TRIBUNALE DI SALERNO Sezione distaccata di EBOLI Ufficio Esecuzioni Immobiliari

Transcript

1 TRIBUNALE DI SALERNO Sezione distaccata di EBOLI Ufficio Esecuzioni Immobiliari R.G. delle Esecuzioni Immobiliari n 526/2009 Giudice: Dr.ssa BIANCHI Ilaria PERIZIA DI STIMA Il C.T.U. Ing. Salvatore BARILE Allegati 1. Documentazione fotografica 2. Verbale di sopralluogo 3. Planimetrie generali e catastali 4. Visure catastali 5. Copia di certificazione notarile 6. Copia raccomandate convocazione sopralluogo 1

2 Salerno, lì 18 settembre 2011 TRIBUNALE DI SALERNO Ill.mo Sig. G.I. Dott. Salvatore RUSSO Tribunale di Salerno Con ordinanza del 27/06/11 il sottoscritto Ing. Salvatore Barile, esperto per la stima dei beni pignorati, con studio in Salerno alla via Manganario 31 ed iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n 2503, è stato nominato dalla S.V. Ill.ma Consulente Tecnico d'ufficio nella causa promossa dall Omissis vs Omissis e, previa accettazione dell incarico e giuramento con formula di rito, ha ricevuto il seguente mandato: <<Verifichi preliminarmente il C.T.U. 1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti sen altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; 3bis) nelle attività di cui sopra, ricostruisca lo stimatore la storia degli immobili pignorati nell ultimo ventennio (da calcolarsi a ritroso dalla data di trascrizione del pignoramento) a partire dall ultimo passaggio di proprietà anteriore a tale ventennio; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5) dica dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 2

3 7) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6/6/01 n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L. 28/2/85 n. 47, e succ. mod.; in.caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T. U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T. U. e di cui all art. 40, Co. 6, della citata L ; 10) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11) corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, a/foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12) estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni>>. Il G.E., nell'autorizzare all'uso del mezzo proprio di locomozione, all'accesso presso i pubblici uffici, ed alla possibilità di essere coadiuvato nelle operazioni peritali da un collaboratore, rinviò la causa per il prosieguo all'udienza del 7 novembre

4 PREMESSA Il sottoscritto per rispondere ai quesiti di cui sopra, previa comunicazione alle parti (All. 6), in data 27 luglio 2011 ha effettuato un sopralluogo degli immobili pignorati (casa di abitazione situata nel Comune di Eboli, lungo la Strada Statale 19 e locale deposito sito nel medesimo comune, entrambi più dettagliatamente di seguito identificati), regolarmente verbalizzato (All. 2), con rilievo fotografico dello stesso, allegato alla presente (All. 1), controllandone, altresì, le dimensioni e lo stato; da tale operazione è scaturito che la situazione planimetrica dell immobile (All. 3) corrisponde esattamente a quella riportata nella planimetria catastale. Le altre informazioni, indispensabili per completare la presente relazione, sono state reperite presso l Ufficio dell Agenzia del Territorio. 4

5 RELAZIONE 1. DOCUMENTAZIONE DI CUI ALL ARTICOLO EX 567 DEL CPC. Dalla verifica eseguita, in accordo con l articolo ex 567 del Codice di Procedura civile, la documentazione richiesta è legalmente sostituita da una certificazione notarile (All.5), nella quale è riportata la storia degli immobili pignorati ben oltre l ultimo ventennio, rispondendo in tal modo a quanto richiesto al punto 3bis. 4. DATI CATASTALI E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Gli immobili oggetto della presente relazione di stima sono situati nel Comune di Eboli. I dati catastali identificativi degli stessi sono di seguito riportati: 1) Comune: Eboli; - Foglio: 13 - Particella: 322 Sub: 61 - Categoria: A/2 (abitazione di tipo civile) Classe: 3 - Consistenza: 6,5 vani - Rendita catastale: Euro 704,96 - Indirizzo: Strada Statale 19, Piano 3, interno 12, scala C 2) Comune: Eboli; - Foglio: 14 - Particella: 298 Sub: 2 - Categoria: C/2 (magazzini e locali di deposito) Classe: 5 - Consistenza: 39 m 2 - Rendita catastale: Euro 68,48 - Indirizzo: Via Artuto Toscanini n.27, piano 1 Intestazione catastale: Propietario Luogo di nascita Data di nascita Codice fiscale Quota proprietà Omissis Salerno 02/04/1964 XXX 1/2 (comunione dei beni) Omissis Eboli 26/09/1960 XXX 1/2 (comunione dei beni) Le visure catastali dell immobile e la planimetria catastale sono allegate alla presente relazione (rispettivamente All. 4 e 3). Storia dell immobile: In risposta al quesito precedentemente posto, 3bis, e richiamato al punto 1 della presente relazione, come può leggersi nella certificazione notarile allegata (All. 5) la consistenza immobiliare in oggetto è di proprietà di Omissis, e Omissis, per essere agli stessi pervenuto in virtù di: atto del Notaio MOTTOLA in data 26 gennaio 1978 (tr. a Salerno il ai nn. 3865/3462) contenente vendita a favore di Omissis ed Omissis di appartamento di 4 vani ed accessori in Eboli alla Via S.S.19, piano terzo, scala C, interno 12, scheda 1689 del 12 settembre 1977 n. 252; atto del Notaio GENTILE in data 30 aprile 1986 (tr. a Salerno il ai nn /9045) contenente vendita a favore di Omissis ed Omissis di locale al piano 5

6 terra in Eboli alla Via Toscanini n. 27 di circa mq. 45, scheda C reg ta il 26 agosto 1983 n. 474; atto del Notaio Giulia BARBARITO in data 8 luglio 2004 (tr. a Salerno il ai nn /22443) contenente vendita da Omissis ed Omissis a favore di Omissis e Omissis, dei cespiti in oggetto. Da allora i sopracitati Omissis e Omissis risultano detenere la piena proprietà degli immobili in oggetto, ognuno per ½ in regime di comunione dei beni. Descrizione degli immobili: i due immobili si trovano a poco meno di 100 metri di distanza e, in particolare, l appartamento è situato in un condominio che ha l ingresso sulla Via Ceffato, meglio nota come Strada Statale 19, mentre il box auto si trova in Via Toscanini, ovvero una traversa della sopracitata S.S. 19, a cui si accede, a piedi, frontalmente rispetto al portone del condominio sede dell appartamento. Esaminiamo nel dettaglio i due immobili: appartamento: si trova al terzo piano del fabbricato a cui si giunge con ascensore. La suddivisione interna rispetta quanto riportato in planimetria (All.3), eccetto che per la cucina, dove nella realtà il signor Omissis ha posto uno studio; all ingresso si è subito introdotti in un disimpegno alla cui sinistra si trova la porta del ripostiglio, mentre sulla destra il corridoio procede ad L ; subito sulla destra si accede alla cucina, abitabile e modernamente arredata e al soggiorno, entrambi balconati ed internamente collegati mediante una porta a scomparsa; lungo il corridoio sulla destra si trovano il sopra citato studio e la camera da letto dei figli, anche questi ambienti risultano dotati di balcone; frontalmente vi è il bagno e, sul lato sinistro del corridoio, si individuano un bagno di servizio e la camera da letto dei signori Omissis. Gli infissi e le porte sono in legno e i pavimenti in piastrelle. Complessivamente, come può scorgersi dalla documentazione fotografica (All.1), l immobile è in ottime condizioni, ben rifinito e arredato. box-auto: l ingresso è nascosto da una saracinesca, dal momento che vi si accede direttamente dalla strada; le dimensioni confermano quanto riportato dalla planimetria; complessivamente è ben tenuto. 5. STATO DI POSSESSO DEL BENE I beni sono occupati dai signori Omissis e Omissis (come proprietari); essi risiedono nell appartamento con i propri figli e utilizzano il locale deposito come box auto. 6. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE SE CONIUGATO Il debitore è sposato in regime di comunione dei beni. 6

7 7. VINCOLI O ONERI GRAVANTI SUL BENE L immobile è interessato dalle seguenti formalità pregiudizievoli (come da certificazione notarile allegata All.5): 1) iscrizione nn /4576 del 14 luglio 2004 per euro ,00, capitale Euro ,00, a favore di Unicredit Banca per la Casa S.p.A. e contro Omissis e Omissis derivante da atto di mutuo del Notaio Giulia BARBARITO in data 8 luglio 2004 e gravante sugli immobili in oggetto; 2) iscrizione nn. 6107/772 del 12 febbraio 2009 per Euro ,00, capitale Euro ,00, a favore della Società!Omissis e contro Omissis nascente da decreto ingiuntivo del Tribunale di Salerno. Sezione Distaccata di Eboli in data 29 gennaio 2009 e gravante sui diritti di ½ dei cespiti in oggetto; 3) trascrizione nn /41086 del 12 novembre 2009 a favore della Società Omissis" e contro Omissis, derivante da atto di pignoramento per Euro ,74 dell Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di Salerno Sezione Distaccata di Eboli in data 27 ottobre 2009 e gravante sui cespiti in oggetto (in tale trascrizione veniva indicata la piena proprietà). 8.VINCOLI O ONERI CHE SARANNO CANCELLATI O COMUNQUE NON OPPONIBILI ALL INQUIRENTE Non risultanti. 9. VERIFICA DELLA REGOLARITÁ EDILIZIA E URBANISTICA E DELL ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITÁ DEL BENE Da notizie assunte presso gli uffici competenti, gli immobili risultano conformi alla destinazione urbanistica della zona in cui ricadono, nonché provvisti di dichiarazione di agibilità. 10. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL BENE I beni oggetto di stima sono stati valutati col metodo detto sintetico comparativo, il quale prevede la determinazione del valore sulla base delle informazioni tecnico-estimative note di beni analoghi caratterizzati dall avere determinate caratteristiche in comune. Nel nostro caso sono stati individuati cinque beni somiglianti al l appartamento in esame, tutti situati all interno di un area d influenza avente raggio inferiore ad 1 Km. Per i box auto ci si è limitati a solo due beni simili. Si riporta di seguito la valutazione dei due beni. 1) Appartamento in Via Ceffato: dati identificativi dei beni analoghi: a. appartamento situato in Via Enrico Perito, di 115 mq: ,00 euro; b. appartamento situato in Via Giovanni Amendola, di 80 mq: ,00 euro; 7

8 c. appartamento situato in Via San Berardino, di 110 mq: ,00 euro; d. appartamento situato in Via Umberto Nobile, di 90 mq: ,00 euro; e. appartamento situato in Via Ceffato, di 115 mq: ,00 euro; valori a metro quadro dei beni analoghi: 1. Via Enrico Perito: ,00 euro/115 mq = 1.782,60 euro/mq; 2. Via Giovanni Amendola: ,00 euro/80 mq = 3.125,00 euro/mq; 3. Via San Berardino: ,00 euro/110 mq = 2.454,54 euro/mq; 4. Via Umberto Nobile: ,00/90 mq= 2.777,78 euro/mq; 5. Via Ceffato: ,00/115 mq= 1.739,13 euro/mq. Tali valori sono stati opportunamente corretti attraverso un coefficiente correttivo che ha tenuto conto delle caratteristiche dei beni che in qualche modo esaltano o penalizzano gli stessi; in particolare, oltre a guardare allo stato di conservazione del singolo bene, si è focalizzata l attenzione su tre requisiti fondamentali per un immobile con destinazione abitativa: la luminosità; localizzazione; panoramicità. Di seguito sono riportati i valori/mq ottenuti dall applicazione del predetto coefficiente di correzione del valore: Via Enrico Perito: 1.782,60 euro/mq * 1,27 = 2.259,14 euro/mq; Via Giovanni Amendola: 3.125,00 euro/mq * 0,99 = 3.087,50 euro/mq; Via San Berardino: 2.454,54 euro/mq * 1,16 = 2.841,44 euro/mq; Via Umberto Nobile: 2.777,78 euro/mq * 1,03 = 2.857,92 euro/mq; Via Ceffato: 1.739,13 euro/mq * 1,05 = 1.826,09 euro/mq; Per ottenere il valore/mq del bene oggetto di stima, si è proceduto quindi con l operazione di media dei valori ottenuti dai beni analoghi, come di seguito riportato: Valore/mq del bene oggetto di stima = (2.259, , , , ,09 )/5 = 2.574,42 euro/mq. Il dato è stato anch esso corretto con coefficiente per tenere conto delle caratteristiche di cui sopra e da tale aggiustamento è stato ottenuto il seguente valore/mq: Valore/mq corretto del bene oggetto di stima = 2.574,42 euro/mq *1,07 = 2.754,63 euro/mq. 8

9 Moltiplicando per la superficie del fabbricato si ottiene: Valore del bene oggetto di stima = 2.754,63 euro/mq * 110 mq = ,98 euro. Conseguentemente, possiamo affermare che il più probabile valore di mercato dell immobile oggetto di stima è pari a ,00 euro più o meno 10%. 2) Box auto in Via Arturo Toscanini: In questo caso sono stati individuati solo due beni analoghi, molto rappresentativi del caso in esame, le cui caratteristiche sono di seguito riportate: a. box situato in Via Grataglie, di 23 mq: ,00 euro ,35 euro/mq; b. box situato in Piazza della Repubblica, di 19 mq: ,00 euro ,63 euro/mq. Mediando i due valori, otteniamo: Valore/mq del bene oggetto di stima = (1.304, ,63)/2 = 1.428,49 euro/mq. Considerando che i beni analoghi sono di nuova costruzione, mentre il box oggetto di stima è preesistente, da valutazioni economiche fatte, si ritiene appropriato ridurre il valore/mq ottenuto di un aliquota pari al 15%, per cui: Valore/mq corretto del bene oggetto di stima: 1.428,49 * 0.85= 1.214,22 euro/mq. Moltiplicando per la superficie del box auto si ottiene: Valore del bene oggetto di stima: 1.214,22 * 39= ,58 euro Da cui si ritiene il più probabile valore di mercato del box auto è pari a ,00 euro più o meno il 10%. In definitiva, gli immobili di proprietà del sig. Omissis hanno un valore complessivo di ,00 euro. Il C.T.U. (Ing. Salvatore BARILE) 9

10 RIEPILOGO CON DESCRIZIONE FINALE I beni oggetto di stima consistono in una casa di abitazione e un box auto situati nel comune di Eboli, rispettivamente in Via Ceffato (Strada Statale 19) e in Via Arturo Toscanini 27. Essi sono classificati in catasto fabbricati con i seguenti dati: 1) Comune di Eboli - partita n 3815 foglio n. 13 particella n. 322 sub 61 - categoria A/2 (abitazione di tipo civile) classe 3 consistenza 6,5 vani rendita catastale 704,96 Via Strada Statale 19 piano 3 interno 12 scala C; 2) Comune di Eboli partita n foglio n. 14 particella n. 298 sub 2 categoria C/2 (magazzini e locali di deposito) classe 5 consistenza 39 m 2 rendita catastale 68,48 Via Arturo Toscanini n. 27 piano 1 Intestatari: Omissis, proprietaria per ½ Omissis, proprietario per 1/2 I beni pervennero agli attuali proprietari in due momenti diversi e sempre in virtù di compravendita dai sig.ri Omissis ed Omissis. Tali compravendite sono state regolarmente registrate con i seguenti atti: appartamento: atto del Notaio MOTTOLA in data 26 gennaio 1978 (tr. a Salerno il ai nn. 3865/3462) contenente vendita a favore di Omissis ed Omissis di appartamento di 4 vani ed accessori in Eboli alla Via S.S.19, piano terzo, scala C, interno 12, scheda 1689 del 12 settembre 1977 n. 252; box auto: atto del Notaio GENTILE in data 30 aprile 1986 (tr. a Salerno il ai nn /9045) contenente vendita a favore di Omissis ed Omissis di locale al piano terra in Eboli alla Via Toscanini n. 27 di circa mq. 45, scheda C reg ta il 26 agosto 1983 n. 474; Sull immobile gravano i seguenti atti pregiudizievoli: 1) iscrizione nn /4576 del 14 luglio 2004 per euro ,00, capitale Euro ,00, a favore di Unicredit Banca per la Casa S.p.A. e contro Omissis e Omissis derivante da atto di mutuo del Notaio Giulia BARBARITO in data 8 luglio 2004 e gravante sugli immobili in oggetto; 2) iscrizione nn. 6107/772 del 12 febbraio 2009 per Euro ,00, capitale Euro ,00, a favore della Società!Omissis e contro Omissis nascente da decreto ingiuntivo del 10

11 Tribunale di Salerno. Sezione Distaccata di Eboli in data 29 gennaio 2009 e gravante sui diritti di ½ dei cespiti in oggetto; 3) trascrizione nn /41086 del 12 novembre 2009 a favore della Società Omissis e contro Omissis, derivante da atto di pignoramento per Euro ,74 dell Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di Salerno Sezione Distaccata di Eboli in data 27 ottobre 2009 e gravante sui cespiti in oggetto (in tale trascrizione veniva indicata la piena proprietà). Il valore stimato degli immobili è: appartamento: ,00 (diconsi euro duecentomila/00) box auto: ,00 (diconsi euro quarantacinquemila/00). Il totale è pari ad ,00. 11