Comune di Saracena (CS)

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1 Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 1

2 Comune di SARACENA Provincia di Cosenza PIANO STRUTTURALE COMUNALE (L.R. 16 aprile 2002, n.19, modificata con L.R. n 14 del ) R. E. U. REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO (DOCUMENTO PRELIMINARE) Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 2

3 PARTE I DISPOSIZIONI GENERALI, PARAMETRI E CLASSIFICAZIONI CAPO I - NORME PRELIMINARI Art.1 - Validità ed effetti del Piano Strutturale Comunale 1) Il presente Piano Strutturale del Comune di Saracena (CS) è elaborato ai sensi della legge regionale del 16 aprile 2002, n. 19 articoli 18, 20, 25 e 65 e relative linee guida; nel rispetto delle altre norme legislative pertinenti; ha validità giuridica a tempo indeterminato. 2) L'approvazione del Piano Strutturale, congiuntamente con l approvazione del Regolamento Edilizio Urbanistico (REU), che è parte integrante del PSC comporta l'abrograzione e sostituzione delle previsioni del Piano Regolatore Generale e del Regolamento edilizio comunale vigenti. 3) Il presente Piano Strutturale verrà in seguito indicato con la sigla PSC; il Piano Regolatore Generale sarà indicato come P.R.G. previgente. Art.2 - Obiettivi del PSC Obiettivi generali del Piano Strutturale Comunale sono quelli delineati dalla L.R. 19/2002 e successive modificazioni. Gli obiettivi specifici sono quelli esposti nella Relazione illustrativa. Ai sensi della L.R. n.19/2002 e sue modifiche, il Piano Strutturale Comunale definisce l assetto e lo sviluppo del territorio, sulla base degli indirizzi espressi dalla comunità locale, e per tutelare l'integrità fisica e culturale dell'intero territorio comunale, in coerenza con le linee di assetto territoriale scaturite dalla concertazione con gli enti territoriali sovraordinati. Art.3 - Elaborati costitutivi del PSC Il presente P.S.C. fa propri, per tutti gli effetti, principi ordinamenti e norme di attuazione della Legge Regionale 16 aprile 2002 n.19, Norme per la tutela, governo ed uso del territorio- Legge urbanistica della Calabria. Costituiscono parte integrante del presente P.S.C. (Documento Preliminare): 1) R.1 QUADRO CONOSCITIVO - RELAZIONE GENERALE; 2) S.I.1 SISTEMA INSEDIATIVO: Inquadramento Territoriale; 3) S.D.1/A STATO DI DIRITTO: P.R.G. Vigente - Scala 1:2000; 4) S.D.1/B STATO DI DIRITTO: P.R.G. Vigente - Scala 1:5000; 5) S.D.2 STATO DI DIRITTO: SVILUPPO URBANO DEL TERRITORIO Scala 1:5000; 6) S.A.1/0 SISTEMA AMBIENTALE E NATURALISTICO: AREE PROTETTE, BOSCATE - RISCHIO FRANE; 7) S.A.1/B SISTEMA AMBIENTALE E NATURALISTICO: TUTELA PAESAGGISTICA AMBIENTALE ZONE DI RISPETTO E VINCOLI ESISTENTI SCALA 1:10 000; 8) S.A.1/C SISTEMA AMBIENTALE E NATURALISTICO: TUTELA PAESAGGISTICA AMBIENTALE ZONE DI RISPETTO E VINCOLI ESISTENTI SCALA 1:10 000; 9) S.A.1/D SISTEMA AMBIENTALE E NATURALISTICO: TUTELA PAESAGGISTICA AMBIENTALE ZONE DI RISPETTO E VINCOLI ESISTENTI SCALA 1:10 000; 10) S.R.1 SISTEMA RELAZIONALE: ANALISI SISTEMA COMUNICAZIONI E CARATTERISTICHE SOCIO - ECONOMICHE; 11) S.R.2/A SISTEMA RELAZIONALE: RETE DELLA MOBILITÀ - VIABILITÀ SCALA 1:5 000; 12) S.R.2/B SISTEMA RELAZIONALE: RETE DELLA MOBILITÀ - VIABILITÀ SCALA 1:10 000; 13) S.R.2/C SISTEMA RELAZIONALE: RETE DELLA MOBILITÀ - VIABILITÀ SCALA 1:10 000; 14) S.R.2/D SISTEMA RELAZIONALE: RETE DELLA MOBILITÀ - VIABILITÀ SCALA 1:10 000; 15) S.R.3/B SISTEMA RELAZIONALE: IMPIANTI E INFRASTRUTTURE SCALA 1:10 000; 16) S.R.3/C SISTEMA RELAZIONALE: IMPIANTI E INFRASTRUTTURE SCALA 1:10 000; Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 3

4 17) S.R.3/D SISTEMA RELAZIONALE: IMPIANTI E INFRASTRUTTURE SCALA 1:10 000; 18) P.1/A CLASSIFICAZIONE DEL TERRITORIO AMBITI PROGETTUALI E AZZONAMENTO SCALA 1:5 000; 19) P.1/B CLASSIFICAZIONE DEL TERRITORIO AMBITI PROGETTUALI E AZZONAMENTO SCALA 1:10 000; 20) P.1/C CLASSIFICAZIONE DEL TERRITORIO AMBITI PROGETTUALI E AZZONAMENTO SCALA 1:10 000; 21) P.1/D CLASSIFICAZIONE DEL TERRITORIO AMBITI PROGETTUALI E AZZONAMENTO SCALA 1:10 000; 22) P.2 R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO; 23) P.C PROTEZIONE CIVILE - PLANIMETRIA AREE UTILIZZABILI SCALA 1:5 000; 24) RAP RAPPORTO AMBIENTALE PRELIMINARE - VAS. - Studio Geologico; - Studio Agronomico. In caso di non corrispondenza fra gli elaborati grafici e le presenti Disposizioni normative, le prescrizioni delle presenti disposizioni prevalgono su quelle degli elaborati grafici. Nel caso che tra Tavole a corredo del P.S.C. a scala diversa si rilevi una mancanza di corrispondenza, fa testo la Tavola più particolareggiata. Per la determinazione esatta dei limiti di Zona fanno testo la delimitazione catastale e la situazione reale. Le superfici riportate sulle Tavole hanno validità, pertanto, ai soli fini di verifica del progetto di Piano, e potranno costituire riferimento solo previa verifica catastale. Art. 4 - Definizioni contenute nel Regolamento Edilizio Urbanistico 1) Le definizioni dei termini utilizzati nel PSC con riguardo ad oggetti edilizi, a parametri edilizi ed urbanistici, agli interventi edilizi ed urbanistici, a tipi d uso urbanistici sono esplicitate nel presente Regolamento Edilizio Urbanistico; gli acronimi elencati devono essere utilizzati in modo uniforme a tali definizioni anche nel POT (Piano operativo temporale) e nei Piani attuativi urbanistici. Art. 5 Contenuto e Limiti La modifica o la costruzione, nel territorio comunale, di qualunque immobile o specificamente di opera edilizia e di urbanizzazione, da parte di chiunque, è soggetta alle norme ed alle prescrizioni contenute nel presente Regolamento, nelle cartografie, tabelle, prescrizioni costituenti lo strumento urbanistico comunale vigente, nonché nella normativa statale, regionale, europea e nei regolamenti applicabili in materia. In tutto il territorio comunale è vietata l esecuzione di qualsiasi opera finalizzata alla realizzazione di trasformazioni urbanistiche o ambientali, nuove costruzioni di qualsiasi natura o tipo, o alla modifica e sistemazione di quelle esistenti, senza il preventivo rilascio del Permesso di costruire, e nei casi previsti dalla Legge, senza preventiva Denuncia di Inizio Attività o comunicazione scritta. Chiunque abbia titolo ad eseguire opere edilizie, siano esse relative a nuove costruzioni che ad interventi sul patrimonio naturale o edilizio esistente, deve attenersi alle prescrizioni di questo Regolamento Edilizio ed Urbanistico. Art. 6 Disposizioni Generali di Legge Disponendo l art. 871 del Codice Civile che: " le regole da osservarsi nelle costruzioni sono stabilite dalla Legge speciale e dai Regolamenti edilizi comunali", per quanto non specificamente indicato nel presente Regolamento, si intendono applicabili le vigenti disposizioni di legge in materia, e cioè il D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380, Testo unico dell edilizia, come anche il Testo Unico delle leggi sanitarie approvate con R.D. n del 27 luglio 1934, e la Legge Urbanistica della Regione Calabria, n 19 del 16 aprile I precedenti richiami legislativi e quelli che seguiranno si intendono automaticamente adeguati in conformità di nuove Leggi statali o regionali. Pertanto ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale, compreso il cambiamento di destinazione d uso con opere, prevista dal P.S.C. e da leggi ed oneri ad esso relativi, ed Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 4

5 anche l esecuzione delle opere, è subordinata al rilascio di Permesso di costruire da parte del Responsabile del Servizio, ai sensi del D.P.R. 06 giugno 2001 n Gli immobili che alla data di adozione del P.S.C. siano in contrasto con le disposizioni potranno essere trasformati soltanto per adeguarsi ad esse, fatta eccezione per gli interventi di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria. IL P.S.C. prende atto del Piano Stralcio per la Difesa dal Rischio Idrogeologico (P.A.I.). Art. 7 Finalità delle Norme e degli Elaborati Grafici Ai sensi del T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, D.P.R. 06 giugno 2001 n. 380, la disciplina del P.S.C. si applica all intero territorio comunale secondo le disposizioni delle seguenti Norme e le indicazioni dei grafici elencati nell articolo precedente. Le Norme e gli Elaborati grafici disciplinano l attività urbanistica ed edilizia, le opere di urbanizzazione, l edificazione dei nuovi fabbricati, il restauro ed il risanamento dei fabbricati esistenti, la loro demolizione e ricostruzione, gli ampliamenti e sopraelevazione, le ristrutturazioni e trasformazioni, i cambiamenti di destinazione d uso, la realizzazione di servizi ed impianti, l apertura e la coltivazione di cave e qualunque altra opera o iniziativa che comunque comporti mutamento dello stato fisico dell ambiente e del territorio comunale. Ogni costruzione, anche se frutto di iniziativa privata, costituisce una modifica per l ambiente che supera, sia per durata che in rapporto con la collettività, l ambito delle decisioni personali del proprietario e del progettista, e pertanto ha interesse pubblico. Il potere di indirizzo e di controllo del Comune sull assetto del territorio si esercita mediante il Piano Strutturale Comunale ed i suoi Strumenti di Attuazione delle presenti Norme, e successivamente attraverso l esame delle richieste di Permesso di Costruire, in armonia con i principi della partecipazione e del decentramento amministrativo, al fine di garantire la validità funzionale e sociale delle urbanizzazioni, delle costruzioni, dell utilizzazione e della trasformazione del territorio. Art. 8 Attuazione del PSC Gli strumenti di attuazione si distinguono in Strumenti di Intervento Diretto e Strumenti di Intervento Preventivo. Gli strumenti di attuazione devono rispettare tutte le destinazioni e prescrizioni del P.S.C. indicate nelle Tavole a corredo del P.S.C. stesso e previste del presente Regolamento. In ogni caso deve essere garantita l osservanza dei limiti minimi di distanza tra i fabbricati nonché i rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi stabiliti dal DM 2 aprile1968 n. 1444, e definiti nel presente Piano e dagli strumenti di intervento preventivo, di seguito definiti Piani di Attuazione. 1) Gli interventi di trasformazione, di tutela, di valorizzazione, di organizzazione ed infrastrutturazione del territorio in coerenza con gli obiettivi del PSC da realizzarsi nell arco temporale di un quinquennio sono individuati dal Piano Operativo temporale Comunale (POT) e sono da questo disciplinati nel rispetto delle norme del REU, in quanto applicabili. Il POT è predisposto in conformità al PSC e non ne può modificare i contenuti. Il POT disciplina inoltre le modalità attuative degli interventi programmati, potendo prevedere l obbligo di preventiva approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo, pubblico o privato, ovvero procedure di attuazione diretta, attraverso il rilascio del permesso di costruire eventualmente subordinato all approvazione di un progetto unitario accompagnato da convenzione o atto unilaterale d obbligo. 2) L attuazione degli interventi edilizi ordinari non programmati dal POT avviene nel rispetto delle norme del REU. In particolare il REU disciplina gli interventi edilizi nel centro storico, negli ambiti urbani consolidati, negli ambiti specializzati per attività produttive, nel territorio rurale; disciplina inoltre gli interventi ammissibili negli ambiti di riqualificazione o di trasformazione urbana in attesa o in assenza di specifiche indicazioni del POT. Gli interventi disciplinati dal REU si attuano per procedura diretta, senza obbligo di preventiva approvazione di un PAU; il REU può individuare casi specifici o determinate tipologie di intervento per i quali il permesso di costruire è condizionato all approvazione di un progetto unitario accompagnato da convenzione o atto unilaterale d obbligo. Art. 9 Strumenti attuativi 1) Il PSC si attua per mezzo dei seguenti Piani Urbanistici Attuativi (PAU) previsti dalla legislazione statale e regionale: - piani attuativi unitari di iniziativa pubblica (PAU) (art. 13, 14, 15 e 16 L. 1150/1942 e art. 24 e 30 L.U.R. n 19/ 02 a successive modificazioni); Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 5

6 2) Piani attuativi unitari di iniziativa privata ovvero Piani esecutivi di iniziativa privata autorizzati dal Comune (ex Piani di Lottizzazione, ai sensi dell art. 28 della Legge Urbanistica 17 Agosto 1942 n 1150 e successive modificazioni); - piano di zona per l edilizia economica e popolare ( L. 167/1962); - piano delle aree da destinare agli insediamenti produttivi (PIP-L. 865/1971); - piano di lottizzazione ovvero piano attuativo unitario di iniziativa privata (L. 1150/1942 e L.U.R. n 19/ 02 a successive modificazioni); - piano di recupero (L. 457/1978); - programma integrato di intervento conforme al PSC; - programma di recupero urbano (L. 493/1993); - Piani delle aree destinate agli insediamenti produttivi P.I.P. (Legge 865/71 Art. 27); - intervento edilizio diretto di opere edilizie ed opere di urbanizzazione, consentito dietro rilascio di permesso di costruire. 3) Sono inoltre strumenti non istituzionali della pianificazione territoriale e urbanistica: - programmi integrati di intervento (art. 16 L. 179/92); - programmi di riqualificazione urbana (D.M. 21/12/1994). Gli strumenti attuativi, di cui al presente articolo, dovranno essere conformi alle previsioni del PSC ed alla disciplina delle presenti Norme. La Legge regionale n 19/2002, modificata dalla L.R. n 14/2006 ha delegato ai Comuni le funzioni amministrative concernenti l'istruttoria e l'approvazione dei Piani Particolareggiati d'esecuzione, di iniziativa pubblica. I Pau di iniziativa pubblica o privata di cui al punto "1" del presente articolo, sono obbligatori per tutti gli ambiti di nuova urbanizzazione individuati dal PSC in comprensorio assoggettato per la prima volta alla edificazione, e pertanto del tutto carente di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, ovvero allorquando sia espressamente richiesto dallo strumento urbanistico generale (art.24, comma 2 L.R. 19/2002). Gli elaborati tecnici dei Piani esecutivi, di iniziativa pubblica e privata, dovranno essere conformi a quanto indicato nella Legge Urbanistica Regionale n 19/2002 e successive modificazioni, nelle Linee guida della Giunta Regionale e nelle circolari dell'ass/to Ambiente e Territorio della Regione Calabria n 4 del (prot.1090) e n 2 del (prot. 8589). Art. 10 Progetti e programmi per settori specifici In aggiunta agli strumenti urbanistici generali e particolareggiati, il Consiglio Comunale, adotta, ove del caso, appositi strumenti progettuali, di piano e di programma per settori specifici, ed in particolare: a) per la salvaguardia e valorizzazione di beni culturali ed ambientali; b) per le zone di recupero; c) per le zone verdi; d) per l'arredo urbano ed il colore; e) per la viabilità ed il traffico; f) per la valorizzazione commerciale; g) per la circolazione dei portatori di handicap. Nei casi di cui al primo comma, le opere edilizie ricadenti nell'ambito di detti piani e progetti settoriali approvati, dovranno risultare conformi, oltre che agli strumenti urbanistici, anche alle prescrizioni relative, in quanto applicabili. Tale verifica di conformità, effettuata dagli Uffici comunali, è contestuale alle operazioni di controllo ed approvazione dei progetti edilizi. Art. 11 Comparti edificatori Il comparto edificatorio costituisce uno strumento di attuazione e controllo urbanistico, nonchè momento di collaborazione della pubblica amministrazione e dei privati per lo sviluppo urbanistico del territorio. Anche per l'attuazione delle finalità di perequazione, il PSC e gli altri strumenti attuativi delle previsioni urbanistiche generali individuano e formulano i criteri per l'individuazione nel proprio ambito di comparti edificatori la cui proposizione, predisposizione ed attuazione è demandata ai proprietari singoli, associati o riuniti in consorzio degli immobili in essi compresi, a promotori cui i proprietari stessi possono conferire mandato, del Comune in qualità di proponente o mandatario esso stesso. Gli strumenti sovraordinati che individuano i comparti devono stabilire: l'estensione territoriale e la volumetria complessiva realizzabile; Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 6

7 le modalità d'intervento definendo il modello geologico tecnico del sottosuolo individuato mediante le opportune indagini; le funzioni ammissibili; le tipologie d'intervento; i corrispettivi monetari, la quantità e la localizzazione della aree da cedere gratuitamente al Comune per la realizzazione di infrastrutture, attrezzature e aree verdi, o per le permute eventuali o necessari; gli schemi di convenzione da sottoscriversi da parte dei partecipanti al comparto unitamente agli eventuali mandatari ed all'amministrazione comunale, in forza dei quali vengano stabiliti i criteri, le formule ed i valori per le operazioni di conferimento dei beni, il loro con cambio e/o le eventuali permute tra i beni conferiti e risultati finali dei derivanti della realizzazione del comparto. Detti schemi provvedono anche alla ripartizione, secondo le quote di spettanza, delle spese generali da suddividere tra i soggetti partecipi, gli oneri specifici e quelli fiscali, per i quali comunque si applicano le agevolazioni di cui alla legge 21/12/2001, n.448. In caso di inerzia ingiustificata dei privati, trascorso il termine di attuazione indicato nel POT, l'amministrazione può procedere all'espropriazione delle aree costituenti il comparto. Art. 12 Intervento edilizio diretto L'intervento edilizio diretto, ove ammesso, consiste nell'edificazione dietro il rilascio del permesso di costruire. L'edificazione deve rispettare le particolari norme edilizie e urbanistiche di zona, del PSC, del REU e del POT nei casi previsti, nonché le leggi vigenti in materia. Il richiedente deve dimostrare il titolo di proprietà o altro titolo per richiedere il permesso di costruire. E ammessa la costruzione in aderenza solamente nei casi di costruzione del vicino sul confine e di progetto unitario comprendente lotti contigui, con l esclusione di costruzioni sul limite di zona, fatti salvi i diritti altrui sanciti dal Codice Civile e la Normativa antisismica. Art. 13 Vincolo del permesso di costruire Il permesso di costruire vincola l'area calcolata ai fini della volumetria edificabile: ogni trasferimento dell'area non coperta deve indicare che l'area non può più essere computata per altre costruzioni perché già vincolata al rapporto volumetrico consentito. Il vincolo impegna l'area in rapporto alla sola volumetria utilizzata. Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 7

8 CAPO II Standard E Parametri Urbanistici Art. 14 Definizione degli indici e dei parametri Al fine di individuare correttamente le caratteristiche quantitative e qualitative delle opere realizzabili nell intero territorio comunale si adottano gli indici di seguito definiti. Il P.S.C. fissa, con il presente Regolamento Edilizio e Urbanistico, per i vari tipi di intervento e per le varie Zone, indici urbanistici ed edilizi che potranno essere ulteriormente specificati nei Piani di Attuazione. Art. 15 Determinazione degli indici e dei parametri urbanistici ed edilizi Il P.S.C. assume i seguenti standard convenzionali: quota costruzione: 30 mq/ab di superficie lorda residenziale, di cui 25 destinati ad abitazione e 5 destinati a servizi di prima necessità; 120 mc. di volume lordo residenziale, di cui 100 destinati ad abitazione e 20 destinati a servizi di prima necessità; standard servizi: 24 mq/ab; standard strade: 7 mq/ab. Art. 16 Definizione degli Indici Urbanistici di Riferimento ST= (Superficie territoriale): E quella non inferiore a quella minima richiesta nella zona di insediamento territoriale dell intervento, al netto della viabilità extraurbana e della viabilità di P.S.C., che nei Piani Attuativi Unitari, di iniziativa pubblica o privata non può essere inferiore alla superficie minima di intervento richiesta che è di mq Sono incluse in essa aree per l urbanizzazione primaria, secondaria e la superficie fondiaria,oltre ad eventuali aree di rispetto o aree destinate ad opere di urbanizzazione generale. Si definisce comparto di attuazione l unità di intervento urbanistico corrispondente alla superficie territoriale dei Piani Attuativi Unitari di iniziativa pubblica o privata di cui all art. 24 della L.U.R.(19/02). SF= Superficie fondiaria): La superficie fondiaria, nei PAU, si ottiene sottraendo alla superficie territoriale, le aree destinate a strade, piazze, ed altri spazi di uso pubblico. Nel caso di intervento edilizio diretto, la superficie fondiaria è quella del lotto edificabile al netto delle strade, piazze ed altri spazi di uso pubblico. Le fasce di rispetto della viabilità e dei servizi di rete fanno parte della superficie fondiaria, ma sono inedificabili. Lm= (lotto minimo richiesto): per lotto minimo richiesto, ove previsto per le aree edificabili, si intende la minima superficie del lotto fondiario richiesta per l edificazione. Sa= (Superficie aziendale): misura in ha. Quella porzione di zona agricola costituita da terreni appartenenti ad una medesima proprietà e costituenti essi stessi l azienda agricola. S1= (Superficie per opere di urbanizzazione primaria): somma delle superfici destinate a strade e passaggi pedonali occorrenti per accedere agli edifici, parcheggi e spazi relativi di accesso e di manovra, la rete dei servizi canalizzati (fognatura, acquedotto, pubblica illuminazione, elettricità e gas), spazi di verde attrezzato, esclusi quelli di urbanizzazione secondaria ed altri eventuali spazi destinati alle reti ed alle centrali tecnologiche al servizio dell area edificabile nonché dalle superfici destinate ad eventuali spazi verdi primari, a servizio diretto dell abitato, non classificabili come verde pubblico attrezzato ai sensi del punto C) dell art.3 del D.M. n: 1440 del S2= (Superfici per opere di urbanizzazione secondaria): somma delle superfici destinate agli spazi pubblici per attività collettive, definite ai sensi dell art.3 del D.M , ovvero spazi destinati a servizi scolastici fini all obbligo, alle attrezzature di interesse comune, al verde pubblico attrezzato a parco, per il gioco e per lo sport, nonché agli spazi destinati ai parcheggi di urbanizzazione secondaria ai sensi del punto d) dell art.3 del D.M Sm= (Superficie minima di intervento): misura in mq la superficie territoriale (St) minima necessaria per predisporre ed attuare un intervento urbanistico esecutivo. Ue= (Unità edilizia): rappresenta l entità costruita, composta da una o più unità immobiliari, organizzata secondo un tipo edilizio e configuratesi dal punto di vista spaziale, statico e funzionale, come costruzione autonoma, a meno degli spazi di pertinenza condominiale. Ui= (Unita immobiliare): Si intende un insieme di vani tra loro collegati, ad uso abitativo e non, ivi compresi gli spazi accessori coperti e scoperti, dotato di autonomia e unilateralità spaziale, funzionale e distributiva, fatte salve eventuali pertinenze esterne e l accesso dalla strada, da altro spazio pubblico o da spazio comune situato all interno dell unità edilizia a cui l unita immobiliare appartiene. Vm= (volume massimo costruibile): nell applicazione degli indici di fabbricabilità territoriale e fondiario, il volume massimo costruibile si determina, detraendo il volume dei fabbricati esistenti. I fabbricati realizzati Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 8

9 anteriormente all obbligo della licenza edilizia non vengono conteggiati nel computo del volume massimo costruibile, in tal caso la superficie occupata dal fabbricato medesimo non si considera nel calcolo della superficie fondiaria del lotto. Art. 17 Definizione degli Indici Edilizi di Riferimento It= (Indice di fabbricabilità territoriale): Indica il volume massimo costruibile (Vc) per ogni mq di superficie territoriale St (mc/mq). Itp= (Indice di fabbricabilità territoriale pubblico): quota parte di It, definito come It, ma di pertinenza dell Ente, che in particolari condizioni può essere utilizzato come premio urbanistico per interventi di sostenibilità, oppure essere alienato dall Ente a privati che ne facciano richiesta. If= (Indice di fabbricabilità fondiaria): Indica il massimo volume costruibile per ogni mq di Sf (mc/mq). Ifp= (indice di fabbricabilità fondiaria pubblico) definito come If, ma di pertinenza dell Ente. Anch esso alienabile a privati per interventi edilizi a carattere collettivo. Ie= (Indice di edificabilità): definisce, per le Zone agricole, il massimo della superficie costruibile per ogni mq di Superficie disponibile (mq/mq). Sc. (Superficie coperta): è la proiezione orizzontale, sul lotto edificabile fondiario, di tutti gli edifici principali ed accessori, compresi i copri e gli elementi a sbalzo, i porticati, le tettoie e le verande. La superficie coperta complessiva dei porticati e delle tettoie e terrazze non può superare il 30% della superficie coperta delle volumetrie computabili per singolo piano. Le parti eccedenti il 30% si calcoleranno come superfici chiuse. Sono esclusi dalla superficie coperta: balconi aperti, sporti di gronda e pensiline con sporgenza inferiore o uguale a ml. 1,50; le concimaie e le serre di coltura in zona agricola, piscine e vasche all aperto; piani caricatori in zona industriale e artigianale; i pergolati ed i portici scoperti. Sono altresì escluse le autorimesse interrate per almeno 3/4 della loro altezza lorda, quando siano interamente coperte da uno strato di almeno 40 cm di terra coltivabile a prato ed inserite adeguatamente nella sistemazione delle aree libere. Vanno, invece, inclusi nella superficie coperta, le proiezioni orizzontali di balconi chiusi e bow-windows. Rc= (Rapporto di copertura): Misura la percentuale della Sf occupata dalla superficie copribile (sc/sf), per ogni lotto edificabile. Hf= (Altezza del fronte di un fabbricato). Misura, in ml, la differenza tra la linea di terra, definita dal piano stradale o dalla più bassa quota della sistemazione esterna (di cui al progetto approvato), e l estradosso del solaio di copertura, nel caso che questo sia orizzontale. Nel caso di copertura inclinata, misura la differenza tra la linea di terra e la quota più alta tra le seguenti: - il piano di gronda, cioè la linea limite inferiore dell estradosso del piano di copertura, - l estradosso dell eventuale solaio di sottotetto. Nel caso di fabbricati in cui la linea di terra e quella di copertura non siano orizzontali o continue, si considera la parete scomposta in elementi quadrangolari o mistilinei e per ogni elemento si considera la media delle altezze. L altezza del fronte (hm) è la media delle medie così calcolate. H= (Altezza del fabbricato): E la media delle altezze dei fronti. Hmax= (Altezza massima): E prescritta per ogni Zona dal P.S.C.. Ai fini della sua verifica, va confrontata con H, tenendo presente che comunque, anche la maggiore delle altezze, per ogni singolo fronte, non deve superarla di più del 20%. Il piano di copertura può avere sporgenza massima, al lordo della gronda, di 2,20 ml ed una pendenza max del 35%. V= (Volume del fabbricato): Misura in mc il prodotto (Sli x Hi.). Qualora l edificio sia composto da vari corpi di fabbrica, è la somma dei relativi prodotti, analogamente calcolati, dove: Sli= (superficie lorda del piano i-esimo) intendendo per questa la superficie del solaio compreso lo spessore della frontiera esterna dell edificio; Hi= (altezza del piano i-esimo intermedio) misura l interpiano lordo (tra le quote di calpestio); nell ultimo piano misura la differenza di quota tra l intradosso dell ultimo solaio piano calpestabile e la linea limite inferiore dello estradosso del piano di copertura; nel piano seminterrato misura la differenza tra il calpestio del primo solaio piano fuori terra ed il piano definitivo di sistemazione del terreno circostante (linea di terra). Su. (Superficie utile): Misura la somma delle superfici di tutti i piani dell edificio dentro e fuori terra, al netto di tutti gli elementi verticali (muratura, vano ascensore, scale, cavedii,ecc.). Da tale somma sono escluse le logge rientranti, i balconi e le logge aperte. Sono anche esclusi la centrale termica, la cabina elettrica, gli immondezzai e le autorimesse, le cantine con relative scale o rampe di accesso, a condizione che tali superfici complessive, e relative a servizi tecnici e locali accessori, non emergano rispetto al piano di sistemazione del terreno circostante di più di cm. 100 Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 9

10 misurati all intradosso del solaio, anche se staccati dalla costruzione principale, e comunque per una superficie complessiva non eccedente 1/3 della superficie di sedime dell edificio. Con le predette limitazioni le relative superfici possono costituire anche una sistemazione a terrazzo rialzato che può spingersi fino al confine. La rimanente superficie del lotto, non occupata dall edificio e dalla suddetta sistemazione, potrà essere occupata da impianti e parcheggi di superficie solo fino alla metà della propria estensione, e la rimanente parte dovrà essere sistemata ad orto o giardino. La superficie eccedente viene computata come superficie utile. Uf= (Indice di Utilizzazione fondiaria): Indica il rapporto tra la superficie utile dei fabbricati e la relativa superficie fondiaria. Sua= (Superficie utile abitabile): Ai sensi del D.M. 801/77 art.3, nell edilizia residenziale, la superficie utile abitabile ( S.u.a.) è la superficie di pavimento degli alloggi, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, eventuali scale interne, logge e balconi. La superficie utile abitabile, così definita, serve per il calcolo del contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione da corrispondere in sede di rilascio del permesso a costruire. S.n.r.= (Superficie non residenziale): ai sensi dell art.2 del D.M , nell edilizia residenziale, la superficie non residenziale (S.n.r.) è la somma delle superfici degli edifici residenziali destinate a servizi e accessori misurate al netto delle murature, pilastri, tramezzi sguinci, vani porte e finestre. Sono da intendere per servizi ed accessori: - Cantine, locali motore e ascensore, soffitte, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche ed altri locali a stretto servizio delle residenze; - Autorimesse singole e collettive; - Androni e porticati liberi; - Logge e balconi. Sc= (Superficie complessiva): ai sensi dell Art.3 del D.M. 801/1977, nell edilizia residenziale pubblica, la superficie complessiva (S.c.) è la somma della superficie abitabile e del 60% di quella non residenziale (S.c. = S.u.a. + 60% S.n.r.). La superficie complessiva così definita è utilizzata per il calcolo del costo di costruzione ai fini della determinazione del contributo ad esso commisurato, da corrispondersi secondo il disposto dell art.3 della legge 10/1977 (L. Bucalossi). S.a.t.= (Superficie per attività turistiche, commerciali, direzionali): ai sensi dell art. 9 del D.M. 801/1977, nell edilizia residenziale nella quale vi siano parti adibite ad attività turistiche, commerciali, direzionali, la superficie per attività turistiche, commerciali e direzionali (S.a.t.) è la somma delle superfici di pavimento nette degli ambienti destinate alle suddette attività con l aggiunta del 60% delle superfici dei relativi accessori. La suprficie per attività turistiche, commerciali, direzionali così definita, serve a calcolare il costo di costruzione delle parti degli edifici residenziali destnate a tale attività, ai fini della determinazione del contributo commisurato a tale costo,contributo da corrispondere in sede di rilascio del Permesso a Costruire, ai sensi dell art.3 della legge 10/77. Il suddetto metodo di calcolo della superficie per attività turistiche,commerciali e direzionali si applica solo se la medesima superficie non supera il 25% della superficie utile abitabile presente nel fabbricato; in caso contrario l intervento viene considerato commerciale, direzionale o turistico ed il costo di costruzione viene determinato in relazione al costo documentato di intervento, come risulta dal progetto. V= (volumi tecnici): si intendono per volumi tecnici: - Volumi strettamente necessari a contenere ed a consentire l accesso a quelle parti degli impianti tecnici a servizio dell edificio (impianto idrico, termico, elevatori, televisivo, di parafulmine, di ventilazione, ecc.) che non possono essere comprese per esigenze tecnico-funzionali entro il corpo dell edificio stesso, quale sarebbe realizzabile secondo i limiti imposti dalle norme urbanistiche; per le sole parti emergenti dalla linea di gronda, i volumi occorrenti per contenere: L extra corsa degli ascensori, vano scala, i serbatoi idrici, i vasi d espansione dell impianto di riscaldamento, canne fumarie e di ventilazione; - I porticati e le tettoie che hanno non più di due lati chiusi; - I porticati posti tra due edifici al fine del rispetto della distanza sismica tra edifici. Essi possono avere sistema costruttivo (c.a., legno, ferro, ecc.) in tutto uguale o simile alle costruzioni poste sui due lati. - I porticati e le tettoie aventi pareti completamente vetrate, apribili su almeno tre lati, posti a servizio di esercizi commerciali. - I balconi, le logge che hanno non più di due lati chiusi, parapetti, cornicioni, pensiline o altri aggetti ed elementi a carattere ornamentale. - I sottotetti, intendendo per tali i volumi compresi entro le falde del tetto, purché non siano coperti con abbaini posti su piani diversi dalle falde di copertura, non siano destinati o comunque utilizzabili per residenze, uffici ed attività produttive; che abbiano altezza media non superiore a mt Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 10

11 - Le serre solari così definite: strutture snelle con superficie trasparente o traslucida superiore al 90%, con funzione di captazione solare e giardino d inverno, rivestite in film plastico, floropolimerico o vetro. - I vani scala ed ascensori posti al servizio di più unità abitative, gli stenditoi lavatoi, i locali caldaia, le cui superficie non assommano più del 10% dell unità abitativa. I volumi tecnici individuati come sopra sono esclusi dal calcolo della volumetria residenziale. Art. 18 Distanze, Altezze e Calcolo del volume Distanze minime tra fabbricati Nelle zone degli insediamenti storici, in caso di ristrutturazione ed ampliamento le distanze minime tra fabbricati non possono essere inferiori a quelle intercorrenti fra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale (superfetazione). In tutti gli altri casi è prescritta la distanza minima tra pareti o parti di pareti finestrate, anche dello stesso edificio, pari all altezza del fabbricato più alto, con un minimo assoluto di ml. 10,00. Anche nel caso di fronti non parallele deve essere comunque rispettata, in ogni punto, la distanza minima prescritta. Inoltre per i suddetti interventi edilizi è prescritta una distanza dai confini del lotto pari alla metà dell altezza dei fabbricati prospicienti i confini stessi con un minimo di ml. 5,00. Tale minimo può essere ridotto a ml. 0,00 solo se preesiste parete non finestrata sul confine. E valutabile la possibilità del ricorso all allineamento ad edifici esistenti, solo nel caso di fronti di elevato valore architettonico. Distanze minime tra fabbricati fra i quali siano interposte strade Le distanze minime tra fabbricati fra i quali siano interposte zone destinate alla viabilità con l esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o insediamenti e fatte salve maggiori prescrizioni disposte negli articoli successivi, debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza fino a ml. 8,50; ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa fra ml. 8,50 e ml. 13,00; ml. 10,00 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 13,00. Qualora le distanze tra fabbricati, computate come sopra indicato, risultino inferiori all altezza del fabbricato più alto, tali distanze saranno maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all altezza stessa. Possono essere ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei paragrafi di questo articolo nel caso di intervento urbanistico preventivo con previsione planivolumetrica. Distanze minime dei fabbricati dai confini di proprietà In tutte le nuove costruzioni la distanza minima dal confine di proprietà sarà di ml. 5,00 ad esclusione delle costruzioni industriali/artigianali che osserveranno una distanza minima prescritta per ogni singola Zona. Sono ammesse distanze inferiori nel caso di intervento urbanistico preventivo con previsione planivolumetrica. E ammessa la costruzione in aderenza del confine di proprietà, se preesiste parete o porzione di parete in aderenza priva di finestre con veduta diretta, in caso di finestra presa luce sarà possibile la costruzione in aderenza, previo realizzazione di chiostrine o cavedii luce in grado di assicurare adeguata intensità luminosa, sono consentite soluzioni con tubo-luce che assicurino equivalente intensità luminosa alla esistente presa luce. Sono consentite costruzioni a confine mediante presentazione di progetto unitario per i fabbricati da realizzare in aderenza. Le distanze dai confini si misurano: dalla superficie esterna della parete chiusa, finestrata o pilastrata, prospettante il confine, anche se con aggetti aperti quali balconi, terrazzi, falde di copertura, purché questi siano contenuti entro ml. 2,00; altrimenti la distanza va aumentata della parte di sporgenza in esubero. dallo spigolo estremo e più vicino della parete, se comunque inclinata rispetto al confine, e sempre se eventuali aggetti sono contenuti in ml. 2,00. Altezze Le altezze massime dei fabbricati sono stabilite dal presente Regolamento per le diverse Zone in relazione alle caratteristiche dell area stessa, agli indici di fabbricabilità e alle norme sulle distanze. L altezza minima fra pavimento e soffitto nei vani abitabili è stabilita in ml. 2,70. Tale altezza può essere derogata a mt. 2,40 per i vani con destinazione a: - cucina domestica; - servizi igienici; - disimpegni e corridoi; Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 11

12 - ripostigli e lavatoi; I locali sottotetto potranno essere abitabili a condizioni che l altezza media interna, delimitata dalle falde inclinate, sia per ogni vano di almeno mt 2,20. Per le destinazioni diverse dall abitazione l altezza minima fra pavimento e soffitto rimane stabilita in ml 2,70, salvo disposizioni particolari legate alla destinazione d uso e/o prescrizioni speciali. Coperture Le falde avranno pendenza massima del 35%. Nel caso dei sottotetti, non abitabili, eventuali prese di luce saranno comprese nel piano di falda o sulle pareti verticali. Eventuali attici verranno realizzati come al relativo articolo del presente Regolamento. Non saranno consentiti abbaini. E consentita la realizzazione di terrazzi purché realizzati ad incasso nel piano della falda e arretrati rispetto al filo della gronda. Calcolo del volume Ai fini del calcolo del volume sono detratti gli eventuali spazi porticati, come pure eventuali spazi sottostanti alle parti chiuse che costituiscano eventualmente un aggetto nei piani superiori al terreno. Sono detratti altresì i volumi dei vani scala ed ascensori, quando servono due o più piani abitativi, e/o due o più unità abitative distinte. Sono esclusi dal totale quei volumi seminterrati che emergano rispetto al piano di sistemazione del terreno circostante per non più di cm. 120 (altezza media su tre lati contro terra), misurati all intradosso del solaio, se non utilizzati ai fini abitativi ma dovuti a motivi tecnici e di igiene ( terreni in pendio), o se adibiti a cantine, depositi, parcheggi, autorimesse, altre attività varie e se di altezza utile non superiore a ml. 2,70. Nel caso che l altezza emergente superi i cm 120, la differenza sarà naturalmente computata ai fini volumetrici. Sono altresì esclusi dal computo dei volumi tutti i vani tecnici, così come definiti al precedente art.7, che non è possibile dislocare nei piani sottotetto e/o seminterrati. Il volume seminterrato da scomputare non deve comunque superare 2/5 del volume del fabbricato, calcolato per tutta la parte soprastante al seminterrato stesso. Si definiscono interrate e/o seminterrate quelle pareti che aggettano verso intercapedini, pareti di contenimento o terrapieni la cui distanza da queste non superi l altezza del piano, o dei piani, seminterrati. Nei casi in cui il particolare andamento orografico del terreno lo renda necessario, la parte interrata o seminterrata del fabbricato può essere suddivisa in più piani, scomputabili dal computo della volumetria, a condizioni che siano verificate le condizioni di scomputabilità. Art. 19 Allineamenti e quota dei nuovi fabbricati Per tutti i nuovi fabbricati, prima dell inizio dei lavori, dev essere fatta al competente Ufficio Tecnico Comunale apposita richiesta scritta a firma del Committente e del Direttore dei Lavori degli allineamenti e delle quote, rispetto ai quali il nuovo fabbricato deve fare riferimento nell ambito del contesto rispetto al quale sorge. L ufficio Comunale, sulla base dello stato dei luoghi, rilascerà apposita nota esplicativa riportante gli estremi dei riferimenti da osservare. Ai fini dello snellimento del procedimento, il Committente e la Direzione Lavori, nel formulare la richiesta riporteranno i riferimenti dei luoghi ed i relativi allineamenti e quote che intendono rispettare. L ufficio Comunale nel termine di 20 giorni dal ricevimento della richiesta potrà formulare osservazioni e/o diverse indicazioni. Trascorso tale termine si intendono accettati i riferimenti proposti. Art. 20 Utilizzazione degli Indici L utilizzazione totale degli indici corrispondenti ad una determinata superficie esclude ogni richiesta successiva di altri Permessi di costruire sulla zona interessata, salvo il caso di ricostruzione, indipendentemente da qualsiasi frazionamento o passaggio di proprietà. L area di intervento definita dalle presenti Norme può essere costituita anche da più proprietà confinanti. In questo caso il Permesso di costruire sarà subordinato alla stipula tra i proprietari interessati di una specifica convenzione, nella quale si evidenzi, per ciascuno degli aventi diritto, la proprietà delle singole parti del costruendo manufatto. Qualora un area omogenea, su cui esistono costruzioni che si intendono conservare, venga frazionata allo scopo di ricavare nuovi lotti edificabili, il rapporto fra le costruzioni e la porzione di area che a questa rimane asservita deve rispettare gli indici della Zona. Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 12

13 Al fine di tener conto delle disposizioni di cui alla Legge Regionale 16 aprile 2002 n 19 in merito ai miglioramenti tecnologici, disposizioni che qui si intendono interamente riportate, le misure ed i computi relativi alla determinazione di volumi, altezze massime, e distanze da confini, edifici e strade, sono da eseguirsi come all art. 49 della suddetta Legge. Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 13

14 CAPO III Ambiti Del Territorio Art. 20) Gli Ambiti del Territorio Comunale Nello spirito della legge urbanistica approvata dalla Regione Calabria, alla quale si fa diretto riferimento, è stata introdotta una nuova nomenclatura, rispetto a quella adottata in passato, la stessa viene di seguito brevemente commentata per una più immediata percezione. Il presente REU regola e disciplina le attività sul territorio sulla base dei sistemi fondamentali di riferimento che sono i seguenti: - Sistema relazionale e delle infrastrutture; - Sistema dei servizi e delle attrezzature sul territorio; - Sistema insediativo; Nell ambito dei suddetti sistemi di riferimento, si distinguono tre componenti fondamentali del sistema insediativo: - Territorio Urbanizzato (TU) - Territorio Urbanizzabile (TDU) - Territorio Agricolo e Forestale (TAF) Gli ambiti territoriali unitari (ATU), definiti dal PSC, sono quelli individuati dall art.9, comma 3, L.R. n 19/02, per come modificata dalla L.R.n 8 del e costituiscono un insieme di zone del territorio comunale aventi analoghi obiettivi urbanistici. Ogni singolo ambito è a sua volta suddiviso in sottabiti, ognuno dei quali ha una propria connotazione di indirizzo. Di seguito si riportano gli ambiti individuati all interno dell intero territorio comunale ed i relativi sottoambito per ognuno di essi. I. SISTEMA INSEDIATIVO STORICO Ambito storico (A.S.) Comprende gli agglomerati o i complessi che hanno caratteristiche tali per cui risultano, nella loro unità, di particolare interesse storico, ambientale e architettonico, archeologico o documentario, II. SISTEMA INSEDIATIVO URBANIZZATO Comprende le parti totalmente o parzialmente edificate, con l esclusione di quelle rientranti nella precedente zona A e delle case o fabbricati sparsi che richiedono interventi di riqualificazione, recupero e/o compleamento.. Quest ambito si suddivide a sua volta dei seguenti sottoambiti: A.R.C. 1 = ambito residenziale consolidato 1; A.R.C. 2 = ambito residenziale consolidato 2; A.R.C. 3 = ambito residenziale consolidato 3; A.U.E = ambito urbano esterno; A.U.R = ambito urbano da riqualificare; III. SISTEMA INSEDIATIVO URBANIZZABILE IN TRASFORMAZIONE Comprende aree non ancora edificate ricadenti in comprensori dove esiste già l urbanizzazione primaria, Quest ambito si suddivide a sua volta dei seguenti sottoambiti: A.N.I.1 = ambito per nuovi insediamenti 1; A.N.I.2 = ambito per nuovi insediamenti 2; IV. AMBITI PER ATTIVITA PRODUTTIVE Comprende le aree produttive industriali, artigianali, commerciali, turistiche, in cui è prevista la realizzazione impianti e attrezzature o destinate a nuovi insediamenti compresi quelli per la trasformazione e la valorizzazione dei prodotti agricoli. In questo ambito si riscontrano i seguenti sottoambiti: A.P.A.P = ambito piccolo artigianale e produttivo; A.E.S. = ambito espositivo specializzato; A.E.A. = ambito energie alternative; V. SISTEMA AGRICOLO E FORESTALE Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 14

15 Comprende la parte di territorio comunale con attuale caratteristica agricola e boschiva nella quale si intende mantenere e valorizzare ulteriormente tale funzione, stabilendo le modalità di intervento per favorirne lo sviluppo economico, produttivo di miglioramento della qualità della vita per le popolazioni residenti sulla base dei principi di eco compatibilità e sostenibilità ambientale, mantenendo integre le radici culturali e storiche del territorio e del mondo rurale. Questo ambito, in base alla L.R. 19/02, art.50, è stato suddiviso nei seguenti sottoambiti: A.A.S. = ambito agricolo specializzato; A.A.P. = ambito agricolo pedemontano; A.A.M. = ambito agricolo montano; VI. SISTEMA INSEDIATIVO DEI SERVIZI ED ATTREZZATURE Sono destinate a servizi sociali di quartiere, ad attrezzature e ad impianti di interesse generale, nuovi servizi e impianti sportivi, piazze, parco naturale e parco attrezzato. Comprende anche aree pubbliche esistenti o da espropriare per l adeguamento agli Standards, piazze, aree per attrezzature sociali, religiose e per l istruzione In questo ambito vi sono i seguenti sottoambiti: S.P.P = servizi pubblici parcheggi; S.I. = servizi per l istruzione; V.P.A. = verde pubblico attrezzato; S.S. = servizi sportivi; VII. SISTEMI DI TUTELA E SALVAGUARDIA Comprende le aree protette di interesse ambientale, monumentale e le fasce di rispetto sanitarie e territoriali. In questo ambito sono compresi i seguenti sottoambiti: A.M.A = ambito monumentale ed archeologico; A.R.C.A = ambito di rispetto cimiteriale attuale; A.R.C.F = ambito di rispetto cimiteriale futuro; C.G.. = consolidamento geotecnico; V.G. = vincolo geologico; V.G.M. = vincolo geomorfologico; P.N.P.1 = parco Nazionale del Pollino zona 1; P.N.P.2 = parco Nazionale del Pollino zona 2; A.P.C. = area di protezione civile; Piano stralcio per l assetto idrogeologico della Calabria (PAI): R1 = rischio frana; R2 = rischio frana; R3 = rischio frana; R4 = rischio frana; Zona franosa profonda; Zona franosa superficiale; Art. 21) Sistema insediativo Storico Tale zona comprende la parte originaria del centro urbano di particolare valore sotto il profilo storico, culturale ed ambientale; per questa si prescrivono interventi di risanamento conservativo e rivitalizzazione da attuare tramite un Piano di Recupero urbanistico ed edilizio (PdR) ai sensi della legge 457/78. Il PdR, redatto a cura dell Amministrazione Comunale, potrà prevedere delle sottozone in funzione dell omogeneità dei caratteri storici, morfologici e funzionali nonché dell obsolescenza strutturale e funzionale delle abitazioni riconoscibili in particolari brani del tessuto urbano. Gli interventi edilizi ed urbanistici ammessi sono quelli di cui all art.31 della legge 457/78; in aggiunta - con puntuale individuazione sulla cartografia di PdR- potranno prevedersi: a) interventi di diradamento edilizio tramite la demolizione di superfetazioni o di intere unità immobiliari per le quali sia dimostrata l'irrilevanza sotto il profilo storico ed ambientale, nonchè il vantaggio urbanistico conseguito. Sulle aree di sedime risultanti è vietata l'edificazione: queste, se non Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 15

16 acquisite al patrimonio pubblico, dovranno essere validamente sistemate a giardino dai privati proprietari. b) interventi di demolizione e ricostruzione, per casi particolari e sempre con puntuale individuazione cartografica, a condizione che attraverso un analisi storico-critica venga dimostrata l irrilevanza storica ed ambientale del fabbricato e la ricostruzione avvenga - previo rilievo e documentazione fotografica- a parità di volume e nel rispetto di prefissata tipologia di aperture, materiali, finiture e colori. c) nei casi ammessi di ristrutturazione, potrà essere consentito un aumento di volume pari al 15% dell'esistente, esclusivamente a condizione che tale ampliamento serva al miglioramento delle condizioni abitative dell abitazione ed in nessun caso si configuri la creazione di un ulteriore alloggio, non vi sia aumento d'altezza ed il nuovo volume si inserisca organicamente nella sagoma dell'edificio. In assenza di PdR sono consentiti esclusivamente interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione. Nel PdR dovranno essere individuate le Unità Minime di Intervento - che comprendono singoli edifici o complessi di edifici- in funzione sia della salvaguardia dell'unità formale, funzionale ed ambientale degli edifici che ai fini dell'adeguamento sismico per garantire l'integrità statica delle unità edilizie componenti. Per le diverse zone del centro antico, il PdR individuerà gli elementi tipici di finitura e decorazione dei fabbricati (tipo di intonaco e colorazione; tipologia degli infissi, cornicioni e rnodanature; lesene, fasce e fregi angolari, stemmi dei casati, ecc.) dando le opportune prescrizioni per la loro conservazione e ripristino; saranno altresì individuate le emergenze architettoniche per le quali, per l'alterazione dell'originaria tipologia strutturale, occorrerà redigere un apposito progetto di recupero conservativo. Il PdR individuerà tutti i fabbricati con superfetazioni, materiali e finiture in contrasto con gli elementi tipici della zona, dettando le opportune prescrizioni per la riduzione in pristino. In particolare sono vietati: infissi metallici o in PVC, intonaci o pitture plastiche, colori forti, rivestimenti esterni in materiale ceramico, marmo o simili, solette in calcestruzzo a vista, tegole cementizie, insegne a bandiera, elementi strutturali in metallo a vista, qualsiasi altro materiale contrastante con l'ambiente. Il PdR detterà specifiche norme per quanto riguarda l'arredo urbano, le pavimentazioni stradali, l'illuminazione pubblica, l'adeguamento e la razionalizzazione degli impianti a rete, aerei o internati, nonchè la disciplina per l'apposizione delle insegne pubblicitarie. Gli elaborati del PdR dovranno essere costituiti da: a) stralcio delle planimetrie e delle norme tecniche del PRG; b) planimetrie catastali in scala 1:500, o di maggior dettaglio, delle zone di recupero; c) analisi storico critica del contesto urbano direttamente o indirettamente interessato, con notazioni sulle caratteristiche tipologiche, architettonico-strutturali e di uso degli edifici, nonchè della composizione e caratteristiche dei residenti; d) analisi ed elaborati di cui alla circolare regionale n.5599 dell' I singoli progetti di intervento dovranno essere corredati, oltre che da documentazione fotografica, da planimetrie (eseguite di norma in scala 1:50) di tutti i piani, delle coperture, dei relativi prospetti e sezioni, dallo schema statico (con descrizione dei materiali costruttivi e del loro stato), nonché dalla documentazione grafica e fotografica degli eventuali particolari decorativi, con particolare riguardo per gli stemmi dei casati da considerare inamovibili. Dovranno, inoltre, contenere le proposte di soluzione per il consolidamento degli immobili (fondazioni, parti strutturali, ecc.), per la loro ristrutturazione funzionale, per l'eventuale rifusione particellare, con l'adozione di tutti gli accorgimenti tecnici necessari a garantire la stabilità, la funzionalità e la conservazione degli immobili. E ammessa inoltre la possibilità di considerare utilizzabili vani con altezza minima pari almeno a m. 2,40 e di aggregare unità tipologiche adiacenti o sovrapposte che da sole siano troppo piccole per un adeguato riutilizzo. Scale, ascensori, montacarichi ed altri impianti potranno essere inseriti a condizione che non alterino le caratteristiche essenziali dell edificio, eventualmente minimizzandone l impatto fisico-percettivo. Le destinazioni d'uso ammesse nel Centro Antico, oltre alla residenziale, sono quelle relative alle attività culturali e dello spettacolo, gli studi professionali, le attività commerciali al dettaglio, le attrezzature ricettive (nella forma di case-albergo) e di ristoro e le compatibili botteghe di artigianato tradizionale, escludendo le Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 16

17 attività rumorose o inquinanti. In linea di massima saranno da incentivare tutte le attività che, nel pieno rispetto della integrità ed in coerenza con i valori architettonici ed ambientali, possano rivitalizzare la zona anche nelle ore serali. Art. 22) Sistema Insediativo Urbanizzato Gli ambiti urbanizzati consolidati, sono caratterizzati da un edificazione casuale e caotica senza alcun disegno urbanistico predeterminato, che ha portato ad un livello di qualità urbanistico bassissimo, la priorità è il recupero dell esistente. In questi ambiti l attività edilizia avviene mediante interventi diretti. I progetti edilizi devono favorire la riqualificazione delle aree interessate, il miglioramento degli standard e le caratteristiche ambientali. Sono ammessi interventi di completamento per costruzioni ad uso prevalentemente residenziale o per attività di supporto alla residenza. Per le costruzioni esistenti sono in generale consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione. Sono ammesse demolizioni e ricostruzioni nell ambito dei volumi consentiti. La disciplina del mutamento di destinazione d uso degli immobili è normata dall art. 57 della L.R. n. 19 del 16/04/2002. Al fine di evitare le forti differenze d altezza dei fabbricati venutosi a creare in alcune zone, soprattutto a seguito di una serie di costruzioni abusive, ferma restante la superficie coperta, è consentita la sopraelevazione dei fabbricati esistenti alla data di adozione del vecchio PRG sino all altezza media dell isolato o del fronte strada di cui fanno parte, nel caso di edificazione a nastro. Per fronte strada2 si intende il nastro di case compreso tra due strade laterali. Tale altezza non potrà, in ogni caso, superare i 10 ml, e tale limite potrà essere raggiunto solo se la media delle altezze di cui sopra è superiore ai 10 ml. L adeguamento d altezza è consentito nell ovvio rispetto delle norme del Codice Civile nonché delle norme tecnica in materia di costruzioni in zona sismica. Se il fabbricato, di altezza inferiore alla media, insiste su di una superficie di terreno tale da rendere possibile un incremento di volume, la presente norma non è cumulabile alla maggiore volumetria prevista: l eventuale adeguamento d altezza, sino al limite previsto dalle norme, avverrà sfruttando il maggior volume consentito. In caso di semplice ristrutturazione di un fabbricato senza adeguamento d altezza è consentito un incremento di cubatura pari al 15% del volume esistente, per l adeguamento dei servizi mancanti ed il miglioramento delle condizioni abitative (cioè, NON per la creazione di nuovi alloggi). Il sistema insediativo urbanizzato si suddivide in 5 sotto ambiti 22.1 AMBITO RESIDENZIALE CONSOLIDATO 1. Comprende il centro cittadino attuale, che partendo dal vecchio nucleo del Casalicchio si estende lungo via Roma, p.zza XX Settembre, p.zza Castello, parte di via C. Pisacane e via Stanislao Lamenza, caratterizzato da una destinazione commerciale e per uffici oltre che residenziale. Gli interventi ammessi sono i seguenti: a) Manutenzione Ordinaria; b) Manutenzione Straordinaria; c) Interventi di restauro e risanamento conservativo; d) Ristrutturazione Edilizia. f) Demolizioni e Ricostruzioni, finalizzate a sostituire i vecchi fabbricati che non hanno i requisiti statici e funzionali con nuovi fabbricati aventi caratteristiche funzionali, architettoniche, tali da dare continuità prospettica al contesto, in tale fase potrà essere richiesta dal Comune, per esigenze urbanistiche, una rettifica degli allineamenti. g) Interventi di messa in sicurezza della parete rocciosa a monte dei fabbricati, nelle loro aree di pertinenza o a ridosso di strade e spazi pubblici; E vietata l edificazione di nuove costruzioni. Le destinazioni ammesse sono quelle residenziali, commerciali e per uffici pubblici e privati AMBITO RESIDENZIALE CONSOLIDATO 2. Comprende la zona denominata Cozzi, delimitata a sud e ad est da via Roma, ed ad ovest da via della Fiumara, caratterizzata da una edificazione caotica ad alta densità abitativa. Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 17

18 L attuazione del PSC dovrà avvenire mediante la redazione di un Piano di Ristrutturazione Urbanistica che contenga il progetto per: a) la "ricostruzione" della maglia viaria carrabile, con evidenziazione - tramite diversa pavimentazionedei percorsi pedonali o viabilità a fondo cieco; b) l'adeguamento dei servizi a rete; c) il recupero e valorizzazione degli spazi di risulta da destinare a piazzette e "terrazze panoramiche", anche con proposte di acquisizione di immobili fatiscenti per demolizione e creazione di spazi di sosta; d) piano finanziario per le varie categorie d'intervento. Gli interventi ammessi, in forma diretta, sono quelli di cui all'art.31 della legge 457/78. E' ammessa la demolizione e ricostruzione degli edifici mantenendo l'attuale sagoma, altezza e volume Le destinazioni d'uso ammesse sono quelle residenziali, commerciali al dettaglio, uffici pubblici e privati AMBITO RESIDENZIALE CONSOLIDATO 3. Comprende la zona di più recente edificazione, che partendo da via Aldo Moro, passando per I Maggio arriva fino a via S. M. Maddalena, caratterizzata da una accentuata saturazione edilizia, con una altissima concentrazione di vani edificati e non abitati, pertanto la priorità è il recupero ed il completamento dei fabbricati esistenti, gli interventi ammessi sono i seguenti: a) Manutenzione Ordinaria; b) Manutenzione Straordinaria; c) Interventi di restauro e risanamento conservativo; d) Ristrutturazione Edilizia. f) Demolizioni e Ricostruzioni, finalizzate a e sostituire i vecchi fabbricati che non hanno i requisiti statici e funzionali con nuovi fabbricati aventi caratteristiche funzionali, architettoniche, tali da dare continuità prospettica al contesto, in tale fase potrà essere richiesta dal Comune, per esigenze urbanistiche, una rettifica degli allineamenti. g) Interventi di messa in sicurezza della parete rocciosa a monte dei fabbricati, nelle loro aree di pertinenza o a ridosso di strade e spazi pubblici; h) Edificazione di lotti liberi, già sbancati e predisposti per l edificazione, prima del 1998 anno di approvazione del vecchio PRG, alle seguenti condizioni: If = 2,5 mc/mq Hmax = 10,00 m Dist. Confini = 5,00 m o allineamento con fabbricati esistenti in caso di lotto intercluso o di testa Dist. Strade = 3.00 m o allineamento con fabbricati esistenti in caso di lotto intercluso o di testa Le destinazioni ammesse sono quelle residenziali, commerciali e per uffici pubblici e privati, possono essere ammessi piccoli laboratori artigiani per attività non rumorose né inquinanti AMBITO URBANO ESTERNO. Comprende porzioni di territorio inedificate o parzialmente edificate ma che, per superficie e densità, non raggiungono i limiti di cui al DM 1444/68 per considerarle come ambiti urbani consolidati, comprendono le contrade San Filippo e Cocozzello Si tratta di zone già in parte edificate, dove esistono spazi liberi idonei all edificazione di nuovi fabbricati. In assenza di strumenti attuativi specifici è consentito l intervento diretto, il quale dovrà prevedere oltre al progetto edilizio anche la sistemazione degli spazi esterni che dovrà risultare consono agli altri spazi adiacenti ricadenti in altra proprietà. I progetti di intervento dovranno riportare l arredo delle aree libere, il completamento delle opere di urbanizzazione che saranno a totale carico dei committenti. Le aree di sosta e di ricovero per gli autoveicoli saranno dimensionate ai sensi della Legge 122 del 24 marzo 1989 e successive modifiche e integrazioni Sono ammessi i cambi di destinazione d uso per tutte le destinazioni previste in questa sottozona che sono le seguenti: a) residenziale; b) commerciale; c) direzionale; d) artigianale ( per attività non moleste compatibili con la residenza); e) attività di servizi; I progetti, oltre agli elaborati di rito, dovranno essere dotati dei seguenti elaborati aggiuntivi: 1. Rilievo plano-altimetrico completo del lotto di intervento; scala 1:500 Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 18

19 2. Planimetria dalla quale di evincano i collegamenti alle strade principali e secondarie;scala 1: Planimetria riportante le reti pubbliche ed i relativi punti di allaccio; scala 1: Documentazione fotografica dei luoghi e dei fabbricati adiacenti; 5. Piano di dettaglio per la sistemazione delle aree di pertinenza ; scala 1:200; 6. Relazione descrittiva dettagliata sulla vegetazione insistente, sulle caratteristiche salienti del sito e di come si intende effettuare la sistemazione del verde e delle opere di sistemazione. L edificazione e ammessa nel rispetto dei seguenti indici : If = 1,0 mc/mq Hmax = 7,5 ml. Dist. Confini = 5,0 ml. Dist. Strade = 5.0 ml. o allineamento con fabbricati esistenti in caso di lotto intercluso o di testa R.c. = 0.25 mq/mq Lotto minimo = 500 mq 22.5 AMBITO URBANO DA RIQUALIFICARE. Trattasi di una fascia di territorio, in gran parte di proprietà del Comune di Saracena, posta a nord del centro abitato, al di sopra di una struttura costruita dall ASP di Cosenza, ed adibita a centro socio-educativo, a ridosso della zona pedemontana, con un alta valenza naturalistica ad elevata sensibilità ambientale. Di fatto l area costituisce un terrazzamento naturale che si affaccia ad est sulla vallata del fiume Garga, a sud sul centro abitato ed ad ovest sui versanti che degradano fino alle pendici della catena del Pollino. Gli interventi realizzati negli ultimi decenni sono privi di identità urbana, il tessuto urbano presenta una struttura disomogenea priva di servizi e spazi pubblici, in particolare, lungo l unico asse viario che attraversa la zona da nord a sud, è sorta un edificazione povera costituita da fabbricati di modeste dimensioni realizzate con materiali poveri, e destinate prevalentemente a piccole dimore giornaliere, a ricoveri attrezzi ed animali. Gli obbiettivi che il PSC si pone nella trasformazione dell Ambito sono i seguenti: 1. Recupero funzionale ed urbanistico dell area, finalizzato alla valorizzazione ambientale e naturalistica. 2. Sistemazione dell asse viario principale esistente, che partendo dal centro abitato si allaccia alla strada comunale montagna, con allargamento della carreggiata stradale e regimentazione delle acque piovane per un agevole accesso all intera area; 3. Disegno urbanistico dell area, mediante la realizzazione di una struttura urbana destinata in gran parte a verde pubblico finalizzata alla valorizzazione naturalistica dell intera area. 4. Trasformazione dell identità urbana attraverso la demolizione dei manufatti esistenti fatiscenti e realizzazione di lotti per l edificazione privata di modeste strutture con un solo piano fuori terra; 5. Realizzazione di aree verdi, con appositi arredi urbani, dislocate e collegate tra loro in modo da creare un percorso naturalistico attrezzato finalizzato alla passeggiata, al relax ed al fitness all area aperta; 6. Realizzazione di un percorso ciclabile per mountain bike, sfruttando il dislivello altimetrico esistente; 7. Piantumazione di essenze arboree tipiche della zona ed adatte al contesto agronomico dell area; L attuazione avverrà mediante PAU (Piano Attuativo Unitario) di iniziativa pubblica, nel rispetto delle linee guida sopra descritte: Art. 23) Sistema Insediativo urbanizzabile in trasformazione Comprende porzioni di territorio inedificate o con scarso grado di edificazione diffusa, senza un disegno organico, si prevede il recupero dell esistente mediante l urbanizzazione ed il completamento dell intera area. I nuovi complessi insediativi sono sottoposti a progettazione unitaria che per i sottoambiti a carattere residenziale saranno soggetti ai meccanismi della perequazione urbanistica al fine di pianificare l esecuzione dei fabbricati e l attivazione delle diverse funzioni previste, garantendo nel contesto la realizzazione delle dotazioni territoriali ad essi connessi. Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 19

20 L edificazione è subordinata all approvazione del relativo strumento preventivo di attuazione (PAU) Piano di Ambito Unitario. L insediamento dovrà avere carattere di completezza e si avrà cura di accorpare gli Standard in modo che assumano carattere ordinatore e di reale utilità collettiva. A tal fine gli Standard saranno posizionati possibilmente in prossimità delle strade urbane circostanti, ed in modo che sia favorito il loro uso da parte della collettività. E possibile, in sede di redazione del PAU, qualora non comprometta la pubblica utilità, e di concerto con la Pubblica Amministrazione, provvedere a modifiche del tracciato delle strade esistenti, al fine di ottimizzare l utilizzo dell area di lottizzazione. Il lotto minimo sarà di mq, salvo la verifica per superfici inferiori che risultino effettivamente residue o intercluse. L edificazione ha fini prevalentemente residenziali, ed il Piano Attuativo dovrà garantire l opportuno assortimento delle superfici degli alloggi. Sono ammessi, in generale, seminterrati e/o interrati conseguenti a necessità tecnologiche o di igiene, di adeguamento per esigenze commerciali o rimessaggio auto. Lo strumento di intervento preventivo dovrà tra l altro indicare per quale percentuale delle superfici utili siano complessivamente ammissibili le destinazioni d uso a uffici pubblici e privati ed a studi professionali, che comunque non potranno superare il 30% delle superfici residenziali complessive, dovrà inoltre indicarsi la quantità di edilizia destinata al commercio, ai servizi ed al turismo. Queste superfici dovranno prevedersi in congenialità con le quantità eventualmente definite dall Amministrazione Comunale con la redazione del Piano Commerciale. Le aree da destinare ad uso pubblico per attrezzature di cui al D.M. 2 Aprile 1968 n.1444 vanno riferite ad uno Standard complessivo di 30 mq/ab. e comunque per una superficie non minore del 15% della Superficie Territoriale. Gli strumenti attuativi dovranno essere redatti sulla base della perequazione urbanistica per come normato al succ. art 36 (piano Perequativo Urbano), perseguendo l equa distribuzione dei valori immobiliari prodotti dalle previsioni urbanistiche e dei relativi oneri costituiti dalle dotazioni territoriali. In base alle reali caratteristiche del territorio ed alle esigenze del nuovo sviluppo si distinguono i seguenti sotto- ambiti: 23.1 AMBITO PER NUOVO INSEDIAMENTO 1. Comprende la contrada Soda (bivio nord), all incrocio delle strade Provinciali n 243 e xxx, gli obbiettivi da perseguire sono: la realizzazione di un tessuto urbano omogeneo, la continuità rispetto presedente attività di urbanizzazione, il miglioramento della struttura urbana esistente, mediante la realizzazione delle infrastrutture pubbliche e dei servizi tali da avere un miglioramento della qualità della vita. L edificazione come detto nella premessa è subordinata all approvazione del relativo strumento di attuazione (PAU) Piano di Ambito Unitario che può essere sia di iniziativa privata che pubblica. Nel PAU dovranno essere osservati i seguenti standard: la tipologia edilizia prevalentemente dovrà essere quella residenziale del tipo estensiva con fabbricati isolati ed altezze limitate, integrati ed inseriti nel contesto territoriale in modo naturale poco invasivo; le destinazioni ammesse sono quelle residenziale, commerciale, attrezzature ricettive e di ristorazione, per il tempo libero, uffici pubblici e privati; si dovrà osservare il parametro territoriale di n 1 abitante per ogni 100 mc di nuovo volume edilizio con destinazione residenza ed attrezzature connesse alla residenza; Per ogni nuovo abitante insediato si dovrà prevedere la cessione gratuita al comune di almeno 30 mq Z.T.O. ai sensi del D.M.1444 del , in ragione di 18 mq/ab. per standard e 12 mq/ab. per viabilità, spazi pubblici, piazze, ecc. Il verde e le attrezzature in genere avranno il compito di garantire il graduale raccordo con l edilizia esistente dotandola dei servizi e degli spazi collettivi necessari. I parametri urbanistici per l edificazione saranno i seguenti: If = 0,6 mc/mq Hmax = 7,5 ml. Dist. Confini = 5,0 ml. Piano Strutturale Comunale R.E.U. - REGOLAMENTO EDILIZIO ED URBANISTICO - 20