TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA. Giudice: Dr.ssa Letizia Aielli

Transcript

1 Studio Collaro & Paolillo Architetti Associati Via Caravelli, Torre Annunziata (NA) Tel TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice: Dr.ssa Letizia Aielli Procedura Esecutiva contro (omissis) N. di ruolo generale 70/05 CONSULENZA TECNICA D UFFICIO il C.T.U. dott. arch. Antonio Collaro Gennaio 2008

2 Premessa: TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO All udienza del 10 luglio 2007, il G.E. Dott. Letizia AIELLI nominava il sottoscritto architetto Antonio Collaro, residente in Torre Annunziata alla via Vincenzo Gambardella n 29, regolarmente iscritto all Albo dell Ordine degli Architetti della Provincia di Napoli al n 3840, quale Consulente Tecnico d Ufficio nel conferimento di incarico di Stima nella procedura esecutiva contro il sig. (omissis) - Numero di Ruolo Generale: 70/05. Dopo aver accettato l incarico e prestato il giuramento di rito, l ill.mo G.E. conferiva al sottoscritto il summenzionato mandato, che si articolava secondo i quesiti seguenti: 1. identifichi i beni pignorati con precisi dati catastali e confini; 2. descriva sommariamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 3. riferisce dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 5. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti 2

3 sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 6. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7. riferisca circa la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché sull esistenza della in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno, acquisendo e producendo a tal fine il certificato di destinazione urbanistica ; 8. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ; 9. corredi la relazione di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali; 10. estragga reperto fotografico dello stato dei luoghi. Il sottoscritto C.T.U., ad espletamento del mandato conferitogli, ha redatto la seguente Perizia Tecnica che, per comodità di consultazione è suddivisa nei seguenti capitoli: a. Descrizione dei luoghi b. Determinazione del valore venale del bene c. Conclusioni. a. Descrizione dei luoghi 3

4 La zona di terreno, pignorata al sig. (omissis ), è situata nel comune di Trecase (NA) alla Contrada Cifelli e riportata nel Catasto Terreni del Comune di Trecase al foglio n. 8, particella n. 274, con superficie di are 26 e ca 54 corrispondente a Mq 2.654, trattasi di un Vigneto di classe 3, con reddito Dominicale di 27,41 e reddito Agrario di 26,73. Il terreno é ubicato nella periferia nord di Trecase, nei pressi della strada Cifelli che sale verso la sommità del Vesuvio; esso ha forma rettangolare, con il lato maggiore di circa ml 80,00 e il minore di ml 32,00, posto con i lati lunghi presso la direzione est-ovest; confina a nord ed ad est con stradina interpoderale che parte proprio da via Cifelli, a sud con terreno identificato dalla particella n. 283 ed a ovest con la particella 278 (si allegano stralcio planimetrico scala 1:500-Allegato 2 e stralcio catastale scala 1:200- Allegato 3). Allo stato, l appezzamento di terreno é coltivato a vigneto e nel vertice nord-ovest vi è ubicato un piccolo manufatto rurale in muratura, risalente, visto il tipo di costruzione, ad epoca remota, avente dimensioni esterne di ml 5,00 x 4,00 costituito da una sola stanza con una superficie utile di ca. Mq 10,00. Il terreno non è circondato da alcun tipo di recinzione per tre lati; solo lungo il confine ovest vi è un muretto in pietra intonacata. Per quanto concerne l aspetto urbanistico il summenzionato suolo ricade: - in Zona Agricola ai sensi del P.R.G. vigente; - in Zona P.I. (Protezione Integrale) ai sensi del vigente Piano Territoriale Paesaggistico dei comuni Vesuviani; - nel perimetro del Parco Nazionale del Vesuvio ai sensi del D.M. 4/12/1992 e successivi e pertanto è soggetto alle misure di salvaguardia previste dal Ministero dell Ambiente; 4

5 - altresì il comune di Trecase rientra tra i 18 comuni della Zona Rossa ad alto rischio vulcanico e pertanto sottoposto ai vincoli ed alle norme urbanistiche dettate dalla Legge Reg. n 21/03. (Si allega il certificato di destinazione urbanistico rilasciato nell anno 2005, il sottoscritto dichiara a tal proposito che ad oggi vige la stessa situazione - Allegato N 4) Il bene de quo, è stato acquistato con atto di compravendita del 28/09/1981 per Dr. Plinio Varcaccio Garofalo Notaio in Napoli e registrato e trascritto il (omissis) ai nn. ( omissis). Il sig. (omissis ) ha acquistato, con il suddetto atto, solo la quota di ¼ della proprietà, quindi è comproprietario del bene con i sig.ri: (omissis ), ciascuno comproprietario per la quota di ¼ indivisi della piena proprietà (vedi visura catastale Allegato N 5). Il sig. (omissis ) mi ha dichiarato a verbale (vedi Allegato N 1) di essere coniugato con la sig.ra (omissis ) in regime di separazione dei beni. b. Determinazione del valore venale del bene Accertata la natura agricola legale e di fatto del fondo in oggetto, il sottoscritto C.T.U., in ossequio a quanto richiesto dall Ill.mo G.E. ha proceduto alla determinazione del valore venale dell area, ossia al suo prezzo di mercato. S intende per valore di mercato la più probabile quantità di denaro con cui, in un possibile atto di compravendita tra due soggetti, potrebbe essere ordinariamente scambiato un determinato bene economico. In sostanza esprime un rapporto d equivalenza tra la moneta ed un dato bene economico, in funzione delle caratteristiche della domanda e dell offerta del bene stesso. Pertanto, se lo scopo della stima è identificato nella 5

6 determinazione del più probabile prezzo che potrà verificarsi in uno scambio, il criterio di stima consisterà nell analisi revisionale della domanda e dell offerta di tale tipo di bene. Per la determinazione del valore venale del terreno in oggetto lo scrivente applicherà il Metodo Comparativo Sintetico, in ossequio a quanto specificamente richiesto dal mandato, e ritenuto di più logica formulazione; tale metodo consiste nell individuare, in un mercato elementare omogeneo, il valore venale V di beni omologhi, in ordine di ubicazione e tempo, in funzione di un prefissato parametro di natura fisica o geometrica, ad esempio il metro quadrato. Vanno quindi recepiti i valori di beni omogenei a quello da stimare, confrontabili per caratteristiche posizionali, qualitative e quantitative. Il più probabile valore di mercato del fondo, può essere desunto con il metodo comparativo su terreni analoghi, che in zona oscillano da un valore di 18/00 a 20/00 al mq; tale indagine di mercato si è potuta effettuare solo intervistando sensali che operano nella zona, poiché non mi è stato possibile ritrovare atti di vendita di terreni similari a quello de quo, visto che, allo stato, non vi è un attività di vendita di terreni ricadenti all interno dell Ente Parco, cosa confermatami sia dall ufficio TECNOCASA di Boscoreale, che dai professionisti Agronomi che operano nella zona; inoltre dall analisi effettuata ho potuto rilevare, che all interno dell Ente Parco si deve applicare una riduzione del prezzo di mercato pari al 30 % del valore venale, poiché l Ente Parco, a parte i vincoli che ha imposto sui beni, ha il diritto di prelazione su ogni vendita. 6

7 Quindi il prezzo unitario da attribuire al bene, tenendo conto soprattutto del comodo rurale presente in esso, è di 14,00 a mq che moltiplicato x la superficie (2654 Mq), darà un valore complessivo del bene di /00; altresì il prezzo della quota indivisa di ¼ spettante al debitore sarà pari a 9.289,00. c. Conclusioni Il sottoscritto C.T.U., in adempimento all incarico ricevuto ha determinato il valore venale dell area identificata al foglio n. 8, particella n. 274, e sita in Trecase (NA) alla via Cifelli pari a /00 e la quota indivisa di ¼ di proprietà del sig. (omissis ) pari ad 9.289,00. Nella consapevolezza di aver fedelmente operato, il sottoscritto rassegna la presente relazione al solo scopo di far conoscere al Giudice la verità, rimanendo a disposizione per qualsiasi delucidazione e ringraziandola per la fiducia accordatagli. Il c.t.u. dott. arch. Antonio Collaro 7

8 Allegati N 1 - Verbale dei sopralluoghi N 2 - Stralcio Planimetrico Aerofotogrammetrico scala 1:5000 N 3 - Stralcio Planimetrico Catastale scala 1:2000 N 4 - Certificato di Destinazione Urbanistico N 5 - Copia visura Catastale della particella n 274 N 6 - Rilievo Fotografico * Risulta allegata alla presente, in forma non fascicolata, la specifica professionale Il c.t.u. dott. arch. Antonio Collaro 8

9 ALLEGATO N 6 RILIEVO FOTOGRAFICO 9

10 10

11 11

12 12