui criteri di determinazione del valore per interventi simili. Da una indagine sui motori di ricerca internet ( si evidenziano delle linee di tendenza che indicano il possibile valore in una forbice dal euro/mese per le città minori fino a euro mese per Roma e Milano, per una superficie espositiva di circa 100 mq. Negli stessi documenti riscontrati si reputa comunque necessaria una valutazione a parte per i luoghi di particolare interesse e valore artistico-culturale-simbolico, per i quali si possono ipotizzare canoni molto più elevati, di fatto da valutarsi caso per caso. Piazza San Giovanni e Via Calzaiuoli a Firenze (a fronte del Battistero, della Cattedrale di S.M del Fiore, del Campanile di Giotto), essendo uno dei luoghi più visitati nel mondo, appartengono sicuramente a quest ultima fattispecie. Senza contare che l immobile stesso oggetto di restauro (la Loggia del Bigallo: che conserva l affresco - La Madonna della Misericordia - riportante la più antica rappresentazione della Firenze Medievale del 300 che mostra il Duomo in costruzione) è uno dei monumenti più importanti di Firenze e simbolo della Città, legato alle origini anche alla grande istituzione della Arciconfraternita della Misericordia. Per questa collocazione, la tipologia dell immobile e le ragioni sopra esposte, si può collocare l operazione fra quelle rientranti nei luoghi di particolare interesse che possono avere una valutazione propria. Pag. 5 di 6

6 Ipotizzando un canone mensile non distante dai valori massimi sopra indicati, compreso in una forbice fra i 35 e 40 mila euro/mese per la durata prevista di 30 mesi si può indicare un valore massimo complessivo collocabile fra circa euro ,00 ed euro ,00 per l intera operazione, considerando un tasso di occupazione degli spazi pubblicitari al 100% sull intero periodo. Considerato inoltre di poter calcolare in via prudenziale un tasso di occupazione degli spazi pubblicitari sull intero periodo intorno al 75% si può stimare un volume di ricavi pubblicitari fra euro ,00 ed euro ,00 In via prudenziale la base d asta da inserire nell avviso pubblico di sponsorizzazione tecnica viene pertanto fissata in ,00 al netto IVA, posto che in ogni caso la congruità del suddetto importo sarà sottoposta al mercato e pertanto alle possibili offerte di rialzo da parte dei concorrenti. Un valore, quello appena indicato che mette l aggiudicatario in condizione di sostenere gli oneri dei lavori di ristrutturazione e restauro sopra indicati, consentendo un intervento che conserva e restituisce alla Città uno dei suoi luoghi simbolo, che proprio anche per la collocazione (fra Battistero, Duomo, Campanile, Museo dell Opera del Duomo, etc..) non riesce e non riuscirà mai a generare risorse nemmeno paragonabili agli oneri necessari alla sua corretta manutenzione. Firenze, 19 gennaio 2017 ASP FIRENZE MONTEDOMINI Pag. 6 di 6