All Ill.mo Signor Giudice DOTT. G. PICCIAU. G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare n 282/ promossa da UNICREDIT SPA

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1 All Ill.mo Signor Giudice DOTT. G. PICCIAU G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare n 282/ 2013 promossa da UNICREDIT SPA contro FIORDALISI GIANLUCA E MASTRANTONI ANJU (UDIENZA ) Nella causa di esecuzione immobiliare in epigrafe, il Giudice delle esecuzioni nominava C.T.U. lo scrivente ING. ANDREA CAMPELLI, con studio in Piacenza - Via Mandelli n 4 e fissava l udienza per il giuramento in data In detto giorno, il sottoscritto C.T.U. si presentava avanti al Giudice e, dopo aver prestato il giuramento di rito, gli era affidato il seguente incarico di : - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza o inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; Pagina 1 di 10

2 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato ; 4. l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare : domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); Pagina 2 di 10

3 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che, comunque, risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare, 8. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 9. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibiltà di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 10. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della Pagina 3 di 10

4 funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 11. l allegazione o la redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 12. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenente le fotografie. Il Consulente Tecnico d Ufficio: verificata l idoneità dei documenti agli atti ; effettuato sopralluogo il giorno 08 aprile 2014 presso i beni oggetto del pignoramento, posti in Piacenza (PC) via Andreoli n 10 ; esperiti gli accertamenti presso l Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale, presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza, presso l Ufficio Catastale e presso l Ufficio Tecnico del Comune di Piacenza ; assunte le necessarie informazioni presso l Amministratore del condominio nel quale sono posti i beni pignorati ; è in grado di rassegnare la seguente relazione peritale. IMMOBILI PIGNORATI RELATIVI ALL ESECUZIONE IN OGGETTO E LORO INDIVIDUAZIONE CATASTALE - Piena proprietà in capo a Fiordalisi Gianluca e Mastrantoni Anju, per ½ indiviso ciascuno, dei beni siti in Comune di Piacenza, via Andreoli n 10, così censiti al Catasto Fabbricati: Foglio 73 mapp.984 sub.18 Z.C.2 Cat.A2 Cl.4 vani 3 R.232,41 P.T ; Foglio 73 mapp.984 sub.57 Z.C.2 Cat.C6 Cl.6 13 mq R.50,35 P.S1 ; DESCRIZIONE DEI BENI Pagina 4 di 10

5 Oggetto dell esecuzione sono un appartamento posto al piano terra ed un autorimessa al piano seminterrato, inseriti in un condominio residenziale di complessivi quattro piani fuori terra più interrato, sito in Comune di Piacenza (PC), via Andreoli n 10. Il fabbricato ha struttura in cls, orizzontamenti in laterocemento, copertura a botte ; le pareti esterne sono intonacate. La sua ubicazione è periferica, in zona essenzialmente artigianale/terziaria e a circa 1 km dalla sede dell Università Cattolica di Piacenza ; zona priva di servizi primari per la residenza. L appartamento è composto da un tinello-cucina, da una camera ed un bagno, per una superficie complessiva di mq 40. All appartamento non è abbinato catastalmente alcuna pertinenza esterna ; si deve però evidenziare che, a seguito del rifacimento della copertura del corsello di accesso alle autorimesse, mediante sua impermeabilizzazione in estradosso e sovrastante pavimentazione in masseli autobloccanti di cemento, l unità in oggetto ha di fatto in uso uno spazio scoperto di circa 40 mq, recintato, il cui accesso avviene unicamente tramite la stessa l unità. L appartamento ha le seguenti finiture : pavimenti in ceramica, pareti intonacate, finestre e porte-finestre in legno con vetrocamera, protette da antoni ; le porte interne sono in legno tamburato con pannelli pannelli ciechi e la porta di ingresso è di sicurezza. Il riscaldamente è alimentato dal caldaia autonoma a gas di rete, posata all esterno (vedi foto), inutilizzabile per mancata manutenzione. Alla visita, l appartamento era completamente vuoto e privo di ogni arredo. L autorimessa, di 13 mq, è posta nel piano interrato ed è munita di portone metallico basculante ; ad essa si accede tramite corsello coperto, direttamente dalla pubblica via e pedonalmente, anche dalla scala condominiale interna. Il complesso di cui fanno parte le unità pignorate è di mediocre qualità, tipica di immobili realizzati per essere messi a reddito ; il fabbricato si presenta in scadente Pagina 5 di 10

6 stato di manutenzione, soprattutto nelle parti in cls a vista dei balconi e delle autorimesse nell interrato, ove le armature emergono dalle strutture. Alla visita, lo scrivente era accompagnato dal sig Mastrantoni Loreto, padre della Mastrantoni Anju ; lo stesso dichiarava che i due soggetti esecutati erano in stato civile libero e non conviventi. Il Fiordalisi Gianluca era, a suo dire, irreperibile, mentre la figlia viveva presso il padre. Dichiarava inoltre che, da tempo, lui stesso faceva fronte a tutte le spese condominiali. PROVENIENZA - I beni pignorati sono pervenuti dalla soc. Edilpadana Costruzioni di Rossini Giuseppe s.a.s a Fiordalisi Gianluca e Mastrantoni Anju, per ½ indiviso ciascuno, a seguito di atto dott. D. Di Liegro del 03 dic rep. 800, trascritto l ai nn.12432/ Alla soc. Edilpadana Costruzioni di Rossini Giuseppe s.a.s, detti beni in maggiore e diversa consistenza, pervennero da Cornelli Silva, Cella Giovanni, Cella Lodovico e Cella Mario, a seguito di atto dott. Rosario Franco del rep.11989, trascritto il 18 ott all art Dal gli immobili in oggetto, in maggiore e diversa consistenza, erano di proprietà degli stessi Cornelli Silva, Cella Giovanni, Cella Lodovico e Cella Mario. STATO DI POSSESSO DEI BENI Gli immobili pignorati sono attualmente liberi ; di fatto in possesso di Mastrantoni Anju o, meglio, di suo padre. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE L esecutata Mastrantoni Anju, da ricerca presso Uff.. Anagrafe di Castel San Giovanni, ove risiede, risulta in stato civile libero. L esecutato Fiordalisi Gianluca, dall atto di acquisto del 2007, risulta con stato civile libero. Convocazione presso l appartamento è ritornata con indicazione trasferito. Pagina 6 di 10

7 Ricerca presso Uff.. Anagrafe di Modena, conferma la sua residenza in via Matilde di Canossa al n 123 ; nonostante successivo sollecito, non mi è pero stato comunicato l attuale stato civile. ONERI DI NATURA CONDOMINIALE, RIGUARDANTI SPESE RELATIVE ALLA GESTIONE DEGLI ANNI SCORSI. Lo scrivente interpellava lo studio Gestione Patrimoni Immobiliari in Pontenure, Amministratore pro tempore del Condominio, il quale confermava che, ad oggi, non vi sono saldi negativi a carico degli esecutati. FORMALITÀ Sugli immobili oggetto di esecuzione sono iscritte e trascritte le seguenti formalità: - Iscrizione del ai nn.20955/4283 atto dott. D. Di Liegro del rep 801/555 ipoteca volontaria per ,00 a garanzia di mutuo, a favore di Unicredit Banca SPA, contro Fiordalisi Gianluca e Mastrantoni Anju ; - Trascrizione del ai nn /9059 atto giudiziario rep verbale pignoramento immobili a favore di Unicredit Banca SPA, contro Fiordalisi Gianluca e Mastrantoni Anju ; - Lo scrivente ha effettuato ispezione ipotecaria in data , dalla quale non risultano ulteriori trascrizione o iscrizioni dei beni pignorati. CONFORMITÀ NORME URBANISTICHE Per il fabbricato del quale fanno parte i beni pignorati è stato richiesto al Comune il Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità in data prot.431-ait 2007 ; la stessa richiesta è stata chiusa per archiviazione il prot.431/37895 e fa quindi luogo al suddetto Certificato. I lavori di costruzione furono realizzati a seguito di Permesso di Costruire 561/2006 del , P.d.C. 353/2005 del , DIA 885 del , DIA 202 del Lo scrivente ha verificato i relativi Pagina 7 di 10

8 elaborati di progetto trovandoli rispondenti allo stato dei luoghi. VALUTAZIONE I beni pignorati hanno la seguente consistenza : Appartamento : mq commerciali 40; Autorimessa : mq 13, idonea per un automezzo. L ubicazione dei beni in oggetto è assai periferica, lontana da servizi primari per abitazioni ed inserita in un contesto artigianale-terziario. Detti beni potrebbero essere appetibili da persone che hanno lavoro nelle vicinanze oppure da studenti, in quanto posti nelle vicinanze dalla sede dell Università Cattolica. Sulla scorta della precedente descrizione, del cattivo stato di conservazione dell immobile, del particolare momento di mercato e sulla scorta di similari compravendite in loco, si ritiene di stimare i beni come segue : appartamento : mq 40 x /mq 1.000,00 = ,00 autorimessa :.. a corpo ,00 valore complessivo ,00 In considerazione della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, si ritiene che, a titolo cauzionale e anche in considerazione di similari precedenti esperienze professionali, sia corretto abbattere il valore dei beni pignorati di circa il 20 % e cosi ad ,00. N.B.: i beni in oggetto non costituiscono bene strumentale degli esecutati ; la vendita non comporterà pertanto l applicazione dell IVA da parte dell aggiudicatario. DIVISIBILITA DI UNITA PIGNORATA IN QUOTA PARTE I beni pignorati, per loro tipologia ed ubicazione, non si prestano ad una suddivisione in lotti ; l autorimessa costituisce accessorio indispensabile per l appartamento. Si propone pertanto la vendita in unico lotto. Pagina 8 di 10

9 EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO I beni pignorati sono ben mantenuti, ad esclusione della caldaia, oggi di fatto inutilizzabile. Al fine di evitare degrado ai locali dovuto al mancato riscaldamento invernale, si ritiene indipensabile rimettere in funzione il riscaldamento quanto prima. L intero fabbricato presenta invece strutture in cls armato a vista (balconi, autorimesse) ammalorate e con parte delle armature in vista. Anche per esse, per evitare ulteriore irreversibile degrado, è urgente intervenire con il loro ripristino ; per queste si tratta però di interventi di carattere condominiale. RELAZIONE PER LA VENDITA - Piena proprietà in capo a Fiordalisi Gianluca e Mastrantoni Anju, per ½ indiviso ciascuno, dei beni siti in Comune di Piacenza, via Andreoli n 10, così censiti al Catasto Fabbricati: Foglio 73 mapp.984 sub.18 Z.C.2 Cat.A2 Cl.4 vani 3 R.232,41 P.T ; Foglio 73 mapp.984 sub.57 Z.C.2 Cat.C6 Cl.6 13 mq R.50,35 P.S1 ; Valore : ,00 (diconsi euro quarantaquattromila/00) CONCLUSIONI Il valore stimato in ,00 (diconsi euro quarantaquattromila/00), risulta essere il valore complessivo dei beni pignorati, posti in Comune di Piacenza (PC), via Andreoli 10 e composti da un abitazione in appartamento al piano terra e da un autorimessa posta al piano interrato, oggetto della Esecuzione Immobiliare n 282/2013 promossa da Unicredit Banca spa contro Fiordalisi Gianluca e Mastrantoni Anju. Il C.T.U., in relazione all incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente relazione, chiusa il giorno 19 maggio 2014, prima del suo deposito presso la Cancelleria Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza, è stata trasmessa a mezzo raccomandata A.R. o E.MAIL, unitamente alla richiesta di liquidazione nota Pagina 9 di 10

10 spese, ai seguenti soggetti interessati : - creditore procedente: Unicredit Banca spa C/o Avv. Riccardo Galli, via Cavour Piacenza (PC) - proprietà esecutata : MASTRANTONI ANJU Presso Avv. G. Betta - VIA ROMA PIACENZA (PC) N.B.: all altra proprietà esecutata - FIORDALISI GIANLUCA - tale documentazione non è stata inviata perché il soggetto è risultato irreperibile presso la residenza ufficiale; nonostante il mantenimento della residenza, l attestato di Ritorno della Raccomandata di convocazione portava la dicitura trasferito. Chiusa la presente relazione in Piacenza, addì 19 maggio 2014 Il C.T.U. Ing. Andrea Campelli Allegati: - estratto di mappa Catasto Terreni e planimetrie Catastali dei beni pignorati ; - visura storica aggiornata per immobile delle unità pignorate ; - documentazione fotografica. Pagina 10 di 10