TRIBUNALE DI SALERNO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Quarta sezione civile Giudice dell Esecuzione dott. ssa Ornella Teresa Dezio

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1 TRIBUNALE DI SALERNO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Quarta sezione civile Giudice dell Esecuzione dott. ssa Ornella Teresa Dezio CAUSA CIVILE N. 3/95 promossa da OMISSIS e OMISSIS contro OMISSIS IL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO ing. Giovanni De Rosa

2 PROCEDURA ESECUTIVA N. 3/95 Reg. Gen. promossa da Omissis e Omissis contro Omissis 1. INCARICO 1.1. Conferimento Con decreto emesso nell'ambito della causa civile di cui in epigrafe, l Ill.mo G. E. conferiva incarico al sottoscritto ing. Giovanni De Rosa, avente studio professionale in Salerno in P.zza Principe Amedeo 6 ed iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n. 3021, la nomina a Consulente Tecnico d'ufficio per la causa in epigrafe, resasi con ordinanza in data 28 novembre Definizione dei quesiti Nello specifico il G. I. affidava al CTU il seguente incarico: 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. Proc. Civ. è necessaria e però manca agli atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca agli atti senza nessuna altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) sei beni pignorati consistano sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed inidonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante /o inidonea (descrizione da accludere, a giusta di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti dal 4 al 12; pag. 1

3 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza dei contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato; 7) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) riferisca della veridicità della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del D.P.R. 380/2001 nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della l n. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare la nullità di cui all. art. 46, comma 1 del citato T.U. ovvero di cui all art. 40 co. 6, della citata legge l. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizione di cui all art. 46, co. 5 del citato T.U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata l. 47/85; 10) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali pag. 2

4 borsini immobiliari, pubblicazioni agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche fornendo, al fine di conseguire una più vantaggiosa vendita od una migliore individuazione, lotti separati; 11) corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporto informatico o equivalente- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente per ciascun lotto, indichi. Comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali; 12) estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione anche degli interni. 2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI 2.1. Operazioni peritali L'inizio delle operazioni peritali veniva fissato e comunicato alle parti a mezzo raccomandata A/R per il giorno 22 gennaio 2008, con l accesso ai luoghi alle ore 10:00. Poiché il debitore esecutato non interveniva e risultava presente la di lui madre, sig.ra Omissis, giacché residente all interno dell appartamento oggetto di causa, la quale manifestava precarie condizioni di salute e malore, il sottoscritto CTU riteneva opportuno sospendere le operazioni peritali. Il nuovo accesso veniva fissato e comunicato per il giorno 20 febbraio 2008, previa concessione, da parte del G. E., di proroga dei termini di deposito della perizia di stima. In occasione dell accesso lo scrivente CTU, coadiuvato dal proprio ausiliario di fiducia geom. Carmine Lanzara, procedeva all osservazione dell immobile, al rilievo geometrico della consistenza degli ambienti, all estrazione di reperto fotografico, contestualmente alla stesura del verbale riportato in allegato Indagini sull'immobile Nell udienza di conferimento di incarico veniva consegnata al CTU la produzione di parte a pag. 3

5 cura dello STUDIO LEGALE FRANCESCO BORZA, prodotta in data 1 giugno Attesa la vetustà della documentazione prodotta ed i successivi atti giudiziari: istanza di cancellazione del pignoramento del 27 dicembre 94, trascritto il 5 gennaio 1995, intervenuto sull intero asse ereditario; giudizio di divisione definito con sentenza n del 2002 che assegnava al debitore esecutato una quota dei beni pignorati; il decreto di liberazione del vincolo pignoratizio dei beni diversi da quelli assegnati al debitore esecutato; il sottoscritto CTU promuoveva nuova ispezione ipotecaria presso l Agenzia del Territorio. Risultava trascritta la sentenza per divisione in data 17/05/2002, rep. 3133/2002, trascrizione del 02/09/2002 registro generale n , registro particolare n Al debitore Omissis risulta assegnata la quota di 1/5 del diritto di proprietà dell unità negoziale n. 1 costituita da: immobile n 1: abitazione di tipo civile consistenza 6 vani in via Santa Maria della Consolazione civico 14 piano 2 in NCEU foglio 59, p.lla 113, sub. 2; immobile n 2: terreno consistenza 114 m 2 in NCT foglio 59, p.lla 288; immobile n 3: terreno consistenza 6 m 2 in NCT foglio 59, p.lla 463; immobile n 4: terreno consistenza 4 m 2 in NCT foglio 59, p.lla RISPOSTE AI QUESITI Quesito n. 1: Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca agli atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca agli atti senza nessuna altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni. Risposta al quesito: la documentazione agli atti risulta estesa all intero asse ereditario nel quale, tuttavia, pag. 4

6 è ricompresso il bene successivamente assegnato, in virtù di divisione, al debitore. Detta documentazione, pertanto, risulta completa sebbene riferita allo stato ipotecario del Quesito n. 2: Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12. Risposta al quesito: Ritenuta la documentazione in atti completa ma datata, lo stato ipotecario è stato aggiornato con le visure che il CTU ha acquisito presso l Agenzia del Territorio nel corso delle operazioni peritali. Quesito n. 4: Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. Risposta al quesito: appartamento alla via Santa Maria della Consolazione ubicato al piano secondo, composto da 4 vani + accessori, con annessa area scoperta a giardini, terrazzo e sottotetti. Individuato il NCEU foglio 59, p.lla 113, sub. 2. Giardini in NCT foglio 59, p.lla 288 di 114 m 2 ; p.lla 463 di 6 m 2 ; p.lla 464 di 4 m 2 per un totale di 124 m 2. L immobile confina con via S. Maria della Consolazione a sud, giardini stessa proprietà e proprietà aliene ad ovest, proprietà aliene a nord, vano scale, vanella e proprietà aliene ad est. Il giardino confina l appartamento innanzi detto a sud, proprietà aliene e via Risorgimento ad est. Descrizione dell immobile pignorato: l appartamento si trova al secondo piano di un fabbricato risalente ai primi decenni del 900, in buone condizioni statiche sebbene abbisognevole di un intervento di straordinaria manutenzione. L accesso è possibile dall ingresso condominiale in via Santa Maria della Consolazione civico 14 ed attraverso il giardino privato utilizzando il portone su via Risorgimento. Il giardino di 124 m 2 è corredato di un porticato su colonne di gradevole fattura e gode di ottima esposizione ed ampio panorama. L abitazione, della superficie complessiva di 141 m 2, si sviluppa su due livelli: il primo consta di ingresso, disimpegno, cucina, veranda, terrazza a livello, disimpegno zona pag. 5

7 notte, due camere da letto, sala pranzo e saloncino; il secondo collegato tramite scala interna, consta di camera da letto, bagno e terrazza a livello. Le rifiniture interne sono pregevoli ed in buono stato di conservazione. Le dotazioni impiantistiche sono complete ed efficienti. Gli ambienti sono di altezza elevata, pari a 3,95 m fatta eccezione per un servizio, ben aerati ed illuminati. Ottima è l esposizione, giacché orientata a mezzogiorno con vista sul golfo di Salerno, mentre resta penalizzata la sola accessibilità da via Santa Maria della Consolazione poiché la scala non è dotata di ascensore, sebbene l ingresso da via Risorgimento resta ampiamente agevole. Quesito n. 5: Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza dei contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Risposta al quesito: L immobile, essendo l abitazione genitoriale, risulta residenza della sig.ra Omissis, madre del debitore. Perviene in quota alla stessa in virtù di successione trascritta contro l eredità di Omissis, coniuge della Omissis e padre del debitore, in data 03/08/1984, registro particolare 18008, registro generale Quesito n. 6: Indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato. Risposta al quesito: Il debitore è separato giusta verbale di separazione consensuale redatto presso il Tribunale Civile di Bologna il 04/05/1994. Quesito n. 7: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Risposta al quesito: l immobile oggetto di causa non è gravato da vincoli di natura Storica Artistica imposto sul fabbricato. Allo scrivente non risultano noti ulteriori vincoli pag. 6

8 sull immobile. Quesito n. 8: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Risposta al quesito: con atto giudiziario del 17/05/2002, rep. 3133/2002 il Tribunale di Salerno imponeva ipoteca legale derivante dalla sentenza per divisione sull immobile oggetto di causa ma sulla sola quota spettante a Omissis, a garanzia delle somme dovute a conguaglio e derivanti dal progetto di divisione. Quesito n. 9: Riferisca della veridicità della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del D.P.R. 380/2001 nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della l n. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare la nullità di cui all. art. 46, comma 1 del citato T.U. ovvero di cui all art. 40 co. 6, della citata legge l. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizione di cui all art. 46, co. 5 del citato T.U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata l. 47/85. Risposta al quesito: il fabbricato a cui appartiene l immobile esecutato è preesistente alla data del 17 marzo 1985 atteso che il 3 agosto 1984 viene aperta la successione. Non è stata richiesta dichiarazione di agibilità. Da indagini condotte dal sottoscritto CTU non risultano titoli abilitativi custoditi presso l archivio urbanistica del comune di Salerno, attesa l epoca di realizzazione del fabbricato. Quesito n. 10: Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni agenzie immobiliari, copie di atti pubblici pag. 7

9 di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche fornendo, al fine di conseguire una più vantaggiosa vendita od una migliore individuazione, lotti separati. Risposta al quesito: L immobile non è divisibile in più unità immobiliari, per motivi di accessibilità e per maggiore valore di mercato. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DELL IMMOBILE Al fine di stimare il valore di mercato dell immobile in oggetto è stato utilizzato il metodo estimativo della comparazione diretta considerando nell indagine di mercato l area elementare omogenea, nella quale la formazione dei valori immobiliari assume caratteri simili, compresa nella zona semi centrale gravante intorno a via De Rienzi, a pochi metri dall ingresso principale dell immobile. Per individuare l intervallo di valori di mercato è stata condotta un indagine presso le agenzie immobiliari di riconosciuta serietà professionale (Tecnocasa, Gabetti, ecc.) e sull Osservatorio Immobiliare, con riferimento a trattative effettivamente concluse nell ultimo periodo temporale all interno della già menzionata area elementare omogenea. Si evidenzia che i valori dell Osservatorio immobiliare risultano mediamente sottostimati, rispetto ai valori ordinari riscontrati nell indagine di mercato condotta, di circa il 30 35%. I valori di mercato riscontrati per un immobile delle stesse caratteristiche di quello in oggetto, appartenente alla stessa area elementare omogenea, vanno da un minimo di 4300 ad un massimo di 5500 al mq di superficie residenziale al netto dei muri perimetrali e del vano scale. La definizione all interno della forchetta del valore di mercato maggiormente congruente agli immobili in esame è stata raggiunta prestando particolare attenzione alle caratteristiche di posizione (esposizione prevalente, panoramicità, luminosità, prospicienza ed altezza piano stradale) ed alle caratteristiche tipologiche dell immobile (età dell edificio, pag. 8

10 condizioni statiche delle strutture, manutenzione degli ambienti, dimensioni e forma delle aperture dei vani, condizioni di manutenzione ecc.) Pertanto, se da una parte posizione, panoramicità e prospicienza, unitamente alla qualità delle finiture esistenti ed alla condizione degli impianti portano il valore unitario ad attestarsi verso il massimo, le condizioni di accessibilità e lo stato delle parti condominiali riducono tale valore. la quantificazione del valore specifico di mercato è pari a 4700 /mq. Per la definizione del valore di mercato delle superfici non residenziali si considera che, mediamente ed ordinariamente, il mercato apprezza le superfici dei terrazzi non eccessivamente ampi con un valore unitario pari a circa il 30% del corrispondente valore dell immobile principale. Se attrezzati a veranda il valore si attesta a circa la metà. Analogamente per i piccoli giardini, aventi morfologia di aiuole, il predetto coefficiente si attesta intorno al 20%, mentre i sottotetti di altezza agevole intorno al 30% e se immediatamente collegati con l appartamento e ben rifiniti anche al 50%. Poiché risulta: il valore del bene risulta fissato in Considerato che l immobile è da considerarsi occupato, deve applicarsi un abbattimento mediamente del 25% consolidatosi nel caso di compravendita di nuda proprietà. pag. 9

11 Pertanto il valore del bene resta individuato pari a: valore immobile occupato = valore libero x 75% = x 75% = ,50 Tenuto conto che al debitore è stata assegnata una quota di 1/5 pari al 20% risulta: valore quota = valore immobile occupato x 0,2 = ,50 x 0,2 = ,50 5. CONCLUSIONI Il valore di mercato della quota, pari ad 1/5, assegnata al debitore esecutato giusta sentenza di divisione, del bene pignorato, costituito da appartamento occupato, alla via Santa Maria della Consolazione ubicato al piano secondo, composto da 4 vani + accessori, con annessa area scoperta a giardini, terrazzo e sottotetti, individuato il NCEU foglio 59, p.lla 113, sub. 2. Giardini in NCT foglio 59, p.lla 288 di 114 m 2 ; p.lla 463 di 6 m 2 ; p.lla 464 di 4 m 2 per un totale di 124 m 2 è stimato in ,50. Auspicando di avere correttamente e completamente adempiuto al mandato conferito, lo scrivente rassegna la presente relazione di stima restando a disposizione per ogni eventuale chiarimento. Salerno, 6 marzo 2008 IL C.T.U. (ing. Giovanni De Rosa) pag. 10

12 PROSPETTO FINALE RIASSUNTIVO Quota di 1/5 di immobili in Salerno, costituiti da appartamento occupato, alla via Santa Maria della Consolazione ubicato al piano secondo, composto da 4 vani + accessori, con terrazzi e due sottotetti per circa 106 m 2, individuato il NCEU foglio 59, p.lla 113, sub. 2, oltre annessa area scoperta a giardini in NCT foglio 59, p.lla 288 di 114 m 2 ; p.lla 463 di 6 m 2 ; p.lla 464 di 4 m 2 per un totale di 124 m 2. pag. 11

13 ALLEGATI 1) Rapporto fotografico; 2) Verbale di sopralluogo; 3) Consultazioni catastali; 4) Estratto di mappa catastale; 5) Planimetrie descrittive dell immobile; 6) Certificati Conservatoria RR. II. Salerno; 7) Verbale di separazione; 8) Verbale di deposito della relazione di perizia. 9) Prospetto di liquidazione. pag. 12