RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

Transcript

1 Geom. Antonino Crucitti Via San Carlo, 7 Tirano (SO) Tel.: Fax: a.crucitti@coprogetto.com TRIBUNALE DI SONDRIO Esecuzione Immobiliare n. 68/12 R.E.I. Giudice dell'esecuzione dott. Fanfarillo Creditore procedente UNICREDIT con l avv. Roberto Bettin dom. c/o avv. Giuseppe Tarabini EQUITALIA NOMOS (creditore iscritto non intervenuto) PLUSVALORE S.P.A. avv. Elena Alvisi dom. c/o avv. Stefano Giugni intervenuta in data 18/12/2012 Contro Perito estimatore Geom. Antonino Crucitti RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Premessa Lo scrivente geom. Antonino Crucitti, iscritto al n 24 dell Albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Sondrio, il giorno 30 ottobre 2012 è comparso avanti al Giudice delle Esecuzioni dott. Fanfarillo, dove ha prestato il giuramento di rito e dichiarato di accettare l incarico come da quesito formulato nell ordinanza in data 05/10/2012, che dispone la redazione della relazione di stima dell immobile pignorato nella quale saranno trascritti i nove punti del quesito, ai quali il perito ha mandato di rispondere punto per punto secondo la loro numerazione, oltre all adempimento dei compiti previsti dall art. 173 bis disp. Att. Cpc come segue: 1) preliminare controllo della completezza dei documenti di cui all art. 567, co. 2, c.p.c. prodotti dal creditore procedente, con immediata segnalazione 1

2 al giudice di quelli mancanti o inidonei (laddove ciò sia strettamente necessario, altrimenti l esperto provvederà da sé a integrare la documentazione) 2) identificazione del bene immobile, comprensiva dei confini e dei dati catastali attuali, anche a mezzo di verifica della loro rispondenza o meno a quelli indicati nel pignoramento, in caso negativo con indicazione dei confini e/o dati catastali più recenti; 3) sommaria descrizione del bene immobile a mezzo di accesso allo stesso e con rilievo fotografici e/o planimetrici che l esperto riterrà opportuni, con determinazione del suo valore, indicando i criteri di stima utilizzati e omettendo nella relazione di stima in ogni sua parte l indicazione delle generalità dell esecutato; 3 bis) in caso di impossibilità di accesso all immobile, l esperto dovrà farne immediata segnalazione al Giudice, specificando se sia dovuta a mancata collaborazione in tal senso da parte dell esecutato, e dovrà sospendere le sue attività fino a nuovo ordine del G. E.: nella nota al Giudice l esperto segnalerà se a suo avviso l accesso sia necessario per una corretta stima o sia comunque utile, oppure se al contrario sia superfluo essendo ugualmente compiutamente espletabile la stima; 4) verifica dello stato di possesso del bene pignorato, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale siano occupati, con particolare riferimento all esistenza o meno dei contratti registrati in data antecedente alla trascrizione del pignoramento, e ciò a mezzo specifica verifica presso la competente Agenzia delle entrate (e non soltanto sulla base delle eventuali dichiarazioni degli esecutati); 2

3 5) verifica dell esistenza o meno di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla loro attitudine edificatoria o i vincoli connessi con il loro carattere storicoartistico, nonché dell esistenza o meno di debiti condominiali per i quali l acquirente sarà responsabile, solidale ex art. 63, co. 2, disp. Att. Cod. civ.; 6) verifica dell esistenza o meno di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale, che invece saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità, e del certificato di abitabilità, il tutto previa acquisizione o aggiornamento-ove necessario-del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 8) indicazione del valore di stima da servire quale base d asta. 9) stesura in calce alla relazione di una descrizione dei beni sintetica e breve il più possibile, riportante i soli dati essenziali (identificativi catastali minimi, localizzazione, descrizione estremamente sommaria), da utilizzare nel prosieguo per la pubblicità. Svolgimento delle operazioni peritali Esperite le necessarie indagini preliminari lo scrivente ha comunicato in data 13/11/2012 mediante raccomandata1, ricevuta il giorno 14/11/2012, al sig. proprietario degli immobili sottoposti ad esecuzione, il sopralluogo in data 23 novembre 2012 alle ore 14. La stessa comunicazione è stata depositata presso la cancelleria del Tribunale di Sondrio in data 16/11/

4 In tale data all orario comunicato, constatato che il proprietario non si è presentato, che la porta di accesso ai locali era spalancata, che i locali sono privi di finiture, serramenti ed impianti, ha effettuato il sopralluogo al fabbricato oggetto di valutazione, e successivamente indagini presso gli uffici preposti, per rilevare quanto necessario all espletamento dell incarico. L insieme di tutte le indagini esperite ha consentito di riferire quanto appresso e redigere la seguente relazione peritale: 1) preliminare controllo della completezza dei documenti di cui all art. 567, co. 2, c.p.c. prodotti dal creditore procedente, con immediata segnalazione al Giudice di quelli mancanti o inidonei (laddove ciò sia strettamente necessario, altrimenti l esperto provvederà da sé a integrare la documentazione) L articolo 567 del c.p.c., al secondo comma, prevede che il creditore deve provvedere ad allegare al ricorso stesso l estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento ; Dall esame della documentazione trasmessa dal G.I. al sottoscritto, risulta che i documenti allegati al pignoramento, previsti dall art. 567 co. 2 c.p.c. sono completi. 2) identificazione del bene immobile, comprensiva dei confini e dei dati catastali attuali, anche a mezzo della loro rispondenza o meno a quelli indicati nel pignoramento, in caso negativo con indicazione dei confini e/o dati catastali più recenti; Risultano assoggettati alla presente procedura esecutiva, per l intera proprietà, i beni immobili di seguito descritti, ubicati 4

5 In Comune di Civo (SO) Unità immobiliare in frazione S. Croce, località Civasca, consistente in unità immobiliare su due livelli, censita all Agenzia del Territorio di Sondrio: Comune di Civo (C785) foglio 47 particella 2/sub. 8 unita con la particella 5/sub.6; cat. A/3; classe 2; consistenza 5 vani; Rendita 154,94. Coerenze da nord, strada, mappale 6, mappale 292, mappale 4, altri subalterni sub 2. L unità immobiliare accatastata come cat. A3, trova corrispondenza con l accatastamento, anche se non ancora ultimata, in quanto i locali hanno la medesima disposizione ma si trovano allo stato rustico, privi di impianti, finiture, serramenti e scala di accesso al piano secondo non ancora realizzata. (vedi allegato 1) 3) sommaria descrizione del bene immobile a mezzo di accesso allo stesso e con rilievo fotografici e/o planimetrici che l esperto riterrà opportuni, con determinazione del suo valore, indicando i criteri di stima utilizzati e omettendo nella relazione di stima in ogni sua parte l indicazione delle generalità dell esecutato; Il contesto nel quale è inserito il fabbricato comprendente l unità oggetto di stima è costituito da fabbricati facenti parte di vecchi nuclei rurali, ristrutturati ed adibiti ad abitazione, la zona è scarsamente dotata di parcheggi e l accesso è costituito da una strada di scarse dimensioni dove il passaggio degli automezzi non è agevole. L unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato con muratura in sasso, (vedi fotografie 1 e 2) tetto in legno con copertura in tegole di cemento nella porzione sul mappale 2/sub.8, e tetto in soletta mista nella parte sopra la parte ribassata accatastata 5

6 come cucina, mappale 5/sub.6. L intera unità immobiliare è da completare, priva di impianti, serramenti e finiture. Il solaio di copertura del piano rialzato è realizzato in soletta mista, così come l ala del tetto della cucina. Il muro divisorio verso la parte interna del fabbricato è realizzato in mattoni di laterizio. L unità oggetto di esecuzione è composta dall unione di due mappali, il primo individuato come mappale 2/sub 8, è costituito da piano rialzato, (vedi fotografia 3), (individuato come piano primo nelle planimetrie catastali), rispetto alla via Civasca, sulla quale è l accesso, e da un piano soprastante, ( vedi fotografia ), (individuato come piano secondo nelle planimetrie catastali), sottotetto, al quale si accede mediante una botola predisposta per la realizzazione di una scala. Dal piano rialzato, inoltre, si accede al mappale 5 sub/6, (vedi fotografie 8), posto ad una quota inferiore di metri 0,60. Tale locale con muri in pietrame e malta, presente delle lesioni nelle murature (vedi fotografia 9), segno di un cedimento strutturale. La stima è stata effettuata sulla base di parametri unitari (mq. di superfici lorde). Il valore unitario considera le effettive condizioni degli immobili, delle finiture, del contesto nel quale gli immobili sono inseriti, oltre alla fruibilità, esposizione, destinazione, composizione e altezza dei singoli ambienti. Il criterio di stima e di valutazione utilizzato è quello comparativo, effettuato attraverso un accurata indagine conoscitiva dei valori praticati nel territorio del Comune ove sono ubicati gli immobili, confrontati con valori espressi dalla banca dati dell Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio e con quelli reperiti presso le locali agenzie immobiliari. 6

7 Utilizzando i criteri di stima sopra esposti, si può concordare con le valutazioni dell Osservatorio Immobiliare che per fabbricati civili in stato conservativo ottimo riporta un valore di /mq da 1.100,00 a1.300,00. Considerando un fabbricato con caratteristiche analoghe a quello esecutato, con finiture, serramenti ed impianti realizzati a nuovo si può assumere un valore medio di /mq 1.200,00. Da questo prezzo occorre detrarre i costi per la realizzazione delle opere di finitura, degli interventi di risanamento strutturale, e conseguenti, quantificabili in /mq. 700,00. Pertanto il valore dell immobile nella situazione attuale è pari ad /mq. 500, che moltiplicati per la superficie commerciale lorda, misurata sulla planimetria catastale in quanto impossibile effettuare le misure reali (superficie comprensiva delle murature esterne e del 50% di quelle interne) dell immobile, pari a mq. 115,00, danno una valore totale di ,00 ( cinquantasettemilacinquecento/00). 4) verifica dello stato di possesso del bene pignorato, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale siano occupati, con particolare riferimento all esistenza o meno dei contratti registrati in data antecedente alla trascrizione del pignoramento, e ciò a mezzo specifica verifica presso la competente Agenzia delle entrate (e non soltanto sulla base delle eventuali dichiarazioni degli esecutati); Da verifica presso l Agenzia delle entrate di Morbegno risulta un contratto di affitto, stipulato dall esecutato presso l agenzia delle entrate di Torino 1, (cfr. allegato 3). Da verifica presso l agenzia di Torino1, il contratto non riguarda l immobile oggetto di stima. Pertanto si posso ragionevolmente affermare che l immobile non è interessato da contratti di affitto. 7

8 5) verifica dell esistenza o meno di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla loro attitudine edificatoria o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico, nonché dell esistenza o meno di debiti condominiali per i quali l acquirente sarà responsabile, solidale ex art. 63, co. 2, disp. Att. Cod. civ.; Non esistono vincoli od oneri gravanti sui beni. Non esistono debiti condominiali. 6) l esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, che invece saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Non esistono vincoli od oneri gravanti sui beni. 7) verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità, e del certificato di abitabilità, il tutto previa acquisizione o aggiornamento-ove necessario-del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; Nel Piano Regolatore Generale, l immobile è individuato in zona A1-R, centri e nuclei di antica formazione. Tali zone sono individuate come zone di recupero ex art. 27 della legge n In tali zone è consentito ricavare un unità abitativa nell unità oggetto di esecuzione. Tale unità è stata oggetto in passato dei seguenti provvedimenti edilizi rilasciati ai precedenti proprietari: 8

9 -Pratica edilizia 63/99 prot. N. 1735/co in data , rilasciata in data 20/09/1999 al sig. avente per oggetto il rifacimento della scala esterna sul lato nord e la riapertura della porta di accesso al piano rialzato sul lato est del fabbricato. -Pratica edilizia 25/90 prot. 416 in data , rilasciata in data al sig. avente per oggetto rifacimento tetto in legno e solette interne. Pertanto, viste le precedenti autorizzazioni, il fabbricato oggetto di esecuzione è da ritenersi regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio. Non necessità il Certificato di destinazione Urbanistica, in quanto l unità immobiliare è priva di terreno di pertinenza. 8) indicazione del valore di stima da servire quale base d asta. Il valore di stima da porre a base d asta deve essere adeguato e corretto, del valore del 15% per differenza fra oneri tributari su base catastale e reale, e per assenza di garanzie per vizi, pertanto il valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova è il seguente: Valore di stima ,00 15% pari ad 8.625,00 = Valore a base d asta ,00 (Euro quarantottomilaottocentosettantacinque/00) La vendita degli immobili sottoposti ad esecuzione forzata potrà quindi tenersi secondo la seguente scheda riepilogativa: In Comune di Civo Foglio 47 particella 2/sub.8 unita alla particella 5/sub. 6: vani al rustico. Valore a base d asta ,00 (Euro quarantottomilaottocento settantacinque/00) 9) stesura in calce alla relazione di una descrizione dei beni sintetica e 9

10 breve il più possibile, riportante i soli dati essenziali (identificativi catastali minimi, localizzazione, descrizione estremamente sommaria), da utilizzare nel prosieguo per la pubblicità. La vendita degli immobili sottoposti ad esecuzione forzata potrà tenersi secondo la seguente scheda riepilogativa: Porzione di fabbricato in Comune di Civo frazione S. Croce, località Civasca, piani 1 e 2, foglio 47 particella 2/sub. 8 graffata alla particella 5/sub. 6 cat. A/3; classe 2; consistenza vani 5; Rend. 154,94. Unità immobiliare su due livelli, da completare, allo stato rustico, della superficie di mq. 115,00. Valore a base d asta ,00 (Euro quarantottomilaottocento settantacinque/00) Ritenendo di aver compiutamente svolto l incarico ricevuto, rassegna la presente restando a disposizione per eventuali chiarimenti e o integrazioni. Il CTU Antonino Crucitti Tirano 03/01/2013 Allegati: - 1) Certificati, planimetrie catastali e planimetria mappale - 2) Documentazione fotografica; - 4) Dichiarazione agenzia delle entrate di Morbegno. 10