I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale

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1 SEMINARIO Il riclassamento delle unità immobiliari di Roma Capitale Roma, 16 aprile 2014 I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale (art. 1, comma 335, Legge 30 dicembre 2004, n. 311) Ing. Arturo Angelini - Direzione Centrale Catasto e Cartografia I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 1

2 Il riclassamento delle unità immobiliari di Roma Capitale Il processo di rideterminazione delle rendite catastali che ha interessato recentemente numerosi immobili ubicati in alcune specifiche zone del comune di Roma Capitale si inserisce nell ambito delle attività catastali finalizzate al recupero di equità fiscale, realizzate mediante la revisione dei classamenti esistenti che non risultano più coerenti con le caratteristiche dei rispettivi immobili. Nello specifico, l operazione è stata realizzata in attuazione dell art. 1, comma 335, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 norma che ha dato facoltà ai Comuni di richiedere all Agenzia del Territorio (ora, Agenzia delle Entrate), la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari urbane site nelle microzone comunali in cui il rapporto tra il valore medio di mercato ed il valore medio catastale si discosta significativamente dallo stesso rapporto relativo all insieme delle microzone comunali (1). (1) La microzona comunale, definita a norma del D.P.R. n. 138 del 1998, rappresenta un ambito territoriale di mercato immobiliare omogeneo sul piano dei redditi e dei valori. I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 2

3 La revisione parziale del classamento per Microzone L istituto in argomento rappresenta, in sostanza, uno strumento previsto dal legislatore per la revisione massiva dei classamenti delle unità immobiliari site in un medesimo comune, al fine di rimuovere significative sperequazioni rinvenibili nell ambito delle relative microzone. La sperequazione di ambito comunale, che la norma intende rimuovere, è pertanto connessa alla perdita di uniformità nella correlazione tra i valori catastali e valori di mercato degli immobili ubicati nelle diverse (micro) zone della città, condizione che, per taluni ambiti territoriali, si traduce, quindi, in basi imponibili non coerenti con i valori espressi dal relativo mercato immobiliare di riferimento. I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 3

4 Il processo di individuazione delle microzone «anomale» Il processo di individuazione delle microzone cosiddette «anomale», ovvero di quelle nelle quali è possibile attivare la revisione dei classamenti, richiede la precisazione delle seguenti nozioni: VM micr Valore medio di mercato aggiornato di microzona VC micr Valore medio catastale di microzona R micr Rapporto tra VM micr e VC micr di microzona R Com Media dei rapporti tra VM micr e VC micr delle microzone comunali relativi all insieme rs Rapporto di soglia (scostamento) di microzona I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 4

5 Il processo di individuazione delle microzone «anomale» VM micr Valore medio di mercato aggiornato di microzona E il valore medio di mercato, individuato ai sensi del Regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, aggiornato utilizzando i valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), riferiti al 2 semestre 2004 e relativi alla zona,ovvero alle zone, di rilevazione corrispondenti alla microzona esaminata. I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 5

6 Il processo di individuazione delle microzone «anomale» VC micr Valore medio catastale di microzona Il VC micr, cioè il valore unitario per metro quadrato di superficie, è eguale al rapporto tra: la sommatoria dei valori costituenti la base imponibile dell imposta comunale sugli immobili (ICI) relativi alle unità immobiliari ubicate nella microzona e omogenee, per destinazione e categoria catastale, a quelle di riferimento per il VM micr ( valore medio di mercato), Σ V ICI e la superficie complessiva delle medesime unità immobiliari, ricavata direttamente dalla banca dati catastale o indirettamente attraverso il vano medio; Σ Sup VC micr = Σ Valore imponibile ICI Σ Sup = Σ V ICI Σ Sup I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 6

7 Il processo di individuazione delle microzone «anomale» R micr Rapporto di microzona R micr rappresenta il rapporto tra il valore medio di mercato aggiornato (VM micr )e il valore medio catastale (VC micr ), ai fini dell applicazione dell imposta comunale sugli immobili, per ciascuna microzona R micr = Valore medio di mercato aggiornato Valore medio catastale = VM micr VC micr Rapporti di Microzona 1 R 4 R 1 3 R 2 R R 5 5 I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 7

8 Il processo di individuazione delle microzone «anomale» R Com Rapporto comunale R Com rappresenta il rapporto tra i valori medi di mercato e i corrispondenti valori medi catastali relativo all insieme delle microzone comunali (media dei rapporti di microzona) Σ VM micr / VC R 1 + R 2 + R 3 + R 4 + R 5 micr R Com = = numero microzone 5 Rapporto Comunale R Com I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 8

9 Il processo di individuazione delle microzone «anomale» rs micr Rapporto di soglia (scostamento) di microzona rapporto tra R micr relativo alla specifica microzona e R Com relativo all intero Comune che, se superiore alla soglia prefissata, legittima il Comune a richiedere all Agenzia la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari ivi presenti rs micr = R micr R Com Rapporti di Microzona 1 rs1 3 rs 3 rs 4 rs 5 rs I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 9

10 Il processo di individuazione delle microzone «anomale» I valori di soglia per l attivazione del processo revisionale La revisione parziale del classamento può essere attivata per le microzone in cui il rapporto R micr, si discosta più del 35% (1) dal valore del rapporto medio comunale R com ovvero 0,65 > rs rs > 1,35-35% +35% Microzona «anomala» (1) Scostamento «significativo» definito con Determinazione del Direttore dell Agenzia del Territorio 16 febbraio 2005 I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 10

11 Il processo di individuazione delle microzone «anomale» Individuazione delle microzone «anomale» Microzona «anomala» Microzona rs micr = R micr /R Com 1 0,98 2 0,63 <0, ,15 4 1,42 5 1,34 >1, Microzona «anomala» I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 11

12 Il processo di revisione del classamento per Microzone Chi promuove il processo di revisione? e chi lo realizza? I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 12

13 Il processo di revisione del classamento per Microzone Agenzia Comune Intestatari immobili Inizio Richiesta dei dati all Agenzia Attività propedeutiche Ricezione dei dati dall Agenzia Verifica presupposti e Attivazione del processo Richiesta attivazione comma 335 Sviluppo attività Registrazione riclassamenti nella BD Notifica Notifica [Avviso di accertamento] Fine I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 13

14 Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale Roma Capitale ha richiesto all Agenzia la revisione del classamento delle unità immobiliari ubicate nelle microzone anomale con nota prot. n del 14 ottobre 2010, a seguito della deliberazione dell Assemblea Capitolina n. 5 dell 11 ottobre Il suddetto processo revisionale è stato attivato con Determinazione del Direttore dell Agenzia del Territorio del 30 novembre 2010 I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 14

15 Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale Per Roma Capitale, le microzone anomale, nelle quali è stato possibile attivare la revisione massiva dei classamenti, sono risultate 17 (su un totale di 238) Calcolo rapporti tra valore medio di mercato e valore medio catastale ai sensi del comma 335 art. 1 Legge 331 del 2004 Microzona Destinazione Prevalente Valore medio Catastale (VC) Valore medio di mercato (VM) Rapporto R = VM / VC Scostamento rs = R / R Com (*) 1 Centro Storico Residenziale ,84 2,21 2 Aventino Residenziale ,50 1,70 3 Trastevere Residenziale ,26 1,99 4 Borgo Residenziale ,36 1,65 5 Prati Residenziale ,23 1,60 6 Flaminio I Residenziale ,67 1,39 7 XX Settembre Residenziale ,95 1,50 8 Monti Residenziale ,80 1,44 10 San Saba Residenziale ,64 1,38 11 Testaccio Residenziale ,79 1,44 14 Gianicolo Residenziale ,83 1,83 17 Delle Vittorie - Trionfale Residenziale ,65 1,38 18 Flaminio II Residenziale ,92 1,48 19 Parioli Residenziale ,71 1,41 20 Salario Trieste Residenziale ,43 24 Esquilino Residenziale ,02 1, Ville dell Appia Residenziale ,26 2,37 (*) Rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale relativo all insieme delle microzone comunali: R Com = 2,64 I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 15

16 Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale MAPPA DELLE MICROZONE INTERESSATE DAL PROCESSO REVISIONALE DEI CLASSAMENTI 1 Centro Storico 2 Aventino 3 Trastevere 4 Borgo 5 Prati 6 Flaminio 1 7 XX Settembre 8 Monti 10 San Saba 11 Testaccio 14 Gianicolo 17 Delle Vittorie 18 Flaminio 2 19 Parioli 20 Salario Trieste 24 Esquilino 171 Ville dell Appia I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 16

17 Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale LE MOTI VAZIONI ALLA BASE DELL INCOERENZA DEI CLASSAMENTI Le unità immobiliari presenti in tali microzone sono state, in molti casi, classificate nell immediato dopoguerra, in un contesto urbano e socio-economico del tutto differente da quello rilevabile con riferimento all epoca censuaria vigente. Ciò spiega la presenza significativa di unità immobiliari qualificate come popolari o addirittura ultra popolari in un area che ha completamente perso quei caratteri popolari o economici che aveva al momento del classamento di molte delle sue unità immobiliari. Le zone oggetto di intervento si presentano oggi come aree di pregio della città, ben servite dai mezzi pubblici, con una diffusa presenza di uffici pubblici e di rappresentanza, di strutture ricettive e di servizi di intrattenimento, con traffico commerciale orientato verso una utenza sia di livello nazionale che internazionale. A fronte della progressiva trasformazione urbana e socio-economica, se da un lato i nuovi classamenti hanno seguito le mutate condizioni della zona, dall altro lato, buona parte dei classamenti originari sono rimasti immutati nel tempo e non rappresentano più le effettive redditività degli immobili, condizione che ha progressivamente generato una diffusa disomogeneità tra le unità immobiliari classate in epoca remota e quelle classate più di recente. I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 17

18 Le attività proprie di revisione dei classamenti I NUMERI DELLA BANCA DATI CATASTALE Dati di consistenza* per il comune di Roma Capitale INTERO COMUNE Numero microzone 238 Numero fogli di mappa Numero unità immobiliari ordinarie circa Rendita catastale complessiva [euro] circa MICROZONE ANOMALE Numero microzone 17 7% intero comune Numero fogli di mappa % intero comune Numero unità immobiliari ordinarie circa ,6% intero comune Rendita catastale complessiva [euro] circa % intero comune * I dati di consistenza si riferiscono alla situazione ante processo revisionale I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 18

19 Le attività proprie di revisione dei classamenti LE ATTIVITA PRELIMINARI Analisi dei dati di classamento delle unità immobiliari censite nelle 17 microzone anomale, al fine di descriverne la loro distribuzione territoriale; Sopralluogo delle aree oggetto di intervento revisionale, finalizzato: alla rilevazione delle caratteristiche più significative delle microzone, con individuazione dei diversi ambiti territoriali caratterizzati da un differente apprezzamento degli immobili ivi presenti; alla individuazione dei caratteri tipologici degli immobili esistenti. Analisi dei quadri tariffari delle Zone censuarie in cui ricadono le 17 microzone anomale oggetto dell intervento revisionale, finalizzata alla individuazione, per ciascuna categoria, delle classi di redditività pertinenti a ciascun ambito territoriale esaminato, in coerenza con i rispettivi apprezzamenti di mercato; Individuazione delle unità immobiliari di riferimento, aventi, in relazione alla destinazione d uso, dati di classamento coerenti per caratteri tipologici e posizionali. I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 19

20 Le attività proprie di revisione dei classamenti Elementi tipologici caratterizzanti talune categorie di immobili a destinazione abitativa: A/1 Abitazioni di tipo signorile: si caratterizzano per una serie di condizioni riconducibili ad uno o più elementi qualificanti, quali l appartenenza ad un fabbricato avente caratteri architettonici o di finitura ricercati dotato di ampi spazi comuni, ottima esposizione prevalente, ubicazione in zona di prestigio una consistenza (in numero di vani o superficie) tendenzialmente elevata, dotazione di servizi igienici ovvero di locali accessori proporzionata al numero di vani e/o alla superficie, adeguata dotazione impiantistica, nonché rifiniture di pregio. A/2 - Abitazioni di tipo civile: si caratterizzano per l appartenenza a fabbricati con caratteristiche costruttive, dotazioni impiantistiche e spazi comuni di livello rispondente agli standard medi ordinari del mercato residenziale attuale. Le unità presentano vani di altezza e ampiezza media, servizi igienici semplici o doppi, anche tripli per le classi più elevate, rifiniture di buona fattura, con presenza di materiali di qualità. A/7 - Abitazioni in villini: si caratterizzano per l appartenenza a fabbricati isolati o uniti lateralmente (tipologia a schiera), anche se suddivisi in più unità immobiliari, generalmente con accesso indipendente, con dotazioni tecnologiche e di finitura proprie di un fabbricato di tipo civile e dotati, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree cortilizie a giardino. Rifiniture di buona fattura con presenza di materiali di qualità. A/8 - Abitazioni in villa: si caratterizzano per la presenza di parco o giardino di elevata consistenza, di vedute a prospetto su tutti i lati, edificate di norma in zona urbanistica destinata a tali costruzioni o comunque in zone di pregio, con caratteristiche costruttive e di finitura di livello superiore all ordinario. Ampia consistenza (in numero di vani e/o superficie) e adeguata dotazione di impianti e servizi igienici. Le caratteristiche complessive di tali unità immobiliari corrispondono, in linea di massima, a quelle delle abitazioni di tipo signorile. I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 20

21 Le attività proprie di revisione dei classamenti LE ATTIVITA DI RICLASSAMENTO Sopralluogo esterno di tutti i fabbricati presenti nelle 17 microzone anomale, al fine di: rilevarne le caratteristiche posizionali e tipologiche; attribuire un nuovo classamento alle unità immobiliari nello stesso presenti, sulla base delle caratteristiche rilevate e mediante comparazione con le unità assunte a riferimento. Attraverso tale operazione è stato possibile aggiornare gli originari classamenti incoerenti, conseguire una maggiore uniformità di classamento sia tra le unità immobiliari ubicate in uno stesso fabbricato (1) che tra quelle ubicate in fabbricati aventi caratteristiche analoghe, ed eliminare quella significativa sperequazione tra i valori catastali e i valori di mercato nell ambito delle microzone comunali. (1) Avendo comunque riguardo a situazioni particolari quali, ad esempio, l ubicazione dell unità immobiliare al piano terra o seminterrato dello stabile, tipica dell alloggio del portiere, laddove tale condizione sia stata ritenuta dal tecnico classatore effettivamente meritevole di una diversa classificazione. I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 21

22 Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale Dati aggregati per MICROZONA ESITI DEL PROCESSO DI RICLASSAMENTO MICRO ZONA DENOMINAZIONE MICROZONA UIU COMPLESSIVE UIU VARIATE % UIU VARIATE RENDITA CATASTALE COMPLESSIVA ANTE VARIAZIONE NUOVA RENDITA CATASTALE COMPLESSIVA VARIAZIONE RENDITA CATASTALE 1 Centro Storico % Aventino % Trastevere % Borgo % Prati % Flaminio I % XX Settembre % Monti % San Saba % Testaccio % Gianicolo % Delle Vittorie - Trionfale % Flaminio II % Parioli % Salario - Trieste % Esquilino % Ville dell'appia % % I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 22

23 Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale ESITI DEL PROCESSO DI RICLASSAMENTO Nuovi valori dei rapporti tra valore medio di mercato e valore medio catastale MICRO ZONA DENOMINAZIONE MICROZONA DESTINAZIONE Prevalente Valore medio CATASTALE (VC) Valore medio di MERCATO (VM) R M = VM / VC Scostamento rs = R M / R C* rs ANTE VARIAZIONE 1 Centro Storico Residenziale ,32 1,31 2,21 2 Aventino Residenziale ,25 1,28 1,70 3 Trastevere Residenziale ,00 1,18 1,99 4 Borgo Residenziale ,06 1,20 1,65 5 Prati Residenziale ,35 1,32 1,60 6 Flaminio I Residenziale ,99 1,18 1,39 7 XX Settembre Residenziale ,90 1,14 1,50 8 Monti Residenziale ,78 1,09 1,44 10 San Saba Residenziale ,60 1,02 1,38 11 Testaccio Residenziale ,88 1,13 1,44 14 Gianicolo Residenziale ,37 1,33 1,83 17 Trionfale - Delle Vittorie Residenziale ,09 1,22 1,38 18 Flaminio II Residenziale ,32 1,31 1,48 19 Parioli Residenziale ,16 1,24 1,41 20 Salario - Trieste Residenziale ,94 1,16 1,43 24 Esquilino Residenziale ,48 0,98 1, Ville dell'appia Residenziale ,37 1,33 2,37 (*) Nuovo rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale relativo all insieme delle microzone comunali: RC = 2,54 I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 23

24 Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale I SERVIZI AD HOC DI ASSISTENZA AI CONTRIBUENTI In considerazione del carattere straordinario dell operazione revisionale realizzata nel comune di Roma Capitale, l Agenzia ha potenziato i propri canali di assistenza al contribuente, affiancando ai servizi ordinari: un Call Center dedicato al numero verde , attivo dal lunedì al venerdì, dalle ore 8:00 alle ore 20:00, per ricevere assistenza o prenotare un appuntamento presso l Urp dell Ufficio provinciale Territorio di Roma. fino a un massimo di 7 sportelli di assistenza dedicata, accessibili con e senza appuntamento, presso la sede dell Ufficio provinciale Territorio di Roma. una casella di posta elettronica up_roma_notifiche335@agenziaentrate.it alla quale è possibile inviare qualsiasi segnalazione o richiesta. I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 24

25 Grazie per la cortese attenzione I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale (art. 1, comma 335, Legge 30 dicembre 2004, n. 311) Ing. Arturo Angelini - Direzione Centrale Catasto e Cartografia I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale pag. 25