RELAZIONE TECNICA DELL ESPERTO

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1 Studio tecnico geom. Franco Gazzola Via Sant Eufemia n Piacenza Tel-fax indirizzo fra_gazz@libero.it Piacenza 04/10/2012 TRIBUNALE DI PIACENZA Ufficio Esecuzioni Immobiliari GIUDICE ESECUTORE : Dott. Giovanni PICCIAU RELAZIONE TECNICA DELL ESPERTO Esecuzione immobiliare 354/2011 promossa da MPS GESTIONE CREDITI BANCA SPA BANCA MONTE DI PASCHI DI SIENA SPA Contro DE MARIA ALFIO GIUNTA ROSALIA Con l intervento di EQUITALIA CENTRO S.P.A. L esperto Geom. Franco Gazzola Pag.1

2 Esecuzione immobiliare n 354/2011 promossa da MPS GESTIONE CREDITI BANCA SPA BANCA MONTE DI PASCHI DI SIENA SPA Contro DE MARIA ALFIO e GIUNTA ROSALIA Con l intervento di EQUITALIA CENTRO S.P.A. Giudice dell'esecuzione Dott. GIOVANNI PICCIAU PREMESSA Nell esecuzione immobiliare in epigrafe promossa da MPS GESTIONE CREDITI BANCA SPA contro DE MARIA ALFIO e GIUNTA ROSALIA, l Ill.mo Sig.Giudice Esecutore Dott. Giovanni Picciau, nominava lo scrivente Geom. Gazzola Franco quale esperto che, presentatosi all udienza in data 12/06/2012 prestava il giuramento di rito; dopodichè l Ill.mo Sig.Giudice conferiva l incarico seguente: 1 - INCARICO Esaminare l'atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell'estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato nel ventennio anteriore alla li trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l'identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell'intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l'indicazione degli estremi dell'atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione: 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l'eventuale esistenza di diri tto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. Pag.2

3 540 comma 2 ce), con particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza tinaie del contratto, data di scadenza per l'eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. L'attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente (ad esempio spese relative all'anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. ce), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all'edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione il regime patrimoniale della famiglia ed l'esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell'eventuale trascrizione: altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso. abitazione): 5. l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7. l'attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell'immobile: 8. la verifica la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell'immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008. e l'esistenza dei relativi certificati e libretti di uso; 9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell'assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, Ovvero di altre caratteristiche da indicare: Pag.3

4 10. l'indicazione se il trasferimento ilei l'immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell'iva da parte dell'aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all'esercizio dell'attività compiuta dall'esecutato; 11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull'alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l'intero bene; 12. l'indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori: 13. l'allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell'esterni e 2 scatti dell interno) 14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un lì le contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. 2 OPERAZIONI PERITALI Accettato l incarico, il sottoscritto: In data 14/06/2012 richiedeva all Ufficio Anagrafe del Comune di Piacenza il Certificato di Residenza e Stato di Famiglia dei debitori esecutati. In data 26/06/2012 effettuava le visure presso l Agenzia del Territorio di Piacenza per la verifica della posizione catastale. In data 06/07/2012 inviava lettera Raccomandata a.r. al debitore esecutato fissando la data del sopralluogo all immobile pignorato in data 17/07/2012 alle ore In stessa data effettuava le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell Agenzia del Territorio ( ex Conservatoria RR.II. ) al fine di verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento. In data 17/07/2012 alle ore 12.00, come stabilito, il sottoscritto effettuava l accesso all immobile ala presenza dei debitori esecutati; esaminava le dimensioni e le caratteristiche interne degli impianti al fine di verificarne la conformità alle normative vigenti. In tale occasione redigeva altresì al documentazione fotografica interna, eseguiva indagini sulla commerciabilità del bene al fine di determinare il valore di mercato attuale e compilava il verbale di sopralluogo. In stessa data presso il servizio Edilizia e Urbanistica del Comune di Piacenza, eseguiva la verifica della regolarità edilizie dell unità immobiliare pignorata, accertava la classificazione in base al vigente P.R.G.. Pag.4

5 In data 24/09/2012 richiedeva e riceveva dall amministratore del Condominio Geom. Marco Ballerini con studio in Rivergaro (PC), Via Trebbia n. 16 un estratto conto aggiornato relativo alle spese condominiali da versare per l unità immobiliare oggetto di esecuzione; Dopodichè il sottoscritto Geom. Gazzola Franco, con studio in Via S.Eufemia n.21, Piacenza, iscritto al Collegio dei Geometri di Piacenza al n 1344, nella qualità di esperto si pregia di relazionare quanto segue. 3 RISPOSTE AD EVASIONE DELL INCARICO Verifica Preliminare della documentazione presentata: Preliminarmente l Esperto ha verificato la documentazione di cui all Ex Articolo 567 cod. prod.civ depositata dal legale del creditore procedente è completa ed idonea. Sono presenti i certificati delle iscrizione e trascrizioni, i certificati catastali e l estratto della mappa censuaria. Pertanto si procede ad evasione dell incarico ricevuto: Punto 1 l'identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell'intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l'indicazione degli estremi dell'atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; Risposta dell esperto: 1.1 Confini L unità immobiliare oggetto di pignoramento confina in circondario: a partire da nord e proseguendo in senso antiorario, con area scoperta comune ( sub 53 ), unità identificata al sub. 14, area scoperta comune ( sub 53 ), unità identificata al sub. 12; 1.2 Dati catastali L unità immobiliare oggetto di pignoramento alla data del 18/07/2012 risultava censita coi seguenti dati catastali : Catasto Fabbricati del Comune di PIACENZA Intestazione e titolo : - DE MARIA Alfio nato a GIARRE il 30/06/1965, c.f. DMR LFA 65H30 E017L ; proprietà per Pag.5

6 1/2 in regime di comunione dei beni con GIUNTA ROSALIA; - GIUNTA Rosalia nata a PIACENZA il 16/10/1972, c.f. GNT RSL 72R56 G535I; proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con DE MARIA ALFIO; Dati identificativi e di classamento : Foglio 60 particella 1416 Sub. 13 Z.C. 2 LOCALITA CASE BOSSI SNC piano T-1-S1 Categoria A/2 Classe 5 Cons. 7 vani R.C. Euro 650,74 ( Allegati A - B -C ) L intestazione catastale dell unità immobiliare pignorata in capo al debitore esecutato è conforme alle risultanze dei Pubblici Registri Immobiliari. La planimetria catastale dell unita immobiliare pignorata in capo al debitore esecutato depositata presso l Agenzia del Territorio di Piacenza, risulta non conforme allo stato di fatto dei luoghi in quanto, al piano interrato, un vano identificato come locale caldaia nella realtà risulta adibito a lavanderia. 1.3 Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento. Lo scrivente tecnico ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento. 1.4 Diritto reale sottoposto a pignoramento. Il pignoramento notificato in data 04/04/2011 rep. 833 riguarda la quota di ½ ciascuno ai debitori esecutati DE MARIA Alfio e GIUNTA Rosalia e pertanto riguarda l intera piena proprietà dell unità immobiliare sottoposta a esecuzione. 1.5 Estremi dell atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà del ventennio. La piena proprietà dell unità immobiliare soggetta a pignoramento pervenne ai debitori esecutati in forza di acquisto da MP Costruzioni Srl con atto del Notaio Toscani Massimo in data 25 gennaio 2006 rep /33003; trascritto il 6 febbraio 2006 ai nn.2073/1432. Alla MP Costruzioni Srl per aver ristrutturato la consistenza pervenuta in forza di acquisto da Celli Clotilde, Fioruzzi Carla e Maria Cristina con atto del Notaio Toscani Massimo in data 20 febbraio 2004 rep /28884; trascritto il 2 marzo 2004 ai nn.3351/2491 e nn.3352/2492. A Celli Clotilde, Fioruzzi Carla e Maria Cristina, unitamente a maggior consistenza, in morte di Fioruzzi Giuseppe deceduto il 10 settembre 1979; denuncia di successione registrata a Piacenza il 10 marzo 1980 al n.281 vol.301; trascritta il 14 ottobre 1981 ai nn.9795/7977. Eredità devoluta in forza di testamento olografo pubblicato con verbale del Notaio Del Giudice Ennio in data 8 marzo 1980 rep /3576; registrato a Piacenza il 28 marzo 1980 al n Denuncia integrativa registrata a Piacenza al n.1659 vol.304; trascritta il 20 settembre 1984 ai nn.8433/6959. ( vedi ALLEGATO E ) Pag.6

7 Punto 2 la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione: Risposta dell esperto: 2.1 Descrizione dell immobile pignorato. E oggetto di stima una villetta a schiera su due piani fuori terra e piano interrato facente parte di un fabbricato composto da tre distinte unità immobiliari. Il fabbricato costituisce parte di un complesso immobiliare di recente costruzione denominato Cà di Boss sito in Loc. Pittolo nel Comune di Piacenza tra le Vie Sacchini e Ghisleri e composto da 6 distinti edifici ad uso residenziale con un corpo interrato di autorimesse e cantine; l edificio in questione è disposto su due piani fuori terra oltre a piano interrato ad uso cantine e risulta suddiviso in tre distinte unità immobiliari. L area coperta e scoperta su cui insiste il fabbricato è individuata a Catasto Terreni al foglio 60 mapp ente urbano di mq. Il fabbricato è costituito da struttura portante in mattoni di laterizio tipo D.Uni, solai in laterocemento, tamponature in laterizio, tetto in parte con solaio inclinato in laterocemento e in parte in travetti di legno lamellare, copertura in tegole di cemento; esternamente risulta in parte intonacato e tinteggiato. Complessivamente il grado di finitura dell edificio è buono e lo stato di conservazione buono. L unità immobiliare oggetto di pignoramento è composta al piano terra da soggiorno, cucina, bagno, portico ; al piano primo da tre camera da letto, bagno, disimpegno e balcone, al piano interrato da tre vani cantina e lavanderia; con annesse due porzioni di area esclusiva uso giardino su fronte principale e cortiletto su retro; la comunicazione tra i piani avviene mediante doppia rampa scale interna; al piano interrato si può accedere anche da una scala esterna posta nel cortiletto. Il fabbricato risulta recintato con muretto e recinzione metallica. Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell abitazione sono : Tramezzature : in laterizi forati. Intonaci : al civile in malta cementizia e tinteggiati. Pavimenti : in ceramica di grande formato in soggiorno, cucina e camere da letto e cantine; in marmo sulla scala interna. Rivestimenti : in ceramica smaltata nei bagni e lavanderia fino altezza di mt 2,00. Serramenti esterni : in legno abete laccato bianco con vetro-camera isolante, con specchiatura all inglese e zanzariere, persiane a battente in alluminio colore verde. Porte interne : in legno laccato bianco. Impianto elettrico : del tipo sotto-traccia a norme L.46/90. Impianto idrosanitario : bagno al p.t. composto da doccia, lavabo, water, bidet in ceramica smaltata del tipo sospeso. bagno al p.1 composto da vasca, lavabo, water, bidet in Pag.7

8 Impianto di riscaldamento ceramica smaltata. lavanderia all interrato composta da doccia, lavatoio, water, bidet in ceramica smaltata tipo sospeso; : del tipo autonomo con caldaia pensile a produzione di acqua calda sanitaria funzionante a gas metano di rete posta nell interrato; radiatori in piastre di alluminio. Dotata di impianto addolcitore, predisposizione impianto di condizionamento e impianto di allarme. Il grado di finitura complessivo dell abitazione è buono e lo stato di conservazione buono. Per la determinazione della superficie dell u.i. in oggetto con riferimento alla planimetria catastale, è stato calcolata la superficie commerciale comprensiva dei muri esterni e per ½ quelli di confine con altre proprietà o parti comuni. La superficie dei balconi è ridotta a 1/2 e quella delle cantine e dei porticati a 1/3. Pertanto la superficie risulta essere quella derivante dai conteggi sottoesposti : CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE destinazione dim.1 dim.2 coeff. Totale Abitazione p. terra 10,50 5,50 1,00 57,75 mq Abitazione p. primo 10,50 5,50 1,00 57,75 mq Cantina 14,50 5,50 0,33 26,32 mq Balcone p.primo 1,20 5,50 0,50 3,30 mq Portico 4,00 5,50 0,33 7,26 mq TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 152,38 mq Villetta a schiera su due piani con cantina : 152 mq. Punto 3 la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l'eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 ce), con particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza tinaie del contratto, data di scadenza per l'eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; Risposta dell esperto: 3.1 Stato di possesso del bene e titolo di occupazione. L unita immobiliare sottoposta e esecuzione al momento del sopralluogo risultava occupata dagli esecutati sigg. DE MARIA Alfio e GIUNTA Rosalia e dai propri congiunti come risulta dal Certificato di contestuale di residenza e di stato di famiglia rilasciato dal Comune di Piacenza e che si allega alla presente perizia ( Allegato G ). Pag.8

9 Punto 4 L'attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente (ad esempio spese relative all'anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. ce), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all'edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; il regime patrimoniale della famiglia ed l'esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell'eventuale trascrizione: altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso. abitazione): Risposta dell esperto: 4.1 Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente L unita immobiliare sottoposta a esecuzione fa parte del Complesso Immobiliare CA DI BOSS di Via Ghisleri, 35 e pertanto sulla stessa gravano gli oneri relativi alle spese condominiali nella misura di 48,77/1000 ( quarantotto virgola settantasette millesimi ) cosi come risulta dalle tabelle millesimali vigenti fornite dall amministratore e risultanti dal Regolamento di Condominio allegato sotto la lettera A all Atto Notaio Toscani in data 02/11/2005 rep / In data 24/09/2012, l amministratore condominiale ha comunicato che, riguardo all unità immobiliare pignorata, devono essere ancora versate la somma di Euro 514,38 a titolo saldo a debito di fine gestione condominiale 2011 oltre a. 345,27 a titolo di preventivo di spesa per la gestione condominiale 2012, di cui, alla data di chiusura della presente perizia, sono scadute tutte le rate spese e che pertanto ammontano ad un totale debito complessivo di 859,65 Euro. ( Allegato I ) Tali spese resteranno a carico dell acquirente ai sensi dell art. 63 Disp. Att. del Codice Civile. Sulla base dell esame delle scritture depositate presso la Conservatoria dei RR.II. di Piacenza relative all immobile in oggetto emergono le seguenti Trascrizioni : Servitù di distanza costituita a favore e contro i mappali 160 e 16 con scrittura privata autenticata dal Notaio Ferrerio Manfredo in data 27 luglio 1990 rep.16969; trascritta il 28 luglio 1990 ai nn.7717/5761. Si acconsente che sul mappale 160 venga costruita un autorimessa e in corrispettivo le signore Celli Fioruzzi potranno costruire in corrispondenza di tale autorimessa. Servitù coattiva per fognatura e passaggio sui mappali costituita a favore del Comune di Piacenza con atto del Segretario Comunale in data 22 dicembre 1993 rep.1344; trascritto il 16 marzo 1994 ai nn.2853/2135. Pag.9

10 Servitù di passaggio costituita a favore di MP Costruzioni srl a carico dei mappali 1416/2127 e 161 di proprietà di Celli Clotilde, Fioruzzi Carla e Maria Cristina con atto del Notaio Toscani Massimo in data 20 febbraio 2004 rep /28884; trascritto il 2 marzo 2004 ai nn.3353/2493. Oltre a quello sopra descritto, non esistono altri oneri gravanti sul bene tra quelli elencati nel quesito. 4.2 Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato All atto di acquisto del bene alla data del 25/01/2006 gli esecutati hanno dichiarato di essere coniugati in regime di comunione legale dei beni e di avere acquistato tale bene per la quota di ½ ciascuno. Punto 5 l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; Risposta dell esperto: 5.1 Formalita che verranno cancellate dalle procedura e costi per la loro cancellazione Pignoramento notificato dall ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 14 novembre 2011 rep.3193; trascritto il 1 dicembre 2011 ai nn.16608/11267 a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena. Ipoteca di ,00 a garanzia di mutuo di ,00, iscritta il 9 febbraio 2006 ai nn.2258/473, a favore di Banca Agricola Mantovana, giusta atto del Notaio Toscani Massimo in data 25 gennaio 2006 rep / Ipoteca legale di ,18 in forza di ipoteca esattoriale di ,09 emessa da Equitalia Emilia Nord in data 13 ottobre 2008 rep /85; iscritta il 16 ottobre 2008 ai nn.16690/2782 a favore di Equitalia Emilia Nord contro De Maria Alfio per la quota di ½. Ipoteca legale di ,88 in forza di ipoteca esattoriale di ,94 emessa da Equitalia Emilia Nord in data 26 marzo 2009 rep /85; iscritta il 7 aprile 2009 ai nn.5256/941 a favore di Equitalia Emilia Nord contro De Maria Alfio per la quota di ½. Ipoteca legale di ,60 in forza di ipoteca esattoriale di ,80 emessa da Equitalia Emilia Nord in data 15 dicembre 2010 rep.6/8510; iscritta il 16 dicembre 2010 ai nn.17230/3205 a favore di Equitalia Emilia Nord contro De Maria Alfio per la quota di ½. I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate ammontano complessivamente a Euro 302,00 a titolo di imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e bolli esclusi gli onorari. Pag.10

11 Punto 6 la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; Risposta dell esperto: 6.1 Verifica della regolarità edilizia del bene e dell esistenza della dichiarazione di agibilità. Dagli accertamenti effettuati dallo scrivente presso il Servizio Edilizia del Comune di Piacenza è emerso che il fabbricato di cui l unita immobiliare oggetto di stima fa parte è stato ristrutturato a seguito di Denuncia di Inizio Attività edilizia in data 09/12/2003 prot. 2002/03 e successive varianti con denuncie di inizio attività edilizia in data 07/06/2004 n. 1101/2004, in data 09/09/2004 n. 1675/2004 e in data 13/07/2005 prot. 1134/2005, con relativo certificato di conformità edilizia e agibilità rilasciato in data 19/12/2005 prot. n del 21/12/2005. Successivamente a tale data non sono state eseguiti altri interventi edilizi che abbiano comportato la presentazione di specifica autorizzazione edilizia o richiesta di sanatoria edilizia. Nel corso del sopralluogo effettuato all immobile pignorato, lo scrivente ha potuto accertare che lo stato di fatto dei luoghi è conforme ai disegni di progetto allegati alle D.I.A presentate. 6.2 Verifica della classificazione nel P.R.G. vigente L area su cui insiste il fabbricato di cui l unita immobiliare oggetto di stima fa parte risulta classificata dal P.R.G. vigente del Comune di Piacenza nella tipologia Insediamenti di carattere storico-rurale disciplinata dall art. 23 delle N.T.A. ( allegato F ) 6.3 Certificato di destinazione urbanistica Non è stato richiesto e allegato il Certificato di Destinazione Urbanistica in quanto, come stabilito dall art. 30 comma 2 del DPR 380/01, la superficie del terreno pertinenziale dell unità immobiliare oggetto di pignoramento censita al Nuovo Catasto Edilizio Urbano è inferiore a 5000 mq. Punto 7 l'attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell'immobile: Risposta dell esperto: 7.1 Attestato di Certificazione Energetica L allegazione dell Attestato di Certificazione Energetica nell ambito di trasferimento forzoso e non volontario della proprietà ricadenti in procedura giudiziarie non è obbligatorio come è stato più volte affermato dalla Giurisprudenza recente e pertanto non viene prodotto. Pag.11

12 Punto 8 la verifica la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell'immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008. e l'esistenza dei relativi certificati e libretti di uso; Risposta dell esperto: 8.1 Attestato di Certificazione Energetica Sono stati esaminati gli impianti a servizio dell immobile e ricadenti nell ambito di applicazione del D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008 riscontrando quanto segue : Impianto elettrico L impianto elettrico è dotato del dispositivo interruttore differenziale di tipo modulare ( c.d. salvavita ) alloggiato in apposito quadro. L impianto è totalmente sottotraccia nell abitazione e nella cantina. Le prese sono dotate di schermo di protezione interno. Non è stato possibile reperire la Dichiarazione di Conformità dell impianto alla regola dell arte ai sensi art. 7 del D.M. n. 37 del 22 Gennaio In considerazione di quanto sopra, lo scrivente ritiene che l impianto elettrico a servizio dell abitazione sia conforme alle Norme vigenti. Impianto di riscaldamento L impianto di riscaldamento e di produzione dell acqua calda sanitaria è del tipo autonomo, con caldaia pensile alimentata a gas metano marca HERMANN mod. SUPERMASTER 24KW di cat. C a camera chiusa installata nel I radiatori sono in piastre di alluminio. Non è stato possibile reperire la Dichiarazione di Conformità dell impianto alla regola dell arte ai sensi art. 7 del D.M. n. 37 del 22 Gennaio In considerazione di quanto sopra, lo scrivente ritiene che l impianto di riscaldamento a servizio dell abitazione sia conforme alle Norme vigenti. Punto 9 la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell'assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, Ovvero di altre caratteristiche da indicare: Risposta dell esperto: 9.1 Valutazione estimativa del lotto. Lo scrivente propone la vendita in un unico lotto così costituito : Piena proprietà di una villetta a schiera su due piani fuori terra e piano interrato facente parte di un Pag.12

13 complesso immobiliare denominato Ca di Boss sito in Comune di Piacenza, Loc. Pittolo, Via Ghisleri 35, composta al piano terra da soggiorno, cucina, bagno, portico ; al piano primo da tre camere da letto, bagno, disimpegno e balcone, al piano interrato da tre vani cantina e lavanderia; con annesse due porzioni di area esclusiva uso giardino su fronte principale e cortiletto su retro; il tutto censito al Catasto Fabbricati del Comune di Piacenza come segue: Foglio 60 particella 1416 Sub. 13 Z.C. 2 LOCALITA CASE BOSSI SNC piano T-1-S1 Categoria A/2 Classe 5 Cons. 7 vani R.C. Euro 650,74 Per la determinazione del valore, lo scrivente ritiene che nel caso in esame, il metodo più consono sia quello sintetico comparativo. Trattandosi di un immobile posto in una zona omogenea caratterizzata da edifici aventi simili caratteristiche costruttive e di finitura è possibile reperire un buona precisione il più probabile valore di mercato con riferimento a prezzi realizzati e richiesti per beni analoghi. La valutazione dell unità immobiliare sottoposta ad esecuzione verrà abbattuta forfettariamente del 10% al fine di tener conto dei maggiori oneri tributari dovuti al maggior valore imponibile, dall assenza di garanzia per vizi occulti e dalla natura esecutive e non contrattuale della vendita e dell importo delle spese condominiali non pagate dal debitore esecutato e che resteranno a carico dell acquirente. Pertanto, sulla base di un indagine di mercato e di comparazione con altri immobili aventi caratteristiche similari poste nella zona, considerata i seguenti elementi di stima : l epoca di ristrutturazione, la conformazione tipologica, il buon livello di finitura, lo stato di conservazione, e possibile assumere come valore di mercato quello risultante dalla seguente stima : Villetta a schiera su due piani : mq 152 x Euro 1.850,00 al mq = ,00 Euro A dedurre : abbattimento forfettario del 10% per maggiori oneri = ,00 Euro Spese condominiali a carico dell acquirente = - 859,65 Euro Totale valore di stima = ,35 Euro Arrotondati a ( Diconsi DUECENTOCINQUANTADUEMILA Euro ) = ,00 Euro Punto 10 l'indicazione se il trasferimento ilei l'immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell'iva da parte dell'aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all'esercizio dell'attività compiuta dall'esecutato; Risposta dell esperto: 10.1 Pagamento dell IVA per il trasferimento al compratore. Il trasferimento dell immobile pignorato al compratore non comporterà il pagamento dell IVA non Pag.13

14 trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dagli esecutati. Punto 11 un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull'alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l'intero bene; Risposta dell esperto: 11.1 Comoda divisibilità o alienazione separata della quota spettante al debitore. Nel caso di cui trattasi l esecuzione immobiliare non ha per oggetto una quota indivisa, bensì l intera piena proprietà dell immobile pignorato in capo ai debitori esecutati e pertanto il parere di cui al quesito non è necessario. Punto 12 l'indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori: Risposta dell esperto: 12.1 Eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene e determinazione dei relativo costi. Nel corso del sopralluogo eseguito nell immobile oggetto di stima non si sono riscontrati difetti o ammaloramenti tali da richiedere l esecuzione di opere urgenti al fine di ripristinare la funzionalità del bene o evitare la compromissione della funzionalità stessa. Punto 13 l'allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell'esterni e 2 scatti dell interno) Risposta dell esperto: 13.1 Allegazione planimetrie e fotografie dell immobile pignorato. Per la planimetria dell immobile, la scheda catastale depositata all Agenzia del Territorio rispecchia fedelmente lo stato dei luoghi. Sono state scattate n. 4 fotografie di cui n. 2 relative agli esterni e 2 agli interni ( allegato L ) Pag.14

15 Punto 14 la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. Risposta dell esperto: 14.1Predisposizione documentazione su supporto informatico. Lo scrivente ha predisposto n. 2 cd-rom ( allegato M ) alla presente nei quali sono contenuti un file denominato della relazione peritale completa degli allegati ( denominata : perizia_de Maria.pdf ) e i files delle fotografie in formato jpeg. Chiusa la presente relazione peritale in Piacenza il giorno 04/10/2012 L esperto Geom. Franco Gazzola Allegati A Visura catastale dell immobile; B Planimetria catastale dell immobile; C Elaborato planimetrico e elenco subalterni; D Estratto di Mappa catastale; E Ispezione telematica ipotecaria Agenzia del Territorio; F Estratto di P.R.G. vigente. G Certificato contestuale di residenza e stato civile dei debitori esecutati; H - Verbale sopralluogo all immobile; I Estratto conto spese condominiali; L Documentazione fotografica; M - N 2 CDRom contenenti i files della relazione peritale e delle fotografie. Pag.15

16 ALLEGATO - A - VISURA CATASTALE Pag.16

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22 ALLEGATO - B - PLANIMETRIA CATASTALE Pag.22

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24 ALLEGATO - C - ELABORATO PLANIMETRICO ELENCO SUBALTERNI Pag.24

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29 ALLEGATO - D - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE Pag.29

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31 ALLEGATO - E - ISPEZIONE TELEMATICA IPOTECARIA AGENZIA DEL TERRITORIO Pag.31

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34 ALLEGATO - F - ESTRATTO DI P.R.G. Pag.34

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36 ALLEGATO - G - CERTIFICATO DI RESIDENZA Pag.36

37 Pag.37

38 ALLEGATO - H - VERBALI DI SOPRALLUOGO Pag.38

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40 ALLEGATO - I - ESTRATTO CONTO SPESE CONDOMINIALI Pag.40

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43 ALLEGATO - L - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Pag.43

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46 ALLEGATO - M - N 2 CDRom contenenti i files della relazione peritale e delle fotografie Pag.46