TRIBUNALE DI SALERNO Quarta Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari

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1 TRIBUNALE DI SALERNO Quarta Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari - Ill.mo Sig. Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Oggetto: procedura esecutiva n. rge 104/05, promossa da Banca di Credito Cooperativo di Altavilla Silentina e Calabritto s.c.a r.l. contro Omissis. Il sottoscritto ing. Dario Milite, libero professionista in Salerno, con studio alla Via A. Balzico trav. G. B. Bottiglieri n.17, iscritto all'albo degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n.1767, in data 19/09/2006, veniva nominato dalla S.V. Ill.ma, C.T.U. per la valutazione e la stima del seguente immobile nel Comune di Laviano: Terreno alla contrada Pantano, con entrostante fabbricato rurale costituito da piano seminterrato, composto da due locali di cui uno destinato a deposito agricolo e l altro ad autorimessa, da un primo piano e da un piano sottotetto adibiti ad abitazione; il tutto riportato nel Catasto terreni del Comune di Laviano, al foglio n.21, part. n.918, uliveto di 4^, di are 22.49, R.D e R.A part. n.919, uliveto di 4^, di are 1.40, R.D e R.A part. n.920, uliveto di 4^, di are 3.92, R.D e R.A e gli venivano posti in particolare i seguenti quesiti: 1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione 1

2 ex art. 567 cod. proc. Civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, 2

3 che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art.46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11) corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di un riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 3

4 12) estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Per l'espletamento dell'incarico, il sottoscritto ha effettuato i seguenti sopralluoghi: in data 02 ottobre 2006 presso l Agenzia del Territorio, onde estrarre copia dello stralcio del foglio di mappa n.21 del Comune di Laviano e effettuare visure delle particelle interessate. Dallo studio di tali atti, si è potuto appurare che il fabbricato non era ancora riportato in mappa, per cui si è provveduto a chiedere autorizzazione al Giudice dell Esecuzione, per la redazione del tipo mappale; autorizzazione prontamente concessa in data 03 ottobre 2006; in data 03 ottobre 2006, presso l Ufficio Tecnico del Comune di Laviano (Sa), onde visionare ed estrarre copia dei grafici e degli elaborati progettuali inerenti il fabbricato e il terreno circostante, di cui alla presente procedura; nonché a richiedere certificato di residenza dell esecutato; in data 14 novembre 2006, in Laviano, località Pantano ove è sito il fabbricato con il lotto di terreno pertinenziale (previo avviso alle parti con A.R. del 03 novembre 2006). Nel corso di tale sopralluogo, con l assistenza dell arch. Pezzotti Maddalena, si è proceduto al rilievo dell intero fabbricato, sviluppantesi su tre livelli. Nel contempo un altro collaboratore, il geom. Lanzara Carmine, con un suo assistente, ha proceduto ai rilievi topografici del fabbricato, onde consentire la presentazione del tipo mappale all Agenzia del Territorio. In pari data, si è provveduto anche a richiedere, all Ufficio Anagrafe di Laviano, il Certificato di Stato di Famiglia e di Stato Civile del sig. Omissis. 4

5 All Agenzia del territorio per consegna e ritiro tipo mappale e frazionamento, rispettivamente in data 12/12/06 e 21/12/06. Risposta ai quesiti Quesito n.4 Identificazione e Dati Catastali dell Immobile. All atto della procedura, il fabbricato non era censito all Agenzia del Territorio, ma soltanto descritto e identificato con i dati del terreno su cui è stato edificato e del terreno circostante; nel corso della presente (giusta autorizzazione del Giudice del 03 ottobre 2006), si è proceduto a censirlo. Con il censimento del fabbricato, è stata soppressa la particella n.918 del Catsto terreni del Comune di Laviano, foglio n.21 e sono state generate le particelle nn e Attualmente il fabbricato, a seguito di redazione di tipo mappale n /2006 in atti dal 21/12/2006 (prot. n.sa ) è riportato all Agenzia del Territorio, Comune di Laviano (Sa), al foglio n.21, particella n.1171(ex 918), qualità Ente Urbano, superficie comprensiva di corte esterna 481mq (cfr. allegati). Il lotto circostante il fabbricato è censito al Catasto Terreni, in Comune di Laviano, foglio n.21, ditta: Omissis, nato a Laviano il 02 gennaio 1951, con i seguenti dati: - particella n.1170 (ex 918), qualità uliveto, classe 4, superficie are 17.68, reddito dominicale 2.28, reddito agrario 2.28; - particella n.919, qualità uliveto, classe 4, superficie are 01.40, reddito dominicale 0.18, reddito agrario 0.18; - particella n.920, qualità uliveto, classe 4, superficie are 03.92, reddito dominicale 0.51, reddito agrario Il fabbricato è sito in località Pantano del Comune di Laviano, in zona poco 5

6 distante dal centro cittadino e si sviluppa su tre livelli, piano seminterrato, rialzato e primo. L accesso al piano seminterrato avviene a mezzo di un portoncino che permette l ingresso a due depositi agricoli; un altra porta basculante, dà accesso al locale garage, al cui interno, nella zona sottostante la scala, vi è un bagno. Al piano rialzato, cui si può accedere sia a mezzo di una scala esterna, che di una scala interna, sono presenti i seguenti ambienti: una cucina, un ampio soggiorno, due camere da letto e un bagno. Da tale piano, a mezzo di una scala interna, si accede al piano primo composto da due camere da letto, un bagno e due piccoli sottotetti. La superficie netta dell immobile, computata sulla scorta dei rilievi eseguiti nel corso del sopralluogo, è la seguente: - Piano Seminterrato - Depositi = mq - Garage = mq - Bagno = 7.50 mq - Disimpegno = 2.87 mq - Piano Rialzato - Soggiorno, cucina, letti, bagno = mq - Terrazzo = mq - Scala esterna = 9.25 mq - Piano Primo - Camere, bagno, disimpegno = mq - Sottotetti = mq l immobile confina su tutti i lati con una corte esclusiva di proprietà dello stesso 6

7 Omissis. Il fabbricato è rifinito con materiali di discreto livello, in particolare ha: - infissi esterni in alluminio-legno, con antistanti infissi alla romana in alluminio - bussole interne in legno tamburato - scala interna in marmo - pavimenti in gres 30x30cm e 33x33cm nei vari vani - rivestimenti cucina ceramica 10x10cm - pavimenti e rivestimenti bagni ceramica 20x20 e 20x25cm tutti i vani sono intonacati e tinteggiati. Sono presenti gli impianti idrico, elettrico e di riscaldamento autonomo; complessivamente l immobile è in buono stato di conservazione. Per quanto attiene i terreni, tenuto conto che la particella n.918 del foglio n.21 è stata soppressa ed ha generato le particelle nn.1170 e 1171, i dati riportati nell atto di pignoramento corrispondono con i dati catastali e con quanto rilevato in loco; per il fabbricato, come già detto, si è proceduto al censimento, ed attualmente è riportato al foglio n.21, particella n Quesito n.5 Stato di possesso del bene Nel corso del sopralluogo il sig. Omissis, figlio del sig. Omissis, ha dichiarato che l immobile è posseduto dalla madre sig.ra Omissis e dagli altri germani Omissis e Omissis (crf. Verbale di sopralluogo n.2); dal certificato di stato di famiglia (cfr. allegati), risulta che sia il sig. Omissis, che la moglie ed i loro tre figli, hanno la residenza in località Pantano, nell immobile di cui alla presente. Quesito n.6 Regime patrimoniale del debitore Dal certificato di Stato Civile, rilasciato dal Comune di Laviano in data 14/11/06, risulta che i coniugi Omissis e Omissis, in data 30/04/03 con 7

8 provvedimento del Tribunale di Salerno - Cancelleria ruolo generale civile n.2617/02, hanno omologato la loro separazione consensuale. Quesito n.7 Formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente Il fabbricato di cui alla presente è una costruzione singola, per cui non esistono vincoli di natura condominiale. Dall esame della concessione Edilizia n.270/92 e della successiva n.01/270bis, nonché del Certificato di destinazione urbanistica, non sono stati rilevati vincoli inerenti l attitudine edificatoria e connessi con il carattere storico-artistico e di natura paesagistica. Non risulta completa la documentazione per la richiesta del Certificato di agibilità, per cui tale onere resterà a carico dell acquirente, ma di ciò si è tenuto conto nella presente stima decurtando dal valore dell immobile un importo forfettario di 5.572,00 (cfr. paragrafo stima). Quesito n.8 Formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente.. Dagli accertamenti eseguiti non sono risultati formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che dovranno essere cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Quesito n.9 Riferisca della verifica della regolarità edilizia Dai riscontri effettuati presso l Ufficio Urbanistica del Comune di Laviano (Sa), è risultato che il fabbricato è stato edificato con Concessione Edilizia n.270/92 e con la successiva n.01/270bis; dal sopralluogo effettuato si è riscontrata la conformità con le predette concessioni. Il certificato di agibilità non è stato rilasciato, né richiesto, in quanto il 8

9 tecnico progettista e direttore dei lavori in data 20 novembre 1995-prot.n.7157 del Comune, ha rassegnato le dimissioni dall incarico, senza redigere la relazione a struttura ultimata (anche se dall esame dell ultimo stato di avanzamento, il sesto, si evince che le strutture erano ultimate da tempo) e di conseguenza il collaudatore non ha potuto redigere il relativo Certificato di collaudo, documenti indispensabili al rilascio del certificato di agibilità (cfr. sollecito ai tecnici a mezzo A.R e del 20/11/2006). Quesito n.10 Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato Ai fini di una valutazione quanto più consona ai valori reali dei beni in oggetto, si é ritenuto di adottare il metodo sintetico-comparativo; a tale scopo si precisa che: - la stima è stata eseguita per valori unitari (per metro quadro netto ragguagliato di superficie utile del fabbricato e per metro quadro, per quanto attiene il suolo limitrofo) del bene; - il valore unitario adottato, è il prezzo corrente di mercato per beni simili, considerati nello stato attuale ed espresso in funzione delle superfici, delle tipologie costruttive, del grado di finitura e dell'ubicazione; In relazione ai valori di stima innanzi detti, il sottoscritto C.T.U., dopo aver assunto informazioni in loco (non sono state rilevate Agenzie immobiliari) e aver consultato il sito dell Agenzia del Territorio, sui valori di mercato di immobili aventi tipologia simile a quello di cui alla presente, tenuto conto di tutti gli elementi che sono risultati dai rilievi effettuati, ha proceduto alla stima dell'immobile. Nel calcolo della superficie del fabbricato, sono stati adottati i seguenti coefficienti di ragguaglio: 9

10 1.0 per la superficie netta dell appartamento 0.60 per i depositi e l autorimessa 0.25 per balconi, terrazzi e scala esterna 0.10 per i sottotetti per cui la sup. è risultata: ( )x0.60+( )+ +( )x ( ) + (18.05x0.1) = mq ragg. e utilizzando un valore di /mq 600,00 si è ottenuto un importo totale di ,00 (eurocentoquindicimiladuecentonovanta). Il suolo circostante il fabbricato ha una superficie di ( )= 2.300mq, cui va aggiunta la corte esclusiva che è pari a circa 341mq e quindi il tutto è pari a 2641mq, al netto dell ingombro del fabbricato. Attribuendo a tale suolo un valore di 2,0 /mq, si ottiene un importo di: 2641mq x 2.0 /mq = 5.282,00. Quindi, complessivamente, il fabbricato con il terreno circostante ha un valore di ( , ,00) = ,00; da tale importo, si è ritenuto opportuno detrarre la cifra di 5.572,00 per le spese inerenti il completamento delle procedure atte all ottenimento del certificato di agibilità ( cfr. pag. n.9 della presente), e quindi in definitiva il valore dei beni può porsi pari a ,00 (euro centoquindicimila). Conclusioni In relazione a tutto quanto innanzi esposto, sulla base degli accertamenti e dei rilievi effettuati in fase di sopralluoghi, il sottoscritto C.T.U. riferisce: ad espletamento dell'incarico conferito dal Giudice delle Esecuzioni Immobiliari, in 10

11 riferimento alla procedura esecutiva n rge 104/05, iniziata ad istanza della Banca di Credito Cooperativo di Altavilla Silentina e Calabritto s.c.a r.l. contro Omissis, per la stima di un bene immobile di proprietà del suddetto, come riportato e descritto in relazione, si ritiene di stimare il valore del bene in ,00 (euro centoquindicimila). RIEPILOGO LOTTO UNICO Fabbricato sito in località Pantano del Comune di Laviano, in zona poco distante dal centro cittadino; tale immobile si sviluppa su tre livelli, piano seminterrato, rialzato e primo. L accesso al piano seminterrato avviene a mezzo di un portoncino che permette l ingresso a due depositi agricoli; un altra porta basculante, dà accesso al locale garage, al cui interno, nella zona sottostante la scala, vi è un bagno. Al piano rialzato, cui si può accedere sia a mezzo di una scala esterna, che di una scala interna, sono presenti i seguenti ambienti: una cucina, un ampio soggiorno, due camere da letto e un bagno. Da tale piano, a mezzo di una scala interna, si accede al piano primo composto da due camere da letto, un bagno e due piccoli sottotetti. Costituisce pertinenza del fabbricato un lotto di terreno di mq, più una corte pertinenziale di circa 341mq. Il fabbricato, a seguito di redazione di tipo mappale n /2006 in atti dal 21/12/2006 (prot. n.sa ) è riportato all Agenzia del Territorio, Comune di Laviano (Sa), al foglio n.21, particella n.1171(ex 918), qualità Ente Urbano, superficie comprensiva di corte esterna 481mq (cfr. allegati). Il lotto circostante il fabbricato è censito al Catasto Terreni, in Comune di Laviano, foglio n.21, ditta: Omissis, nato a Laviano il 02 gennaio 1951, con i 11

12 seguenti dati: - particella n.1170 (ex 918), qualità uliveto, classe 4, superficie are 17.68, reddito dominicale 2.28, reddito agrario 2.28; - particella n.919, qualità uliveto, classe 4, superficie are 01.40, reddito dominicale 0.18, reddito agrario 0.18; - particella n.920, qualità uliveto, classe 4, superficie are 03.92, reddito dominicale 0.51, reddito agrario Ritenuto esaurito il mandato ricevuto, il sottoscritto C.T.U. ing. Dario Milite, rassegna la presente relazione composta di tredici fogli uso bollo e quindici allegati. Elenco Allegati: 1. verbali d'accesso redatti in data 09/10/06 e in data 14/11/06 in fase di sopralluogo; 2. richiesta al Giudice per la redazione del tipo mappale e relativa autorizzazione; 3. A.R. alla Banca di Credito coop. di Altavilla e Calbritto e A.R. di comunicazione del sopralluogo; 4. A.R. al direttore dei lavori ing. Luigi Giordano e al collaudatore ing. Antonio Giordano; 5. n.2 richieste al Comune di Laviano (cert. dest. Urbanistica e dati urbanistici del fabbricato); 6. stralcio del foglio di mappa n.21 con riportato il fabbricato di prop. Omissis; 7. rilievo planimetrico del fabbricato; 8. certificati di residenza, stato di famiglia e stato civile del sig. Omissis e del suo nucleo familiare; 9. rilievo fotografico del fabbricato e del lotto circostante n.22 foto; 10. Concessioni edilizie del fabbricato n.270/92 e n.270 ter del 10/07/95, con 12

13 allegati grafici dell ultima Concessione; 11. Visure catastali della particella soppressa n.918 che ha originato le nn.1170 e 1171; visura della particella n.1171 inerente il fabbricato e delle particelle nn.1170, 919 e 920 inerenti il terreno; 12. Visure del sito dell Agenzia del territorio inerente le quotazioni immobiliari della zona di Laviano (Sa); 13. Copia fattura collaboratore geom. Lanzara Carmine + ricevuta eliografia Caggiano+ n.2 ricevute Agenzia del Territorio; 14. Originale Denuncia di cambiamento n /2006 inerente il frazionamento di parte del terreno e il censimento del fabbricato; 15. Trasmissione alle parti di copia della Relazione; 16. Cd_rom con Relazione tecnica, documentazione fotografica, planimetria dell immobile, riepilogo lotto. Salerno, lì 28/12/06 il C.T.U. ing. Dario Milite 13