CITTÀ DI LAMEZIA TERME

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1 CITTÀ DI LAMEZIA TERME Settore entrate comunali e monitoraggio delle risorse finanziarie - servizio patrimonio RELAZIONE DI STIMA E VALUTAZIONE IMMOBILE COMUNALE Cantina Sociale loc. Prunia (Sambiase) Lamezia Terme, 24/11/2015 Il Tecnico incaricato geom. Giuseppe Mastroianni 1

2 Committenza Il complesso immobiliare oggetto della presente relazione di stima, sorto agli inizi degli anni 60 in loc. Prunia di Sambiase rientra,in virtù dell'atto pubblico di compravendita stipulato in data 10/08/2009 n 8.898, registrato all'agenzia del Territorio il 12/08/2008, Registro Generale n e Registro Particolare n 7.780, nel patrimonio immobiliare disponibile del Comune di Lamezia Terme, è identificato in catasto dell'ex Sambiase al foglio di mappa n. 84 particella 1966, via Savutano, Piano S1-T-1-2, zona censuaria 01, categoria D1, Classe U, Rendita ,00. Finalità della Stima La presente stima viene eseguita in riferimento al piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari dei beni immobili comunali per l'anno 2015 approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n 111 del 24/09/2015, con lo scopo di determinarne, il prezzo base per la vendita. Il complesso immobiliare di cui trattasi (già cantina sociale di Sambiase), sito nel centro urbano di Lamezia Terme, è ubicato in una zona baricentrica dotata dei servizi primari essenziali che consente la riconversione per diversi utilizzi, di assoluto interesse e di indubbio valore, anche in considerazione delle volumetrie esistenti o di recupero funzionale dei corpi di fabbrica principali e del piazzale esterno. Identificazione del Bene Il complesso immobiliare in virtù dell'atto pubblico di compravendita stipulato in data 10/08/2009 n 8898, registrato all'agenzia del Territorio il 12/8/2008, Registro Generale n e Registro Particolare n 7780, è di proprietà del Comune di Lamezia Terme e rientra nel patrimonio immobiliare disponibile del Comune di Lamezia Terme ed è identificato in catasto dell'ex Sambiase al foglio di mappa n 84 particella 1966, via Savutano Piano S1-T-1-2, zona censuaria 01, categoria D1, Classe U, Rendita ,00. 2

3 Quadro conoscitivo-descrittivo generale I manufatti furono realizzati a seguito di licenza edilizia n. 22 del 3 agosto 1960, su un area di complessivi mq, sulla quale insistono diversi corpi di fabbrica che occupano una superficie coperta di circa mq. I corpi di fabbrica, costituiscono i seguenti immobili ed attrezzature: - palazzina uffici a due piani superficie mq 136; - cabina elettrica di trasformazione superficie mq 19; - servizi igienici superficie mq 15; - cabina e piatto pesa disattivati superficie mq 35; - piatto pesa disattivato mq 24; - stazione pesa n. 1 e stazione rifrattometro superficie mq 91; - tettoia relativa ad un isola pigiante disattivata superficie mq 111; - stazione pesa n. 2 superficie mq 144; - torre di refrigerazione disattivata - superficie mq 14; - fabbricato impianto a due elevazioni superficie mq 360; - fabbricato impianto a tre elevazioni superficie mq 1583; - cisterna in acciaio inox da hl 3500 superficie mq 55; - cisterna in acciaio inox da hl 3500 cad n.ro 4 superficie mq 277; - vinificatrice continua in ferro da hl 1000 cad n.ro 9 mq 82; - tini autosvuotanti in ferro da hl 1000 cad n.ro 9 mq 230; - isola pigiante superficie mq 84; - seconda isola pigiante superficie mq 138; - silos raccolta vinacce esauste in ferro superficie mq 30; - presse orizzontali n.ro 4 superficie mq 270; - piazzale di servizio superficie mq 5792 Riepilogo : Piazzale servizio mq Superficie occupata da manufatti edilizi mq Volume esistente mc Superficie totale lotto ( mq mq 3.697) = mq I manufatti sopra descritti, si presentano in uno stato d'uso mediocre in quanto nel corso del tempo non sono stati oggetto di interventi edilizi finalizzati tuttavia alcuni locali potrebbero essere oggetto 3

4 di interventi di adeguamento funzionale e adattati per l'uso a cui vengono destinati. L'area confina a nord ed a Est con proprietà Fabiano, ad Ovest Strada provinciale Savutano, a sud con proprietà Cristiano. L'intero complesso è servito funzionalmente dalla Strada comunale Savutano, dalle strade di collegamento con Nicastro, S. Eufemia, SS.280 dei Due Mari, autostrada A3 Salerno Reggio Calabria. Di interesse notevole, è il collegamento con la rete ferroviaria e con il vicino Aeroporto Internazionale di Lamezia Terme. L'area ove insistono gli edifici che occupano una superficie complessiva di mq 3.697, con un piazzale di mq di complessivi mq 9.489, ha un andamento plano-altimetrico pressoché pianeggiante ed è recintata con un muro in cls dell altezza media di ml 0,80 sormontato da rete elettrosaldata di altezza pari a ml 1,50. L'accesso al lotto è garantito da due cancelli carrabili di adeguate dimensioni. Valore di stima per Trasformazione - Criteri generali di valutazione I metodi o procedimenti di stima cui viene fatto riferimento sono: - Il metodo sintetico basato sulla comparazione - il metodo analitico basato sul valore di trasformazione. Pertanto, si segue il criterio di valutazione più vantaggioso per procedere alla determinazione del più probabile valore dell'immobile in esame con il metodo analitico basato essenzialmente sul valore di trasformazione ivi compreso il prezzo del suolo. In base al vigente Piano Regolatore Generale approvato con D.P.G.R. 201 del e successive NTA di variante adottate con delibera di C.C. n. 23 del ed approvate con D.D.G. del Dipartimento Governo del Territorio n del 29 novembre 2007, il lotto in esame è classificato zona D1 i cui interventi edilizi sono regolamentati dalla Sezione D1 articolo 45 - Trasformazioni fisiche Ammissibili ; Art 46 Utilizzazioni Compatibili. Indice di utilizzazione territoriale 1,00/mq al netto degli edifici e altri manufatti esistenti; Indice territoriale di copertura 0,50 mc/mq - H mx 10 m. In base ai parametri sopra indicati si può ipotizzare una previsione progettuale dell'area come segue: Area lotto mq x 1/mq indice territoriale = mq x h 10. m In base invece alle previsioni del PSC adottato con Delibera di CC n 79 del 19/2/2015, l'area è prevista urbanizzata, queste ultime, sono considerate, ai sensi e per gli effetti dell'art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765 e successivo Decreto n 1444/68 zone territoriali urbanizzate B dotate di 4

5 ogni opera di urbanizzazione primarie e secondarie, strade, servizi, uffici, ), In base invece alla Legge Regionale 11/08/2010, n 21 e s.m.i. è possibile procedere a demolizione e ricostruzione dei manufatti esistenti e alla relativa trasformazione del 50% a residenza e del 50% per attività commerciali : Volume esistente mxc incremento del 35% = mc che sommato al volume esistente si ottiene un volume pari a m.c complessivi. In concreto, come da Legge Regionale del 11/8/2010, n 21 e s.m.i., si può realizzare il 50% a residenza e il 50% ad attività commerciale. Il volume per attività commerciale pari a mc ,00 consente la realizzazione di 5.040,00 mq. Il volume per residenza, pari a mc ,00 consente la realizzazione di 5.040,00 mq. Pertanto, preso atto che da ricerche effettuate nel circondario di Lamezia Terme non sono state reperite precedenti valutazioni per immobili similari, né risulta che si siano verificate operazioni di compravendita di edifici con analoghe destinazioni d'uso si ritiene procedere alla determinazione del più probabile valore dell'immobile in esame con il metodo analitico basato essenzialmente sul valore di trasformazione ivi compreso il prezzo del suolo. Il valore risultante dovrà essere opportunamente adeguato mediante coefficienti di omogeneizzazione che tengano conto delle condizioni di vetustà e di degrado e di ogni circostanza influente sullo stato degli immobili. Nel caso in esame, per tenere conto delle caratteristiche intrinseche di immobili ad esempio epoca di costruzione, degrado, stato d'uso, vetustà si ritiene congrua una riduzione del prezzo pari al 45%. Per determinare il valore di un edificio esistente e del relativo lotto di pertinenza i metodi più usati sono sicuramente quello in base all'indice di fabbricabilità fondiaria e quello di comparazione dei prezzi in relazione a diversi fattori che si distinguono in condizioni estrinseche ed intrinseche. In questi casi si deve, necessariamente tener conto dello strumento urbanistico che ogni Comune deve essere dotato. Lo strumento urbanistico prevede un indice di fabbricabilità a cui fare riferimento nei casi di nuova edificazione o nei casi di demolizione successiva ricostruzione di immobili esistenti. Quindi, si può dire che vi è un rapporto stretto tra volume edificabile o, eventuale volume esistente e la superficie del lotto. Nel caso in esame abbiamo un insieme di corpi di fabbrica che sviluppano un volume complessivo di mc che, come disposto da legge Regionale del 11/8/2010, n 21, può essere incrementato del 35% ottenendo un volume pari a che rapportato alla superficie del lotto di mq sviluppa un indice territoriale pari 3,18 da utilizzarsi nei casi di demolizione e ricostruzione con ampliamento da piano casa. 5

6 L'indice territoriale ricavato dal volume esistente, ha una forte incidenza sul prezzo dell'area rendendola appetibile agli operatori economici del mercato locale ed exstracomunale I permessi di costruire, i progetti plani-volumetrici e le richieste di cambio di destinazione d'uso e ogni altro titolo abilitativo comunque denominato qualora la superficie da cedere gratuitamente al comune ricadono nei casi previsti dall'art 92 delle vigenti NTA, le eventuali monetizzazioni dovranno avvenire secondo i valori indicati sulla tabella approvata con Determina di Settore n 5 del 18/7/2014 Pertanto per l'area in questione, tenuto conto che l'indice territoriale ricavato è molto superiore a quello indicato nelle zone B è di indubbia discussione applicare alle stesse aree il valore della relativa fascia B Sambiase che ad oggi risulta pari ad 81,07 Pertanto, ricavato il prezzo base a mq dell'area, pari a 81,07 che moltiplicato l'indice territoriale, in dote dell'area pari a 3,18 mc/mq, si ottiene il prezzo base a mq pari a 257,80. Ricavato il prezzo medio per mq, si procede alla determinazione del valore base così determinato: 257,8026 x la superficie di mq = ,87. Il valore così determinato dovrà essere opportunamente adeguato mediante coefficienti di omogeneizzazione che tengano conto, nel dovuto, delle condizioni di vetustà e di degrado e di ogni circostanza influente ritenendo congrua una riduzione complessiva del valore pari al 45%, per cui si ha ,87 45% = In cifra tonda ,00 Il valore così ottenuto per la stima delle unità immobiliari può ritenersi in linea con le tabelle adottate dell'agenzia delle Entrate pertanto si propone la vendita delle unità immobiliari al prezzo più vantaggioso per l'amministrazione, pari a ,00 Lamezia Terme, 24/11/2015 Il Tecnico geom. Giuseppe Mastroianni 6