All Ill.mo Signor Giudice DOTT. G. PICCIAU. G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare N 156/2011. (riunita alla Esecuzione Immobiliare N 294/2011

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1 All Ill.mo Signor Giudice DOTT. G. PICCIAU G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare N 156/2011 promossa da GILMAR DIVISIONE INDUSTRIA SPA contro CHIAVARI ANDREINA (riunita alla Esecuzione Immobiliare N 294/2011 promossa da BRAMANTE SPA contro CHIAVARI ANDREINA) (UDIENZA ) Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da GILMAR DIVISIONE INDUSTRIA SPA contro CHIAVARI ANDREINA, il Giudice delle esecuzioni nominava C.T.U. lo scrivente ING. ANDREA CAMPELLI, con studio in Piacenza - Via Mandelli n 4 e fissava l udienza per il giuramento in data In detto giorno, il sottoscritto C.T.U. si presentava avanti al Giudice e, dopo aver prestato il giuramento di rito, gli era affidato il seguente incarico di : - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza o inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni Pagina 1 di 13

2 catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato ; 4. l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare : domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; Pagina 2 di 13

3 atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che, comunque, risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti di uso; 9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si Pagina 3 di 13

4 propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare, 10. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibiltà di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13. l allegazione o la redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenentele fotografie. Il Consulente Tecnico d Ufficio: Pagina 4 di 13

5 verificata l idoneità dei documenti agli atti ; effettuato sopralluogo il giorno 06 marzo 2012 presso i beni oggetto del pignoramento, posti in Bobbio (PC), via Contrada dei Donati n 1, accompagnato dall esecutata, sig.ra Chiavari Andreina ; esperiti gli accertamenti presso l Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale, presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza e presso l Ufficio Catastale; esperiti gli accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Bobbio, è in grado di rassegnare la seguente relazione peritale. IMMOBILI PIGNORATI RELATIVI ALL ESECUZIONE IN OGGETTO E LORO INDIVIDUAZIONE CATASTALE Piena proprietà di due unità immobiliari in Comune di Bobbio (PC), via Contrada dei Donati n 1, così censite al Catasto Fabbricati in capo a Chiavari Andreina : - bene A : foglio 57 mapp.352 sub.1 P.T Cat.C1 Cl.6 consistenza 21 mq R ; - bene B : foglio 57 mapp.352 sub.6 P.1 Cat.A2 Cl.1 1,5 vani R..77,47 ; DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di porzione di immobile di vecchia costruzione, posto nel centro storico di Bobbio, nei pressi della centrale piazza del Duomo, in via Contrada dei Donati n 1, comprendente : A Al piano terra un negozio (sub.1), costituito da un locale prospiciente la pubblica via, con ampia vetrina ed un retro ; il tutto arredato con cura. L unità manca di un proprio servizio igienico. Consistenza commerciale mq 34 circa. B - Al piano primo un unità residenziale (sub.6) costituita da un unico ampio ambiente destinato a soggiorno e cucina. In questa unità vi è una scala a chiocciola che la mette in comunicazione con l unità sovrastante (sub.7 di proprietà della sorella dell esecutata), la quale occupa il piano Pagina 5 di 13

6 secondo e ultimo di sottotetto ed è composta da camera da letto, bagno e piccolo soppalco ; quest ultima unità è di proprietà della sorella dell esecutata ma, unitamente all unità sottostante pignorata, costituisce unica unità residenziale. Entrambe le sub.6 e sub.7 sono occupate dall esecutata che le utilizza come residenza principale. Le due unità sub.6 e sub.7 costituivano originariamente il sub.3; ora l unità pignorata è un monolocale privo di servizio igienico e quindi, di fatto, non abitabile se non utilizzato unitamente alla sovrastante unità, come in effetti avviene. La sua consistenza è di mq 35 circa. I pavimenti delle due unità A e B sono in cotto, le pareti interne intonacate e tinteggiate, i serramenti in legno e vetrocamera. Le finestre e la vetrina del negozio sono protette da ante in legno. Le strutture sono costituite da muratura in laterizio con orizzontamenti in laterocemento. Le due unità pignorate e la sovrastante sub.7 sono alimentate da unico impianto lettrico ed unico impianto di riscaldamento. La porzione di fabbricato contenente le due unità esecutate e quella sovrastante, sono state oggetto di restauro nel 1989 e l insieme è in buono stato, così come la facciata fronte strada. L accesso al piano superiore avviene tramite scala esterna e ballatoio affacciantisi su piccola corte interna in comune ad altre proprietà ; questa parte interna non è stata oggetto di restauro recente, ma è comunque in stato decoroso. PROVENIENZA I beni pignorati sono pervenuti all esecutato come a seguito riportato. Con riferimento al bene A, di cui al foglio 57 mapp. 352 sub.1 : A Chiavari Andreina la quota di ½ della piena proprietà è pervenuta da Chiavari Anna Maria a seguito di atto dott. Covati Giovanna -divisione- del Pagina 6 di 13

7 rep.13880/4388 trascritto il ai nn /6508. L intera proprietà, nella quota di ½ ciascuna, è pervenuta a Chiavari Andreina e Chiavari Anna Maria (sorelle) da Chiavari Attilio, Chiavari Giovanni e Fusari Rosa a seguito di atto dott. Giordano donazione- del rep.2602 reg. a Piacenza il al n Con riferimento al bene B, di cui al foglio 57 mapp. 352 sub.6 : A Chiavari Andreina la quota di ½ della piena proprietà è pervenuta da Chiavari Anna Maria a seguito di atto dott. Covati Giovanna divisione- del rep.13880/4388 trascritto il ai nn /6508. L unità che ha generato il mapp.352 sub.6 è il mapp.352 sub.3, a seguito di variazione del nn.304/1991 in atti dal diversa distribuzione degli spazi interni. L intera proprietà di questo sub.3, nella quota di ½ ciascuna, è pervenuta a Chiavari Andreina e Chiavari Anna Maria da Chiavari Attilio, Chiavari Giovanni e Fusari Rosa a seguito di atto dott. Giordano -donazione- del rep.2602 reg. a Piacenza il al n Dall esame della documentazione agli atti e dalle ricerche fatte dallo scrivente, risulta pertanto verificata la continuità dei passaggi nel ventennio. STATO DI POSSESSO DEI BENI Gli immobili A e B, di proprietà Chiavari Andreaina, sono attualmente così utilizzati : A) negozio è in uso alla ditta Chiavari Andreina come sola vetrina di esposizione dei prodotti venduti nell adiacente negozio di Largo Rio grande 2. B) Abitazione è utilizzata come residenza dalla stessa Chiavari Andreina. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE L esecutata Chiavari Andreina ha dichiarato allo scrivente di essere coniugata con Pagina 7 di 13

8 Rondanotti Siro Enzo, in regime di comunione dei beni. I beni pignorati sono comunque pervenuti all esecutata per donazione da Chiavari Attilio, Chiavari Giovanni e Fusari Rosa e per successiva divisione con la sorella Anna Maria ; trattasi pertanto di beni personali. FORMALITÀ Sugli immobili oggetto della presente esecuzione sono iscritte e trascritte le seguenti formalità: - Iscrizione del ai nn.14640/2407, atto dott. Covati Giovanna del rep 14045/4505, ipoteca volontaria per ,00 a garanzia di mutuo, a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza spa, contro Chiavari Andreina ; - Trascrizione del ai nn. 8641/5803 atto giudiziario 04/05/2011 rep verbale pignoramento immobili a favore di Gilmar Divisione Industria SPA contro Chiavari Andreina ; Lo scrivente ha effettuato ispezione ipotecaria in data , dalla quale risulta la seguente ulteriore formalità a carico dei beni pignorati ; - Trascrizione del ai nn /9635, atto giudiziario rep. 2627/2011 verbale pignoramento immobili a favore di Bramante SPA contro Chiavari Andreina ; CONFORMITÀ NORME URBANISTICHE Gli immobili esecutati sono posti nel centro storico di bobbio e classificati dal PRG come ZONA A. Gli stessi sono stati oggetto di restauro e risanamento conservativo, a seguito di Concessione Edilizia n 85 del che ha riguardato l intera proprietà delle sorelle Chiavari Andreina ed Anna Maria e quindi i subb. 1 e 3 ; la sub.3 ha generato i sub.6 (passato poi a Chiavari Andreina) e sub.7 (passato alla Pagina 8 di 13

9 sorella Anna Maria). E stata poi rilasciata dal Comune la variante n 238 del alla predetta concessione, riguardante unicamente la vetrina del negozio. Non è mai stata depositata la fine lavori né la richiesta del certificato di agibilità dei locali. I luoghi risultano conformi agli elaborati di progetto. Conformità catastale. Anteriormente alla divisione 2008, è stata frazionata l unità sub.3 con formazione dei sub.6 e sub.7 e relativa redazione di nuovi elaborato planimetrico e schede. In realtà, la scala a chiocciola interna in ferro che collegava i due piani della soppressa unità sub.3, è stata mantenuta ; la divisione è stata pertanto solo formale. Per altro, nella nuova scheda del sub. 6 (unità esecutata) detta scala non compare ; si ritiene che, per una più corretta definizione, debba essere aggiornata la scheda con l inserimento della scala. Non si ritiene che tale mancanza possa inficiare la sostanziale regolarità dei beni esecutati e si dichiara pertanto la conformità edilizia degli stessi, rilevando comunque che si dovrà ottemperare ai seguenti atti amministrativi: - rifacimento scheda catastale dell unità sub. 6 con inserimento scala interna ; - segnalazione ritardata di fine lavori e richiesta di agibilità dei locali con allegati i certificati di conformità impiantistica. Tali mancanze non inficiano sostanzialmente la regolarità dei beni e si ritiene dunque di poter dichiarare la conformità edilizia del bene esecutato. ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA Le unità esecutate sono prive di attestazione di certificazione energetica ; sulla scorta della D.A.L. regione E.R. 156/2008 e s.m.i., non si è provveduto a redigere tale documento. CONFORMITA IMPIANTISTICA Pagina 9 di 13

10 Le unità esecutate sono riscaldate da impianto di riscaldamento alimentato da unica caldaia a gas di rete e con piastre radianti ; le stesse sono dotate anche di unico impianto elettrico. In merito, la proprietà dichiarava di non ricordare se aveva avuto i relativi certificati di conformità. Questi peraltro non erano depositati presso il competente ufficio comunale, mancando anche la fine lavori e la richiesta di agibilità. VALUTAZIONE I beni pignorati sono posti in Bobbio, in zona centrale, ove sono presenti numerosi negozi. Bobbio è una località di notevole valore turistico e con una identità culturale assai marcata, alla quale sono legate manifestazioni di elevato livello. Il mercato dell edilizia, nonostante il momento negativo, è ancora vivo. Il valore commerciale di beni similari a quelli pignorati può essere definito in /mq per i negozi ed /mq per le abitazioni. Per contro, si deve evidenziare la situazione dell unità abitativa che, così come è stata suddivisa, è priva di servizio igienico (come pure il negozio) e può essere utilizzata solo unitamente a quella sovrastante ; per un pieno utilizzo indipendente dovranno dunque essere eseguiti dei lavori per la realizzazione del bagno, l asportazione della scala e la chiusura del foro nel solaio. Si ricorda ancora che le due unità esecutate sono alimentate da un solo impianto elettrico e da un unico impianto di riscaldamento, unitamente all unità sub. 7 di altra proprietà. Dovranno pertanto essere eseguiti lavori per rendere indipendenti anche impiantisticamente dette unità. Si dovrà inoltre tener conto delle spese tecniche ed amministrative per aggiornare la scheda catastale dell abitazione, per le certificazioni impiantistiche e per chiudere la pratica edilizia comunale con fine lavori ed agibilità. Tutto ciò porta ad abbattere del 30 % circa i valori correnti di mercato. Pagina 10 di 13

11 Pertanto : Bene A - negozio al piano terra : mq 34 x /mq 2.300,00 x 0,70 = ,00 - che si arrotonda in ,00; Bene B - abitazione al piano primo : mq 35 x /mq 1.500,00 x 0,70 = ,00- che si arrotonda in ,00; Valore complessivo dei beni pignorati : , ,00 = ,00 (diconsi euro novantanmila/00) N.B.: i beni in oggetto non costituiscono bene strumentale dell esecutata ; la vendita non comporterà pertanto l applicazione dell IVA da parte dell aggiudicatario. DIVISIBILITA DI UNITA PIGNORATA IN QUOTA PARTE I beni pignorati, per loro morfologia e diversa proprietà, si prestano ad essere venduti separatamente, senza che ne derivi deprezzamento ; anzi, il ridotto valore di ciascuno ne potrebbe facilitare l alienazione. Ovviamente gli acquirenti dovranno eseguire i lavori per rendere indipendenti gli impianti delle unità e la unità sub. 6 dalla sovrastante sub.7 Si provvederà pertanto a formare due lotti separati : A e B. EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Gli immobili pignorati sono in buono stato e non presentano pericolo per la pubblica incolumità. Non necessita pertanto alcun intervento a tale scopo. RELAZIONE PER LA VENDITA Lotto A Piena proprietà di unità immobiliare ad uso negozio, priva di servizio igienico e con impianti tecnologici in comune con unità di lotto B e con unità sub. 7 di altra proprietà; è posta al piano terra di immobile sito in Comune di Bobbio, via Contrada dei Donati n 1, così censito al Catasto Fabbricati del Comune di Bobbio in capo a Chiavari Andreina : Pagina 11 di 13

12 - foglio 57 mapp.352 sub.1 P.T Cat.C1 Cl.6 consistenza 21 mq R ; Confina in circondario con pubblica via, androne e corte comuni, ragioni mapp Valore del lotto A : ,00 (diconsi euro cinquantaquattromila/00) Lotto B Piena proprietà di unità immobiliare ad uso residenza composta da unico locale e priva di servizio igienico e con impianti tecnologici in comune con unità di lotto A e con unità sub. 7 di altra proprietà ; è posta in Comune di Bobbio, via Contrada dei Donati n 1, così censita al Catasto Fabbricati del Comune di Bobbio in capo a Chiavari Andreina : - foglio 57 mapp.352 sub.6 P.1 Cat.A2 Cl.1 1,5 vani R..77,47. Confina in circondario con vano scala comune, ragioni mappale 351, area sovrastante la pubblica via. Valore del lotto B : ,00 (diconsi euro trentaseimila/00) CONCLUSIONI Il valore stimato in ,00 (diconsi euto novantamila/00), risulta essere il valore complessivo della piena proprietà dei beni stimati, posti in Comune di Bobbio, via Contrada dei Donati n 1, costituiti da : Lotto A : negozio (valore ,00 ); Lotto B : residenza (valore ,00 ) ; oggetto della Esecuzione Immobiliare N 156/2011 promossa da GILMAR DIVISIONE INDUSTRIA SPA contro CHIAVARI ANDREINA (riunita alla Esecuzione Immobiliare N 294/2011 promossa da BRAMANTE SPA contro CHIAVARI ANDREINA) Il C.T.U., in relazione all incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente relazione, chiusa il giorno 19 marzo 2012, prima del suo deposito presso la Cancelleria Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza, è stata trasmessa a mezzo raccomandata A.R. o E.MAIL, unitamente alla richiesta Pagina 12 di 13

13 di liquidazione nota spese, ai seguenti soggetti interessati : - creditori procedenti: GILMAR DIVISIONE SPA c/o Avv. Maria cristina Marzola, via gregorio X n Piacenza (PC) : BRAMANTE SPA c/o Avv. Luigi Alibrandi, via Roma n 64, via Roma n Piacenza (PC) - proprietà esecutata : CHIAVARI ANDREINA Via Contrada dei Donati n Bobbio (PC) - creditori intervenuti : SOC. COOP DI GARANZIA FRA COMMERCIANTI C/O avv. Claudio Verdi Via Scalabrini n Piacenza (PC) - : LIOLÀ SPA C/O avv. Federica Sgorbati via San Siro n Piacenza (PC) Chiusa la presente relazione in Piacenza, addì 19 marzo 2012 Il C.T.U. Ing. Andrea Campelli Allegati: - estratto di mappa Catasto Terreni Comune di Bobbio, foglio 57 ; - planimetrie catastali delle unità urbane pignorate ed elaborato planimetrico dell edifico ; - visura storica aggiornata delle unità esecutate ; - elaborato grafico illustrante lo stato dei luoghi ; - documentazione fotografica. Pagina 13 di 13