TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA SALERNO

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1 TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA SALERNO ESECUZIONE IMMOBILIARE N 6/05 R.G.E. Omissis CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO RELAZIONE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA L ESPERTO Ing.Paolo Galdieri

2 Il sottoscritto ing.paolo Galdieri, con studio in via Ottavio De Marsilio n 34 Vallo della Lucania (SA), iscritto all Albo degli Ingegneri della provincia di Salerno al n 2315 ed agli Albi dei Consulenti e dei Periti di Ufficio c/o il Tribunale di Vallo della Lucania, è stato nominato Esperto per accertamenti tecnici riferiti all Esecuzione Immobiliare n 6/05 r.e.i. Omissis c / Omissis, ricevendo in data il seguente incarico :... 1)-se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art 567 cod. proc.civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni ; 2)-se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12 ; 3)-se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per la quale la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12 ; 4)-identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento ; 5)-dica dello stato di possesso del bene, indicando, se occupato da terzi, il titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento ; 6)-indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato ; 7)-riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili ; 8)-riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque non risulteranno opponibili all acquirente ; 9)-riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare, indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art.30 del T.U.di cui al DPR n.380, nonché le notizie di cui all art.46 di detto T.U. e di cui allo art.40,co.2, della citata L.47/85,faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46,co.5, del citato T.U. e di cui all art.40 della citata L.47/85 ; 10)-determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati

3 Premessa=>In riferimento all indagine conoscitiva di cui è consulenza, lo scrivente esperto si è avvalso del supporto di quanto riportato nel fascicolo di ufficio in simbiosi alla visione diretta dei luoghi insistenti in Agropoli (SA) e pertinenti l accertamento tecnico per la unità immobiliare in oggetto. Per quanto sopra, previa comunicazioni del con racc.ta a/r n inviata al Sig. Omissis (ricevuta il ) e dell inviata agli Avv.Omissis legali della Sig.ra Omissis, in data ore 12:00 il sottoscritto si è recato sui luoghi di accertamento ove, in assenza delle parti, in particolare del Sig.Omissis residente nell immobile il sottoscritto non ha potuto accedere al suo interno per cui l indagine è stata focalizzata alla osservazione dello esterno misurando ed eseguendo n.6 fotografie che si allegano alla presente Identificazione del bene=>documentazione acquisita in atti=>l oggetto di accertamento consiste in una unità immobiliare destinata a civile abitazione insistente in Agropoli alla via Cincinnati n.5 ATTO DI COMPRAVENDITA Con atto di compravendita per notar Giuliani di Camerota, il i coniugi Omissis in comunione ed in parti uguali tra di loro acquistavano da Omissis l intero piano terra della casa di abitazione in via Cincinnati n.5, costituente un solo appartamento di tre vani utili di cui uno funge pure da ingresso, di cucinino e gabinetto, di corrispondente soffitta e di adiacente spiazzo. Confina con via comunale (Cincinnati), proseguendo in senso orario, con fabbricato di Omissis, con Omissis, con Omissis. L appartamento insiste su parte del suolo distinto nel CT al F 42 (già F15) p.lla 43 della superficie catastale di are 2.24 in parte occupata dal fabbricato in oggetto e parte da fabbricato realizzato pure da Omissis e da questi venduto ad Omissis. Alla data del predetto atto, l appartamento de quo non era rilevato nel NCEU, e, in tale occasione, sarebbe stato denunciato. CERTIFICATO STORICO AL AGENZIA DEL TERRITORIO DI SALERNO Identificazione: comune di Agropoli, F 42, p.lla 43, ente urbano, are1,23; Variazione d ufficio del in atti dal T/M 4654/92-3-

4 Ispezione dei luoghi=>in data ore 12:00 lo scrivente si è recato in Agropoli alla via Cincinnati n.5 ove gravità l immobile di cui è consulenza; preliminarmente l esperto fa notare che nessuno è comparso pur avendo preavvisato le parti, in particolare il Sig Omissis con debita raccomandata a/r n (ricevuta il ). Pur tuttavia non essendovi delimitazioni di alcun genere, l immobile è stato periziato dall esterno misurandone il perimetro ed eseguendo, altresì, n 06 fotografie che si allegano. Come si osserva dalle foto, rispetto alla via Cincinnati, l unità immobiliare è : -di forma rettangolare (5,00x15,50); -in muratura, stato manutentivo sufficiente; -composta da un piano terra con copertura ad una falda; -in aderenza sul lato sx per tutta la sua lunghezza con altro fabbricato di proprietà di Omissis v.atto di compravendita (foto 1-2). Sul prospetto principale (via Cincinnati) lung.=m 5,00 esiste una finestra (foto3) mentre sul prospetto secondario (ortogonale alla via Cincinnati) (foto 4-5) in successione vi è una finestra, un finestrino, la porta di accesso ed una verandina con copertura in alluminio anodizzato da dove si intravede un piccolo locale lungo quanto la verandina, rivestito con pannelli in alluminio (foto 5-6). L accesso avviene attraverso una corte comune ortogonale a via Cincinnati e larga m 3,00 a servizio (nella misura del 50%) della unita immobiliare in oggetto e della proprietà posta sul lato opposto dx Successivamente al sopralluogo, acquisite la planimetria catastale dell unità abitativa in oggetto e la planimetria catastale zonale (si allegano) si è dedotto che : -originariamente l immobile, pur sempre di forma rettangolare, aveva una superficie minore (5,00x13,50) non esistendo il piccolo locale + verandina (5,00x2,00), per cui tale residuo di superficie era inedificata; -l ubicazione delle aperture 2 finestre+porta di accesso lungo il prospetto secondario era diverso, per cui la distribuzione interna si presume di conseguenza diversa rispetto alla planimetri catastale tali modifiche sono ininfluenti ai fini urbanistici. -4-

5 Al fine di accertare l eventuale esistenza di CE in sanatoria per la superficie (in giallo) (v. planimetria pag.precedente) rappresentante la verandina ed il locale attiguo, l esperto si recato c/o l Ufficio Urbanistico del comune di Agropoli ove, oltre a richiedere il certificato di destinazione urbanistica si allega, è stato richiesto di accertare se a nome del Sig.Omissis (o della Sig.ra Omissis) vi erano state richieste e/o rilasci di CE in sanatoria o condoni edilizi; a seguito di ricerche, il Geom.Omissis, impiegato del predetto Ufficio, ha dichiarato che in atti non vi sono richieste in tal senso v.verbali n 2-3 ctu. Per quanto sopra, la realizzazione della verandina+locale (in alluminio anodizzato) è da ritenersi abusiva e non sanabile poichè per tale zona (B/2 del programma di fabbricazione) esiste il vincolo aesaggistico, per cui tali opere da eliminare non saranno considerate nella stima che segue. Stima=>Agropoli rappresenta una delle perle del Cilento per la propria qualità ambientale rispondente a specifici requisiti di natura sia turistica (balneazione) che ambientale, per la qualità delle acque, della costa, dei servizi, ecc. Tali parametri positivi influiscono sulla domanda che è sempre in maggior crescita, per cui considerando una stima sintetica per un immobile +copertura adibita a soffitta similare con rifiniture standard, manutenzione sufficiente, avente l accesso indipendente a piano terra, in zona tranquilla, in prossimità del lungomare S.Marco (ideale per la balneazione e la presenza di esercizi commerciali) e della stazione ferroviaria, il valore (medio) di mercato è pari a 1.800,00/mq; quindi nel nostro caso il valore dell unità immobiliare (appartamento per civile abitazione), oggetto di accertamento è: 5,00x13,50 x 1.800,00 ; mq 67,50 x 1.800,00/mq => ,00-5-

6 TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA ESECUZIONE IMMOBILIARE N 6/05 Omissis / Omissis IMMOBILE PIGNORATO : APPARTAMENTO COMUNE DI AGROPOLI VIA CINCINNATI N 5 F 42 P.LLA 43 ENTE URBANO ARE 1,23 TERRENO PdF : B/2 APPARTAMENTO INTERO PT (3 VANI) +COPERTURA (SOFFITTA) 1 FALDA + SPIAZZO ADIACENTE FORMA RETTANGOLARE (M) 5,00 X 13,50 ; IN MURATURA INDIPENDENTE RIFINITURE STANDARD LE APERTURE SUL PROSPETTO SECONDARIO HANNO DIVERSA UBICAZIONE RISPETTO A QUANTO ACCATASTATO ININFLUENTE AI FINI URBANISTICI ACCESSO DALLA VIA CINCINNATI ATTRAVERSO UN PASSAGGIO PEDONALE (PRIVATO) LARG.M.3,00 IN COMUNE CON L IMMOBILE PROSPICIENTE ALL ATTUALITA SULL AREA DI SEDIME DELLO SPIAZZO E STATO REALIZZATO UN PICCOLO VANO +VERANDINA IL TUTTO IN ALLUMINIO ANODIZZATO SORMONTATI DA COPERTURA AD UNA FALDA, IN PROSEGUIMENTO DEL FABBRICATO PREESISTENTE SUL PROSPETTO SECONDARIO IL PICCOLO VANO+VERANDINA (5,00X 2,00) FACILMENTE SMONTABILI SONO ABUSIVI NON SANABILI : VINCOLO PAESAGGISTICO NON VI SONO DOMANDE DI CONDONO EDILIZIO PERVENUTO CON ATTO DI COMPRAVENDITA CONIUGI OMISSIS (IN COMUNIONE) CONFINI : (IN SENSO ORARIO) VIA CINCINNATI FABBRICATO OMISSIS ZONA IN PROSSIMITA DEL LUNGOMARE S.MARCO NOTO PER LA BALNEAZIONE+SERVIZI VALORE DI MERCATO (MEDIO) : MQ 67,50 X 1.800,00/MQ = ,00