Aprile Newsletter. Scenario macroeconomico e mercato immobiliare. A cura dell Ufficio StudiI DeA FIMIT sgr

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1 Aprile 2013 Newsletter Scenario macroeconomico e mercato immobiliare A cura dell Ufficio StudiI DeA FIMIT sgr

2 Sommario 1. Scenario macroeconomico Quadro economico europeo Attività creditizia ed andamento dei tassi Mercato immobiliare Mercato immobiliare in Europa Mercato immobiliare in Italia Fondi immobiliari retail: patrimonio e andamento quotazioni /09/2013 1

3 1. Scenario macroeconomico 1.1. Quadro economico Europeo Nonostante gli interventi di politica monetaria della Banca Centrale Europea (BCE) abbiano scongiurato scenari di crisi estremi, ad oggi l economia dell Eurozona resta debole e le previsioni di ritorno alla crescita continuano ad essere rinviate. Fig. 1.1: Crescita prevista del Pil dei principali paesi dell Eurozona (YoY %) Fig. 1.2: Previsioni storiche di crescita del Pil per il 2013(%) 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5 Previsioni (Consensus) Pil 2013 Europa Previsioni (BCE) Pil 2013 Europa Previsioni (Consensus) Pil 2013 Italia 4Q12A 1Q13E 2Q13E 3Q13E 4Q13E 1Q14E 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5 - -2,5-3,0-3,5-2,8 0 0,1-1,0-1,3-1,5-1,6-2,1-1,9-1,8-1, ,3-0,3 Fonte: Bloomberg, aggiornato al 28 marzo ,7 0,4 0,4 0,4 0,2 0,3 Gli ultimi dati sull economia reale continuano ad essere poco incoraggianti (Tab. 1.1). Per l Eurozona la produzione industriale ha continuato a ridursi anche a gennaio, così come l indice manifatturiero sulle piccole medie imprese. Tab. 1.1: Ultimi dati sulle variazioni della produzione industriale e delle vendite al dettaglio -0,3 Italia Spagna Francia Germania 1,7 1,3 Indicatore Mese Atteso Effettivo Precedente Eurozona Fiducia dei consumatori Feb -23,2-23,6-23,9 Indice manifatturiero PMI Feb 48,5 47,8 47,9 Produzione industriale wda (YoY) Gen -% -1.3% -2.4% Vendite al dettaglio (YoY) Gen -2.9% -1.3% -3.4% Produzione industriale wda (YoY) Dic -2.3% -2.4% -3.7% Vendite al dettaglio (YoY) Dic -1.4% -3.4% -2.6% Italia Indice manifatturiero PMI Feb 47,6 45,8 47,8 Produzione industriale wda (YoY) Gen -5,6% -3,6% -6,6% Ordini industriali n.s.a. (YoY) Gen -5,0% - -15,3% Vendite al dettaglio (YoY) Gen -3,0% - -3,8% Produzione industriale wda (YoY) Dic -6.9% -6.6% -7.6% Ordini industriali n.s.a. (YoY) Dic -9.5% -15.3% -6.7% Vendite al dettaglio (YoY) Dic -3.2% -3.8% -3.1% Fonte: Bloomberg Le misure di austerità introdotte nei diversi paesi europei, hanno avuto effetti recessivi oltre le attese. Questo ha richiesto la revisione a ribasso delle stime di crescita del Pil per il Fonte: Bloomberg, BCE, aggiornato al 28 marzo 2013 Nel corso dell ultima conferenza stampa della Banca Centrale Europea dello scorso 7 marzo, il presidente Mario Draghi ha prospettato una fase di ulteriore indebolimento della congiuntura economica e successivamente una graduale ripresa nella seconda parte dell anno in corso. Questo scenario ha indotto la BCE a ridurre le previsioni sulla crescita del Pil dell Eurozona da -0.3% a -0.5% nel 2013 e da +1.2% a +1.0% nel Sebbene non vi siano stati recenti interventi sui tassi di interesse, che restano invariati allo 0,75%, non è stata esclusa la possibilità di un ulteriore taglio dei tassi in futuro. Il presidente della BCE ha rassicurato gli investitori garantendo che la politica monetaria rimarrà accomodante finché sarà necessario. Le elezioni politiche italiane non hanno consegnato un quadro di governo stabile. Tuttavia, questo esito incerto, ha generato solo qualche tensione di breve termine sui mercati finanziari europei. Sebbene l indice di borsa italiano presenti performance relativamente peggiori da inizio anno rispetto agli indici degli altri principali paesi europei, sembra che la crisi di governo non preoccupi eccessivamente gli investitori. Fig. 1.3: Andamento da inizio anno dei principali mercati azionari europei 10% 5% 0% -5% -10% -15% Italia Francia Germania Spagna Regno Unito Rischio politico Italia Fonte: Bloomberg, aggiornato al 28 marzo 2013 L impressione è che le misure anti spread Outright Monetary Transactions (OMT) introdotte lo scorso settembre, 10/09/2013 2

4 apr-10 giu-10 ago-10 ott-10 dic-10 feb-11 apr-11 giu-11 ago-11 ott-11 dic-11 feb-12 apr-12 giu-12 ago-12 ott-12 dic-12 feb-13 A cura dell Ufficio Studi rappresentino una garanzia sufficiente per gli investitori, anche se la richiesta di aiuti da parte dell Italia è improbabile perché il primo partito del paese, il Movimento 5 Stelle, sarebbe difficilmente disposto ad approvare in parlamento i vincoli che comporterebbe la richiesta di aiuti all UE. Le nuove elezioni rappresentano uno scenario probabile, ma lo scudo anti-spread OMT di Draghi, pur rimanendo uno strumento che difficilmente verrà attivato, rimane comunque un supporto credibile al debito sovrano dell'italia. Supporto che ha di fatto annullato la probabilità che gli investitori stessi tornino ad essere così pessimisti come a novembre 2011 e luglio. L effetto negativo dell'incertezza politica rimane confinato a debito e investimenti in Italia, ma non rappresenta più un fattore di rischio "sistemico" capace di trascinare verso il basso i listini di borsa europei. Da questo punto di vista sembra essersi creata una divergenza tra l andamento dell economia reale e l ottimismo dei mercati finanziari, che dopo la fase di stress legata al rischio politico italiano, hanno intrapreso un trend positivo. Tuttavia, ad oggi, recenti notizie sul salvataggio delle banche cipriote attraverso una tassa sui depositi dei correntisti e rumors su ulteriori downgrade del rating dell Italia legati alle prospettive di instabilità del governo, stanno generando nuove tensioni sui listini di borsa europei e sugli spread. Con riferimento all Italia, la situazione si presenta decisamente critica soprattutto in relazione alle minori aspettative di crescita. Recenti dati diffusi da Banca d Italia indicano una riduzione del Pil del 7% dall inizio della crisi nel 2008 che continuerà ad aumentare anche nell anno in corso. L elevato rapporto Debito/Pil pari a 126% nel è atteso ancora in crescita per il 2013, e si confronta con il range di valori dell 80-89% di Germania, Francia, Regno Unito e Spagna. Inoltre la disoccupazione sembra aumentare più velocemente di quanto previsto (per gli under 24 si attesta al 38,7%) riducendo ulteriormente il potere reale di acquisto delle famiglie. Nel i consumi sono calati del -4,3% in termini reali, mentre gli investimenti del -8,0%.L Eurostat nel quarto trimestre del indica una variazione negativa degli investimenti in costruzioni del -4,4% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, diversamente da Germania e Francia che registrano una leggera crescita. L assenza di un governo, continua a ritardare gli interventi necessari a riequilibrare le misure di austerità e rilanciare lo sviluppo del paese. Tab. 1.2: Principali Indicatori economici Italiani Indicatori principali 2011 Q113 Q213 Q313 Q Crescita reale del Pil (YoY%) 0,40-2,40-2,10-2,60-2,60-2,80-1,20 0,30 Inflazione (YoY%) 2,91 3,31 5 1,60 1,80 5 1,95 1,90 Disoccupazione (%) 8,42 10,63 11,70 11,70 11,85 11,85 11,80 11,60 Budget (% of Pil) -3,90-2, ,30-1,85 Rendimenti Btp decennali (%) 7,03 4, , ,30 Euribor 3M (%) 1,36 0,19 0,24 0,25 0,30 0,53 0,53 0,41 IRS 10Y (%) 2,38 1,57 1,63 1,70 1,76 1,83 1,83 1,90 Fonte: Bloomberg, aggiornato al 28 marzo 2013 Ad oggi la curva dei titoli di stato italiani continua a presentare rendimenti inferiori rispetto agli altri paesi periferici, ma perde terreno rispetto alla curva spagnola. Lo spread BTP-Bund è notevolmente aumentato passando da un range pre-elezioni di punti base al range attuale di punti base. A confermare le preoccupazioni degli investitori lo scorso 7 marzo, l agenzia di rating Fitch ha declassato il rating dell Italia da A- a BBB+ con outlook negativo ad indicare la possibilità di ulteriori downgrade. Secondo l agenzia, i risultati inconcludenti delle elezioni rendono improbabile che l Italia possa avere un governo stabile nelle prossime settimane ed il probabile freno alle riforme strutturali costituisce un ulteriore fattore di criticità per l economia reale. Fitch ha contestualmente ridotto le stima di crescita del Pil nel 2013 al -1,8% ed ha aumentato al 130% il rapporto Debito/Pil atteso. Fig. 1.4: Andamento dei rendimenti dei titoli di stato decennali 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 1,0 0,0 Spread Btp-Bund Italia Germania Francia Regno Unito Spagna Fonte: Bloomberg, aggiornato al 28 marzo 2013 Misure anti spread Al momento delle quattro primarie agenzie di rating: Fitch, S&P, Moody s e Dbrs, soltanto quest ultima con A (low), tiene l Italia nel campo delle A. L onerosità dei finanziamenti BCE per le banche italiane, è subordinata al miglior rating tra le quattro agenzie per lo stato di appartenenza, un eventuale downgrade di Dbrs, implicherebbe un costo del funding maggiore per le banche italiane e quindi per l accesso al credito delle imprese in Italia. Inoltre recenti rumors di mercato indicano che l agenzia di rating Moody s, che attualmente attribuisce all Italia un rating Baa2 (appena due livelli sopra la categoria definita junk dagli investitori), sia in procinto di procedere con un downgrade del rating dell Italia, proprio a causa dell instabilità del governo, che secondo l agenzia continuerà a sussistere anche in caso di nuove elezioni Attività creditizia ed andamento dei tassi Il sistema creditizio continua a rappresentare il problema principale per l economia italiana e per il proprio settore immobiliare. Sebbene gli spread si siano allontanati dai livelli di allarme della scorsa estate, l offerta di credito alle imprese continua a ridursi e lo stesso accade anche ai nuovi mutui 10/09/2013 3

5 gen-11 feb-11 mar-11 apr-11 mag-11 giu-11 lug-11 ago-11 set-11 ott-11 nov-11 dic-11 gen-12 feb-12 mar-12 apr-12 mag-12 giu-12 lug-12 ago-12 set-12 ott-12 nov-12 dic-12 gen-13 A cura dell Ufficio Studi erogati alle famiglie, in riduzione di circa il 30% rispetto al Fig. 1.5: Variazione dei prestiti alle imprese non finanziarie (YoY %) Fonte: BCE Italia Francia Germania Spagna Grecia Le banche italiane sembrano continuare a destinare la propria liquidità all acquisto di titoli di stato domestici, beneficiando dei rendimenti elevati e del minore assorbimento di capitale che richiedono rispetto ai prestiti alle imprese. I dati della BCE evidenziano una vendita significativa di titoli di stato da parte di banche italiane soltanto nel mese di dicembre (Fig. 1.6), probabilmente finalizzata all incasso delle plusvalenze per migliorare i bilanci di fine anno. Fig. 1.6: Acquisto di titoli di stato italiani da parte di banche italiane ( mld) Fig. 1.7: Sofferenze delle banche italiane 150,0 130,0 110,0 90,0 70,0 50,0 30,0 41,0 Sofferenze lorde ( mld) Sofferenze lorde / Impieghi escluso interbancario (%) 59,0 78,0 107,2 Fonte: Banca d Italia, ABI 7,5 125,0 126,1 7,0 Grazie alla liquidità immessa dalla BCE, all incremento dei depositi da inizio anno (+6,2% a gennaio e +6,8% a febbraio rispetto al 2011) e al miglioramento dello spread, oggi il problema del funding degli istituti di credito italiani è secondario rispetto ai problemi di patrimonializzazione. Nonostante la nuova normativa Basilea 3 sia stata rinviata al 2015, prevedendo un introduzione graduale dei nuovi requisiti di liquidità, tutti gli istituti stanno operando per rafforzare gli indici di solvibilità e, a causa dello scenario recessivo, adottano criteri sempre più rigidi per la concessione dei prestiti. La riduzione degli spread non ha ancora avuto effetti sul tasso medio dei nuovi prestiti alle imprese: il divario tra i tassi di prestito alle imprese per Spagna e Italia e quelli di Francia e Germania continua a crescere (Fig. 1.8). 6,5 6,0 5,5 5,0 4,0 22,6 23,1 24,1 6,1 12,3 5,2 1,1 4,8 10,5 2,1 18,5 Fig. 1.8: Tasso medio sui prestiti alle società non finanziarie (%) -2,3-6,2-13,4 Italia Francia Germania Spagna Fonte: BCE Questo meccanismo continua a non consentire che i flussi di liquidità a basso costo della BCE raggiungano l economia reale, impedendo la ripresa. I problemi di adeguatezza del patrimonio sono ancora gravi per gli istituti italiani e le continue rettifiche di valore delle attività finanziarie rappresentano un fattore di rischio significativo. I crediti in sofferenza e la relativa incidenza sugli impieghi continuano ad aumentare, segnando un aumento del 18% da dicembre 2011.Si prevede che gli accantonamenti siano destinati ad aumentare ancora nel corso dell anno. 4,0 3,5 3,0 2,5 Fonte: BCE 2. Mercato Immobiliare 2.1. Mercato immobiliare in Europa 1 Nomisma, I Rapporto 2013 sul mercato immobiliare Gli investimenti diretti in immobili non residenziali in Europa nel sono in linea con l anno precedente a quota 120,4 miliardi di euro. Si registra un segnale molto positivo nel quarto trimestre con un totale di 41,5 miliardi di euro di transazioni (+16% rispetto al 4Q 2011 e +48% rispetto al 10/09/2013 4

6 trimestre precedente) 2. Per Germania e Norvegia il quarto trimestre costituisce il trimestre con il maggior volume di transazioni dal Il quarto trimestre segna anche il ritorno di interesse degli investitori esteri, tranquillizzati dalle misure anti spread introdotte dalla BCE. Nel si registra un incremento pari al 36% negli investimenti netti in Europa da parte di investitori esterni alla regione, rispetto al In Europa si sono avuti otto contratti cross-border di valore superiore a 500 milioni di euro, nel quarto trimestre del. Tali volumi testimoniano l interesse degli investitori per le opportunità immobiliari, in particolare nei mercati core come Regno Unito, Germania, Francia ed i paesi nordici, in particolare Svezia e Norvegia. Fig. 2.1: Andamento delle compravendite non residenziali in Germania, Francia e Regno Unito ed i paesi nordici. 22,8 5,6 5,6 5,7 5, ,6% Fonte: CBRE 25,2 5,1 4,3 5,1 10,7 14,8 1,9 2,8 3,6 6, ,3% 14,0 1,7 3,8 Così come sui mercati obbligazionari si registra una spiccata preferenza per strumenti ritenuti sicuri, quali i titoli di stato statunitensi e tedeschi, anche nel mercato immobiliare sono premiati i prodotti con un profilo di rischio basso e penalizzati i mercati ritenuti meno liquidi. Nei mercati core, ovvero i mercati con un profilo di rischio - paese più basso e un corrispondente minore rendimento delle obbligazioni statali (Germania, Gran Bretagna e Paesi Scandinavi), lo spread fra i rendimenti del mercato immobiliare e i rendimenti dei titoli di stato, storicamente considerato un benchmark dell attrattività del mercato immobiliare, sta raggiungendo livelli record. Al contrario nei mercati periferici, come il mercato italiano, l incremento dei rendimenti dei titoli di stato riduce a zero ovvero a valori negativi tale spread. Gli investitori hanno preferito spostare i propri investimenti nei paesi più stabili e dal mercato più attivo per minimizzare i rischi, nonostante i rendimenti più bassi. Il settore degli uffici ha registrato un anno molto positivo nel, con un incremento di attività pari al 24% su base annua; quasi il 60% delle attività nel settore degli uffici nel ha avuto luogo a Londra, Parigi e nelle 5 principali città della Germania. Questo ha contribuito a consolidare le 2 CBRE, European Investment Quarterly 4Q 3,1 5,4 35,3 11,6 7,6 7,7 8, Q1 +14,8% Germania Francia UK 40,6 8,5 9,2 11,8 11,1 Q2 Q3 16,9 3,4 3,7 5, ,4% Q4 20,5 5,1 4,2 3,5 7,5 Paesi nordici posizioni di Londra e Parigi fra le 10 principali città con maggiori volumi di investimenti a livello globale, con Londra ben stabile in prima posizione nel. Nonostante la costante domanda di immobili di ottima qualità per centri commerciali, come evidenziato da svariati contratti di grandi dimensioni nel quarto trimestre, i volumi degli investimenti nel settore retail nel corso dell'intero hanno subito una contrazione su base annua. I volumi degli investimenti nel mercato immobiliare del retail (high street escluse) in Europa sono stati pari a 19,4 miliardi di euro, inferiori ai livelli di 31,3 miliardi di euro del 2011, a causa della carenza di prodotti sul mercato. Il quarto trimestre ha fatto registrare un balzo degli investimenti che hanno raggiunto i 7,6 miliardi di euro, quasi il 40% del controvalore dell anno. Anche nel settore retail i mercati principali sono Regno Unito, Germania e Francia, con quote di mercato rispettivamente del 30%, del 23% e del 10%, mentre a seguire troviamo Norvegia e Svezia. Tab. 2.1: Compravendite retail nei principali paesi Europei ( mln) Paese Q4 12 % Q4 11 Var. a/a Regno Unito % % Germania % % Francia % % Norvegia % % Svezia % % Olanda % % Spagna % % Belgio % % Italia* % % Danimarca % 17 82% *Non include la cessione del 49% delle quote di Simon Property in Gallerie Commerciali Italiane per 490 milioni di euro Fonte: CBRE I forti investimenti che hanno caratterizzato l ultimo trimestre hanno riguardato anche economie deboli come quelle di Spagna e Irlanda per cui si è registrato un incremento significativo, che potrebbe segnare l inizio di una ripresa. In Italia, il volume degli investimenti retail ha registrato un sensibile calo nel corso dell anno. Con riferimento al nuovo stock di GLA offerto, il settore ha subito una contrazione del 24% rispetto al 2011, mentre relativamente ai soli centri commerciali, la contrazione è stata più contenuta, pari all 11,4% rispetto al A fine la densità di offerta di centri commerciali, secondo le stime di CBRE, è in leggera crescita grazie alla riduzione della popolazione e si attesta a 276 mq ogni 1000 abitanti. A dicembre risultano in costruzione 26 progetti retail (con superficie maggiore ai mq) per un totale di mq con consegna prevista tra il 2013 ed il Mercato immobiliare in Italia Rispetto allo scorso anno per l Italia si evidenzia una spinta recessiva superiore agli altri paesi e, al contempo, anche un 10/09/2013 5

7 crescente rischio politico che alimenta i rischi di uscita dall euro. Inoltre l introduzione dell IMU, ha contribuito ad allontanare ulteriormente l interesse dei potenziali investitori. Nel il mercato italiano degli investimenti in immobili non residenziali non ha raggiunto il livello del primo semestre dell anno precedente, attestandosi a 1,7 3 miliardi di euro circa, mentre l incidenza sul totale investito in Europa si riduce dal 3,6% all 1,4%. Nel quarto trimestre del, soltanto 458 milioni di euro sono stati investiti. Questi dati rappresentano il peggior livello registrato in Italia negli ultimi dieci anni. Fig. 2.2: Andamento delle compravendite non residenziali in Italia e dell incidenza sul totale europeo 4,0 3,5 3,0 2,5 1,5 1,0 0,5 0,0 Fonte: CBRE Investimenti Italiani 4,1 4,2 4,3 5,9% 4,4% incidenza su Investimenti Europei 3,7% Con riferimento alla tipologia di investimenti, anche nel gli uffici si confermano la destinazione d uso prevalente ed aumenta l incidenza del settore turistico, che raggiunge il 16% rispetto al 3% del Tuttavia è importante evidenziare che il segmento retail è quello che attira la quasi totalità degli investimenti esteri. 1, ,4% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% % 1,0% 0,0% superato i 500 milioni di euro di transazioni. Nel corso del quarto trimestre, il volume di assorbimento si è attestato intorno ai m², portando il totale annuo a m². Se la flessione trimestrale è del 12%, su base annuale il mercato ha registrato una diminuzione del 29% rispetto al L attività nel mercato degli investimenti a Roma è stata piuttosto bassa, con 150 milioni di euro, portando il totale annuo a 622 milioni di euro, in diminuzione del 25% rispetto al 2011 e del 50% rispetto al Nel corso del quarto trimestre, m² di uffici sono stati assorbiti, portando il totale annuo a soltanto m². La tendenza iniziata nella seconda metà del 2011 è continuata anche in questo trimestre, facendo registrare il volume più basso degl ultimi sette anni 4 a Roma. Occorre sottolineare che negli ultimi mesi si registrano diverse transazioni di notevole entità, la maggior parte delle quali nel segmento uffici (due delle principali vedono IDeA FIMIT come venditore). Tab. 2.2: Principali compravendite immobiliari non residenziali degli ultimi sei mesi in Italia Immobile Data Località Tipologia Four Seasons Firenze Corso d Italia 41-43/via Tevere 50 Palazzo Biandrà Portafoglio IREN Prezzo ( mln) Venditore Acquirente Firenze Alberghi 160,0 Fintecna, Fingen Al Mirqab Viale Sturzo Roma, Corso d Italia / via Tevere 50 Milano, Piazza Cordusio, Via Mercanti, Via Grossi Uffici 106,0 IDeA Fimit Antirion SGR Uffici 100,0 IDeA Fimit Cattolica Assicurazioni Genova Uffici 9 Iren Ream Sgr Milano, Viale Don Luigi Sturzo 35 Uffici 83,0 Generali Real Estate Antirion SGR Fig. 2.3: Scomposizione delle compravendite non residenziali per destinazione d uso nel Stazione Tiburtina Corso Vittorio Emanuele Roma, Stazione Tiburtina Milano, Corso Vittorio Emanuele Uffici 73,2 Ferrovie dello Stato Bnp Paribas Real Estate Italia Beni Stabili Gestioni Retail 67,6 Passarella S.r.l. SGR S.p.A. 16% 4% 9% 44% Uffici Commerciale* Industriale e Logistica Turistico Via Piemonte Roma, Via Piemonte Uffici 40,6 Piazza Duomo NH Hotel Verdi Grand Hotel Baglioni Santa Croce Milano,Piazza Duomo 25 Milano, Via Melchiorre Gioia 6-8 Firenze, Grand Hotel Baglioni Firenze Venezia, Santa Croce, Retail 39,0 Alberghi 38,0 Beni Stabili S.p.A. SIIQ Damiani (Immobiliare Miralto) Deka Immobilien Investment Alberghi Compagnia Italiana 30,0 Alberghi Investire Uffici 25,0 Immobiliare SGR S.p.A. Sator Gruppo Statuto Hines Italia sgr Qatar Holding INAIL 1% 27% Misti Altri Via Nazionale - Via Venezia Roma, Via Nazionale angolo via Venezia Fonte: Il Quotidiano Immobiliare Altri Immobili 21,9 UniCredit Banca Immobiliare Caltagirone IVG Institutional Amundi RE Italia Via Temolo Milano, Via Temolo 6 Uffici 21,7 Funds GmbH SGR Viale Fulvio Milano, Viale Fulvio European Property Uffici 18,0 Torre SGR S.p.A. Testi 327 Testi 327 Investments LLC *Non include la quota del 49% di GCI ceduta da Simon Property ad Auchan Fonte: BNP RE Per quanto concerne i mercati principali, a Milano, con soltanto 140 milioni di euro nel Q4, il volume del non ha 3 Il volume totale degli investimenti non include alcune operazioni che non sono investimenti immobiliari in senso stretto. Tra queste troviamo l acquisizione de parte di Qatar Holding di Smeralda, società proprietaria di hotel di lusso in Costa Smeralda per un valore di 600 milioni di euro e l acquisizione per circa 490 milioni di euro da parte di Auchan della quota del 49% detenuta da Simon Property La scomposizione per categoria di investitori, conferma una forte incidenza dei fondi immobiliari, circa il 39% in leggera flessione rispetto al 2011,mentre è in crescita la mole di investimenti da parte di imprese. Dal lato dell offerta, invece, con circa 360 milioni di transazioni, IDeA FIMIT rappresenta oltre il 20% del totale transato nel. 4 JLL, Global Capital Markets Research 4Q 10/09/2013 6

8 Fig. 2.4: Scomposizione delle compravendite immobiliari non residenziali in Italia per tipologia di investitore nel 100% 80% 60% 40% 20% 0% Fondi immobiliari italiani Aziende Fondi aperti tedeschi ed altri Assicurazioni e fondi pensione Fonte: BNP RE 19% 7% 14% 29% 16% 10% Investitori privati Banche, settore pubblico e altro Società immobiliari 15% 21% 41% 39% Anche per quanto concerne il numero delle compravendite, nel si registra una forte contrazione che riguarda, in maniera omogenea, sia il segmento non residenziale che quello residenziale. Il quarto trimestre del presenta il peggior dato trimestrale dal 2004, con una riduzione del - 29,6% del numero complessivo di transazioni rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Mentre la contrazione su base annuale è pari al -24,8% con un ammontare complessivo di transazioni pari a , di cui circa residenziali 5. Il rallentamento dell economia ha portato gli operatori a rivedere a ribasso le previsioni future, Nomisma stima che il numero di transazioni residenziali continuerà a ridursi il prossimo anno portandosi a , per poi avviare una lenta inversione di tendenza l anno successivo. A causa delle aspettative recessive le banche italiane continuano a ridurre l offerta di credito verso il settore e diventa sempre più difficile finanziare le operazioni. Inoltre il mancato allineamento tra domanda ed offerta in termini di prezzo continua ad alimentare l illiquidità del mercato. Per gli investitori diventa sempre più necessario un adeguamento dei prezzi alle nuove condizioni di mercato. Il repricing si traduce in opportunità di acquisire immobili con rendimenti più elevati, richiesti proprio in virtù del rischio paese. 5 Nota Trimestrale Agenzia del Territorio, IV trimestre 6% 28% Fig. 2.5: Andamento del rapporto canoni su prezzi a Milano e Roma rispetto al rendimento del BTP decennale Nomisma IDeA FIMIT BTP 10yr Uffici Milano 7,0 5,8 4,9 5,0 5,7 5,8 4,9 5,1 2H H 2H Uffici Roma 7,0 5,6 6,1 5,6 6,2 5,8 6,4 5,6 2H H 2H Retail Milano 6,5 7,0 6,1 6,4 6,0 5,8 6,4 6,5 2H H 2H Retail Roma 7,5 7,9 8,7 8,8 7,0 7,4 7,5 5,8 Fonte: Elaborazioni Ufficio Studi IDeA FIMIT, Nomisma, Bloomberg Parallelamente alle stime di crescita economica anche le stime sull andamento dei prezzi continuano a ridursi, prospettando il concretizzarsi del repricing atteso dagli investitori. Nel la media dei prezzi delle tredici principali città italiane, si è ridotta del -4,2% per gli uffici e del -3,3% per i negozi. Nomisma prevede che nel 2013 i prezzi di uffici e negozi scenderanno ancora rispettivamente del -5,2% e del - 4,9%, contro la precedente stima dello scorso novembre del - 4,7% e -4,1% Fondi immobiliari retail: patrimonio e andamento quotazioni Il patrimonio dei fondi immobiliari retail nel corso del si è ridotto significativamente, sia in termini di patrimonio immobiliare, -6,4% sia in termini di Nav, -7,5%. Molto hanno influito le minusvalenza registrate nel corso dell anno, infatti a perimetro omogeneo le variazioni di patrimonio immobiliare restano significative, in alcuni casi anche superiori al 10%. Tab. 2.3: Andamento dei fondi immobiliari retail italiani Fondi retail SGR Patrimonio immobiliare detenuto direttamente a fine ( mln) 2H H 2H Variazione del patrimonio immobiliare diretto su anno precedente Variazione del patrimonio NAV immobiliare ( mln) a perimetro omgeneo Investieco Aedes BPM RE 200,8-3,0% -3,0% 165,0-6,2% Amundi RE Europa Amundi Re Italia 174,0 9,3% -4,3% 182,8-2,5% Amundi RE Italia Amundi Re Italia 219,1-4,9% -4,9% 162,5-7,0% Immobilium 2001 Beni Stabili Gestioni 99,4-6,0% -6,0% 110,5-13,4% Invest Real Security Beni Stabili Gestioni 141,7-7,4% -7,4% 125,6-6,2% Securfondo Beni Stabili Gestioni 117,0-15,3% -6,1% 146,2-8,4% Bnl Portfolio Immobiliare BNP Paribas Reim 156,3-10,4% -10,4% 206,4-13,4% Estense Grande Distr.ne BNP Paribas Reim 380,6-3,1% -3,1% 230,9-5,2% Immobiliare Dinamico BNP Paribas Reim 349,7-4,2% -4,2% 348,4-7,1% Socrate Fabrica Immobiliare 139,5-6,4% -6,4% 139,4 8,9% Atlantic 1 IDeA FIMIT 631,8-3,6% -2,5% 281,4-5,2% Atlantic 2 Berenice IDeA FIMIT 396,7-23,5% -5,2% 225,9-6,8% Fondo Alpha IDeA FIMIT 407,0-3,5% -3,5% 384,4-2,6% Fondo Beta IDeA FIMIT 164,8-1,1% -0,9% 149,2 1,2% Fondo Delta IDeA FIMIT 325,0-5,1% -5,1% 204,1-2,7% Obelisco Investire Immobiliare 206,2-2,3% -2,3% 131,7-7,0% Medionalum Re Mediolanum Gestioni 306,4 -% -% 343,7 -% Risparmio Imm.re Uno EnergiaPensPlan Invest 165,9-5,9% -5,9% 54,0-18,7% Polis Polis 274,0-2,5% -2,5% 259,4-2,2% Olinda Fondo Shops Prelios 472,7-5,2% -5,2% 242,8-14,6% Tecla Fondo Ufficio Prelios 409,4-9,5% -6,4% 230,1-19,1% Dolomit RREEF 119,4-4,9% -4,9% 79,5-4,7% Valore Imm.re Globale RREEF 111,7-16,0% -8,4% 121,6-13,9% Unicredito Imm.re Uno Torre 354,2-7,5% -2,6% 497,1-6,7% Europa Immobiliare Uno Vegagest 174,4-12,5% -12,5% 174,3-20,5% Somma / media 6.497,8-6,4% -5,1% 5.196,8-7,5% Fonte: Elaborazioni Ufficio Studi IDeA FIMIT su dati di rendiconto dei fondi Variazione del NAV su anno precedente 10/09/2013 7

9 Per quanto riguarda l andamento dei fondi retail sui mercati finanziari, nel i 23 fondi immobiliari quotati hanno fatto registrare performance molto negative, anche se da inizio anno sembra essere iniziata un inversione di tendenza. Tab. 2.4: Andamento dei fondi immobiliari quotati Fondo Mkt Cap mln Fonte: Bloomberg aggiornato al 28 marzo 2013 % Sconto Perf YTD Perf Si confermano i problemi collegati alla scarsa liquidità del settore e all elevato sconto dei valori di quotazione in borsa dei fondi rispetto al Nav. Negli ultimi sei mesi la media giornaliera degli scambi nel mercato dei fondi chiusi quotati è stata pari a 118 quote, in aumento rispetto alle circa 90 quote dello scorso dicembre, mentre lo sconto sul Nav medio continua ad essere prossimo al 60%. Molti dei fondi retail sono prossimi alla scadenza: nel 2013 dovranno essere liquidati immobili per 1,2 miliardi, per un totale di circa miliardi entro il Tab. 2.5: Patrimonio in scadenza dei fondi immobiliari retail Fonte: Elaborazioni Ufficio Studi IDeA FIMIT su dati da rendiconto Volume medio ultimi 6m Volume medio ultimi 6m ( ) UNICREDITO IMMOBILIARE UNO 23 11% 56,4% 1,5% -22,3% MEDIOLANUM B 197,2 9% 45,2% -13,8% 0,0% n.a. n.a. ESTENSE GRANDE DISTRIBUZIONE 156,7 7% 35,7% 23,3% -10,5% BNL PORTFOLIO IMMOBILIARE 126,2 6% 57,5% 39,7% -44,6% ATLANTIC 1 120,2 6% 49,6% 22,3% -1,0% ALPHA IMMOBILIARE 105,8 5% 73,2% -3,7% -30,2% ATLANTIC 2 105,1 5% 56,6% 7,9% -45,7% TECLA - FONDO UFFICI 96,0 5% 66,3% -6,7% -48,0% AMUNDI RE EUROPA 92,5 4% 75,3% 6,2% -27,4% IMMOBILIARE DINAMICO 92,4 4% 50,7% 16,7% -25,8% INVESTIETICO 88,8 4% 39,8% 4,9% -33,5% POLIS FUND 86,0 4% 51,1% 2,6% -26,4% BETA IMMOBILIARE 84,6 4% 68,1% 8,4% -30,5% SECURFONDO 72,7 3% 54,4% 11,1% -31,3% AMUNDI RE ITALIA 67,1 3% 61,6% 8,8% -30,0% DELTA IMMOBILIARE 60,3 3% 71,2% -5,8% -3% OLINDA FONDO SHOPS 57,9 3% 56,8% % -3,7% INVEST REAL SECURITY 55,6 3% 80,5% -2,3% -61,1% VEGAGEST EUROPA IMMOBILIARE 51,1 2% 76,7% -3,6% -37,2% VALORE IMMOBILIARE GLOBALE 47,0 2% 66,8% 8,2% -25,9% OBELISCO IMMOBILIARE 46,4 2% 67,1% -11,5% -22,7% IMMOBILIUM ,7 2% 70,5% -5,3% -38,4% RISPARMIO IMMOB UNO ENERGIA 30,7 1% 53,8% -6,6% -26,3% Media 2.109,9 100% 60,2% 4,7% -28,5% Media ponderata 57,3% 6,0% -25,7% Scadenza Scadenza corrente Patrimonio immobiliare % # fondi Scadenza Massima* Patrimonio immobiliare % # fondi ,7 18% 3,0 156,3 2% 1, ,6 30% 7,0 882,1 14% ,8 21% 6,0 561,4 9% ,9 8% 3,0 1154,0 18% 3, ,9 4% 499,5 8% ,9 3% 1,0 681,0 10% 3, ,0 0% 0 219,1 3% 1, ,7 5% 1,0 829,5 13% 5,0 > ,5 11% 1514,8 23% 6,0 Totale 6497,8 100% ,8 100% 25 *La scadenza massima include eventuali periodi di proroga e di grazia richiedibili come previsto da regolamento del fondo Il problema della scadenza riguarda anche i fondi immobiliari non retail; includendo anche i fondi riservati, secondo la Consob, il numero dei fondi in scadenza nei prossimi 5 anni raggiunge quota 117 per un controvalore complessivo, in termini di patrimonio immobiliare, pari a 20 miliardi di euro. Tutto questo in uno scenario di stagnazione del mercato, dove il totale acquisti dei fondi immobiliari retail è stato di appena 21 milioni di euro nel, mentre le dismissioni sono state pari a 195 milioni di euro, rispetto ai 325 milioni di euro del Le soluzioni allo studio per ovviare al problema delle scadenze senza svendere gli immobili, prevedono: - il ricorso al periodo di grazia - il prolungamento della durata dei fondi attraverso la modifica del regolamento - il conferimento del patrimonio dei fondi in fondi di nuova costituzione - operazioni straordinarie tra fondi - la trasformazione dei fondi immobiliari in SIIQ Oltre al problema delle scadenza dei fondi immobiliari, a peggiorare le cose, si aggiungono il processo di deleveraging delle banche e le dismissioni delle società non finanziarie in ristrutturazione. Alcuni recenti esempi sono quelli di Monte dei Paschi che ha recentemente dichiarato di voler mettere sul mercato 240 immobili di proprietà ed RCS che ha pianificato dismissioni immobiliari per un controvalore tra i 200 ed i 300 milioni di euro. Inoltre procede anche il processo di valorizzazione del patrimonio pubblico, da tutti considerato l unica arma efficace per abbattere il rapporto debito/pil. Il problema è molto serio: considerando la congiuntura economica debole, l incertezza del quadro politico e la stretta creditizia delle banche, il mercato immobiliare italiano sarà caratterizzato nei prossimi anni da un eccesso di offerta difficilmente assorbibile, soprattutto senza l ausilio di investimenti esteri. Disclaimer Le informazioni contenute nel presente documento (di seguito il Documento ) sono riservate al soggetto al quale vengono fornite e non dovranno mai essere, in tutto o in parte, divulgate a terzi, né copiate, distribuite, trasferite o riprodotte, inalcun caso, senza il preventivo consenso scritto di IDeA FIMIT.Le informazioni contenute nel Documento sono aggiornate alle date indicate nello stesso e IDeA FIMIT ritiene in buona fede che a tali date dette informazioni siano corrette. IDeA FIMIT, i suoi amministratori, dirigenti ed impiegati, tuttavia, non forniscono alcuna garanzia, espressa o implicita, sulla veridicità, accuratezza o completezza di tali informazioni e, pertanto, non potranno essere ritenute in alcun modo responsabili per perdite, danni, costi o spese derivanti dall'uso delle informazioni fornite nel Documento.Il contenuto del Documento non costituisce un offerta né una sollecitazione all investimento nelle quote dei fondi gestiti da IDeA FIMIT. 6 Nomisma, I Rapporto 2013 sul mercato immobiliare 10/09/2013 8