All Ill.mo Signor Giudice DOTT. G. MORLINI. G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare N 355/ 2010

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1 All Ill.mo Signor Giudice DOTT. G. MORLINI G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare N 355/ 2010 promossa da UNICREDIT CREDIT MANAGMENT SPA contro BAZZINI FABIO E CASSOLA NATALINA (UDIENZA 28 MARZO 2012) Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da UNICREDIT CREDIT MANAGMENT SPA (per conto di Aspra Finance spa, la quale ha ricevuto il credito da Banco di Sicilia spa) contro BAZZINI FABIO E CASSOLA NATALINA, il Giudice delle esecuzioni nominava C.T.U. lo scrivente ING. ANDREA CAMPELLI, con studio in Piacenza - Via Mandelli n 4 e fissava per il giuramento l udienza in data 26 ott In detto giorno, il sottoscritto C.T.U. si presentava avanti al Giudice e, dopo aver prestato il giuramento di rito, gli era affidato il seguente incarico di : - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza o inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei Pagina 1 di 13

2 comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato ; 4. l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare : domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o Pagina 2 di 13

3 certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che, comunque, risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti di uso; 9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare, 10. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, Pagina 3 di 13

4 comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibiltà di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13. l allegazione o la redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenentele fotografie. Il Consulente Tecnico d Ufficio: verificata l idoneità dei documenti agli atti ; effettuato sopralluogo il giorno 01 dicembre 2011 presso l immobile oggetto del pignoramento in Gossolengo, via dell Artigianato, accompagnato dal sig. Bazzini Fabio ; esperiti gli accertamenti presso l Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale, presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza e presso l Ufficio Catastale; esperiti gli accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Gossolengo, Pagina 4 di 13

5 è in grado di rassegnare la seguente relazione peritale. IMMOBILI PIGNORATI RELATIVI ALL ESECUZIONE IN OGGETTO E LORO INDIVIDUAZIONE CATASTALE Piena proprietà di unità immobiliare facente parte di edificio in Gossolengo, via dell Artigianato, così censita al Catasto fabbricati dello stesso comune in capo a Bazzini Fabio e Cassola Natatlina, per la quota indivisa di ½ ciascuno dell intera proprietà : - foglio 8 mapp.1392 sub.2 P.S1-T-1 Cat.A/7 Cl.4 9 vani R.766,94. Il fabbricato, che comprende pure le unità di cui al sub.1 (area scoperta comune), sub.3 (laboratorio), sub.4 (autorimessa), insiste su area censita al Catasto Terreni del Comune di Gossolengo al foglio 8 mapp.1392 E.U. sup DESCRIZIONE DEI BENI Il bene in oggetto è posto in comune di Gossolengo (PC), via Dell Artigianato. E una zona artigianale di recente urbanizzazione posta tra la tangenziale est del capoluogo ed il centro storico. Dista circa 8 km da Piacenza e circa 6 km dalla tangenziale sud di Piacenza, con facile accesso ad essa e quindi, alle autostrade. Il bene pignorato è inserito in un fabbricato in buono stato di manutenzione, edificato su area di 1280 mq catastali, completamente recintata. L edificio è disposto su un piano seminterrato, un piano terra ed un parziale sottotetto. Lo stesso, pur se in zona artigianale, si presenta più come una villa residenziale che come un edificio produttivo ; infatti le unità sub.3 (laboratorio) di mq 60 circa e sub.4 (autorimessa) 72 mq circa, sono di gran lunga inferiori all unità pignorata (abitazione) che si sviluppa su 170 mq al piano terra, oltre cantina seminterrata di 95 mq e deposito occasionale al sottotetto di mq 125. L edificio è costruito con struttura perimetarle in laterizio e telaio centrale in cls ; l orizzontamento al piano abitazione è in laterocemento e la copertura in legno. Pagina 5 di 13

6 Le pareti interne sono intonacate mentre quelle esterne sono rivestite in mattoni a vista. Il manto di copertura è in coppi. I serramenti sono in legno con vetrocamera ed i pavimenti dell intera abitazione sono in legno (compresi i bagni). I pavimenti della cantina sono in ceramica ; cantina e sottotetto sono intonacati e finiti al civile. Il riscaldamento è alimentato da caldaia a gas di rete posta nell interrato, ed è munito di radiatori con corcolo di acqua calda. L intera area scoperta è censita come bene comune a tutti i subalterni, non censibile ; si viene quindi a creare una situazione di scarsa indipendenza per l unità principale, che è proprio l abitazione pignorata. Detta area scoperta è pavimentata con quadrotti in cemento nella parte circostante l edificio a est, sud, ovest, mentre l ampia area tra l edificio e la pubblica via (circa 350 mq) è a verde. PROVENIENZA L area su cui insiste l immobile deriva dagli originari mappali 172 e 173 del foglio 8 Catasto Terreni ; gli stessi erano in proprietà all Opera Pia Collegio Maschile Morigi dall impianto, Detti beni sono passati dall Opera Pia Collegio Morigi alla Cooperativa Artigiani di Gossolengo con atto dott. Giancani rep del reg. a Piacenza il n Per successivi frazionamenti e fusioni ( frazionamento n in atti da , frazionamento n in atti da , frazionamento n in atti da ), dagli originali mappali 172 e 173 sono derivati rispettivamente i mappali 869 di sup. are prato irriguo e 173 di sup. are seminativo irriguo. Pagina 6 di 13

7 I mappali 869 e 173 del foglio 8, sono passati dalla Cooperativa Artigiani di Gossolengo a Bazzini Bruno e all esecutata Cassola Natalina, con atto dott. Maria Rosaria Fiengo rep del trascritto a Piacenza il ai nn.7596/5645. Con variazione geometrica e Tipo Mappale del n /1998 in atti dal , dai predetti mappali 869 e 173, si costituisce il mappale 1392, Ente Urbano, di are Al Catasto Fabbricati si è costituita l unità i.u. mappale 1392 sub.2, pignorata, con accertamento di proprietà del n B /1998 in atti dal La porzione di ½ della proprietà in capo a Bazzini Bruno deceduto il , è passata al figlio Bazzini Fabio a seguito di denuncia di successione trascritta a Piacenza il ai nn. 6793/4811. Dall esame della documentazione agli atti e dalle ricerche fatte dallo scrivente, risulta pertanto verificata la continuità dei passaggi nel ventennio. STATO DI POSSESSO DEI BENI Come dichiarato dal sig. Bazzini Fabio, presente alla visita, l immobile pignorato è attualmente utilizzato dallo stesso come residenza. Anche le altre unità sub.1, sub.3, sub.4 sono utilizzate dallo stesso Bazzini Fabio. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE Cassola Natalina risulta vedova, mentre Bazzini Fabio è coniugato con Colombetti Nadia, in regime di separazione dei beni, come dagli stessi dichiarato allo scrivente. FORMALITÀ Sugli immobili oggetto della presente esecuzione sono iscritte e trascritte le seguenti formalità: Pagina 7 di 13

8 - iscrizione del ai nn /1703 di atto dott. Boscarelli del 23 nov.1998 rep ipoteca volontaria di a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza contro Bazzini Bruno e Cassola Natalina per ½ ciascuno della piena proprietà indivisa. Ipoteca estesa anche al sub.4 dello stesso mapp. 1392, autorimessa (C6 di 68 mq). - Iscrizione del ai nn.18170/4396 atto dott. Brunetti del rep /7139 ipoteca volontaria di ,00 a favore di Banco di Sicilia spa, contro Bazzini Fabio e Cassola Natalina per ½ ciascuno della piena proprietà indivisa. - Iscrizione del ai nn.1748/253 ipoteca legale di ,14 a favore di Equitalia Emilia Nord spa contro Bazzini Fabio per ½ della piena proprietà indivisa. Ipoteca estesa ad ½ della piena proprietà dei sub.3 (laboratorio C3 di mq 51 mq) e sub.4 (autorimessa - C6 di 68 mq) dello stesso mappale Trascrizione del ai nn.1448/989 atto giudiziario - verbale pignoramento immobili - del rep.3533 a favore di Aspra Finance spa, contro Bazzini Fabio e Cassola Natalina per ½ ciascuno della piena proprietà indivisa. Ispezione ipotecaria effettuata dallo scrivente il , ha evidenziato a carico degli esecutati la seguente ulteriore iscrizione riguardante l immobile pignorato : - Iscrizione del ai nn.1583/242 atto giudiziario Tribunale di Lodi rep.1144 decreto ingiuntivo di ,00 a favore di Banca Centropadana Credito Cooperativo soc. coop. contro Bazzini Fabio per ½ della piena proprietà indivisa. Ipoteca estesa ad ½ della piena proprietà dei Pagina 8 di 13

9 sub.3 (laboratorio C3 di mq 51 mq) e sub.4 (autorimessa - C6 di 68 mq) dello stesso mappale 1392, nonché ad altri beni in Corte Brugantella. CONFORMITÀ NORME URBANISTICHE Il fabbricato è stato realizzato a seguito di Concessione Edilizia n 32/94 del e successiva variante n 06/98 del L inizio lavori è del e la fine lavori è stata presentata il L attestazione di agibilità è stata rilasciata per decorrenza del silenzio-assenso il prot.2267/2001. Lo stato dei luoghi è conforme alle planimetrie catastali ed agli elaborati di progetto; unica eccezione il deposito occasionale al piano primo di sottotetto, che non è richiuso dalla parete cieca indicata in progetto ed in planimetria catastale, a richiudere l affaccio sul vano a tutta altezza del soggiorno. In ogni caso non sono alterate superfici, volumi e destinazioni dei luoghi. Il ripristino allo stato di progetto avrebbe comunque un costo limitato pari a circa 1.000,00. L area su cui insiste il fabbricato è classificata dal PRG come zona D a prevalente destinazione produttiva- D1 di completqamento normata dall art. 45 delle NTA del PRG. La capacità edificatoria complessiva del lotto è pari a 0,6 x 1280 mq = 766 mq di SU ; nel caso sono edificati 233 mq. Resta pertanto una edificabilità di 533 mq che, per altro, non possono essere destinati a residenza, la cui quota ammessa è già esaurita dall esistente. Si deve tener presente che tali indici sono riferiti all intero lotto e non alla sola unità esecutata. Sulla scorta di quanto sopra, si ritiene di poter dichiarare la conformità edilizia del Pagina 9 di 13

10 bene esecutato. ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità residenziale in oggetto è priva di attestato di certificazione energetica ; lo scrivente ha quindi provveduto a far redigere tale documento. CONFORMITA IMPIANTISTICA L unità residenziale in oggetto è munita dei prescritti certificati di conformità degli impianti elettrico e di riscaldamento che, come dichiarato dall attestato di agibilità, fanno parte della documentazione allegata alla richiesta al Comune per il suo rilascio. VALUTAZIONE L immobile pignorato è costituito da un unità residenziale di superficie utile lorda di 170 mq, oltre 60 mq di scantinato, 125 mq di deposito occasionale nel sottotetto e 35 mq di portico. La qualità dell immobile è buona ed il suo aspetto esteriore gradevole, più di una villa che un edificio artigianale ( tale è in effetti il suo utilizzo pressochè per intero ). Sulla base di queste considerazioni, della sua posizione e dell età (13 anni), la valutazione del bene esecutato con riferimento al valore di ricostruzione, abbattuto per l età, sarebbe la seguente : - abitazione : mq 170 x /mq 1.500,00 = ,00 - scantinato : mq 60 x /mq 750,00 = ,00 - deposito sottotetto : mq 125 x /mq 400,00 = ,00 - portico : mq 35 x /mq 400,00 = ,00 sommano ,00 Si deve peraltro valutare che l unità pignorata è solo una parte del complesso ( se pure preponderante) che contiene anche un piccolo laboratorio ed un autorimessa, sempre della stessa proprietà. Pagina 10 di 13

11 L edificio, nel suo insieme, è stato progettato per essere razionalmente utilizzato da un unica proprietà e la vendita separata dell abitazione ne limita enormemente il valore ; valore ridotto anche per la presenza del laboratorio artigianale, per la mancanza di un autorimessa tra i beni pignorati e per la difficoltà di gestire l area comune. Anche l eventuale sfruttamento della residua capacità edificatoria è di fatto impossibile, salvo accordi tra le diverse future proprietà. Per queste problematiche si ritiene necessario abbattere il valore del bene esecutato del 40 % ; pertanto si assegna all unità il valore seguente : ,00 x 0,6 = ,00 che si arrotonda in ,000. (diconsi euro duecentoventimila/00) In questo valore si intende ricompreso anche quello delle parti comuni. N.B.: il bene in oggetto non costituisce bene strumentale degli esecutati ; la vendita non comporterà pertanto l applicazione dell IVA da parte dell aggiudicatario. DIVISIBILITA DI UNITA PIGNORATA IN QUOTA PARTE Il bene pignorato, per sua ubicazione dimensione e caratteristiche, non si presta ad una comoda divisibilità, pena grossa svalutazione dello stesso. Si propone quindi la vendita in unico lotto. EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO L immobile pignorato, è di recente costruzione ed in buono stato ; all ispezione visiva, non si evidenzia pertanto necessità di urgenti opere di riparazione o di manutenzione. RELAZIONE PER LA VENDITA Piena proprietà in capo a Bazzini Fabio e Cassola Natalina dell immobile così censito al Catasto Fabbricati del Comune di Gossolengo : Pagina 11 di 13

12 - foglio 8 mapp.1392 sub.2 P.S1-T-1 Cat.A/7 Cl.4 9 vani R.766,94. Confina in circondario con il sub.3 dello stesso mappale e con l area comune di sub.1 ; al piano interrato confina con il sub. 4 dello stesso mappale e con area sottostante all area comune sub.1. L immobile insiste su terreno censito al Catasto Terreni del Comune di Gossolengo al foglio 8 mappale 1392 E.U. che confina in circondario con pubblica via dell Artigianato, mappali 1314, 649 e 1334 dello stesso foglio 8. Valore complessivo: ,00 (diconsi euro duecentoventimila/00). CONCLUSIONI Il valore stimato in ,00 (diconsi euro duecentoventimila/00), risulta essere il valore complessivo della piena proprietà del bene stimato, costituito da unità immobiliare residenziale, oggetto della Esecuzione Immobiliare n 355/2010, promossa da ASPRA FINANCE SPA contro BAZZINI FABIO E CASSOLA NATALINA. Il C.T.U., in relazione all incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente relazione, chiusa il giorno 30 gennaio 2012, prima del suo deposito presso la Cancelleria Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza è stata trasmessa a mezzo raccomandata A.R. o E.MAIL, unitamente alla richiesta di liquidazione nota spese, ai seguenti soggetti interessati : - creditore procedente: UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT SPA c/o AVV. GIANPAOLO MARCON, via Garibaldi n Piacenza (PC) - proprietà esecutata : BAZZINI FABIO Via dell Artigianato 4 - Gossolengo (PC) : CASSOLA NATALINA Pagina 12 di 13

13 Via Raineri Piacenza (PC) - creditori intervenuti : EQUITALIA EMILIA NORD Viale dei Mille Piacenza (PC) : IREN Emilia Nord c/o AVV. BARBARA MAZZA, Galleria Piazza Cavalli Piacenza (PC) - creditori iscritti : CASSA DI RISPARMIO DI PR E PC SPA Via Università 1 Parma (PR) : BANCA CENTROPADANA CREDITO COOPERATIVO SOC COOP c/o AVV. ZUCCALÀ SILVIA Piazza Spiga Montanaso Lombardo (LO) Chiusa la presente relazione in Piacenza, addì 30 gennaio 2012 Il C.T.U. Ing. Andrea Campelli Allegati: - estratto di mappa Catasto terreni, foglio 22 ; - planimetria catastale dell unità urbana pignorata ed elaborato planimetrico ; - visura storica per immobile ; - Attestazione Certificazione Energetica ; - documentazione fotografica. Pagina 13 di 13