RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Proc. Esecutivo n 25/2004 R.E. promossa da International credit Recovery S.r.l. contro Ferraro Antonio e Falvo Maria STIMA IMMOBILIARE Il C.T.U. Dott. Ing. Giuseppe Giovanni De Vito

2 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO Oggetto: Procedimento Esecutivo n 25/2004 R.E. - Espropriazione Immobiliare promossa da International Credit Recovery S.r.l. contro Ferraro Antonio e Falvo Maria 1. PREMESSA Nell'udienza del 11/10/2006, il sottoscritto Ing. Giuseppe Giovanni DE VITO iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Catanzaro e residente a Lamezia Terme, veniva nominato Consulente Tecnico d'ufficio per il procedimento in oggetto. Prestato il giuramento di rito venivano proposti, dal G.E., i seguenti quesiti: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex. art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la 2

3 documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti posti da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell aquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all aquirente; 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i 3

4 presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché in formato pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Per il deposito della relazione di Consulenza tecnica mi veniva concesso un termine definitivo di 45 giorni prima dell udienza di determinazione delle modalità della vendita, fissata con ordinanza del 11 ottobre 2006, al 02 maggio

5 2. AVVIO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA Come trasmesso al Sig. Ferraro Antonio, alla Sig.ra Falvo Maria e all avv. Giuseppe Capogreco, delegato a rappresentare e difendere la International Credit Recovery S.r.l., con raccomandata A/R, davo inizio ad un sopralluogo, presso i beni oggetto del pignoramento, in data 02 Febbraio 2007 alle ore 09.30; lo stesso si è concluso alle ore Dopo aver dato lettura del mandato conferitomi, con l ausilio del collaboratore ing. Giuseppe Aiello, davo inizio al sopralluogo che consisteva in un esame a vista degli immobili nonché in un rilievo planimetrico. Procedevo altresì, ad un rilievo fotografico. 5

6 RISPOSTA AL QUESITO 1 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex. art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni. VEDI QUESITO 2. 6

7 RISPOSTA AL QUESITO 2 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12. Da quanto visionato nei sottofascicoli relativi ai verbali di udienza la documentazione ex. art. 567 cod. proc. civ. è completa ed idonea. È presente la Certificazione notarile sostitutiva del certificato ipotecario ventennale di cui all art 567, II co. cod. proc. civ. 7

8 RISPOSTA AL QUESITO 3 Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti posti da 4 a 12. VEDI QUESITO 2. 8

9 RISPOSTA AL QUESITO 4 Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. I beni immobili soggetti al pignoramento sono elencati nella tabella sintetica sottostante: N TIPO COMUNE LOCALITA 1 Abitazione Lamezia Terme Ginepri 2 Abitazione Lamezia Terme Ginepri COMPLESSO IMMOBILIARE Lamezia Golfo Lamezia Golfo VANI 3,5 2,5 La descrizione dei singoli beni immobili, a seguito ricognizioni catastali, sopralluoghi e rilievi, è di seguito esposta: BENE IMMOBILE N 1 L immobile consiste in una U.I. posta nel corpo di fabbrica 1/a di un complesso denominato Lamezia Golfo ; è ubicato al piano rialzato (I f.t.) della scala D, distinto con l interno 4/d (targhetta n 154 sopra la porta d ingresso), identificato alla particella n 184 sub. 47 del foglio di mappa n 23 del comune di Lamezia Terme sezione di Sant Eufemia, località Ginepri. L immobile, edificato alla fine degli anni 70, risulta completato in ogni sua parte. L unità immobiliare in questione occupa una parte del piano rialzato ed ha una consistenza catastale di vani 3,5 classificati di cat. A/3, con una superficie catastale non indicata, ed una superficie commerciale calcolata pari a circa Mq. 67. In particolare essa è composta da : cucina/ingresso, n 1 stanza da letto, n 1 stanza da letto matrimoniale rivestita con listelle in legno grezzo per un altezza di circa m. 1,35, n 1 bagno, corridoio. Lo stato di conservazione, in considerazione dell età e del livello di finiture di tipo economico, può ritenersi accettabile. Le strutture portanti sono in cemento armato, mentre le murature e gli 9

10 intonaci, sia interni che esterni, sono di tipo tradizionale: laterizi e malta di cemento. Gli infissi esterni in alluminio anodizzato, anche se di vecchia fattura, risultano ancora efficienti; sono presenti tapparelle esterne. I pavimenti sono in ceramica di colore blu in tutta la casa tranne nel bagno dove risultano di colore bianco; i rivestimenti del bagno sono realizzati in ceramica per un altezza di circa 2,20 m. e sono presenti wc, bidet, vasca e lavabo. Le pareti interne sono tinteggiate di colore chiaro. Le porte della casa, di tipo economico, sono in legno tamburato. Le scale condominiali sono rivestite in marmo comune. Gli impianti esistenti consistono in: 1) impianto idrico in buono stato di funzionamento; 2) impianto elettrico funzionante, mancante di certificazione di conformità; 3) l impianto di riscaldamento è assente ed è invece presente un boiler elettrico per la produzione di acqua calda ad uso igienico sanitario; 4) gli scarichi delle acque sono convogliati alla rete fognaria comunale che dista circa 10 metri dal fabbricato; 5) non è presente impianto centralizzato per la fornitura di gas GPL o metano. L immobile è sufficientemente aeroilluminato dall esterno; è presente un balcone per tutta la lunghezza dell appartamento (vedi planimetria allegata) con pavimentazione in mattonelle di cotto e ringhiera in ferro e plexigras. BENE IMMOBILE N 2 L immobile consiste in una U.I. posta nel corpo di fabbrica 1/a di un complesso denominato Lamezia Golfo ; è ubicato al piano rialzato (I f.t.) della scala D, distinto con l interno 5/d (targhetta n 155 sopra la porta d ingresso), identificato alla particella n 184 sub. 48 del foglio di mappa n 23 del comune di Lamezia Terme sezione di Sant Eufemia, località Ginepri. L immobile, edificato alla fine degli anni 70, risulta completato in ogni sua parte. L unità immobiliare in questione occupa una parte del piano rialzato ed ha una consistenza catastale di vani 2,5 classificati di cat. A/3, con una superficie catastale non indicata ed una superficie commerciale calcolata pari a Mq. 82,1. In particolare essa è composta da: cucina/ingresso, n 1 stanzino utilizzato come stanza da letto, n 1 stanza da letto matrimoniale rivestita con 10

11 listelle in legno grezzo per un altezza di circa m. 1,35, n 1 bagno, corridoio. Lo stato di conservazione, in considerazione dell età e del livello di finiture di tipo economico, può ritenersi accettabile. Le strutture portanti sono in cemento armato, mentre le murature e gli intonaci, sia interni che esterni, sono di tipo tradizionale:laterizi e malta di cemento. Gli infissi esterni in alluminio anodizzato, anche se di vecchia fattura, risultano ancora efficienti; sono presenti tapparelle esterne. I pavimenti sono in ceramica di colore verde in tutta la casa tranne nel bagno, dove risultano di colore bianco, e nello stanzino utilizzato da cameretta, in cui sono di colore blu; i rivestimenti del bagno sono realizzati in ceramica per un altezza di circa m. 2,20. Le pareti interne sono tinteggiate di colore chiaro. Le porte, di tipo economico, sono in legno tamburato. Le scale condominiali sono rivestite in marmo comune. Gli impianti esistenti consistono in: 1) impianto idrico in buono stato di funzionamento; 2) impianto elettrico funzionante, come l altro mancante di certificazione di conformità; 3) l impianto di riscaldamento è assente ed è invece presente un boiler elettrico per la produzione di acqua calda ad uso igienico sanitario; 4) gli scarichi delle acque sono convogliati alla rete fognaria comunale che dista circa 10 metri dal fabbricato; 5) non è presente impianto centralizzato per la fornitura di gas GPL o metano. L immobile è sufficientemente aeroilluminato dall esterno. È presente un ampio terrazzo, delimitato da un muretto in muratura che si sviluppa, anche sul retro, interessando tutto il perimetro esterno dell immobile, sfociando ad un accesso autonomo direttamente dall esterno del fabbricato, realizzato tramite rampa di scale ed un cancelletto in ferro (vedi allegato planimetrico e fotografico); la pavimentazione risulta realizzata in mattonelle di cotto, apprezzabilmente usurate e con evidenti tracce di umidità stagnante nella parte centrale del terrazzo. Entrambi gli immobili sono dotati di un posto auto al coperto ubicato al piano terra del fabbricato (Piano Pilota). 11

12 Per quanto riguarda la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento, si evidenzia quanto segue: BENE IMMOBILE n.1 DATI ATTO DI PIGNORAMENTO: appartamento posto nel corpo di fabbrica 1/a del complesso immobiliare Lamezia Golfo, piano rialzato (I f.t.) della scala D, distinto con l interno 4/d, identificato alla particella n 184 sub. 47 del foglio di mappa n 23 del comune di Lamezia Terme sezione di Sant Eufemia, località Ginepri. DATI RILEVATI: appartamento posto nel corpo di fabbrica 1/a del complesso immobiliare Lamezia Golfo, piano rialzato (I f.t.) della scala D, distinto con l interno 4/d, identificato alla particella n 184 sub. 47 del foglio di mappa n 23 del comune di Lamezia Terme sezione di Sant Eufemia, località Ginepri. BENE IMMOBILE 2 DATI ATTO DI PIGNORAMENTO: appartamento posto nel corpo di fabbrica 1/a del complesso immobiliare Lamezia Golfo, piano rialzato (I f.t.) della scala D, distinto con l interno 5/d, identificato alla particella n 184 sub. 48 del foglio di mappa n 23 del comune di Lamezia Terme sezione di Sant Eufemia, località Ginepri. DATI RILEVATI: appartamento posto nel corpo di fabbrica 1/a del complesso immobiliare Lamezia Golfo, piano rialzato (I f.t.) della scala D, distinto con l interno 5/d, identificato alla particella n 184 sub. 48 del foglio di mappa n 23 del comune di Lamezia Terme sezione di Sant Eufemia, località Ginepri. I dati riportati nell atto di pignoramento corrispondono esattamente a quelli rilevati. 12

13 RISPOSTA AL QUESITO 5 Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo famigliare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Per quanto riguarda lo stato di possesso deli beni risulta quanto segue: IMMOBILE n.1 Per l appartamento posto nel corpo di fabbrica 1/a del complesso immobiliare Lamezia Golfo, piano rialzato (I f.t.) della scala D, distinto con l interno 4/d, identificato alla particella n 184 sub. 47 del foglio di mappa n 23 del comune di Lamezia Terme sezione di Sant Eufemia, località Ginepri, i diritti vantati, ad oggi, risultano pari ad ½ dell intero a favore di FERRARO ANTONIO in regime di comunione dei beni con FALVO MARIA, ed ½ dell intero a favore di FALVO MARIA in regime di comunione dei beni con FERRARO ANTONIO. FOGLIO PARTICELLA SUB CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA SUP. CAT. (MQ) A/3 4 3,5 VANI n.n. N DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE STATO DI POSSESSO DEL BENE 1 Proprietà per 1/2 in regime di Falvo Maria FLVMRA55C49H742F comunione dei beni con nata a SAMBIASE il 09/03/1955 FERRARO ANTONIO 2 Ferraro Antonio nato a SAMBIASE il 02/01/1956 FRRNTN56A02H742G Proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con FALVO MARIA IMMOBILE n.2 Per l appartamento posto nel corpo di fabbrica 1/a del complesso immobiliare Lamezia Golfo, piano rialzato (I f.t.) della scala D, distinto con l interno 5/d, identificato alla particella n 184 sub. 48 del foglio di mappa n 23 del comune di 13

14 Lamezia Terme sezione di Sant Eufemia, località Ginepri, i diritti vantati, ad oggi, risultano pari ad ½ dell intero a favore di FERRARO ANTONIO in regime di comunione dei beni con FALVO MARIA, ed ½ dell intero a favore di FALVO MARIA in regime di comunione dei beni con FERRARO ANTONIO. FOGLIO PARTICELLA SUB CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA SUP. CAT. (MQ) A/3 4 2,5 VANI n.n. N DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE STATO DI POSSESSO DEL BENE 1 Proprietà per 1/2 in regime di Falvo Maria FLVMRA55C49H742F comunione dei beni con nata a SAMBIASE il 09/03/1955 FERRARO ANTONIO 2 Ferraro Antonio nato a SAMBIASE il 02/01/1956 FRRNTN56A02H742G Proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con FALVO MARIA Al momento del sopralluogo, l immobile identificato alla particella n 184 sub. 47 del foglio di mappa n 23 risultava non occupato da alcun inquilino. L immobile identificato alla particella n 184 sub. 48 del foglio di mappa n 23 al momento del sopralluogo risultava occupato da due persone, rimaste ignote. A seguito di interrogazione telefonica il FERRARO ANTONIO dichiarava trattavasi di occupanti provvisori a titolo di ospiti. Su entrambi gli immobili non risultano presenti contratti di fitto o altri gravami registrati in data antecedente al pignoramento. 14

15 RISPOSTA AL QUESITO 6 Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. Gli immobili oggetto del pignoramento sono di proprietà dei coniugi FERRARO ANTONIO e FALVO MARIA per ½ dell intero cadauno, come specificato nelle tabelle riepilogative al precedente punto. I coniugi, relativamente ai suddetti immobili, sono in regime di comunione dei beni. 15

16 RISPOSTA AL QUESITO 7 Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell aquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Dall ispezione ordinaria eseguita in data 03/04/2007 presso l Agenzia del Territorio di Catanzaro, sugli immobili oggetto del pignoramento, non risultano iscrizioni presenti che resteranno a carico dell aquirente. Per maggiori dettagli si veda l ispezione ordinaria per immobile in allegato. In seguito a formale richiesta emessa il 10/04/2007 alla Amministrazione Condominiale Lamezia Golfo Residence nella persona dell Amministratore, Geom. Giovanni Scalzo, è stato riferito che non esistono oneri condominiali arretrati dovuti alla suddetta Amministrazione Condominiale in riferimento agli immobili oggetto di pignoramento di cui agli interni 154 e 155. Per maggiori dettagli si veda la comunicazione in allegato. 16

17 RISPOSTA AL QUESITO 8 Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all aquirente. Sarà cancellato e risulterà non opponibile all aquirente il seguente: Pignoramento derivante da VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY S.R.L. - MILANO - con atto trascritto a Agenzia del Territorio di Catanzaro in data 05/05/2004 ai nn. R.p 5720 e R.g in seguito ad Atto Giudiziario del 22/04/2004 n. 81 del tribunale di Lamezia Terme (CZ). Per maggiori dettagli si veda l ispezione ordinaria per immobile in allegato. 17

18 RISPOSTA AL QUESITO 9 Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85. In seguito ad ispezione effettuata in data 03 aprile 2007 presso gli uffici della sezione urbanistica del comune di Lamezia Terme si apprendeva quanto segue: è presente regolare concessione edilizia n 598 del 14 maggio 1979 rilasciata alla ditta S.I.S.A.T. S.r.l. di Catanzaro per la costruzione di un complesso edilizio afferente a unità alberghiera, centro congressi, costruzioni residenziali, centro interscambi e centro commerciale. è presente un piano particolareggiato di assetto per le infrastrutture e dei servizi dell area aeroportuale approvato dalla Regione Calabria con decreto n 2411 del 17/10/1977 in cui ricadono anche gli immobili su citati. è presente una proroga alla concessione edilizia n 598 rilasciata dal sindaco pro-tempore in data 19/02/1990. è presente regolare concessione edilizia n 2444 del 07/05/1992 rilasciata alla ditta S.I.S.A.T. S.r.l. di Catanzaro per la modifica tipologica interna di alcuni appartamenti del complesso edilizio. Non è presente certificazione di agibilità alcuna degli immobili. 18

19 La destinazione urbanistica del terreno, da quanto si evince dallo stralcio del vigente Piano Regolatore Generale (PRG), risulta ricadere attualmente nella fascia di Vincolo Paesistico Legge 29 giugno 1939, n 1497 (vedi allegato). Per quanto sudetto, gli immobili oggetto del pignoramento fanno parte delle strutture residenziali del più ampio progetto edilizio, autorizzato in conformità agli strumenti urbanistici dell epoca, mai completato sia dal punto di vista fisico che procedurale; pertanto il complesso manca di importanti atti tecnici di chiusura. Tale circostanza è inibitoria ai fini del rilascio del certificato di agibilità. Tale documentazione, infatti, risulta assente. 19

20 RISPOSTA AL QUESITO 10 Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Preliminarmente è da rilevare che il mercato immobiliare lametino risulta alquanto variabile e recentemente ha subito forti processi di rivalutazione, soprattutto in mancanza di nuove realizzazioni. Le unità immobiliari, oggetto di stima, sono state sufficientemente descritte nell apposito quesito. In merito alla loro valutazione va precisato che hanno caratteristiche intrinseche confortevoli per una civile abitazione, superficie idonea, distribuzione interna funzionale e buona esposizione. La zona di appartenenza si presenta isolata nel periodo invernale, diversamente, nel periodo estivo, l area si anima di presenze e attività di tipo ricreativo. Di recente, la maggiore attenzione dell ammininstazione comunale ha dotato la zona di servizi di urbanizzazione primara, quali acqua potabile, rete fognaria, illuminazione pubblica e trasporti pubblici urbani. Per la valutazione del bene, vista la tipologia, le caratteristiche, lo stato di conservazione e manutenzione, il grado di finitura, la dotazione di impianti, dei servizi propri e della destinazione d'uso, l'altezza interna dei locali, il loro rapporto aeroilluminnate, considerata la collocazione dell'immobile nel tessuto urbano, esaminati tutti i coefficienti che influiscono o possono influire sul valore dei beni in esame e, tenuto conto che scopo della stima è quello di determinare il prezzo base al quale l'immobile potrà essere venduto, si ritiene opportuno applicare il metodo di 20

21 stima in base al mercato immobiliare della zona (stima sintetica) per immobili della stessa tipologia e condizioni. Il computo della superficie commerciale, secondo quanto definito nella norma UNI 10750, è determinata in: IMMOBILE 1: mq 60,65 (alloggio) mq 6,35 (balcone al 50%) superficie commerciale mq 67 (sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 77,88*) IMMOBILE 2: mq 45,75 (alloggio) mq 36,35 (terrazza al 50%) superficie commerciale mq 82,1 (sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 122,16* ) Per la stima degli immobili è stata svolta un attenta indagine per acquisire notizie attinenti a valori assunti in libero mercato da immobili simili a quello in esame. La banca dati quotazioni immobiliari dell agenzia del territorio, interrogata in data 27/03/2007, fornisce risultati relativi al valore degli immobili nella medesima area urbana e tipologia dell immobile oggetto di valutazione; la quotazione riportata è compresa tra un minimo di 810,00 al mq ed un massimo di 920,00 al mq (vedi allegato). Unità immobiliari con medesime caratteristiche, in un arco temporale di due anni, sono state alienate ad un prezzo unitario variabile tra 550,00 ed 800,00 al mq; tali quotazioni risultano da indagini di mercato svolte presso società di compravendita immobiliare operanti sul territorio di Lamezia Terme (vedi allegato). Tanto precisato, ad oggi, il valore unitario di mercato più probabile per le unità immobiliari in questione, anche in considerazione dello sviluppo turistico dell area locale, può essere assunto in Euro 850,00 a mq che determinerebbe il seguente valore globale dei beni: 21

22 IMMOBILE 1: mq 67 x /mq = ,00 IMMOBILE 2: mq 82,1 x /mq = ,00 *: per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, taverne... ovvero l'ingombro complessivo dell'immobile La morfologia e la disposizione degli immobili consente l'unica soluzione di suddivisione in due lotti: LOTTO 1: UNITA IMMOBILIARE UBICATA AL PIANO RIALZATO (I F.T.) DELLA SCALA D, DISTINTO CON L INTERNO 4/D (TARGHETTA N 154 SOPRA LA PORTA D INGRESSO), IDENTIFICATO ALLA PARTICELLA N 184 SUB. 47 DEL FOGLIO DI MAPPA N 23 N TIPO COMUNE LOCALITA 1 Abitazione Lamezia Terme COMPLESSO IMMOBILIARE VANI CAT VALORE ( ) Ginepri Lamezia Golfo 3,5 A/ ,00 LOTTO 2: UNITA IMMOBILIARE UBICATA AL PIANO RIALZATO (I F.T.) DELLA SCALA D, DISTINTO CON L INTERNO 5/D (TARGHETTA N 155 SOPRA LA PORTA D INGRESSO), IDENTIFICATO ALLA PARTICELLA N 184 SUB. 48 DEL FOGLIO DI MAPPA N 23 N TIPO COMUNE LOCALITA 2 Abitazione Lamezia Terme COMPLESSO IMMOBILIARE VANI CAT VALORE ( ) Ginepri Lamezia Golfo 2,5 A/ ,00 22

23 RISPOSTA AL QUESITO 11 Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché in formato pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno). Per la Planimetria si veda l allegato planimetrico. Riepilogo sintetico per ciascun lotto: N LOTTO TIPO 1 Abitazione 2 Abitazione COMUNE DI UBICAZIONE Lamezia Terme S. Eufemia Lamezia Terme S. Eufemia LOCALITA COMPLESSO FOGLIO PART. SUB VANI Ginepri Ginepri Lamezia Golfo Lamezia Golfo N CIV. PIANO INTERNO ,5 4/d I. f.t ,5 5/d I. f.t. 155 Per maggiori dettagli si vedano le Visure Sintetiche per Immobile presenti in allegato. 23

24 RISPOSTA AL QUESITO 12 Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. VEDI ALLEGATO FOTOGRAFICO. 24

25 ALLEGATI: Piano particolareggiato di assetto delle infrastrutture e dei servizi dell area aeroportuale P.G.R. n del 17/10/1977 Nulla osta ai fini paesaggistici ed ambientali n 2912/78 dell 11 Aprile 1979 Concessione edilizia n 598 del 14 Maggio 1979 Concessione edilizia n 2444 del 07 Maggio 1992 Stralcio Piano Regolatore Generale (P.R.G.) del 30 gennaio 1997 Visure Catastali per immobile relative ai beni oggetto del pignoramento al 26 Marzo 2007 Ispezione ordinaria per immobile, Agenzia Del Territorio Catanzaro al 02 Aprile 2007 Foglio n 23 di mappa catastale (riportato in A3) Estratto d interrogazione banca dati delle quotazioni immobiliari c/o agenzia del territorio Estratti di bollettini informativi immobiliari Situazione in merito ad oneri arretrati dovuti all Amministrazione Condominiale Verbale di sopralluogo Allegato fotografico Planimetrie abitazioni (sub 47, sub, 48, aree esterne, complessivo planimetrico, complessivo planimetrico con indicazioni di superficie commerciale calcolata, complessivo planimetrico con indicazione di superficie lorda calcolata) Onorario C.T.U. Lamezia Terme Il C.T.U. Dott. Ing. Giuseppe Giovanni De Vito 25