- esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione

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1 All Ill.mo Signor Giudice DOTT. A. FAZIO G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare N 365/ 2011 promossa da MPS GESTIONE CREDITI BANCA SPA contro ( UDIENZA ) Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da MPS GESTIONE CREDITI BANCA SPA per conto DI SIENA MORTGAGES 07-5 SPA con l avv. GRAZIELLA GRASSI contro..., il Giudice delle esecuzioni nominava C.T.U. lo scrivente ING. ANDREA CAMPELLI, con studio in Piacenza - Via Mandelli n 4 e fissava l udienza per il giuramento in data I n detto giorno, il sottoscritto C.T.U. si presentava avanti al Giudice e, dopo aver prestato il giuramento di rito, gli era affidato il seguente incarico di : - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza o inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la s ituazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione s critta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda Pagina 1 di 12

2 proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato ; 4. l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare : domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se Pagina 2 di 12

3 l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che, comunque, risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti di uso; la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare, 10. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o Pagina 3 di 12

4 meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibiltà di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13. l allegazione o la redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenente le fotografie. I l Consulente Tecnico d Ufficio: verificata l idoneità dei documenti agli atti ; effettuato sopralluogo il giorno 02 agosto 2012 presso i beni oggetto del pignoramento, posti in Fiorenzuola d Arda via Oberdan n 9/A, in presenza dall esecutata...; esperiti gli accertamenti presso l Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale, presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza e presso l Ufficio Catastale; esperiti gli accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Fiorenzuola il Pagina 4 di 12

5 giorno 02 agosto 2012, è in grado di rassegnare la seguente relazione peritale. I MMOBILI PIGNORATI RELATIVI ALL ESECUZIONE IN OGGETTO E LORO I NDIVIDUAZIONE CATASTALE Piena proprietà di abitazione ed autorimessa in condominio, poste in Comune di Fiorenzuola d Arda via Ugo Bassi 4/6, così censite al Catasto Fabbricati dello stesso Comune in capo a... : - foglio 38 mapp.132 sub.50 P.1/4 Cat.A/2 Cl.5 5,5 vani R.454,48 ; - foglio 38 mapp.131 sub.6 P.T Cat.C/6 Cl.4 mq 10 R.40,80 ; DESCRIZIONE DEI BENI Sono oggetto dell esecuzione un appartamento ed un autorimessa, ubicati in un edificio a destinazione residenziale posto nella prima periferia sud di Fiorenzuola d Arda, appena oltre la via Emilia che corre adiacente al centro storico della città. E stato edificato nel 1967 ed è composto da sei piani fuori terra dei quali il piano terra occupato dalle cantine e dalle autorimesse. La struttura è in calcestruzzo armato, con solai in laterocemento e tetto piano; le pareti esterne sono in parte intonacate ed in parte rivestite con mattoni a vista (foto 1 e 2). L edificio è dotato di ascensore. I l contesto in cui è posto il fabbricato è tipico delle urbanizzazioni degli anni 60, priva di servizi, ma con viabilità e spazi circostanti idonei ; la zona è assai vicina al centro storico, dal quale dista circa 300 m; Il fabbricato in oggetto denuncia una buona progettazione e si presenta in buono stato di manutenzione, anche in considerazione dei recentissimi interventi di manutenzione effettuati negli anni 2010/2011. Anche le finiture degli spazi comuni sono discrete ; ad esempio l atrio di ingresso pavimentato in marmo, come le scale (vedi foto 6). L unità Pagina 5 di 12

6 abitativa in oggetto è posta al quarto piano ed è in linea con la qualità costruttiva del palazzo : - pavimenti zona giorno in piastrelle di marmo 40 x 40, ceramica in cucina e bagno e legno nelle due camere da letto ; - le porte sono in legno tamburato con pannelli vetrati ; - le finestre sono in legno con vetro semplice e persiane in pvc. Ad esclusione del bagno, il tutto è ancora originale ed in discreto stato, a conferma della qualità dei materiali allora utilizzati ; ovviamente i serramenti esterni sono oggi i nadeguati all isolamento termico e acustico richiesto. I l riscaldamento è centralizzato e nella cucina è posto solo uno scalda-acqua a gas di r ete, di recente installazione. Come detto, l appartamento comprende un atrio, un ampio soggiorno, cucina e bagno piuttosto piccoli ma abbastanza funzionali, un grande corridoio e due camere da letto di discreta dimensione, oltre a due terrazzi ; la superficie lorda dell abitazione è di mq 92, quella dei terrazzi è di mq 12 ; vi è inoltre una cantina di mq 6. L autorimessa di proprietà degli esecutati è posta nel piano terra (in realtà leggermente i nterrato) ; la stessa non è un box autonomo, ma la metà di un ampio box con unico portone di accesso a due ante. La divisione delle due proprietà è indicata unicamente mediante traccia sul pavimento (Vedi foto 5). La dimensione della porzione in proprietà è pari a 1,85 m di larghezza e 5,20 m di profondità ; la larghezza è insufficiente per le auto odierne. PROVENIENZA I beni pignorati sono pervenuti agli esecutati come a seguito riportato. Agli esecutati..., in regime di comunione legale dei beni, sono pervenuti da... con atto dott. Pagina 6 di 12

7 Giuseppe Rocca rep /19206 del , trascritto a Piacenza il ai nn / A... sono pervenuti, per la quota di 1/6 ciascuna, in s uccessione a..., deceduta il atto per causa di morte Ufficio del Registro Fiorenzuola d Arda del rep. 100/408/1 trascritto, trascritto a Piacenza il ai nn / Alle stesse... sono pervenuti, per la quota di 1/3 ciascuna, in successione a...o, deceduto il atto per causa di morte Ufficio del Registro Fiorenzuola d Arda del rep. 286/413/1, t rascritto a Piacenza il ai nn. 753/531. Dall esame della documentazione agli atti e dalle ricerche fatte dallo scrivente, r isulta pertanto verificata la continuità dei passaggi nel ventennio. STATO DI POSSESSO DEI BENI Gli immobili pignorati sono oggi utilizzati dagli esecutati e dal proprio nucleo f amiliare, come abitazione principale. REGIME PATRIMONIALE DEI DEBITORI Gli esecutati..., come risulta dall atto di acuisto dei beni e come dichiarato dalla stessa..., sono in regime di comunione l egale dei beni. ONERI DI NATURA CONDOMINIALE, RIGUARDANTI SPESE RELATIVE ALLA GESTIONE DEGLI ANNI SCORSI. Da ricerca effettuata presso la sig.ra..., amministratore pro-tempore del Condominio di via Bassi 4/6, nel quale sono poste le unità pignorate, è emerso che lo s tesso ha ad oggi un credito per rate scadute di 6.137,47 (esclusi interessi ed eventuali s pese legali) nei confronti degli esecutati. Si arrotonda tale debito in 6.500,00. Pagina 7 di 12

8 FORMALITÀ Sugli immobili oggetto della presente esecuzione sono iscritte e trascritte le seguenti f ormalità: - Iscrizione del ai nn.18149/4385 atto dott. Giuseppe Rocca del rep 49538/19207 ipoteca volontaria per ,00 a garanzia di mutuo, a favore di Banca Banca Monte dei Paschi di Siena SPA, contro Dioszegi Trascrizione del ai nn /11730 di atto giudiziario rep verbale pignoramento immobili a favore di Siena Mortgages 07-5 spa contro... Lo scrivente ha effettuato ispezione ipotecaria in data , dalla quale non r isultano ulteriori iscrizioni o trascrizioni a carico dei beni pignorati. CONFORMITÀ NORME URBANISTICHE L edificio che comprende le unità pignorate fu edificato a seguito di Autorizzazione Comunale n 133 del 29 luglio 1963 e successiva n 21 del L inizio lavori è del con fine lavori del Ad essa segue Certificato di Abitabilità n 869 del 18 luglio Successivamente a quella data, sono state eseguite opere su parti comuni condominiali ( terrazzo), per le quali il Comune ha rilasciato Concessione Edilizia in sanatoria n 84 ( prot ) il L abitazione presenta difformità rispetto alla concessione principale ; riguarda scambio di superficie con l unità immobiliare adiacente, con ampliamento della cucina e traslazione dell atrio. Per altro, poiché l edificio è stato iniziato anteriormente al , non si richiede alcuna sanatoria edilizia. L e planimetrie catastali, redatte anteriormente alla fine lavori ed al rilascio del Pagina 8 di 12

9 certificato di abitabilità, sono conformi allo stato di luoghi e questo conferma che la modifica nasce con l edificio. I n considerazione di quanto sopra esposto e della conformità dei luoghi alle planimetrie catastali, si dichiara dunque la conformità edilizia dei beni esecutati. ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità pignorata era priva di attestazione di certificazione energetica; si è provveduto pertanto a far redigere tale documento, dal quale risulta la classe E dell unità stessa. CONFORMITA IMPIANTISTICA L unità residenziale è dotata di impianto elettrico, di impianto di riscaldamento acqua s anitaria autonomo, con caldaia a gas di rete e di impianto idrosanitario; il r iscaldamento è invece centralizzato. In merito, la proprietà dichiarava di non essere in possesso dei certificati di conformità impiantistici. VALUTAZIONE L immobile che contiene i beni pignorati si trova nella città di Fiorenzuola D Arda ed è posto in zona urbanizzata negli anni 60, che può ormai considerarsi città consolidata e non periferia ; la sua posizione è comunque assai vicina al centro storico ( circa 300 m) e da informazioni assunte da tecnici del luogo, tra le più appetite, nonostante il momento critico di mercato. - Tenuto conto dei prezzi correnti in Fiorenzuola per immobili similari, nuovi, pari a circa 2.000,00 /mq per le abitazioni e ,00 a corpo per le autorimesse ; - tenuto conto dell età dell immobile (1967) ; - tenuto conto di quanto esposto nella descrizione dei beni ; - considerata pure l attuale classe energetica E dell unità pignorata ; - considerato per altro che l immobile è di buone qualità costruttive e, Pagina 9 di 12

10 relativamente all età, in buono stato di manutenzione anche in relazione ai recenti interventi di manutenzione effettuati sulle parti condominiali ; - considerato che l autorimessa è insufficiente anche per auovetture di piccola dimensione e che può essere utilizzata solo per moto o biciclette, s i stimano i beni esecutati come segue : valore a nuovo dell immobile : /mq ; s valutazione per età 30 % x 2000 = 600 /mq ; opere necessarie per portare l unità a livelli vicini a quelli odierni (sostituzione finestre, rifacimento bagno e cucina, parete isolante esterna) : 300 /mq. pertanto il valore assegnato all abitazione è = / mq. Appartamento : mq 92,00 x /mq 1.100,00 = ,00 Balconi : mq 15,00 x /mq 550,00 = 8.250,00 Cantina : mq 6,00 x /mq 200,00 = 1.200,00 Autorimessa : a corpo 5.000,00 Sommano ,00 Da questo valore si deduce il credito di 6.500,00 vantato dal condominio per l e gestioni degli anni scorsi relative alle unità esecutate ; il valore dei beni si r iduce pertanto ad ,00, che si arrotonda in ,00 ( euro diconsi centonovemila/00). N.B.: i beni in oggetto non costituiscono bene strumentale degli esecutati; la vendita non comporterà pertanto l applicazione dell IVA da parte dell aggiudicatario. DIVISIBILITA DI UNITA PIGNORATA IN QUOTA PARTE I beni pignorati, per loro morfologia e destinazione non si prestano ad essere alienati separatamente, senza che ne derivi deprezzamento, in quanto la Pagina 10 di 12

11 vendita dell unità abitativa senza l autorimessa ridurrebbe l appetibilità della s tessa. Questo anche se, in effetti, l autorimessa è insufficiente per un autovettura ; la stessa è comunque importante per ricoverarvi moto, biciclette o microvetture da città. EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO L immobile in cui sono posti i beni pignorati è stato oggetto di recente restauro ed è in buone condizioni ; questi ultimi, pertanto, non presentano pericolo per l a pubblica incolumità, nè situazioni di degrado la cui trascuratezza possa provocare danni irreversibili agli stessi. RELAZIONE PER LA VENDITA Piena proprietà di abitazione ed autorimessa in condominio, poste in Comune di Fiorenzuola d Arda via Ugo Bassi 4/6, così censite al Catasto Fabbricati dello stesso Comune in capo a... : - foglio 38 mapp.132 sub.50 P.1/4 Cat.A/2 Cl.5 5,5 vani R.454,48 ; confina in circondario con area sovrastante area scoperta comune su piu lati, vano scala comune, ragioni... o successi ; la cantina confina con corridoio comune cantine, ragioni ditta intestata (autorimessa) ragioni successi a SICOP ; - foglio 38 mapp.131 sub.6 P.T Cat.C/6 Cl.4 mq 10 R.40,80 ; confina in circondario con area scoperta comune, ragioni ditta intestata (cantina) ragioni successi a SICOP. Valore: ,00 (diconsi euro centonovemila/00) CONCLUSIONI I l valore stimato in ,00 (diconsi euro centonovemila/00) r isulta essere il valore complessivo della piena proprietà dei beni stimati, posti Pagina 11 di 12

12 in Comune di Fiorenzuola d Arda (PC), via Ugo Bassi n 4/6 e composti da : - appartamento in condominio, al piano quarto fuori terra ; - autorimessa posta al piano terra, oggetto della Esecuzione Immobiliare n 365/2011, promossa da MPS GESTIONE CREDITI BANCA SPA contro.... I l C.T.U., in relazione all incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente relazione, chiusa il giorno 14 settembre 2012, prima del suo deposito presso la Cancelleria Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza, è stata trasmessa a mezzo raccomandata A.R. o E.MAIL, unitamente alla richiesta di liquidazione nota spese, ai seguenti soggetti interessati : - creditore procedente: MPS GESTIONE CREDITI BANCA SPA c/o Avv. Graziella Grassi - via San Corrado Confalonieri n Piacenza (PC) proprietà esecutata :... Via Ugo bassi n 4/ Fiorenzuola d Arda (PC) Chiusa la presente relazione in Piacenza, addì 14 settembre Il C.T.U. Ing. Andrea Campelli Allegati: - visura aggiornata per immobili delle unità urbane pignorate ; - estratto di mappa Catasto Terreni Comune di Fiorenzuola, foglio 38 e planimetrie catastali delle unità urbane pignorate ; - comunicazione di sussistenza di credito da parte del condominio. - documentazione fotografica ; - Attestato di Certificazione Energetica. Pagina 12 di 12